תל אביב / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מי לא היה רוצה לדחות בכמה שנים תשלום משמעותי לרשויות? בעליהן של דירות רבות בתל-אביב-יפו (לפי הערכות מדובר במאות בעלי דירות לפחות) הופתעו לאחרונה למצוא בתיבות הדואר שלהם מכתב מהעירייה ובו הצעה שבמבט ראשון נראית מפתה - לדחות את תשלום היטל ההשבחה בגין הנכסים שלהם. במבט ראשון זה נראה כמו מהלך נדיר שבו העירייה מוכנה לוותר על הכנסות נאות ומידיות לקופתה. אלא שגורמים בענף הנדל"ן מתריעים כי במידה ומחירי הנדל"ן יעלו בעתיד, גובה היטל ההשבחה שישלמו בעלי הנכסים בעוד כמה שנים יהיה גבוה משמעותית מהיום.
הסבר קצת על קצה המזלג: בשל כניסתה לתוקף של תכנית תא 5000 - תכנית המתאר של העיר, נוצרה וודאות לגבי זכויות שניתן לממש בנכסים שונים ברחבי העיר. ובמילים אחרות יש נכסים שניתן להגדיל בהם את אחוזי הבניה, מה שמאפשר השבחה מבחינת בעל הנכס ומחייב בצידו תשלום היטל השבחה לעירייה. במכתב ששלחה העירייה נכתב כי :"ביום 18.7.18 פורסם בספר החוקים תיקון מספר 126 לחוק התכנון והבנייה. תיקון זה עסק, בין היתר, גם בקביעת הוראות מיוחדות בנוגע לגביית ותשלום היטל השבחה בגין תוכניות כוללניות, מסוגה של תוכנית תא/5000 (תוכנית המתאר של תל-אביב-יפו). מאחר וטרם שולם ההיטל בגין תוכנית תא/5000, לפי שומה סופית, הרי שהנכם רשאים לבקש כי שומת ההשבחה בגין תוכנית תא/5000 תיערך רק לאחר אישורה של תוכנית נוספת החייבת בהיטל...אשר על כן, בהתאם לתיקון בחוק, בידכם הבחירה האם לנהל כיום הליכים בגין שומת הוועדה המקומית בגין תוכנית תא/5000, או שמא לבחור בדחיית עריכת השומה בגין תוכנית תא/5000 למועד שלאחר אישורה של תוכנית נוספת החייבת בהיטל". כלומר, העירייה מציבה בפני בעלי הנכסים בחירה האם לשלם כעת או בעתיד, לאחר שתתאשר תכנית מפורטת.
גורמים בענף הנדל"ן עמם שוחחנו הסבירו כי יתכן ובעתיד בעלי הנכסים ישלמו סכום גבוה יותר מהסכום שלו הם נדרשים כיום: "במבט ראשון נראה שהמכתב תמים ובא לקראת בעל הזכויות. אלא שיתכן ושווי זכויות הבעלים בעתיד יהיה גבוה יותר - בעת אישור תכנית מפורטת - כך שככל ובעלי הזכויות ידחו את מועד תשלום ההיטל, העירייה תוציא שומות היטל השבחה גבוהות פי כמה מאשר כיום. מי שלא מבין בתחום עשוי להתפתות לדחות את התשלום אבל ישלם על כך יותר בעתיד".
עו"ד צבי שוב שמתמחה בתחום הוסיף "הפתגם הידוע אומר - טוב ציפור אחת ביד משתיים על העץ, אבל לא אם יש לך סולם ושתי הציפורים על העץ עשויות מזהב טהור. מדוע עיריית תל-אביב ששה לוותר כעת על היטל השבחה ממאות בעלי נכסים שמבקשים לקבוע אותו במסגרת תכנית המתאר החדשה שלה? כנראה שלא כל 'מתנה' היא חינם לפעמים פשוט מדובר במתנה בתשלום וכשמדובר בהיטל השבחה שכידוע הוא 50% מההשבחה העתידית, התשלום גבוה מאוד. מה שהבינה עיריית תל-אביב בעקבות התיקון החדש לחוק התכנון והבניה ולא הפנימו רוב בעלי הנכסים ששמחים לכל דחייה, הוא שהיא עתידה להפסיד מיליונים של שקלים בהיטלי השבחה אם תיאלץ לגבות כעת את ההיטל על פי תכנית המתאר הכוללנית שלה. זאת מאחר ובעתיד כשתהיינה תכניות מפורטות לגבי השטחים הרבים הנכללים בה, מחירי הנדל"ן כבר ירקיעו שחקים, כפי שקורה בשוק הנדל"ן המקומי ב-10 השנים האחרונות. לכך תתווסף וודאות תכנונית על הקרקע - במקום שלא היה ברור כמה קומות ניתן יהיה לבנות שכן תכנית המתאר קובעים לעתים טווחים, כעת יהיה הדבר ברור כשמש. עליית מחירי הקרקע ביחד עם הוודאות התכנונית תקפיץ באופן טבעי את היטלי ההשבחה והעירייה באופן טבעי תרוויח מהמהלך, וממש לא קשה לנחש על חשבון מי".
גם עו"ד ישי איצקוביץ, שותף במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות' מצביע על בעייתיות שעשויה להיווצר בעקבות דחיית תשלום היטלי ההשבחה, והפעם דווקא מהכיוון של התחייבות הרוכשים והמוכרים הנוגעת לתשלומי היטלים. "להבנתי המכתב האמור נשלח לכל מי שמכר דירה או נכס וביקש אישור לטאבו על העדר חוב/דרישה לתשלום. הבעיה היא שמי שמכר דירה וביקש אישור, עשוי להסתבך עכשיו עם הקונה שלו. מי שפנה לוועדה המקומית וקיבל דרישת תשלום (או שכבר שילם) עשה זאת לאחר שחתם על ההסכם עם הקונה. בהסכמים נהוג לכתוב שהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה למתן תוקף לפני מועד החתימה חל על המוכר. לפיכך, למוכרים שקיבלו את המכתב לא עומדת אפשרות אמיתית שלא לשלם שכן הקונה יטען שהתשלום חל עליהם. הרציונל של התיקון היה לדחות את התשלום לאחר אישור תכנית מפורטת/היתר אך זה אינו עומד בקנה אחד עם ההסכמים שייתכן ונחתמו בין הרוכשים למוכרים".
מעיריית תל-אביב נמסר בתגובה: "ביולי האחרון התקבל תיקון לחוק התכנון והבניה. המכתבים נשלחו לנישומים אשר חויבו בהיטל השבחה על תכנית תא /5000, כשירות לציבור ועל מנת ליידע את הנישומים בדבר זכותם לדחות מועד החיוב בגין תא/5000 למועד מאוחר יותר, כמפורט במכתבים. וביתר פירוט, התיקון קובע כי בעסקאות שנעשו עד 18/7/18 (כולל), הבחירה האם לדחות את החיוב או לא, לרבות השיקולים הכלכליים הכרוכים בכך, נתונה לשיקול דעתו של הנישום, והועדה המקומית תכבד כל החלטה שלו. פרטים נוספים אודות התיקון והברירות העומדות בפני הנישומים מפורסמות באתר העירוני".