בנייה ישנה וחדשה בנווה שרת/ צילום: שלומי יוסף
ועדת הערר המחוזית ביטלה לאחרונה היתר שנתנה עיריית תל-אביב לפרויקט תמ"א 38 בבניין אחד בשכונת נווה שרת בעיר, לאחר שהשתכנעה כי מימוש הפרויקט יסכל מימוש של תוכנית פינוי-בינוי גדולה יותר שכוללת 22 בניינים ישנים, ביניהם הבניין שמיועד לתמ"א 38, הממוקם בלב התוכנית.
מדובר בתוכנית לפינוי-בינוי שמקודמת למעלה מעשור, הכוללת את כל 22 הבניינים המצויים במתחם הרחובות אח"י דקר ונהריים בשכונת נווה שרת, שבהם 451 דירות ישנות.
התוכנית, שכוללת הריסת הבניינים הישנים והקמת 13 בניינים חדשים בני 10 ו-26 קומות, ובהם 1,159 דירות חדשות, מהווה מהלך משלים לתוכניות פינוי-בינוי שכבר בוצעו ואוכלסו בשכונה.
את התוכנית במתחם אח"י דקר מקדמת בשנים האחרונות חברת פי.בי, שבבעלות היזם והמנכ"ל אורן שמני, האלוף במיל' גדי שמני, מהנדס העיר תל-אביב לשעבר האדריכל דני קייזר והאדריכל סמי טיטו. לאחרונה אף הודיעה חברת שיכון ובינוי נדל"ן כי היא חוברת אל חברת פי.בי במטרה להוציא את הפרויקט אל הפועל ולהעניק לו חיזוק משמעותי.
במאי 2012, בעוד חברת פי.בי מקדמת את התוכנית ומחתימה את הדיירים, הוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב בקשה שהגישה חברה יזמית אחרת - י.א לוסטיגמן, לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב בית אל 9, הממוקם בלב המתחם שבו מקודמת תוכנית הפינוי-בינוי.
חברת פי.בי הגישה התנגדות לפרויקט התמ"א, בטענה כי מימוש פרויקט התמ"א שבא לחדש בניין בודד יסכל את מימוש פרויקט הפינוי-בינוי שבא לחדש מתחם שלם.
בתחילת 2013 דחתה הוועדה המקומית את ההתנגדות בנימוק כי תוכנית הפינוי-בינוי עשויה להימשך זמן רב, ולכן יש לאפשר מימוש הזכות לביצוע פרויקט תמ"א 38.
בפברואר 2013 הגישה פי.בי ערר לוועדת הערר המחוזית, כנגד החלטת הוועדה המקומית לדחות את התנגדותה. בערר טענה פי.בי, כי ההעדפה של תמ"א 38 ביחס לבניין אחד על פני תוכנית פינוי-בינוי במתחם שלם של בניינים היא שגויה.
גם לגבי לוחות הזמנים טענה החברה בערר כי משך הזמן של שיקום כל הבניינים במתחם מכוח תמ"א 38 ייארך יותר זמן מהזמן שייקח לאשר תוכנית פינוי-בינוי במתחם, שתאפשר חיזוק כל הבניינים.
עוד טענה החברה בערר כי יש להעדיף תוכנית שכוללת שיקום ושיפור תשתיות, הסדרי תנועה ופיתרון מבני ציבור ושצ"פים, מאשר תוכנית נקודתית המתייחסת לבניין בודד ומתעלמת מאלמנטים נוספים. דבר שיוצר פעמים רבות עומסי תנועה ומחסור בשטחי ציבור. "על הוועדה המקומית היה לביא בחשבון את האינטרס של חיזוק מבנים והתחדשות עירונית של המתחם כולו, ולא נקודתית רק על הבניין נשוא הבקשה להקלה" צוין בערר.
לטענת החברה, תוכנית הפינוי-בינוי אינה ערטילאית אלא נמצאת בהליכי תכנון מתקדמים ובתיאום מלא עם גורמי התכנון בעיריית תל-אביב. עוד טענה החברה כי פרויקט התמ"א המתוכנן, מתייחס לבניין בודד בטבורה של התוכנית, ומשמעות מימוש הפרויקט, היא הפחתת שני בניינים מהתוכנית שאמורים לכלול 130 דירות, ולפגיעה בהיתכנות הכלכלית של תוכנית הפינוי-בינוי. "אישור ההקלה יביא הלכה למעשה לסיכול התוכנית ולאי הוצאתה לפועל", צוין בערר.
עדיפות לפינוי-בינוי
בחודש נובמבר 2013 קיבלה ועדת הערר בראשות היו"ר לשעבר עו"ד מיכה גדרון, החלטת ביניים שקבעה שיש לעכב את פרויקט התמ"א עד למיצוי ההליכים בתוכנית הפינוי-בינוי. זאת למרות שהתוכנית היתה עוד רחוקה מאישור וגיבוש הסכמת כל הדיירים במתחם.
למעשה, החלטת ועדת הערר אז נתנה לראשונה עדיפות לפרויקט פינוי-בינוי על פני פרויקט נקודתי של תמ"א 38. "כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, ובניין אחד המצוי בתחום התוכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38, והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרויקט הפינוי-בינוי במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט הפינוי-בינוי", קבע גדרון בהחלטה מ-2013 והורה לעדכן את וועדת הערר בהתקדמות התוכנית בתוך 4 חודשים.
משמעות ההחלטה היתה כי היזמים שביקשו לממש בבניינים ברחוב בית אל 9-11 פרויקט תמ"א 38, והדיירים בבניין זה נאלצו להמתין למיצוי הליכי התכנון של תוכנית הפינוי-בינוי.
עיריית תל-אביב חוזרת בה
מאז קרו כמה אירועים משמעותיים שהפכו את תוכנית הפינוי-בינוי ליותר ויותר ממשית. הדבר הראשון הוא אישורה של תוכנית המתאר של תל-אביב, תא/5000, שמגדירה את זכויות הבנייה בתוכניות פינוי-בינוי בשכונת נווה שרת. הדבר השני שקרה הוא שהוועדה המקומית הטילה בשנת 2016 מגבלות על בינוי במתחם אחי דקר, (סעיפים 77,78 לחוק התכנון והבנייה האוסרים הוצאת היתרי בנייה) בשל העובדה שבמתחם מקודמת תוכנית. המגבלה חלה גם על הבניין שביקש היתר לפרויקט תמ"א 38.
דבר נוסף שקרה הוא שגם עיריית תל-אביב החליטה לתמוך בתוכנית, לחזור בה מעמדתה ולהעדיף את תוכנית הפינוי-בינוי על פני פרויקט התמ"א. במסגרת תמיכתה בתוכנית ועל מנת שניתן יהיה לעמוד בדרישות הוועדה המחוזית לעניין אחוזי הבעלות המינימליים הנדרשים מיזם תוכנית, החליטה עיריית תל-אביב להצטרף כיזמית לתוכנית, שאמורה לקבל לידיה את מבני הציבור שיוקמו במתחם.
במקביל הוגש גם ערעור למליאת המועצה כנגד התוכנית על ידי חברי המועצה אפרת טולקובסקי ואהרון מדואל, ובו נטען כי ליזמים אין את מינימום חתימות הדיירים הנדרשות לקידום תוכנית על פי החוק. הערעור נדחה במליאת המועצה והוחלט להמתין לעריכת סקר חברתי וזה אכן נערך. כפועל יוצא מהצטרפותה של העירייה לתוכנית כבעלת קרקע, גדל משמעותית היקף הדיירים התומכים בתוכנית, ועמו גם ההיתכנות להוציא את התוכנית אל הפועל.
בנובמבר 2017 דחתה עיריית תל-אביב את הערר כנגד התוכנית, אך נותר תלוי ועומד הערר שהוגש בעניין אישור הבקשה לפרויקט תמ"א 38 בלב המתחם. לכל אורך התקופה, נותרו בערפל הדיירים והיזמים של הבניין ברחוב בית אל 9 המעונינים בפרויקט תמ"א 38.
"הצפי בהערכה גסה הוא 15 שנה"
לאחרונה, בדיון שהתקיים בוועדת הערר, ציינה עו"ד טובה כהן המייצגת את חברת לוסטיגמן, יזמית התמ"א, כי 32 דיירי הבניין ברחוב בית אל 9, ממתינים למגן את דירותיהם, אך אינם יכולים לעשות זאת בגלל הימשכות ההליכים. "הייתי מצפה לשמוע שמישהו יאמר, 'נאפשר לדיירים לבצע את המיגון ובלבד שהם לא יפריעו בהמשך הדרך להליך של פינוי-בינוי'.
"הצפי של התוכנית הוא בהערכה גסה 15 שנה. התוכנית הזאת לא הגיעה בכלל לגיבוש ברמה כזו שהיא בת ביצוע לעכשיו. והמתחם הוא מאוד גדול, כל פעם יעשו מתחם אחד, נניח עוד 10 שנים. אנחנו נמצאים בסאגה ש-25 שנה שאנשים לא יוכלו לשפר את המגורים שלהם. רעידת אדמה קלה והמתחם יתמוטט".
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד הילה סירוטה ליבנה החליטה לאחרונה לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מדצמבר 2012 המאשרת בקשה להיתר בנייה לפרויקט התמ"א במתחם אחי דקר.
היא נימקה את החלטתה בכך שכבר פורסמה הודעה על הכנת תוכנית פינוי-בינוי ופורסמו תנאים מגבילים (סעיפים 77, 78 האוסרים על הוצאת היתרים במתחם שבו מקודמת תוכנית), ועל כן אין מקום לאשר את הבקשה לתמ"א 38 אשר אין ספק שאינה עולה בקנה אחד עם התכנון העתידי.
"התנאים המגבילים קבעו בין היתר כי לא יוצא היתר בנייה גם לפרויקטים של תמ"א 38 בתחום התוכנית, שלדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע בתכנון העתידי במתחם, המבוסס על עקרונות המדיניות להתחדשות עירונית בשכונת נווה שרת תוכנית המתאר תא/5000".
עוד ציינה ועדת הערר כי התרשמה כי פרויקט התמ"א המדובר, יסכל באופן ודאי ומובהק ויפגע במגמות התכנון העתידי במתחם ועל כן אין מקום להתירו. עו"ד שרון מונטיפיורי גילן, ייצגה את פי.בי בערר, לצד משרד עורכי הדין ERM - אפשטיין רוזנבלום מעוז, המלויים את הפרויקט.
ועדת הערר אף דחתה את טענת חברת י.א לוסטיגמן מבקשת ההיתר לתמ"א כי משך הזמן שחלף מצדיק היענות לבקשה. "באיזון שבין בקשה נקודתית להיתר מכוח תמ"א 38 לבין מתן אפשרות לאישורה של תוכנית פינוי-בינוי לכלל השכונה, יש הצדקה מובהקת למנוע פגיעה באפשרות התכנונית הכוללת", צוין בהחלטה.
"הבניין נשוא הבקשה מצוי במרכז מתחם הפינוי-בינוי והותרת הבניין על כנו לאור מיקומו, יסכל את יכולת יישום תוכנית הפינוי-בינוי שמחשבה רבה הושקעה בה לטובת כלל השטח עליו היא חלה לרבות בכל הנוגע למיקום הבניינים, התשתיות הציבוריות, הכבישים, השטחים הפתוחים וכד'".
עוד קבעה ועדת הערר כי כיום סיכויי מימוש תוכנית הפינוי-בינוי גבוהים יותר משהיו במועד בו ניתנה החלטת הביניים של גדרון בשנת 2013, וכי לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב התוכנית תוגש להפקדה עד סוף 2018 והתנאים המגבילים יחולו עד יוני 2019.
"נקודת האיזון... מצדיקה לטעמנו דחיית הבקשה להיתר מכל תמ"א 38 על אף הדחייה שתיגרם לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה", צוין בהחלטה. "כאשר קיימים הליכים תכנוניים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, ובניין אחד המצוי בתחום התוכנית מבקש לצאת מן הכלל ולבצע חיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38, והליכה עצמאית זו של הבניין תסכל את ביצוע פרויקט הפינוי-בינוי במתחם כולו, בשל סיבות תכנוניות או כלכליות, יש לדעתנו להעדיף את פרויקט הפינוי-בינוי", קבעה ועדת הערר.
"החלטה שערורייתית. אפשר להרוס עוד 15 שנה בניין שעבר תמ"א 38"
על החלטת ועדת הערר לבטל את ההיתר שאושר לחברת לוסטיגמן יזמית פרויקט התמ"א 38 בבניין ברחוב בית אל 9-11, אומרת עו"ד טובה כהן המייצגת את החברה כי "מדובר בהחלטה שערורייתית ואנו שוקלים את צעדינו".
לדבריה, "כשהוועדה המקומית אישרה לנו את היתר הבנייה לפרויקט תמ"א, תוכנית הפינוי-בינוי היתה ידועה לעיריית תל-אביב עוד משנת 2006. למרות זאת, הוועדה המקומית שקלה את השיקולים, ותמכה בהיתר לתמ"א. אבל כבר לדיון בערר שהוגש נגד הפרויקט ב-2013, הוועדה המקומית הגיעה כששינתה את דעתה, ולא ברור על סמך מה. הוועדה החליטה בשנת 2013 לתת 'צ'אנס' לקידום תוכנית הפינוי-בינוי, אבל בגבולות של זמן. פינוי-בינוי זאת לא מילת קסם למנוע מאנשים איכות חיים יותר טובה ובטיחותית. מה גם שביצוע פרויקט התמ"א לא היה שולל את ביצוע תוכנית הפינוי-בינוי שכרגע לא זמינה. לא תוכניות מקדשות את החיים, החיים מקדשים תוכניות".
כהן מוסיפה כי משמעות ההחלטה שהתוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שאושרה בחוק, לא ניתנת למימוש: "בעצם, זכות סטטוטורית ומוקנית בדין לתמ"א 38, נדחית בגלל תוכנית עתידית לפינוי-בינוי שאין לדעת מתי תתממש" היא אומרת.
"מה יקרה ב-20 שנה הבאות? הדיירים מתגוררים בבניינים ישנים, אוכלוסיה מתבגרת וצעירה שמטפסת 4 קומות בלי מעלית, בלי אמצעי מיגון, כשהמצב עדיין די זמין לרעידות אדמה. נניח שהיינו מקבלים את ההיתר לפרויקט התמ"א ובונים אותו. לא ביקשנו הריסה ובנייה מחדש. ביקשנו חיזוק בניין קיים ותוספת של 2 קומות בלבד. לא היינו משנים כלום בשטח. בעוד 15 שנה כשתוכנית הפינוי-בינוי היתה מבשילה לביצוע, גם הבניין הזה יכול היה להצטרף לתוכנית והיה מספיק טוב להריסה ובנייה מחדש, כי הוא לא נהרס במסגרת התמ"א.
"נקודת המוצא של הדיירים אחרי פרויקט תמ"א היתה הרבה יותר טובה במשא ומתן מול היזמים של הפינוי-בינוי, כי היו להם דירות קצת יותר משודרגות מהיום. כנראה שמאחורי הקלעים מסתתר אינטרס כלכלי סמוי, כי הרבה יותר משתלם ליזמים לפצות דיירים על הדירות הרעועות שיש להם היום. ב2019 ההקפאה של 77, 78 תסתיים ומה יהיה אז? בית המשפט כבר קבע בעבר שעיכוב היתר בנייה הוא פסול".