כיכר המדינה בתל-אביב / צילום: איל יצהר
"זה לא סוד שהחודשים האחרונים היו חודשים קשים, ולקח הרבה זמן למכור דירות בגלל בלבול וחוסר ודאות אצל הקונים, שהטילו עליהם מס רכישה מוגדל, ואצל הרוכשים שחויבו בהיטלי השבחה", מסביר עזרא אליאס, בעל משרד התיווך הוותיק עזרא נכסים ברחוב יהודה המכבי שבצפון תל-אביב שמוסיף עוד, כי "הקיפאון כבר מורגש הרבה זמן, כמו בתקופה שלפיד הכריז על תוכנית מע"מ אפס וכולם ישבו על הגדר".
לדבריו, המצב הנוכחי הביא לירידת מחירים מצומצמת באזור שבו הוא פועל - הצפון הישן של תל-אביב - עם זאת, הוא מצהיר כי "ירידת מחירים משמעותית בצפון הישן זו פנטזיה. תל-אביב היא המרכז של המרכז וזה לא יעזור לאף אחד. היום אנשים בורחים מבתים של 500 מ"ר בקיסריה וסביון כדי לגור בתל-אביב, כי כולם רוצים לגור בה. לא הולכים לייבש את הים, ועם כל הביורוקרטיה האיטית אני לא רואה שהולכים לבנות פה אלפי יחידות דיור בתקופה הקרובה. אז מי שרוצה להמשיך ולחכות, ולהגיד שבכל העולם המחירים יורדים אז גם בתל-אביב המחירים ירדו כי זה לא הגיוני, שימשיך לחכות. נכון, זה לא הגיוני. רק במדינת ישראל אחד ועוד אחד שווה שלוש. ולכן מי שמחפש היגיון כלכלי בחיים לא יקנה דירה ויתרחק מהחלום של קניית דירה שנות אור".
דבריו של אליאס נאמרים על רקע בליל הנתונים שפורסמו בשבועות האחרונים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובמשרד האוצר ויצרו בלבול מסוים בציבור לגבי מגמת המחירים הנוכחית. מדד המחירים של הלמ"ס לחודש יולי הצביע על עלייה של 0.3%, מגמה שהמשיכה את החודשיים שקדמו לו. לנוכח נתונים אלה ביקשו במשרד האוצר להדגיש את ירידת המחירים השנתית בהיקף 0.5% כנתון המשמעותי שעליו הציבור צריך להסתכל "נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חושפים: ירידת המחירים השנתית הדרמטית ביותר מאז שנת 2007. מחירי הדיור בירידה. זו עובדה", כתב שר האוצר משה כחלון בעמוד הפייסבוק שלו לפני מספר ימים.
על רקע ההתמקדות בשברי האחוזים לכאן ולכאן בלט בימים האחרונים נתון יוצא דופן שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. לפיו באחד האזורים המבוקשים ביותר בארץ - במרכז ובצפון הישן של תל-אביב, נרשמה מאז תחילת 2017 ירידת מחירים מצטברת של 9%. לפי סקירת האגף בכל הארץ נרשמה ירידה במספר העסקאות ברבעון השני של 2018 ובמילים פשוטות: פחות אנשים רכשו דירות. עוד נכתב כי אזור תל-אביב בלט במיוחד בירידה חדה ומתמשכת במספר העסקאות, ובפרט בדירות יד שנייה. על פי הנתונים נמכרו באזור זה ברבעון השני השנה, כ-1,700 דירות. מספר שמצביע על ירידה של 15% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מדובר בהיקף עסקאות שקרוב לשפל שנרשם ברבעון הראשון של 2003 - תקופה שהושפעה מהאינתיפאדה השנייה ומהמיתון במשק.
באגף הכלכלן הראשי אף הפתיעו כשבדקו כאמור ספציפית את אזור מרכז תל-אביב והצפון הישן ומצאו כי אחרי עלייה של פי 3.4 במחירי הדירות בין השנים 2000-2016, החל מהרבעון הראשון של 2017 נרשמה ירידת מחירים מצטברת בשיעור של 9%. "ירידת מחירים זו אינה מפתיעה לאור הירידה החדה במספר העסקאות", נכתב בסקירה שהקפיצה לא מעט אנשי נדל"ן שפועלים בשטח כמו אליאס ושעמם שוחחנו. אלה מתארים תמונה אחרת לפיה אמנם נרשמה ירידה מסוימת, אך היא רחוקה מלעמוד על 9%. ויש להם גם הסבר לנתון החריג - תוכנית הרובעים של עיריית תל-אביב שנכנסה לתוקף לאחרונה ושייתכן שהביאה לעיוות בנתוני המחיר הסופי. יש מי שרואים במתווכים אינטרסנטים בלבד, יחד עם זאת, מבדיקת "גלובס" עולה כי המגמה שעליה הם מדברים קרובה המציאות יותר מזו של האוצר.
"המוכרים כיום גמישים"
"הדירה משופצת ואת לא צריכה להביא כלום חוץ ממזוודות ולהיכנס לגור", אמר לנו השבוע י' שמוכר דירה בת 102 מ"ר ללא מרפסת בבניין בן 30 שנה עם מעלית וחנייה באחד הרחובות הקרובים לארלוזורוב. המחיר המבוקש - 4.5 מיליון שקל.
"שמעת שמשרד האוצר פרסם שממש באזור הזה נרשמה ירידת מחירים של 9% בשנה האחרונה?", שאלנו את המוכר כמתעניינים פוטנציאליים. "ירידת מחירים? תלוי איזה עיתון קראת. בעיתון שאני קראתי אומרים שהייתה עליית מחירים", ענה י’.
המתווך אבי אייקורט, מנהל חברת אייקורט נכסים מרחוב פרישמן, סיפר כי "לפני שנה קיבלנו דירה ברחוב לוי יצחק, עם מעלית וחניה, שהערכתי אותה ב-3.7 מיליון שקל. לקח אמנם זמן למכור אותה, והיא נמכרה רק לפני שלושה חודשים, אבל בדיוק ב-3.7 מיליון שקל. הרוכשת אגב, קנתה אותה להשקעה אפילו שהעסקה מגלמת תשואה נמוכה יחסית. אז נכון שהיה קיפאון בשנה האחרונה, אבל עדיין אין שינוי במחירים", ציין אייקורט והוסיף גם כי "ב-2001 היה מיתון רציני בתל-אביב. דירת 2 חדרים עמדה על 200 אלף דולר והיה קשה למכור אותה. אבל לא היה היצע, ולכן גם לא היו ירידות מחירים. היום המצב הוא בדיוק אותו דבר. יש קיפאון אבל אין היצע, ולכן אין ירידה במחירים".
כדי להמחיש את הטיעון, מספר אייקורט כי "בשדרות חן 19 פינת הנביאים, בניין באוהאוס שפורסם ששלומית מלכה ויהודה לוי שכרו בו את הפנטהאוז, מכרנו דירת 4 חדרים בקומה ראשונה ללא חנייה ב-5.5 מיליון שקל. זאת תל-אביב, ומה שקורה בתל-אביב שונה ממה שקורה בערים אחרות. לכן מי שחרץ את דינה של תל-אביב הוא שוטה. למרות הקיפאון, למרות מס הרכישה הגבוה, והתשואה הנמוכה, בתל-אביב יש אנשים עם יכולות כלכליות, אין היצע, ולכן לוקח זמן למכור דירה. ולכן להכניס את תל-אביב למשבצת של מה שקורה בחוץ זה הדבר הכי לא נכון".
המתווך צ'רלי שמעון (פאטיו נכסים) שמתמחה בנכסי יוקרה מסכים שמדובר בירידת מחירים, אלא שלדבריו יש הבדל משמעותי בין נכסי יוקרה לשאר הנכסים בצפון הישן. "בנכסי יוקרה ששוויים נע סביב 10 מיליון שקל המוכרים כיום גמישים. השינוי לעיתים דרמטי ברגע סגירת העסקה, שכבר יצא לי להתפלא עד כמה המוכר היה גמיש בצורה שלא ציפיתי. במקרים כאלה אפשר לדבר על ירידת מחירים שעליה מצביע האוצר, אבל ביתר הנכסים השינוי הוא זניח ונע סביב ירידה של 3% עד 5%. אבל בוא נהיה הוגנים, אלה הם חיי המסחר - כשקונים מכונית חדשה בחברה והמחיר הוא 100 אלף שקל ומתמקחים קצת אז גם ב-97.5 אלף שקל המכונית תימכר, אז אנחנו מדברים על משהו שהוא נורמלי", הוא מסביר.
גם שמאי המקרקעין ירון ספקטור מטיל ספק בנתוני האוצר לגבי ירידת המחירים "השונות בין הדירות בתל-אביב היא גדולה, ולכן יש קושי להסיק מהנתונים ממצאים על כל השוק באזור. השונות גדולה לא רק בין דירות חדשות לישנות, אלא בין הדירות הישנות עצמן. הפער בין דירה משופצת ללא משופצת יכול לגלם את הירידה שהאוצר מדבר עליה. בדיוק בגלל השונות הזו, גם אם יש הטייה בנתונים של 2%-3% לא ניתן להסיק מכך על ירידה או עליה במחירי הדירות. בשנה האחרונה הורגש ללא ספק קיפאון בעסקאות וירידה בקצב העסקאות אבל המוכרים לא הורידו את מחירי הדירות, בטח לא ב-9%".
אפרת טולקובסקי, המנהלת את מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, מופתעת מהמספרים שהציג האוצר שכידוע התבססו על מדד קייס שילר (עסקאות חוזרות באותו הנכס). "הבעייתיות של מדדים המבוססים על מחירים חוזרים הוא מיעוט נקודות הדגימה. בעיר תל-אביב יש כ-750 דגימות מתחילת 2017. שזה מספר די נמוך", ציינה טולקובסקי שהוסיפה כי "בדקתי את מספר העסקאות שהיו ברובע 4 בתקופה זו ומצאתי כ-180 עסקאות, כשחלקן בשכונת בבלי שלא ברור אם היא חלק מהמדד שפורסם על ידי הכלכלן הראשי באוצר. לצורך הענין למדוד מחירים ברובע עם פחות מ-20,000 יחידות דיור ופחות מ-200 עסקאות נראה לנו לא נכון. מעבר לזה. כשכלכלן מפרסם נתונים סלקטיביים על שכונה בודדת בגוש דן ראוי היה שיבהיר למה בחר בשכונה זו", אומרת טולקובסקי שמוסיפה כי בתקופה האמורה הם מצאו עליות מחירים בשיעור של 0.66% בכל תל-אביב.
התוכנית שמעוותת את הנתונים?
לדברי אילי בר, מנכ"ל חברת אקו סיטי הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במרכז תל-אביב והצפון הישן, תוכנית הרובעים של תל-אביב שנכנסה לתוקף לאחרונה אחראית במידה משמעותית לנתונים שמציג אגף הכלכלן הראשי, שמצביעים כאמור על עליית מחירים חריגה בהשוואה לנתונים הכלליים. מדובר בתוכנית המתייחסת לרובעים 3 ו-4, שכוללים את המרכז והצפון הישן, ושמגדירה את זכויות הבנייה לבניינים באזורים אלה. התוכנית מעניקה ודאות תכנונית לגבי גובה הקומות המותר ומספר היחידות הנוספות שניתן להקים בבניינים, בעיקר במסגרת תמ"א 38.
עם כניסת התוכנית לתוקף, החלה העירייה לגבות היטלי השבחה ממוכרי הדירות באזורים אלה, כשהסכומים, לעיתים עומדים על מאות אלפי שקלים. "ברובעים 3 ו-4, מרבית העסקאות הן יד שנייה כי אין באזורים האלה כמעט דירות חדשות. ברגע שאושרה שם תוכנית הרובעים, עיריית תל-אביב החלה בגבייה של היטלי השבחה והמספרים הם עצומים. ברובע 3 מדובר בשומות השבחה בסכומים של 300-400 אלף שקל, וברובע 4 שומות בסכומים שיכולים להגיע ל-600 אלף שקל".
לדבריו, תשלום היטל ההשבחה גרם בתחילה לעצירת עסקאות, אך מעבר לכך הוא הביא לשינוי במספרים הנחזים להיות מחיר הדירה הסופי, היות שלא אחת הקונים שילמו את היטל ההשבחה. במילים אחרות - היות שבחלק מהמקרים חלק מהתשלום (היטל ההשבחה) שולם על ידי הקונה, מחיר הדירה כפי שהוא בא לידי ביטוי בנתונים הרשמיים לכאורה ירד.
גם אייקורט מספר על מקרה שבו הקונה השתתף בתשלום היטל ההשבחה - מה שיכול לגרום לעיוות במחיר הדירה הסופי. "היה לנו מקרה ברחוב חולדה 7, שמוכר דירה דרש עליה 2.85 מיליון שקל, ואז קיבל בעל פה דרישה לתשלום היטל השבחה בסכומים שנעים בין 250-400 אלף שקל", הוא אומר, "בסוף הדירה נמכרה ב-2.975 מיליון שקל, סכום שמגלם השתתפות של הקונה בתשלום ההיטל שהמוכר נדרש לשלם".
לדברי אליאס, אין ספק שסוגיית ההיטלים תגיע בסוף להכרעת בית המשפט. "אי-אפשר לדרוש היטל השבחה רעיוני בבניינים שכלל לא ברור אם ניתן לעשות בהם תמ"א. יש בניינים שאי-אפשר לעשות בהם תמ"א מכל מיני סיבות. אז איך אפשר לחייב אותם בתשלום? הסיפור הזה יגיע לבית המשפט בסוף, כי אין סיכוי שזה יעבור בצורה כזו שרירותית. הרבה יותר נכון לגבות היטל השבחה ממי שכבר מוציא היתר בנייה לזכויות שהתוכנית המשביחה נתנה. מה שבטוח שדרישה לתשלום היטל השבחה רק מביאה לעליית מחירים, כי מוכר יגלם את שווי המסים במחיר הדירה ולא ייתן לעולם למסים לפגוע בשווי הדירה שלו".
אליאס מתייחס לכך שהשוק היה שרוי "באיפוק" במשך תקופה מאוד ארוכה ואומר: "אנשים ישבו על הגדר ואפילו הייתה ירידה מתונה במחירים, אבל בסוף מי שרוצה לקנות דירה בצפון הישן, יודע שההיצע מוגבל. היום אף אחד באזור הזה לא מוכר דירה במחיר שוק רגיל, אלא במחיר שוק ותוספת פוטנציאל השבחה מתוכניות של התחדשות עירונית".
אז עד כמה השפיעה סוגיית היטלי ההשבחה ברובעים 3 ו-4 על מחירי הדירות שם? לדברי עו"ד זיו גרומן, המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית באזור זה מציין כי "לפני שהתוכנית קיבלה תוקף ברובעים אלה, כולם ידעו שהעירייה עומדת לשלוח היטלי השבחה ולכן קונים העדיפו להמתין, כדי שהמוכרים יישאו בתשלום ההיטל".
"מוכרים שהיו לחוצים למכור כי התחייבו לדירה אחרת נאלצו גם להתגמש, וכתוצאה מכך, היה קיפאון בעסקאות, וירידת מחירים שלא חצתה את ה-5%. לזה אפשר גם להוסיף את העלייה במס הרכישה שהוציאה את המשקיעים מהשוק. עכשיו, אחרי שהתוכנית קיבלה תוקף, והפקק השתחרר, המחירים צפויים לעלות בחזרה, גם זה לצד ההבנה של מי שציפה לירידת מחירים משמעותית כתוצאה מצעדי הממשלה, שירידה כזאת לא תהיה", הוא אומר אבל מוסיף תחזית מפתיעה, "בטווח היותר ארוך, כשיתקבלו היתרי בנייה להתחדשות עירונית ברובעים אלה, ורחובות שלמים יעברו תהליך של תמ"א 38, תהיה עלייה בהתחלות הבנייה ובהיצע הדירות ואז צפויה להיות ירידת מחירים".
מעיריית תל-אביב נמסר: "על פי החוק, בתוכנית הרבעים, כמו בכל תוכנית משביחה אחרת, יש חבות בהיטל השבחה על כל מי שהנכס שלו הושבח. בהתאם לכך, פועלת הוועדה המקומית וקובעת היטלי השבחה, כאשר כל מקרה נבחן לגופו ובהתאם להוראות הדין".
ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה.
למרות הקיפאון: עסקת ענק בצפון הישן של ת"א
אחת העסקאות היקרות שבוצעו לאחרונה ברובע 3, היא מכירת דופלקס חדש בפרויקט תמ"א 38 של חברת 'אקו סיטי' במחיר של 18 מיליון שקל. המחיר משקף סך של כ-59 אלף שקל למ"ר. הפרויקט נמצא ברחוב שולמית 11. מדובר ברחוב סמוך לכיכר דיזנגוף והוא ממוקם מול גינת יעל כשהדירות צופות אל הגינה.
הפרויקט קיבל היתר בנייה לפני כשנה וחצי, במסלול של חיזוק ותוספת בנייה, (ללא הריסה ובנייה מחדש). בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, תתווסף ל-9 הדירות הקיימות בבניין בהיקף של מטרים רבועים ספורים, (בגלל מגבלות תכנוניות ברובע 3). בנוסף לכל הדירות תתווספנה חניות באמצעות מתקן רובוטי תת קרקעי, ומעלית. כחלק מהפרויקט נבנות רק שתי דירות חדשות. דירת דופלקס בקומה 4,5, ודירה נוספת בת 4 חדרים. במסגרת העסקה שבוצעה כאמור, נמכרה דירת הדופלקס לתושבי חוץ שחוזרים לישראל ומתכוונים לגור בדירה. הדירה, כוללת שטח של 235 מ"ר, ובנוסף מרפסות בשטח 145 מ"ר, שאחת מהן כוללת גם בריכת שחייה. בניית הפרויקט צפויה להסתיים בסוף 2019. מהיזמים נמסר כי הדירה עמדה למכירה במשך כשנה.