נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
הסקירה שפרסם משרד האוצר על ענף הנדל"ן למגורים ברבעון השני של השנה חשפה נתון אחד בולט ומדהים. אבל לפני שאפרט לגביו, כמה מילים לספקנים שוודאי יאמרו, 'הרי מדובר במשרד בראשות משה כחלון, שיש לו תפיסה מסוימת בשוק הדיור': ובכן, הסקירה היא של אגף הכלכלן הראשי, שהוא אגף עצמאי וסקירותיו הן לא נייר עמדה אלא מסמך המציג עובדות, מספרים ומגמות בשוק הדיור, כמו בכל תחום שהוא סוקר - מגביית מסים ורמת המיסוי בישראל ועד רמות השכר. אלה סקירות מקצועיות, עם שפע של נתונים.
ועכשיו לנתונים. בחודש מארס האחרון פרסם הכלכלן הראשי ניתוח של השינוי שחל במחירי דירות יד שנייה במודיעין, בהתבסס על שיטת קייס-שילר ומאגרי מידע ייחודיים של רשות המסים המצויים בידי הכלכלן הראשי (ולא בידי הציבור). המתודולוגיה של מדד קייס-שילר (על שם הכלכלנים רוברט שילר, שזכה בפרס נובל, וקרל קייס) נחשבת האמינה והמהימנה ביותר למדידת שינויים במחירי הדירות. המדד הזה, שבודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק (גם בגושים שעברו פרצלציה), נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה. כמובן, כל מדד תלוי גם במספר העסקאות שהוא בודק. ככל שהמספר נמוך יותר, המדד אמין פחות.
ממצאיו של אותו ניתוח הצביעו על כך שאחרי גל עליות ארוך וחד בשנים 2005-2017 במודיעין, בשיעור נומינלי מצטבר של 168%, החלה ירידת מחירים ברבעון האחרון של 2017. הירידה נמשכה ברבעון הראשון של השנה. ניתוח המחירים ברבעון השני של השנה מלמד כי רמות המחירים של דירות יד שנייה במודיעין ירדו ב-0.4%.
אבל הנתון המפתיע באמת הוא בתל אביב, שבציבור נוצר הרושם שהמחירים בה רק ימשיכו לעלות. הרושם הזה רחוק מאוד מהנתונים שהציג הכלכלן הראשי, שאחרי מודיעין החליט לבדוק גם את תל אביב ובמיוחד את השטח שבין רחוב ארלוזורוב לרחוב הירקון, כלומר, חלק ניכר מהצפון הישן ומרכז העיר שהוא אחד ממוקדי הביקוש הגדולים בעיר. הכלכלן הראשי מציין בסקירתו במפורש שדרוש מספר רב של עסקאות כדי לאפשר אמידה בשיטת קייס-שילר, כלומר, אפשר לסמוך על הבדיקה. בניתוח שלו בולטת העלייה החדה במחירי הדירות בתל אביב בשנים 2000-2016 - עלייה נומינלית של פי 3.4, הרבה מעבר לשיעור העלייה הארצי באותה תקופה (עלייה של פי 2), אבל גם הירידה שחלה מהרבעון הראשון של 2017 באזור זה, בשיעור מצטבר של 9%, מהם ירידה של 1.1% ברבעון השני בלבד. הכלכלן הראשי כותב שהירידה איננה מפתיעה לאור הירידה החדה במספר העסקאות, ובקיצור, אלה כללי הכלכלה.
אם אלה נתוני האמת של המדד הכי אמין והכי מדויק, מדוע הצביעה הלמ"ס על עלייה של 2.2% באזור תל אביב במדד הדיור האחרון? ובכלל, איך זה שהמדד בתל אביב עובר בחודשים האחרונים מירידות חדות יחסית לעליות חדות יחסית? הסיבה היא: מיעוט עסקאות בכלל ומיעוט עסקאות משמעותי בתל אביב בפרט. מספר העסקאות בעיר התרסק בשיעור הגבוה ביותר ברמה העסקית, בפרט רכישות משקיעים, שהרי אלו מושפעים במידה הרבה ביותר מציפיות. ברור שאם רכישות המשקיעים צונחות ב-57%, יהיה שינוי בתמהיל העסקאות, ומעטים המודלים שמשתמשים בהם בלמ"ס שמסוגלים לנכות שינויי תמהיל כאלה.
שימו לב מה קרה בתל אביב: שיעורי הירידה ברכישת משקיעים היא הגבוהה בארץ, פי שלושה משיעור הירידה ברמה הארצית. בחודש יוני, למשל, רכישות המשקיעים בעיר עמדו על 136 דירות בלבד, אחד המספרים הנמוכים שנרשמו באזור זה מאז תחילת העשור הקודם. שיעור רכישות המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש יוני על פחות מרבע, רמת שפל היסטורית באזור תל אביב, שהתאפיינה בשיעור משקיעים ממוצע של 40% בעשור האחרון. כלומר, המשקיעים ממש "בורחים", ונדמה לי שהם יודעים מדוע.
מה עם מכירות המשקיעים? נמשכת הירידה בעסקאות מכירה, אם כי הקצב התמתן ברבעון השני לעומת רבעונים קודמים. עם זאת, שיעור הדירות שעברו השבחה משמעותית בין הדירות שמכרו המשקיעים ביוני הגיע ליותר משליש (35%), וסכום ההשבחה הממוצע עמד על קרוב ל-400 אלף שקל, הרוב ב-2018. כלומר, ייתכן שהירידה החדה והמתמשכת במספר העסקאות בעיר יצרה "תמריץ" למשקיעים המעוניינים למכור את דירתם בשוק קפוא - להשביח את הדירה כדי להגדיל את ההסתברות למכור אותה במחיר המבוקש על ידיהם או קרוב לו.
שימו לב מה קרה למחירים: על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור תל אביב (הכולל גם את בת ים), בולטת עלייה במחיר הממוצע והחציוני לדירה שרכשו המשקיעים בעיר זו בחודשיים האחרונים. מדוע זה קורה? עליית המחירים מרמזת על שינוי משמעותי בתמהיל הדירות שרוכשים משקיעים בתל אביב, בין היתר על רקע שיווק אגרסיבי של אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בעיר. כלומר, יש פחות עסקאות באופן משמעותי ורוכשים פחות דירות, אבל הדירות שנרכשות הן במחירים יותר גבוהים וזה מושך את הממוצע כלפי מעלה - דבר שמעוות לחלוטין את הנתונים. לכן יש משמעות מאוד גדולה למדד קייס-שילר, שמתבסס על מכירות של אותה דירה וקרוב יותר לאמת.
ויש עוד תופעה בתל אביב שמצביעה על לחץ מחירים כלפי מטה, על פי הכלכלן הראשי: השפל ברכישות המשקיעים בעיר הוא בעל משמעות גבוהה עבור הקבלנים המשווקים פרויקטים בעיר שבאופן מסורתי התאפיינה בשיעור גבוה מאוד של רכישות משקיעים מסך הדירות החדשות שנמכרו בה. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה החדה במכירת דירות חדשות באזור, בשיעורים של עשרות אחוזים. מעבר לכך, ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור תל אביב מרמז על מלאי גבוה לא מכור של דירות חדשות.
איך מגיע הכלכלן הראשי למסקנה הזאת, בהיעדר נתונים מנהליים על מלאי הדירות הלא מכורות בתל אביב? הוא עושה אינדיקציות על התפתחות המלאי באמצעות ניתוח התפלגות המכירות של הקבלנים באזור לפי מספר הדירות שמכרו, בהנחה שלא חל שינוי מהותי במספר הדירות הממוצע להיתר בנייה באזור בשנים האחרונות. בניתוח הזה בולטת עלייה משמעותית בשכיחות היחסית של קבלנים שמכרו דירות ספורות בלבד במחצית הראשונה של 2018. במקביל, חלה ירידה דרמטית במספר הקבלנים שמכרו 20 דירות ויותר. כך, לדוגמה, בעוד שבמחצית השנה הראשונה של 2016 היו 11 קבלנים שעברו סף מכירות זה, במחצית הראשונה של 2018 רק חברה אחת בתל אביב הצליחה למכור יותר מ-20 דירות. גם כאשר מורידים את סף המכירות ל-10 דירות ומעלה, מתקבלת ירידה עקבית וחדה במספר חברות הבנייה היזמיות שעוברות סף זה באזור תל אביב.
התמונה שמצטיירת בעיר מנתוני אמת היא שחלה ירידת מחירים די דרמטית במרכז העיר, התרחשה צניחה דרמטית ברכישת דירות על ידי משקיעים וחל גידול במלאי הלא מכור של הקבלנים. כל זה מתכון לעוד לחץ על המחירים ועוד ירידות בפועל.