גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גם בת"א שוק הדיור בירידה: מחירי דירות יד שנייה נפלו ב-9%

העסקאות פחתו, השקיעים בורחים ומלאי הדירות הלא-מכורות גדל - הנתונים שהכי קרובים למציאות מצביעים על ירידת מחירים משמעותית

נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

הסקירה שפרסם משרד האוצר על ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של השנה חשפה נתון אחד בולט ומדהים. אבל לפני שאפרט לגביו, כמה מילים לספקנים שוודאי יאמרו, 'הרי מדובר במשרד בראשות משה כחלון, שיש לו תפיסה מסוימת בשוק הדיור': ובכן, הסקירה היא של אגף הכלכלן הראשי, שהוא אגף עצמאי וסקירותיו הן לא נייר עמדה אלא מסמך המציג עובדות, מספרים ומגמות בשוק הדיור, כמו בכל תחום שהוא סוקר - מגביית מסים ורמת המיסוי בישראל ועד רמות השכר. אלה סקירות מקצועיות, עם שפע של נתונים.

ועכשיו לנתונים. בחודש מארס האחרון פרסם הכלכלן הראשי ניתוח של השינוי שחל במחירי דירות יד שנייה במודיעין, בהתבסס על שיטת קייס-שילר ומאגרי מידע ייחודיים של רשות המסים המצויים בידי הכלכלן הראשי (ולא בידי הציבור). המתודולוגיה של מדד קייס-שילר (על שם הכלכלנים רוברט שילר, שזכה בפרס נובל, וקרל קייס) נחשבת האמינה והמהימנה ביותר למדידת שינויים במחירי הדירות. המדד הזה, שבודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק (גם בגושים שעברו פרצלציה), נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה. כמובן, כל מדד תלוי גם במספר העסקאות שהוא בודק. ככל שהמספר נמוך יותר, המדד אמין פחות.

ממצאיו של אותו ניתוח הצביעו על כך שאחרי גל עליות ארוך וחד בשנים 2005-2017 במודיעין, בשיעור נומינלי מצטבר של 168%, החלה ירידת מחירים ברבעון האחרון של 2017. הירידה נמשכה ברבעון הראשון של השנה. ניתוח המחירים ברבעון השני של השנה מלמד כי רמות המחירים של דירות יד שנייה במודיעין ירדו ב-0.4%.

אבל הנתון המפתיע באמת הוא בתל אביב, שבציבור נוצר הרושם שהמחירים בה רק ימשיכו לעלות. הרושם הזה רחוק מאוד מהנתונים שהציג הכלכלן הראשי, שאחרי מודיעין החליט לבדוק גם את תל אביב ובמיוחד את השטח שבין רחוב ארלוזורוב לרחוב הירקון, כלומר, חלק ניכר מהצפון הישן ומרכז העיר שהוא אחד ממוקדי הביקוש הגדולים בעיר. הכלכלן הראשי מציין בסקירתו במפורש שדרוש מספר רב של עסקאות כדי לאפשר אמידה בשיטת קייס-שילר, כלומר, אפשר לסמוך על הבדיקה. בניתוח שלו בולטת העלייה החדה במחירי הדירות בתל אביב בשנים 2000-2016 - עלייה נומינלית של פי 3.4, הרבה מעבר לשיעור העלייה הארצי באותה תקופה (עלייה של פי 2), אבל גם הירידה שחלה מהרבעון הראשון של 2017 באזור זה, בשיעור מצטבר של 9%, מהם ירידה של 1.1% ברבעון השני בלבד. הכלכלן הראשי כותב שהירידה איננה מפתיעה לאור הירידה החדה במספר העסקאות, ובקיצור, אלה כללי הכלכלה.

אם אלה נתוני האמת של המדד הכי אמין והכי מדויק, מדוע הצביעה הלמ"ס על עלייה של 2.2% באזור תל אביב במדד הדיור האחרון? ובכלל, איך זה שהמדד בתל אביב עובר בחודשים האחרונים מירידות חדות יחסית לעליות חדות יחסית? הסיבה היא: מיעוט עסקאות בכלל ומיעוט עסקאות משמעותי בתל אביב בפרט. מספר העסקאות בעיר התרסק בשיעור הגבוה ביותר ברמה העסקית, בפרט רכישות משקיעים, שהרי אלו מושפעים במידה הרבה ביותר מציפיות. ברור שאם רכישות המשקיעים צונחות ב-57%, יהיה שינוי בתמהיל העסקאות, ומעטים המודלים שמשתמשים בהם בלמ"ס שמסוגלים לנכות שינויי תמהיל כאלה.

שימו לב מה קרה בתל אביב: שיעורי הירידה ברכישת משקיעים היא הגבוהה בארץ, פי שלושה משיעור הירידה ברמה הארצית. בחודש יוני, למשל, רכישות המשקיעים בעיר עמדו על 136 דירות בלבד, אחד המספרים הנמוכים שנרשמו באזור זה מאז תחילת העשור הקודם. שיעור רכישות המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש יוני על פחות מרבע, רמת שפל היסטורית באזור תל אביב, שהתאפיינה בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון. כלומר, המשקיעים ממש "בורחים", ונדמה לי שהם יודעים מדוע. 

מה עם מכירות המשקיעים? נמשכת הירידה בעסקאות מכירה, אם כי הקצב התמתן ברבעון השני לעומת רבעונים קודמים. עם זאת, שיעור הדירות שעברו השבחה משמעותית בין הדירות שמכרו המשקיעים ביוני הגיע ליותר משליש (35%), וסכום ההשבחה הממוצע עמד על קרוב ל-400 אלף שקל, הרוב ב-2018. כלומר, ייתכן שהירידה החדה והמתמשכת במספר העסקאות בעיר יצרה "תמריץ" למשקיעים המעוניינים למכור את דירתם בשוק קפוא - להשביח את הדירה כדי להגדיל את ההסתברות למכור אותה במחיר המבוקש על ידיהם או קרוב לו.

שימו לב מה קרה למחירים: על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור תל אביב (הכולל גם את בת ים), בולטת עלייה במחיר הממוצע והחציוני לדירה שרכשו המשקיעים בעיר זו בחודשיים האחרונים. מדוע זה קורה? עליית המחירים מרמזת על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות שרוכשים משקיעים בתל אביב, בין היתר על רקע שיווק אגרסיבי של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בעיר. כלומר, יש פחות עסקאות באופן משמעותי ורוכשים פחות דירות, אבל הדירות שנרכשות הן במחירים יותר גבוהים וזה מושך את הממוצע כלפי מעלה - דבר שמעוות לחלוטין את הנתונים. לכן יש משמעות מאוד גדולה למדד קייס-שילר, שמתבסס על מכירות של אותה דירה וקרוב יותר לאמת.

ויש עוד תופעה בתל אביב שמצביעה על לחץ מחירים כלפי מטה, על פי הכלכלן הראשי: השפל ברכישות המשקיעים בעיר הוא בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר שבאופן מסורתי התאפיינה בשיעור גבוה מאוד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, בשיעורים של עשרות אחוזים. מעבר לכך, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור תל אביב מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות.

איך מגיע הכלכלן הראשי למסקנה הזאת, בהיעדר נתונים מנהליים על מלאי הדירות הלא מכורות בתל אביב? הוא עושה אינדיקציות על התפתחות המלאי באמצעות ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור לפי מספר הדירות שמכרו, בהנחה שלא חל שינוי מהותי במספר הדירות הממוצע להיתר בנייה באזור בשנים האחרונות. בניתוח הזה בולטת עלייה משמעותית בשכיחות היחסית של קבלנים שמכרו דירות ספורות בלבד במחצית הראשונה של 2018. במקביל, חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ויותר. כך, לדוגמה, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בתל אביב הצליחה למכור יותר מ-20 דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות ל-10 דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבנייה היזמיות שעוברות סף זה באזור תל אביב.

התמונה שמצטיירת בעיר מנתוני אמת היא שחלה ירידת מחירים די דרמטית במרכז העיר, התרחשה צניחה דרמטית ברכישת דירות על ידי משקיעים וחל גידול במלאי הלא מכור של הקבלנים. כל זה מתכון לעוד לחץ על המחירים ועוד ירידות בפועל.

עוד כתבות

דוד אבן צור, ראש עיריית קריית ים / צילום: פאול אורלייב

עיריית קריית ים נגד רפאל: דורשת לפנות אמל"ח ש"מסכן את הציבור"

חברת רפאל מפעילה בסמוך לעיר קריית ים את אחד מאתריה המרכזיים, ומצויה בסכסוך ארוך עם העירייה ● רפאל: "אנו פועלים בהתאם לתקנות ולחוקים"

וואווי / צילום: Eric Gaillard, רויטרס

חדשות טובות לוואווי: גוגל משנה את דעתה לגבי ניתוק יחסים

ההודעה מגיעה רק זמן קצר לאחר שממשל טרמאפ הודיע כי יקל מעט במגבלות על יצרנית הסמארטפונים השנייה בגודלה בעולם ● "לשמור על הטלפונים מעודכנים ומאובטחים הוא בראש רשימת האינטרסים של כולם והרשיון הזה מאפשר לנו להמשיך לספק עדכוני תוכנה ואבטחה לדגמי וואווי הקיימים ב-90 הימים הבאים", כך אמר דובר גוגל

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

נעילה חיובית בוול סטריט: נאסד"ק עלה מעל 1%, מניות השבבים זינקו עד 4.7%

המדדים המובילים בוול סטריט נצבעו בירוק על רקע הדחייה של הצו הנשיאותי נגד וואווי ● טבע הוסיפה מעל 3% לערכה ● בורסות אירופה ננעלו בעליות, בדומה לסנטימנט החיובי בוול סטריט ● תרזה מיי קוראת למשאל עם נוסף על ההצעה שהיא צפויה להגיש לבית המחוקקים, הליש"ט קופצת ב-0.3%

גיגי לוי / צילום: NFX

קרן NFX של גיגי לוי וייס גייסה 275 מיליון דולר לקרן שנייה

לדברי לוי וייס, מאחורי הניהול יוצא הדופן של הקרן עומדת תפיסת עולם של המייסדים הנוגעת לשינויי שהם מזהים בתרבות היזמית בעמק הסיליקון: "במקום מדידה לפי מה הבאת לעולם ומה ייצרת ואיך זה השפיע על החיים של אנשים, אתה נמדד לפי כמה כסף זה שווה כרגע"

צביקה ביידא / צילום: יונתן בלום

שופרסל משקיעה 30 מיליון שקל בשנה בשירות ומשיקה שירות לקוחות בוואטסאפ

לפי נתונים שהגיעו לידי "גלובס", היקף ההשקעה השנתי של שופרסל בכוח אדם בתחום השירות עומד על כ-30 מיליון שקל

עובדי ההייטק / צילום: Shutterstock

זברה טכנולוגיות רוכשת את הישראלית פרופיטקט בכ-100 מיליון דולר

סכום הרכישה לא נחשף אך גורמים המקורבים לחברה מעריכים את שווי העסקה בכ-100 מיליון דולר ● הסטארט-אפ הישראלי פרופיטקט מפתח תוכנות אנליטיקה לשוק הקמעונאות ● עובדי פרופיקט צפויים להשתלב בחברת זברה שהודיעה כי אחד המניעים לרכישה היה הידע והיכולות של עובדי פרופיטקט

אביתר מירון, אלכס רפפורט ושי סולומון /צילום : פילדביט

מהאסון הגדול במקסיקו למציאות רבודה: הכירו את הטכנולוגיה הישראלית שתמנע דליפות נפט

דליפת הנפט הגדולה במקסיקו לפני כעשור הובילה את חברת בריטיש פטרוליום לחפש טכנולוגיות שיסייעו לה למנוע אסון נוסף ● כך הגיעה החברה לפילדביט הישראלית, שפיתחה טכנולוגיית מציאות רבודה שמיועדת לשמש את הטכנאים בשטח בעזרת משקפיים חכמים

וורן באפט / צילום: שטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

הדיווח מספרד שהקפיץ את מניית טבע: האם וורן באפט מקדם מיזוג בין טבע ומיילן?

לפי דיווח באתר ספרדי, באפט מקדם יחד עם בנק ההשקעות קרדיט סוויס מיזוג בין שתי חברות התרופות הגנריות ● למעט הדיווח באתר הספרדי לא פורסמו דיווחים דומים בכלי תקשורת אחרים

שער האירו / צילום: shutterstock

השקל נחלש לאחר הריבית; הדולר זינק ב-0.7%

לדברי אמיר כהנוביץ, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, "השקל נחלש לאחר ההחלטה של בנק ישראל אתמול, שהבהירה כי הבנק רואה בהתחזקות השקל כגורם העיקרי שמעכב את המשך עליית האינפלציה לכיוון מרכז היעד"

אילוסטרציה: shutterstock

האם דין ביטקוין כדין כל מטבע אחר, ומה הבשורה למשקיעים? כל מה שצריך לדעת על פסיקת ביהמ"ש

ביהמ"ש המחוזי בלוד פסק לטובת רשות המסים וקבע כי יש לראות בביטקוין נכס ולא מטבע, ולכן הרווחים ממנו חייבים במס רווחי הון ● "גלובס" מנתח את ההשפעות של פסק הדין על המסחר במטבע הווירטואלי הפופולרי, ובודק מה צריך לעשות מי שלא דיווח עד כה לרשות המסים על החזקותיו במטבעות וירטואליים

איתי בן זאב  / צילום: Gettyimages ישראל

די לסחטנות: עובדי הבורסה הם לא אלה שזקוקים לגיבוי ההסתדרות

מנכ"ל הבורסה בתל אביב נתקל בשיטה הישראלית, שבתמציתה היא בריונות: מה שלא הולך בכוח, יילך יותר בכוח ● ועד עשוק לא מייצג עובדים שעלות שכרם מגיעה ל-50 אלף שקל בחודש ● סכסוך העבודה בבורסה נמשך כבר תשעה חודשים, בלי שאיש בהסתדרות מסוגל לקום ולאמר לעובדים: עד כאן, הגזמתם ● דעה

מארגני האקתון והצוות הזוכה CeliAct / צילום: יוזמה לאומית

אראל מרגלית וטבע ערכו האקתון למציאת פתרונות למחלת הצליאק

באירוע השתתפו 180 יזמים ויזמיות מתחומי הבריאות הדיגטלית ● קופת החולים מכבי שיתפה לראשונה תיקיים רפואיים אמיתיים עם היוזמות הצעירות

גולן יוכפז / צילום: אביב חופי

סאגת ההדחה של גולן יוכפז: הרשות השנייה מבקשת הבהרות מחדשות 13

יו"רית הרשות השנייה, יוליה שמאלוב-ברקוביץ', ויו"רית חדשות 13 ונציגת הציבור, זהר קדמון, ייפגשו כדי לדון בנושא ● קדמון מתנגדת לכוונת בעלי רשת 13 לפטר את יוכפז ● אם שמאלוב-ברקוביץ' תשתכנע שלא מדובר בתהליך שנעשה משיקולים לא ראויים, הסבירות שתתערב נמוכה

משה מנור - מנכ"ל פרוטליקס / תמר מצפי

משה מנור עוזב את פרוטליקס - דרור בשן, גם הוא מטבע, יחליף אותו; מניית החברה עולה

במקומו ימונה לתפקיד דרור בשן, גם הוא יוצא טבע (כמו מנור וכמו יו"ר החברה שלמה ינאי) ● בתקופת כהונתו של מנור כמנכ"ל איבדה מניית החברה 84% מערכה

AIRBNB / צילום: דאדו רוביק, רויטרס

אחרי סאגת הקו הירוק: Airbnb משיקה אתר ואפליקציה בעברית

מהיום כל הפלטפורמה של Airbnb תהיה נגישה בעברית, לרבות עמודים הכוללים רשימות של אלפי נכסים ותוכן המסביר כיצד לטייל או לארח עם Airbnb ● "הפלטפורמה מראה מחויבות כלפי הקהילה הבינלאומית באמצעות לוקליזציה של אתר האינטרנט ואפליקציות המובייל"

לן בלווטניק / צלם: יחצ

לן בלווטניק נפרד מההשקעה ב"תעבורה" תמורת 700 מיליון שקל; משפחת לבנת מבססת שליטה בחברה

לאחר הפחתה משמעותית במחיר המניה שביקש לפני שנה, מוכר בעלי קבוצת כלל תעשיות 50% ממניות חברת תעבורה - מתוכן 40% ללאומי פרטנרס והפניקס, שישלמו כל אחת 250.5 מיליון שקל תמורת 20% מהמניות לכל אחת ● משפחת לבנת תרכוש 10% מהמניות, בתוספת פרמיית שליטה של 100 מיליון שקל

עורך דין יוסי בנקל/ צילום:תמר מצפי

מנהל עיזבון סמי שמעון נגד עו"ד בנקל: לפסול אותו מלייצג בסכסוך על הירושה

ביהמ"ש העליון הורה למחוזי לבחון את טענות מנהל העיזבון של סמי שמעון, שלפיהן יש להורות לעו"ד יוסי בנקל לחדול מייצוגו של פרץ וינקלר, לשעבר סמנכ"ל הכספים של שמעון, בתביעתו נגד העיזבון • זאת, בטענה כי בנקל מצוי בניגוד עניינים, שכן ייצג את מנהל העיזבון הקודם • הסכסוך על ירושת המיליארדים מתנהל זה כעשור

השקת הרכבת הסינית של הקו האדום בסין בנוכחות נציגי משרד התחבורה / צילום: יח"צ

תקציבים של מיליארדים והשפעה רחבה: למה פוליטיקאים נרתעים ממשרד התחבורה

ספק אם שר התחבורה הבא יזכה ל-100 ימי חסד בתפקיד ● ממתינות לו ירושות בעייתיות מהקדנציות האחרונות, כמו עיכוב מתמשך ביישום מס גודש, בניגוד להחלטת הממשלה ● גם התנגשות האינטרסים של סין וארה"ב עשויה ליצור "פלונטר" ולעכב את המגה-פרויקטים התחבורתיים של ישראל

גבי אשכנזי / קרדיט צילום: דוברות הכנסת - יצחק הררי

"מוותר על החסינות שלי": הקמפיין החדש של כחול לבן בטוויטר

חברי הכנסת של סיעת כחול לבן העלו לטוויטר תמונות של עצמם עם השלט "מוותר על החסינות שלי" ● את המהלך יזמה ח"כ פנינה תמנו-שאטה ● מהליכוד נמסר: "לקבל מאשכנזי הטפות מוסר על ניקיון-כפיים זה כמו להתייעץ עם בני גנץ על אבטחת מידע"

ארץ נהדרת / צילום: משה נחמוביץ

עלייה של 40% בתלונות לנציבות תלונות הציבור של הרשות השנייה מהבחירות הקודמות

מפילוח התלונות לפי גורמים משדרים עולה כי כ-100 מהתלונות עסקו בקשת 12 וקרוב ל-50 מהתלונות עסקו ברשת 13 ● תלונות רבות התקבלו על תוכניות ההומור והסאטירה על הדרך הלעגנית שבה הוצגו מתמודדים