פרויקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: תמר מצפי
בעוד המדינה מצהירה כי התחדשות עירונית עומדת להוות שיעור משמעותי מהיצע הדירות החדשות במרכז הארץ בשנים הקרובות, בדיקה שנערכה אודות בקשות להיתר במסגרת תמ"א 38 בשלוש ערים במרכז הארץ מעידה דווקא על היחלשות בתחום זה.
בקשות להיתר הן אמנם רק השלב הראשוני בתהליך, אך הן מעידות על מה שצפוי לקרות בהמשך הדרך בכל הקשור למימוש התוכניות. ומכיוון שלא פעם בקשה להיתר גם יכולה לא להתקבל או להשתנות במהלך הדרך, ייתכן שהמספר בפועל של המימושים יהיה אף נמוך יותר.
את הבדיקה ערכו אנשי אתר מדלן, לוח דירות שמשלב מידע מקצועי ומקיף על סביבת הנכס. הם בחנו את מספר הבקשות להיתר לתמ"א 38 בשני המסלולים (הריסה ובנייה וחיזוק מבנה קיים ותוספת קומות) בשנים האחרונות.
הנתונים הנוגעים לשנת 2018 הם נתונים חלקיים בלבד, משום שהשנה טרם הסתיימה, ומעידים על הבקשות להיתר במחצית השנה בלבד. עם זאת, בחלק מהערים שנבדקו אפשר לראות שגם הכפלה של הבקשות להיתר עדיין מהווה ירידה לעומת שנים קודמות. חשוב גם לזכור שבמחצית השנייה של 2018 יתקיימו הבחירות המקומיות מה שמשפיע הן על פעילות הוועדות והן על הסביבה הפוליטית מה שעשוי להניב מספר קטן יותר של בקשות להיתר בתקופה זו.
על פי הבדיקה של מדלן, בהרצליה ובתל אביב-יפו נרשמה ירידה בבקשות להיתר, גם במסלול חיזוק הבניין ותוספת קומות וגם במסלול הריסה ובנייה מחדש. מדובר בירידה בבקשות להיתר לא רק בשנת 2018 לעומת 2017, אלא מה שמתחיל להיראות כמגמה שהתחילה עוד ב-2016. ברמת גן נראה שמגמת ההיחלשות נעצרה ולא מן הנמנע שנתוני 2018 המלאים יעידו דווקא על עלייה, זאת לאחר שבשנה הקודמת (2017) נרשמה ירידה בבקשות להיתר.
15 בקשות בלבד בהרצליה
בתל אביב-יפו נראה שהיקף הבקשות להיתר נמצא בצניחה. על פי הנתונים, בשני המסלולים יחד נרשמו 38 בקשות להיתר בלבד במחצית הראשונה של 2018, זאת לעומת 155 בקשות להיתר בשנת 2017 ו-172 בקשות להיתר בשנת 2016.
"אני מעריך שההשפעה הגדולה ביותר על היקף הבקשות להיתר בתל אביב-יפו נובעת בעיקר מתוכנית הרבעים ומתוכנית תא 5000", אומר רונן רוזנטל, מנהל מערך מידענות והתחדשות עירונית במדלן, שערך את הבדיקה. "על פניו, אישור תוכנית מתאר לא קשור, אבל היא הגדירה עקרונות להתחדשות עירונית וסמנה מתחמים לכן השוק עוד לא יודע איך לאכול התוכניות הללו", הוסיף רוזנטל. "במקביל, ברובע 3 ורובע 4 אומנם אישרו התוכניות אולם עדיין קיימת אי ודאות לגבי המימוש ואפשר גם לראות ירידה משמעותית בעסקאות באזורים אלו של העיר" .
בהרצליה, מספר הבקשות להיתר שהוגשו לתמ"א 38 בשני המסלולים יחד עמד בשנת 2018 (מחצית השנה) על 15 בקשות בלבד, לעומת 33 בקשות להיתר בשנת 2017 ו-44 בקשות להיתר בשנת 2016.
אחת הסיבות לירידה במספר הבקשות להיתר בעיר היא הקפאה עליה הכריזה העירייה לפני כמה חודשים במרכז העיר, אולם כפי שמעידים הנתונים, ההאטה החלה עוד לפני כן. סיבה נוספת להיחלשות בתחום זה היא גם שינויים בתמ"א 38, כמו תיקון 3א' ואי ודאות לגבי נושאים אחרים בתחום. במקביל, גם עלייה בהתנגדות תושבים לעומס על התשתיות בעקבות תוכניות להתחדשות עירונית בעיר עשויה להיות סיבה נוספת, התנגדות שנופלת על אוזניים קשובות יותר בשנת בחירות לרשויות המקומיות.
ברמת גן המצב שונה מעט. בין 2016 ל-2017 נרשמה ירידה במספר הבקשות להיתר, אולם ב-2018 נתוני המחצית כבר מעידים על התאוששות. כך, ב-2016 הוגשו 101 בקשות להיתר לעומת 71 בקשות להיתר בשנת 2017. במחצית 2018 הוגשו 64 בקשות להיתר, ואם הקצב ימשיך באותו היקף, המספר הסופי צפוי להיות גבוה יותר.
אחת הסיבות להתאוששות ברמת גן עשויה להיות הסכם הגג להתחדשות עירונית שנמצא נכון להיום בגיבוש, במסגרתו תקבל העירייה תקציבים לתשתיות על בסיס היתרים ומספר יחידות דיור שיתווספו לעיר במסגרת התחדשות עירונית. עוד נקודה שיש לשים אליה לב היא שבשנים 2013 ו-2014 היקף הבקשות היה גבוה משמעותית מאשר בשנים האחרונות - 145 בקשות להיתר בשנת 2013 ו-212 בקשות להיתר בשנת 2014. בראייה כוללת ניתן להגיד שהיקף הבקשות ירד מאז, בין היתר בשל אי הוודאות של תיקון 3א' כמו גם התנגדות משמעותית בחלקים מהעיר לתנופת הפרויקטים שהובילה לעומס על התשתיות.
בוחרים מסלול: מעדיפים להרוס ולבנות
על פי הנתונים, המגמה שעולה מנתוני תל אביב-יפו ורמת גן היא של העדפה של הקבלנים והיזמים וגם של בעלי הדירות ללכת לכיוון של הריסת המבנה הישן ובניית בניין חדש במקומו. "אנחנו מדברים עם אנשים ומגלים שחלק ניכר מהאנשים לא רוצים פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת קומות", אומר רוזנטל ממדלן, "אנשים מעדיפים הריסה ובנייה וזה עולה באופן משמעותי".
ברמת גן אפשר לראות זאת באופן מובהק. שם הוגשו 53 בקשות במסלול הריסה ובנייה במחצית 2018 לעומת 11 בלבד במסלול חיזוק, ב-2017 הוגשו 59 בקשות במסלול הריסה ובנייה לעומת 12 בלבד במסלול חיזוק, ב-2016 הוגשו 81 בקשות במסלול הריסה ובנייה לעומת 20 במסלול החיזוק וב-2015 מדובר על 81 במסלול הריסה ובנייה לעומת 15 במסלול חיזוק.
גם בתל אביב-יפו אפשר לראות כיצד מסלול החיזוק איבד נפח לעומת מסלול ההריסה והבנייה בשנים האחרונות. בשנת 2015 הוגשו 85 בקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה לעומת 75 במסלול חיזוק, בשנת 2016 מדובר על 97 בקשות להיתר במסלול הריסה ובנייה לעומת 75 במסלול חיזוק ובמחצית 2018 הוגשו 21 בקשות במסלול הריסה ובנייה וזאת לעומת 17 בקשות במסלול חיזוק.
בניגוד לרמת גן ולתל אביב, בהרצליה המגמה היתה הפוכה עד מחצית 2018, אז ניתן לראות התחלה של שינוי. כך, בשנת 2014 הוגשו בעיר 18 בקשות בלבד במסלול הריסה ובנייה לעומת 58 בקשות במסלול חיזוק. בשנת 2015 מדובר שוב ב-18 בקשות במסלול הריסה ובנייה לעומת 36 במסלול חיזוק, בשנת 2016 מדובר על 19 בקשות במסלול הריסה ובנייה לעומת 25 במסלול חיזוק, בשנת 2017 מדובר על 16 בקשות להריסה ובנייה לעומת 17 במסלול חיזוק ובמחצית 2018 מספר הבקשות להריסה ובנייה עמד על 10 ואילו מספר הבקשות למסלול החיזוק עמד על 5 בלבד.
המספר הגבוה יותר של בקשות להיתר במסגרת מסלול החיזוק בהרצליה מחזק את ההנחה שההקפאה שעליה הכריזה העירייה נבעה בין היתר מעומס על התשתיות שמגמה זו הביאה איתה, משום שבניגוד להריסה ובנייה מחדש שכוללת ברוב המקרים גם חניון תת קרקעי ופתרונות אחרים לתשתית, במסלול התוספת העומס על הקיים רב יותר.