גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הטלת ארנונה על נכס ריק – האמנם תמריץ לשימוש בו?

בית המשפט העליון פסק כי נכס ריק ישלם ארנונה לפי הסיווג שנקבע בהיתר הבנייה ולא בתוכנית, ומשמעות הדבר בדרך-כלל היא חיוב גבוה יותר ● פסק הדין יפגע דווקא בבעלי הנכסים הקטנים, ולא יפתור את בעיית הנכסים שעומדים ריקים

חנויות סגורות בדרום תל-אביב / קרדיט: באדיבות יוזמי מחאת הטקסטיל
חנויות סגורות בדרום תל-אביב / קרדיט: באדיבות יוזמי מחאת הטקסטיל

נכס ריק מסב לבעליו נזק כלכלי של אובדן דמי שכירות, ואף אינו צורך שירותים מהרשות המקומית כמו נכסים בשימוש. משום כך קבע בית המשפט העליון לפני שנים שנכס מסוג זה יחויב לפי הסיווג הזול ביותר מבין השימוש המותרים לפי דין. גישת בית המשפט הייתה שאין להעניש בעלים של נכס ריק וללא שימוש.

מאז ניתן פסק הדין הנ"ל, הרשויות המקומיות מנסות לכרסם בו ולהגדיל את הכנסותיהן. למשל, עיריית תל-אביב סברה כי מגוון השימושים המותרים לפי דין צריך להיגזר מהיתר הבנייה ולא מהתוכנית החלה על המקרקעין. גישתה זו של העירייה נעוצה בכך שמטעמים טכניים והיסטוריים השימוש המפורט בהיתר הבנייה הוא צר ביותר, ולפיכך מאפשר במקרים רבים להשית ארנונה בתעריף המרבי של משרדים, שירותים ומסחר. לעומת זאת, פוטנציאל השימושים בתוכנית הוא רחב דיו כדי ללכוד שימושים המסווגים בתעריפים זולים כמו שגרירות, בית תוכנה או סטודיו.

לאחר שבערכאות נמוכות ניתנו בסוגיה זו הכרעות סותרות, הגיעה הסוגיה לפתחו של בית המשפט העליון. בפסק הדין שניתן ביום 5.8.18 ונכתב על ידי השופט פוגלמן, נקבע ש"נדרש כי אי הפעלת הנכס לא תהיה רווחית לנישום בהשוואה למצב דברים שבו היה מפעיל את הנכס ונדרש לשלם ארנונה. לפיכך, ככלל, יש לחייב את הנישום על פי התעריף שהיה עליו לשלם לו היה מפעיל את הנכס." כפועל יוצא של אמירה בעייתית זו, נפסק כי נכס ריק יחויב לפי היתר הבנייה ולא לפי התוכנית.

ברי לכל כי ההפסד הכלכלי שנגרם לבעליו של נכס ריק עולה עשרות מונים על חיובי הארנונה שיוטלו עליו, שלא לדבר על הארנונה המופחתת שהוא נדרש לשלם במקום השוכר. לא רק שהטלת ארנונה אינה תמריץ אפקטיבי לשימוש בנכס, אלא שהיא דווקא תמריץ להזנחתו והריסתו - כדי לפטור אותו כליל מארנונה. יש בכך גם כדי לתמרץ מסירת חזקה לגופים פטורים, עשיית שימושים פטורים (כגון בית כנסת) והגשת בקשות סרק לעשיית שימושים חורגים מהיתר הבנייה.

חברות הנדל"ן והגופים הגדולים נתמכים בייעוץ מקצועי רציף בנושאים של מיסוי מוניציפלי, כיאה לגובהה של הארנונה. קשת השימושים הנגזרת מהיתר הבנייה בשים לב לסיווגי הארנונה עדיין מאפשרת לייצר שורה של הזדמנויות להפחתת הארנונה; גם האפשרות להזניח את הנכס או להכניסו לשיפוץ אינסופי היא אופציה של ממש, במיוחד עבור חברות הנדל"ן המניב אשר מתמחות בשיפוץ נכסים ובהתמודדות עם תחלופת שוכרים.

דווקא עם השאלות המהותית בית המשפט לא התמודד: השאלה באילו נסיבות ראוי לקבוע תעריף מיוחד לנכס ריק נותרה פתוחה, וכך גם השאלה האם צו ארנונה שמחייב נכס ריק בתעריף המרבי בתקנות הוא סביר. בצד אלה קיימת כאמור האפשרות לבקש שימוש חורג תיאורטי או היתר בנייה מתוקן. כמובן שלא מעט עבודה תהיה מעתה לבתי המשפט כדי להכריע בשאלה מה דינו של נכס שנבנה ללא היתר או שהיתר הבנייה שלו אבד ואינו בנמצא.

כרגיל במקומותינו, את המחיר ישלמו דווקא החלשים - אלה שהיתר הבנייה שלהם הוא של "חנות" בתוואי הרכבת הקלה, בתחנה המרכזית הישנה בתל-אביב ובמרכזים מסחריים בפריפריה. עבור אלה פסק הדין מעורר שאלה חוקתית נוקבת, שכן הטלת ארנונה על נכס ריק בטווח הארוך הופכת אותו לנטל כלכלי כבד והיא חמורה יותר מהפקעה שבה נפרד האדם מהנכס ביחד עם החובות הרובצים עליו.

יש לקוות שבית המשפט העליון ימצא את הדרך לתקן את העיוות. עד אז, בעלי נכסים שהאדריכל שלהם כתב בבקשה להיתר שימוש של "בנק", ימשיכו להתקוטט עם הרשות ולטעון שהתעריף הנכון הוא מחסן של בנק. בסופו של דבר קופת הרשות המקומית לא תתמלא, אלא להפך, ערימות התיקים בבתי המשפט דווקא כן, וחזותה של העיר אף היא לא תשתפר.

(בר"מ 991/16 אפריקה ישראל נגד עיריית תל-אביב). 

עוד כתבות

ציון אמיר ואבי חימי / איל יצהר, כדיה לוי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הצפת המקצוע, עומס התיקים ושמירה על שלטון החוק: הבעיות הבוערות של יו"ר הלשכה הנבחר

היום יסתיים הקרב על ראשות לשכת עורכי הדין: האם יהיה זה היו"ר הזמני עו"ד אבי חימי או אולי עו"ד ציון אמיר • נראה שהבחירות, שהתנהלו בצל עלילות אפי נוה, לא סחפו את העו"דים בהמוניהם אל הקלפיות, חרף חשיבותן • היו"ר הנבחר ייאלץ להתמודד עם שלל משימות קריטיות, הנוגעות ללשכה ולעורכי הדין, אך גם לשלטון החוק • "גלובס" מיפה את האתגרים שמצפים ליורשו של נוה

בצלאל סמוטריץ'/ צילום: דוד וייל

האם מינוי סמוטריץ' יתברר כמתנה משמיים למתנגדים לסגירת שדה דב?

שר התחבורה החדש מגדיר את סגירת שדה דב כמהלך "אנטי ציוני" ● מיד לאחר ההפגנה שהתקיימה אתמול מול בית ראש הממשלה אמר "שדה דב אסור שייסגר ושדה דב בעזרת השם לא ייסגר" ● האם סמוטריץ' אכן יכול לעצור את הסגירה המתוכננת של שדה דב?

הבית ברחוב מיכ"ל. / צילום: בר אל

סיפורו של הבית ברחוב מיכ"ל הוכרע: הדיירות אכן היורשות החוקיות

ביהמ"ש לענייני משפחה הכריע כי הדיירות להן הוריש בעל הבניין הערירי את דירותיו, הן היורשות החוקיות ● לאחר שהוגשה בקשה לקיום הצוואה לרשם לענייני ירושה, הגישו בני משפחתו של הנפטר התנגדות לקיום הצוואה בטענה שלא היה צלול בעת עריכתה ● חוות-דעת רפואית שהוגשה העלתה שהנפטר אכן היה צלול והמחלוקת הגיעה לסיומה

אייל דרור  / צילום: סיוון פרג'

שטראוס מטלטלת שוב את השוק: מוציאה את תקציב המדיה למכרז

חודשים ספורים לאחר שזעזעה את ענף הפרסום, יוצרת שטראוס - המפרסמת הגדולה בישראל עם תקציב של 100 מיליון שקל - דרמה חדשה ● המכרז יתנהל בין שתי חברות בלבד - יוניון מדיה שמנהלת את התקציב למעלה מעשור, וזניט מדיה מקבוצת פובליסיס ישראל

אביב גפן / רויטרס

אביב גפן מצטרף כיועץ תדמית ושיווק לחברת הקנאביס אינטליקנה

גפן יקבל על תפקידו בחברת אינטליקנה שכר ו-100 אלף אופציות במחיר מימוש של 6.6 שקלים - פרמיה של 28% על מחיר המניה הבוקר ● "הקנאביס הרפואי כאן כדי להישאר"

מנכ"ל אפל טים קוק/ Shannon Stapleton , צילום: רויטרס

האם המידע שלנו מוגן יותר בידיים של אפל?

חברת אפל רוצה שהמשתמשים יירשמו לשירותים ברשת באמצעות חשבון של החברה, ומנסה לשכנע אותם שהיא תגן על המידע שלהם טוב יותר מחברות כמו גוגל ופייסבוק ● המהלך כולו מציף מחדש את השאלה איך טכנולוגיה שפותחה לטובת המשתמשים הפכה להיות מקור ערך עצום לחברות הענק

אזור בית החולים שיבא בתל השומר. / צילום: תמר מצפי

ג'ונסון אנד ג'ונסון תסגור את פעילותה בבנק הדם בתל השומר

החברה מקיימת את הפעילות בביה"ח מאז שרכשה את אומריקס הישראלית ● 100 איש יפוטרו בעקבות סגירת בנק הדם ● מפעל היצור של אומריקס בירושלים נסגר בשנה שעברה

קמפוס המכללה למינהל / צילום: עינת לברון

הרוחות סוערות במכללה למינהל: הנשיא זומן לשימוע לפני פיטורים וטוען מצידו "לאי סדרים"

נשיא המכללה אורן קפלן זומן לשימוע בפני הדירקטוריון ביום ראשון הקרוב ● ברקע, טענות כי הוא נמנע מלטפל בהטבות יתר שניתנו לעובדים מאוגדים, קבוצה שהוא נמנה עליה וכן האשמות על כך שאינו מסתדר ניהולית עם הצוות ● קפלן מצידו מגיב בחריפות וטוען שהיו"ר והמנכ"ל עשו יד אחת נגדו כיוון שגילה והחל לטפל באי סדרים ובמנהל לא תקין

הפגנת ענק נגד מנהיגת הונג קונג / צילום: ATHIT PERAWONGMETHA, רויטרס

מנהיגת הונג קונג נכנעה? רמזה שחוק ההסגרה לסין ייגנז

לאם התנצלה כך שגרמה לזעזוע גדול בעיר, ואמרה שהיא "שמעה את התושבים חזק וברור", ותנסה לבנות מחדש את האמון ● הצעת החוק הציתה גל מחאות אלימות ● מארגני המחאה דורשים ממנה התפטרות מיידית

לקוח בארה"ב מתנסה במכשיר של חברת וואווי/  צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

המאבק של ארה"ב גובה מחיר כבד מוואווי: תאבד הכנסות של 30 מיליארד דולר בשנתיים

וואווי היא חברה פרטית, אך מייסד ומנכ"ל החברה, רן ז'נגפיי, חשף כי הכנסות החברה לא יצמחו השנה ● חברות השבבים האמריקאיות חוששות מפגיעה בפעילותן בעקבות החרם על הענקית הסינית, ומבצעות מאמצי לובי בוושינגטון

נוריאל רוביני/ / צילום: רויטרס Lucy Nicholson

פרופ' נוריאל רוביני על המטבע של פייסבוק: "אין לזה שום קשר לבלוקצ'יין"

הכלכלן היהודי אמריקאי, שחזה את המשבר הפיננסי העולמי של 2008, מתח ביקורת על פרויקט המטבע הדיגיטלי של פייסבוק בראיון לאתר Coindesk ● לטענת רוביני, מהמתנגדים הקולניים למטבעות הקריפטו, "מסדי נתונים מבוזרים של תאגידים אינם באמת בלוקצ'יין, אלא רק נקראים כך"

גיל קוטלר \ צילום: תמר מצפי

גיל קוטלר עוזב את אי.די.בי ועובר לקבוצת תשובה

כפי שנחשף ב"גלובס", קוטלר, סמנכ"ל הכספים של אי.די.בי, התפטר מתפקידיו בקבוצה ועובר לקבוצת תשובה ● קוטלר צפוי להתמנות לתפקיד סמנכ"ל כספים בחברה בת של דלק שתוקם ותרכז את עסקי האנרגיה במפרץ מקסיקו ובארה"ב כולה

ניו יורק / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

בינתיים בניו יורק: אושרה הרפורמה ההיסטורית שמגינה על זכויות השוכרים

החוק נועד לסגור פרצות שאפשרו לבעלי נכסים להעלות את שכר הדירה בשיעורים גבוהים מדי שנה ● "המחוקקים יגרמו לאובדן של מאות אלפי משרות ומיליארדי דולרים בהכנסות מעסקים וממסים", אמר נשיא איגוד בעלי הדירות

הפגנה בברלין נגד עליית מחירי השכירות / צילום: רויטרס, Christian Mang

הקפאת מחירי השכירות לחמש שנים: עיריית ברלין מסירה את הכפפות מול בעלי הנכסים

הצעת חוק חסרת תקדים צפויה לאסור באופן גורף העלאת שכר דירה בחמש השנים הקרובות ● החוק המתוכנן יצר גל של העלאות מחירי של הרגע האחרון וגרר תגובה קשה מצד אגודות של בעלי דירות, שמאיימים בערעור לבית המשפט

ערן וולף, מנכ"ל מימון ישיר /  צילום: יח"צ

מימון ישיר מנסה לנפץ את הסטיגמה: "החוב הצרכני בישראל עולה בשיעור מתון; אין בועה בשוק האשראי לרכב"

במצגת שפרסמה היום החברה, שנמצאת בשליטת קבוצת ביטוח ישיר של משפחת שנידמן, היא הגדירה את עצמה כ"חברת האשראי הצרכני שאינה בנק הגדולה ביותר בישראל" ● מימון ישיר מעריכה כי בשקלול המערכת הבנקאית היא השחקן החמישי בגודלו בישראל, אחרי ארבעת הבנקים הגדולים, בהיקף של מתן הלוואות צרכניות חדשות

הילית מגד-ברגבאום / צילום: ענת לברון

מסתמן: הילית מגד תמונה למנכ"לית בלומברג ישראל

המו"מ בין קבוצת סלוצקי אפיקי תקשורת לבלומברג הושלם בהצלחה וחוזה צפוי להיחתם בימים הקרובים

שלמה איזנברג / צילום: איל יצהר

"אני עדיין לא מבין את התופעה של WeWork; כשהם יראו מודל של רווח, ארוץ להשכיר להם שטחים"

שלמה איזנברג, בעלי קבוצת ישרס, בדיון על שוק המשרדים בכנס הנדל"ן של EY: "כשאני משכיר שטח משמעותי בנכסים שלי, הדבר הראשון שאני בודק זה את המאזן הכספי של השוכר, כי אני מאמין שחברה שלא מרוויחה לא יכולה לשלם שכר דירה"

ברונו לה מאר, שר האוצר הצרפתי / צילום: REUTERS/Issei Kato/Pool/File Photo

שר האוצר הצרפתי נגד המטבע של פייסבוק: "זה לא בא בחשבון"

ברונו לה מר, שר האוצר של צרפת, תקף בראיון לרשת "בלומברג" את פרויקט ליברה, שעליו הכריזה היום פייסבוק ● לדבריו, "אסור שמטבע הקריפטו ייהפך למטבע ריבוני" ● הוא קרא לראשי הבנקים המרכזיים בעולם להקים ועדה לבדיקת הפרויקט

עכו / צילום : גיא נרדי

ותמ"ל עכו אושר: ביהמ"ש נתן אור ירוק לבניית 8,000 דירות בעכו

ביהמ"ש המחוזי בחיפה דחה שתי עתירות שהוגשו נגד אישור תוכנית ביוזמת הותמ"ל לבניית אלפי דירות בעכו, מרביתן על שטחים חקלאיים ● בין העותרות – חווה חקלאית שמפעיל משרד החקלאות שתיאלץ למצוא מקום חדש לפעילותה

פסטיבל הפרסום בקאן / צילום: רויטרס, Eric Gaillard

מועמדויות נוספות למשרדים ישראלים בפסטיבל הפרסום בקאן

הקמפיין של מקאן לאיקאה, שכבר הניב שלוש מדליות, מביא עוד שש מועמדויות ● גם לליאו ברנט, אדלר-חומסקי וגפן טים יש מועמדויות בתחרות