גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הטלת ארנונה על נכס ריק – האמנם תמריץ לשימוש בו?

בית המשפט העליון פסק כי נכס ריק ישלם ארנונה לפי הסיווג שנקבע בהיתר הבנייה ולא בתוכנית, ומשמעות הדבר בדרך-כלל היא חיוב גבוה יותר ● פסק הדין יפגע דווקא בבעלי הנכסים הקטנים, ולא יפתור את בעיית הנכסים שעומדים ריקים

חנויות סגורות בדרום תל-אביב / קרדיט: באדיבות יוזמי מחאת הטקסטיל
חנויות סגורות בדרום תל-אביב / קרדיט: באדיבות יוזמי מחאת הטקסטיל

נכס ריק מסב לבעליו נזק כלכלי של אובדן דמי שכירות, ואף אינו צורך שירותים מהרשות המקומית כמו נכסים בשימוש. משום כך קבע בית המשפט העליון לפני שנים שנכס מסוג זה יחויב לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימוש המותרים לפי דין. גישת בית המשפט הייתה שאין להעניש בעלים של נכס ריק וללא שימוש.

מאז ניתן פסק הדין הנ"ל, הרשויות המקומיות מנסות לכרסם בו ולהגדיל את הכנסותיהן. למשל, עיריית תל-אביב סברה כי מגוון השימושים המותרים לפי דין צריך להיגזר מהיתר הבנייה ולא מהתוכנית החלה על המקרקעין. גישתה זו של העירייה נעוצה בכך שמטעמים טכניים והיסטוריים השימוש המפורט בהיתר הבנייה הוא צר ביותר, ולפיכך מאפשר במקרים רבים להשית ארנונה בתעריף המרבי של משרדים, שירותים ומסחר. לעומת זאת, פוטנציאל השימושים בתוכנית הוא רחב דיו כדי ללכוד שימושים המסווגים בתעריפים זולים כמו שגרירות, בית תוכנה או סטודיו.

לאחר שבערכאות נמוכות ניתנו בסוגיה זו הכרעות סותרות, הגיעה הסוגיה לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין שניתן ביום 5.8.18 ונכתב על ידי השופט פוגלמן, נקבע ש"נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה. לפיכך, ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס." כפועל יוצא של אמירה בעייתית זו, נפסק כי נכס ריק יחויב לפי היתר הבנייה ולא לפי התוכנית.

ברי לכל כי ההפסד הכלכלי שנגרם לבעליו של נכס ריק עולה עשרות מונים על חיובי הארנונה שיוטלו עליו, שלא לדבר על הארנונה המופחתת שהוא נדרש לשלם במקום השוכר. לא רק שהטלת ארנונה אינה תמריץ אפקטיבי לשימוש בנכס, אלא שהיא דווקא תמריץ להזנחתו והריסתו - כדי לפטור אותו כליל מארנונה. יש בכך גם כדי לתמרץ מסירת חזקה לגופים פטורים, עשיית שימושים פטורים (כגון בית כנסת) והגשת בקשות סרק לעשיית שימושים חורגים מהיתר הבנייה.

חברות הנדל"ן והגופים הגדולים נתמכים בייעוץ מקצועי רציף בנושאים של מיסוי מוניציפלי, כיאה לגובהה של הארנונה. קשת השימושים הנגזרת מהיתר הבנייה בשים לב לסיווגי הארנונה עדיין מאפשרת לייצר שורה של הזדמנויות להפחתת הארנונה; גם האפשרות להזניח את הנכס או להכניסו לשיפוץ אינסופי היא אופציה של ממש, במיוחד עבור חברות הנדל"ן המניב אשר מתמחות בשיפוץ נכסים ובהתמודדות עם תחלופת שוכרים.

דווקא עם השאלות המהותית בית המשפט לא התמודד: השאלה באילו נסיבות ראוי לקבוע תעריף מיוחד לנכס ריק נותרה פתוחה, וכך גם השאלה האם צו ארנונה שמחייב נכס ריק בתעריף המרבי בתקנות הוא סביר. בצד אלה קיימת כאמור האפשרות לבקש שימוש חורג תיאורטי או היתר בנייה מתוקן. כמובן שלא מעט עבודה תהיה מעתה לבתי המשפט כדי להכריע בשאלה מה דינו של נכס שנבנה ללא היתר או שהיתר הבנייה שלו אבד ואינו בנמצא.

כרגיל במקומותינו, את המחיר ישלמו דווקא החלשים - אלה שהיתר הבנייה שלהם הוא של "חנות" בתוואי הרכבת הקלה, בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב ובמרכזים מסחריים בפריפריה. עבור אלה פסק הדין מעורר שאלה חוקתית נוקבת, שכן הטלת ארנונה על נכס ריק בטווח הארוך הופכת אותו לנטל כלכלי כבד והיא חמורה יותר מהפקעה שבה נפרד האדם מהנכס ביחד עם החובות הרובצים עליו.

יש לקוות שבית המשפט העליון ימצא את הדרך לתקן את העיוות. עד אז, בעלי נכסים שהאדריכל שלהם כתב בבקשה להיתר שימוש של "בנק", ימשיכו להתקוטט עם הרשות ולטעון שהתעריף הנכון הוא מחסן של בנק. בסופו של דבר קופת הרשות המקומית לא תתמלא, אלא להפך, ערימות התיקים בבתי המשפט דווקא כן, וחזותה של העיר אף היא לא תשתפר.

(בר"מ 991/16 אפריקה ישראל נגד עיריית תל-אביב). 

עוד כתבות

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

הנשיא טראמפ / צילום: רויטרס

ההסכם עם ארדואן: ממשל טראמפ תקע סכין נוספת בגב הכורדים

ההתקפלות של טראמפ לפני ארדואן היא מהלומת קטלנית על שאיפת הכורדים לבית לאומי ומנציחה את דריסת הרגל הטורקית בסוריה ● מיט רומני: "האם ארה"ב כל כך חלשה עד שטורקיה הצליחה לכופף לה את היד?"  ● האם הנדל"ן של טראמפ בטורקיה שימש אמצעי לחץ בידי ארדואן? ● פרשנות

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

לקראת הסדר בפרשת משככי הכאבים בארה"ב? דיווח: טבע וחברות נוספות מציעות פיצויים בכ-50 מיליארד דולר

לפי הדיווח, חמש חברות שעסקו בייצור ובהפצה של משככי הכאבים מציעות לשלם פיצויים בסכום של כ-22 מיליארד דולר במזומן ועוד כ-28 מיליארד דולר בתרופות ובשירותים

מטוסי בואינג 777 / צילום: GECAS

תע"א תסב מטוסי בואינג 777 עבור GECAS במאות מיליוני דולרים

התעשייה האווירית מרחיבה את פעילותה בתחום הסבת המטוסים: במסגרת הסכם חדש שעליו היא חתמה עם GECAS, היא תסב עבורה 15 מטוסי בואינג 777 מתצורה של מטוסי נוסעים לתצורת מטען

ראש הנציבות האירופית ז'אן-קלוד וראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Yves Herman, רויטרס

כל מה שצריך לדעת על ההתקדמות החדשה בהסכם הברקזיט

ראש ממשלת בריטניה הודיע היום כי הגיע להסכם חדש עם האיחוד האירופי ● מה בדיוק חדש בהסכם והאם זה אומר שהברקזיט יוצא לפועל? ● "גלובס" עושה סדר

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

ג'ונסון: "יש הסכם ברקזיט"; הליש"ט עברה לירידות על רקע התנגדות בפרלמנט

ההסכם עדיין טעון אישור של הפרלמנט הבריטי, ולא ברור אם יש לו רוב בעקבות הודעת המפלגת הדמוקרטית הצפון-אירית הבוקר כי אינה מקבלת אותו "במתכונתו הנוכחית" ● אחרי שעלתה בעד 0.9% מול הדולר, הליש"ט עברה לירידות

7 כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע / צילום: שלומי יוסף

דורי נכנעת, פלס נחשפת, אברהמי רוכשת. כותרות הנדל"ן לסוכות

בית המשפט אישר סופית למכור מגרש ברחוב הירקון לחברת יוסי אברהמי תמורת רבע מיליארד שקל, כיצד קרסה חברת דורי בנייה, באיזה עיר בנו הכי הרבה בתקופת כחלון כשר אוצר, והבתים שרכש אדם נוימן מייסד WeWork

שלט של כריסטיאן דיור על קניון בסין / צילום: Darley Shen, רויטרס

מכבדת את עיקרון סין האחת: דיור מתנצלת על השמטת טייוואן משטח המעצמה

מותג האופנה כריסטיאן דיור קיים מצגת באוניברסיטה שכללה מפה של סין ללא טייוואן, שסין רואה בה מחוז סיני מורד - מה ששם את החברה במרכז שערורייה פוליטית שהובילה להתנצלותה

ג'ראד קושנר ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון/לע"מ

ג'ארד קושנר מגיע לישראל לדון על תכנית השלום

על פי דיווח באמצעי תקשורת אמריקאים, יבחן קושנר את האווירה הפוליטית בישראל בעקבות הבחירות האחרונות ● קושנר מתכנן לתת פומבי לתכנית השלום בין ישראל לפלסטינים

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בדרך לפשרה: שופט זימן את מנכ"לי טבע וחברות התרופות האחרות לדיון לפני המשפט

שופט פדרלי זימן בכירים מהחברות על מנת לדון בפיצויים שהחברות מציעות ● טבע תשלם 29 מיליארד דולר, כחלק מהסכם הפשרה, בתרופות ובשירותי הפצה - כך על פי מקורבים לעסקה

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

מרגרט וסטגר / צילום: רויטרס, Francois Lenoir

האישה שקנסה את גוגל ואפל במיליארדים: "הקנסות - לא הפתרון הנכון"

מרגרט וסטגר, הממונה על ההגבלים העסקיים באירופה: "צריך להצליח למנוע את הבעיות מראש"

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

מערבל בטון של שפיר הנדסה. סיום הפרויקט בכביש 6 השפיע על התוצאות / צילום: אתר החברה

ארבעת האחים שפירא מבקשים לשדרג את שכרם בשפיר הנדסה לעד 5.5 מיליון שקל בשנה כל אחד

כל אחד מהארבעה צפוי ליהנות משכר חודשי של 135 אלף שקל, לצד הטבות נוספות, בעלות שנתית מוערכת של כ-2.5 מיליון שקל ● זאת בנוסף למענק שנתי בסכום מקסימום של 3 מיליון שקל