גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גם בת"א שוק הדיור בירידה: מחירי דירות יד שנייה נפלו ב-9%

העסקאות פחתו, השקיעים בורחים ומלאי הדירות הלא-מכורות גדל - הנתונים שהכי קרובים למציאות מצביעים על ירידת מחירים משמעותית

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

הסקירה שפרסם משרד האוצר על ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של השנה חשפה נתון אחד בולט ומדהים. אבל לפני שאפרט לגביו, כמה מילים לספקנים שוודאי יאמרו, 'הרי מדובר במשרד בראשות משה כחלון, שיש לו תפיסה מסוימת בשוק הדיור': ובכן, הסקירה היא של אגף הכלכלן הראשי, שהוא אגף עצמאי וסקירותיו הן לא נייר עמדה אלא מסמך המציג עובדות, מספרים ומגמות בשוק הדיור, כמו בכל תחום שהוא סוקר - מגביית מסים ורמת המיסוי בישראל ועד רמות השכר. אלה סקירות מקצועיות, עם שפע של נתונים.

ועכשיו לנתונים. בחודש מארס האחרון פרסם הכלכלן הראשי ניתוח של השינוי שחל במחירי דירות יד שנייה במודיעין, בהתבסס על שיטת קייס-שילר ומאגרי מידע ייחודיים של רשות המסים המצויים בידי הכלכלן הראשי (ולא בידי הציבור). המתודולוגיה של מדד קייס-שילר (על שם הכלכלנים רוברט שילר, שזכה בפרס נובל, וקרל קייס) נחשבת האמינה והמהימנה ביותר למדידת שינויים במחירי הדירות. המדד הזה, שבודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק (גם בגושים שעברו פרצלציה), נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה. כמובן, כל מדד תלוי גם במספר העסקאות שהוא בודק. ככל שהמספר נמוך יותר, המדד אמין פחות.

ממצאיו של אותו ניתוח הצביעו על כך שאחרי גל עליות ארוך וחד בשנים 2005-2017 במודיעין, בשיעור נומינלי מצטבר של 168%, החלה ירידת מחירים ברבעון האחרון של 2017. הירידה נמשכה ברבעון הראשון של השנה. ניתוח המחירים ברבעון השני של השנה מלמד כי רמות המחירים של דירות יד שנייה במודיעין ירדו ב-0.4%.

אבל הנתון המפתיע באמת הוא בתל אביב, שבציבור נוצר הרושם שהמחירים בה רק ימשיכו לעלות. הרושם הזה רחוק מאוד מהנתונים שהציג הכלכלן הראשי, שאחרי מודיעין החליט לבדוק גם את תל אביב ובמיוחד את השטח שבין רחוב ארלוזורוב לרחוב הירקון, כלומר, חלק ניכר מהצפון הישן ומרכז העיר שהוא אחד ממוקדי הביקוש הגדולים בעיר. הכלכלן הראשי מציין בסקירתו במפורש שדרוש מספר רב של עסקאות כדי לאפשר אמידה בשיטת קייס-שילר, כלומר, אפשר לסמוך על הבדיקה. בניתוח שלו בולטת העלייה החדה במחירי הדירות בתל אביב בשנים 2000-2016 - עלייה נומינלית של פי 3.4, הרבה מעבר לשיעור העלייה הארצי באותה תקופה (עלייה של פי 2), אבל גם הירידה שחלה מהרבעון הראשון של 2017 באזור זה, בשיעור מצטבר של 9%, מהם ירידה של 1.1% ברבעון השני בלבד. הכלכלן הראשי כותב שהירידה איננה מפתיעה לאור הירידה החדה במספר העסקאות, ובקיצור, אלה כללי הכלכלה.

אם אלה נתוני האמת של המדד הכי אמין והכי מדויק, מדוע הצביעה הלמ"ס על עלייה של 2.2% באזור תל אביב במדד הדיור האחרון? ובכלל, איך זה שהמדד בתל אביב עובר בחודשים האחרונים מירידות חדות יחסית לעליות חדות יחסית? הסיבה היא: מיעוט עסקאות בכלל ומיעוט עסקאות משמעותי בתל אביב בפרט. מספר העסקאות בעיר התרסק בשיעור הגבוה ביותר ברמה העסקית, בפרט רכישות משקיעים, שהרי אלו מושפעים במידה הרבה ביותר מציפיות. ברור שאם רכישות המשקיעים צונחות ב-57%, יהיה שינוי בתמהיל העסקאות, ומעטים המודלים שמשתמשים בהם בלמ"ס שמסוגלים לנכות שינויי תמהיל כאלה.

שימו לב מה קרה בתל אביב: שיעורי הירידה ברכישת משקיעים היא הגבוהה בארץ, פי שלושה משיעור הירידה ברמה הארצית. בחודש יוני, למשל, רכישות המשקיעים בעיר עמדו על 136 דירות בלבד, אחד המספרים הנמוכים שנרשמו באזור זה מאז תחילת העשור הקודם. שיעור רכישות המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש יוני על פחות מרבע, רמת שפל היסטורית באזור תל אביב, שהתאפיינה בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון. כלומר, המשקיעים ממש "בורחים", ונדמה לי שהם יודעים מדוע. 

מה עם מכירות המשקיעים? נמשכת הירידה בעסקאות מכירה, אם כי הקצב התמתן ברבעון השני לעומת רבעונים קודמים. עם זאת, שיעור הדירות שעברו השבחה משמעותית בין הדירות שמכרו המשקיעים ביוני הגיע ליותר משליש (35%), וסכום ההשבחה הממוצע עמד על קרוב ל-400 אלף שקל, הרוב ב-2018. כלומר, ייתכן שהירידה החדה והמתמשכת במספר העסקאות בעיר יצרה "תמריץ" למשקיעים המעוניינים למכור את דירתם בשוק קפוא - להשביח את הדירה כדי להגדיל את ההסתברות למכור אותה במחיר המבוקש על ידיהם או קרוב לו.

שימו לב מה קרה למחירים: על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור תל אביב (הכולל גם את בת ים), בולטת עלייה במחיר הממוצע והחציוני לדירה שרכשו המשקיעים בעיר זו בחודשיים האחרונים. מדוע זה קורה? עליית המחירים מרמזת על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות שרוכשים משקיעים בתל אביב, בין היתר על רקע שיווק אגרסיבי של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בעיר. כלומר, יש פחות עסקאות באופן משמעותי ורוכשים פחות דירות, אבל הדירות שנרכשות הן במחירים יותר גבוהים וזה מושך את הממוצע כלפי מעלה - דבר שמעוות לחלוטין את הנתונים. לכן יש משמעות מאוד גדולה למדד קייס-שילר, שמתבסס על מכירות של אותה דירה וקרוב יותר לאמת.

ויש עוד תופעה בתל אביב שמצביעה על לחץ מחירים כלפי מטה, על פי הכלכלן הראשי: השפל ברכישות המשקיעים בעיר הוא בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר שבאופן מסורתי התאפיינה בשיעור גבוה מאוד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, בשיעורים של עשרות אחוזים. מעבר לכך, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור תל אביב מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות.

איך מגיע הכלכלן הראשי למסקנה הזאת, בהיעדר נתונים מנהליים על מלאי הדירות הלא מכורות בתל אביב? הוא עושה אינדיקציות על התפתחות המלאי באמצעות ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור לפי מספר הדירות שמכרו, בהנחה שלא חל שינוי מהותי במספר הדירות הממוצע להיתר בנייה באזור בשנים האחרונות. בניתוח הזה בולטת עלייה משמעותית בשכיחות היחסית של קבלנים שמכרו דירות ספורות בלבד במחצית הראשונה של 2018. במקביל, חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ויותר. כך, לדוגמה, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בתל אביב הצליחה למכור יותר מ-20 דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות ל-10 דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבנייה היזמיות שעוברות סף זה באזור תל אביב.

התמונה שמצטיירת בעיר מנתוני אמת היא שחלה ירידת מחירים די דרמטית במרכז העיר, התרחשה צניחה דרמטית ברכישת דירות על ידי משקיעים וחל גידול במלאי הלא מכור של הקבלנים. כל זה מתכון לעוד לחץ על המחירים ועוד ירידות בפועל.

עוד כתבות

הבורסה בתל אביב / צילום: איל יצהר

סלקטיביות באמריקאיות: קשיים בהנפקת המניות המתוכננת של חברת הרץ בת"א

במסגרת ההנפקה תכננה הרץ גרופ לשנות את סיווגה לקרן השקעות בנדל"ן בארה"ב (קרן ריט), כחלק ממהלך הנפקה הנחשב ארוך ומורכב יחסית, והינו ראשוני מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שעד היום גייסו אג"ח בבורסה המקומית

סוחר בבורסת ניו יורק. המצטרפת החדשה אינמוד סיימה את אוגוסט בזינוק של 42%   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

החוזים בוול סטריט נסחרים במגמה מעורבת; ביוג'ן מזנקת: תגיש לאישור את המוצר לטיפול באלצהיימר

ביוג'ן מזנקת בטרום מסחר ב-40% לאחר שעקפה את תחזיות ההכנסות והרווח ברבעון השלישי ● קימברלי קלארק ולוקהיד מרטין העלו את תחזית הרווח למניה ב-2019 ● מקדונלדס יורדת בטרום מסחר לאחר שפיספסה התחזיות ● היום לא מתקיים מסחר ביפן לרגל הכתרת הקיסר נארוהיטו ● טבע דיווחה כי הגיעה להסכם בפרשת האופיואידים ● ממשלת בריטניה מתכוונת לקדם במהירות את הצעת החוק לפרישה מהאיחוד האירופי

התמכרות למשככי כאבים  / צילומים: shutterstock, אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

כך התמכרה האומה האמריקאית למשככי כאבים. ואיך הסתבכה גם טבע הישראלית בפרשה

מספרי מקרי המוות בארה"ב משימוש בתרופות אופיואידות עלה ב-2018 לכ-70 אלף איש בשנה, לעומת כ-8,000 בסוף שנות ה-90 • מדוע התרחש הזינוק במספר מקרי המוות, מי אשם במגפת ההתמכרות ואיך הסתבכה חברת טבע הישראלית? • גלובס מאמ;לק

מלך תאילנד ובת הלוויה שהודחה מתפקידה / צילום: Royal Household Bureau, רויטרס

מלך תאילנד הדיח את בת הלוויה שלו בשל "חוסר נאמנות"

מלך תאילנד מאהה וצ'יראלונגקון שלל מבת הלוויה שלו סינינט וונגווג'ירפקדי את הדרגות ואת התארים שלה ● בהודעה רשמית מטעם המלוכה נכתב כי סינינט ניסתה "לרומם את עצמה לאותו מעמד כמו המלכה"

דוכן של אינטל בסין / צילום: China Stringer Network, רויטרס

שבבים של תשואה: למה כדאי לשמור על חשיפה למניות שבבים

במהלך חמש השנים האחרונות הניבו מניות השבבים תשואת יתר משמעותית על מדד ה–S&P 500 ● גם במבט קדימה חברות הסקטור צפויות לבלוט בזכות חסמי כניסה גבוהים, חשיבות אסטרטגית, הערכות שווי הוגנות ורמות שווי נמוכות יחסית

פרופ’ אהוד דודסון / צילום: ענבל מרמרי

"מערכת הבריאות מורעבת, בינואר ניפול לגירעון של 2.5 מיליארד שקל": התחזית הקודרת של מנכ"ל קופ"ח כללית

פורטפוליו עם מנכ"ל כללית, פרופ' אהוד דודסון: על היתרונות של מערכת הבריאות בארץ וגם על הכשלים, על הספר שכתב בהסתמך על הניסיון שלו, ועל הספר שעוד יכתוב

מיליארדר / אילוסטרציה: Shutterstock

דוח עושר משקי הבית העולמי: ישראל בחמישייה הפותחת עם 131 אלף מיליונרים

זאת בהתחשב בגודל האוכלוסייה, לפי מכון המחקר של קרדיט סוויס ● בחישוב בלתי תלוי, ישראל במקום ה-23 ברשימת המדינות עם מספר המיליונרים הגדול ביותר ● מספר המיליונרים בעולם גדל במחצית הראשונה של 2019 ב-1.1 מיליון והגיע לכ-46.8 מיליון מיליונרים

ניצן הורוביץ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אפשר להקים ממשלה גם ללא תמיכת רוב חברי הכנסת?

שתי מערכות הבחירות האחרונות המחישו עד כמה קשה לקבל את אמון הכנסת להרכבת ממשלה ● מה קשה יותר: להקים ממשלת מיעוט או להפיל אותה? צללנו ללשון החוק ● המשרוקית של גלובס

ראשי פורסקאוט פותחים את המסחר בנאסד"ק / צילום: יח"צ

מהלך אקטיביסטי בפורסקאוט? המניה עולה בעקבות שיתוף פעולה בין שני משקיעים

מניית חברת פתרונות האבטחה קפצה אתמול ב-12.8% לאחר ששני גופי השקעה מניו יורק דיווחו על הגדלת החזקה יחד ל-14.5% ממניותיה ● שני הגופים הודיעו כי הם "מצפים לדיונים עם החברה בהקדם האפשרי"

המהומות בברצלונה, ספרד / צילום:  REUTERS/Albert Gea

רכשתם כרטיס לקלאסיקו? כנראה שהפסדתם אלפי אירו

בעקבות המהומות בספרד בוטל המשחק הנחשק בין ברצלונה לריאל מדריד שאמור היה להתקיים ביום שבת ● כ-2,000 ישראלים ועוד 20 אלף תיירים מרחבי העולם ייאלצו לחשוב כיצד למזער את ההפסדים של עלות כרטיס הכניסה למשחק, הטיסות והמלונות - שעלולים להגיע לסך של למעלה מ-2,000 אירו

הפגנת נגד הברקזיט בלונדון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

הקרב על הברקזיט: הממשלה תנסה לאשר במהירות את הפרישה מהאיחוד

ממשלת בריטניה הציגה אמש בפרלמנט חוק שכולל פסקה המייתרת את הצורך בהצבעה על הפרישה ● הממשלה תנסה לקדם את החוק בקריאות שנייה ושלישית כדי לאשר אותו עד יום חמישי הקרוב, בשאיפה להוציא את בריטניה מהאיחוד עד 31 באוקטובר

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

עליות בבורסה: ת"א 35 עולה ב-0.7%, פרוטליקס מזנקת ביותר מ-30%

טבע מזנקת ב-17% לאחר שאישרה רשמית את הדיווח על פשרה במסגרת פרשת האופיואידים בארה"ב, ומנייתה זינקה בוול סטריט ● אנרג'יקס דיווחה על הסכמים לרכישת צבר של עד 5 פרויקטים פוטו-וולטאים בארה"ב בסכום של כ-7.6 מיליון דולר ● גבעות צונחת עקב הארכת הפסקת קידוח מגד

פרויקט תמ"א 38 בראשל"צ / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צריך לתת לתמ"א 38 למות בכבוד

ההחלטה להאריך את תוקף תוכנית תמ"א 38 לשלוש שנים נוספות אמורה להביא לתקופה של ודאות תכנונית ● עם זאת, התנגדות חלק מהעיריות, ובראשן עיריית ת"א, מסמנת כי יהיה קשה לשמור על התוכנית בחיים ● דעה

חיים כצמן, מבעלי גזית גלוב ועמוס לוזון, בעלי קבוצת א.דורי  / צילומים: תמר מצפי

כבר לא עסקת חייו: השיעור שקיבל עמוס לוזון מההשקעה בדורי בנייה

מי שהייתה אחת מחברות הבנייה הבולטות בארץ עשתה בשבוע שעבר עוד צעד לקראת סופה עם הגשת בקשה להקפאת הליכים ● מה שנראה כעסקת חייו של עמוס לוזון, לנוכח זינוק 1,000% במניה לאחר שהשתלט על קבוצת א.דורי, נראה כעת פחות זוהר: המניה צנחה ב-70% מהשיא, ותשואות האג"ח קפצו

יצירות אומנות חדשות בכנסת / צילום: איל יצהר

אמנות בכנסת: בוחרים בצילומים ישראליים

אמנם ממשלה חדשה עדיין לא נראית באופק, אבל בכנסת התחדשו בחמש יצירות אמנות חדשות ● אוצרת המשכן, שרון סופר: "חיפשתי עבודות צילום שהן פעולה התערבותית של האמן בנוף"

חיים ביבס / צילום: איל יצהר

חיים ביבס: השלטון המקומי יממן שליש מפרויקטים להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפריפריה

למרות הצהרה זאת, יו"ר המרכז לשלטון מקומי מתנה את הצעד בכך שהממשלה תשלים את מימון הפרויקטים ● כמו כן הוא הודיע כי המרכז מתנגד להארכת תמ"א 38 ללא הסדרה תקציבית של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה

שרון טל / צילום: רמי זרנגר

האותנטיות החדשה: איך לארח בחג

שרון טל, המעצבת הראשית של בית האופנה משכית, מארחת את החברות בביתה לארוחת חג

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

צוקרברג: סיכלנו ניסיון רוסי ואיראני להתערב בבחירות 2020

בראיון ל-NBC אמר צוקרברג כי הקמפיינים שאותרו היו מתוחכמים, וכי נבלמו גם ניסיונות התערבות סיניים ● פייסבוק הודיעה כי הסירה מעל 50 רשתות ברחבי העולם לקראת הבחירות המקדימות לנשיאות ארה"ב במפלגה הדמוקרטית

ספרים אוקטובר / צילום: איל יצהר

זה באמת משנה אם זה אמיתי?

אם לא קראתם את "אל מול הלילה", שבו יצאה דלפין דה ויגאן לפענח מדוע התאבדה אמה והציגה מסע מרתק לתוך הנפש, אולי כדאי שתעשו זאת לפני שתיכנסו לתוך "מבוסס על סיפור אמיתי" ● רוב הסיכויים שהספר החדש של מישל וולבק לא יעלה אצלכם את רמת הסרוטונין, אבל הוא עדיין שווה קריאה ● מדור הספרים של "ליידי גלובס"