משכנתא / צילום: שאטרסטוק
פעם לקחו משכנתא במסלול אחד, אבל היום ובצדק - לוקחים משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים. ככה המשכנתא תהיה מפוזרת יותר, מסוכנת פחות; מתאימה ומתוכננת לצרכים שלכם.
תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת. כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. שילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת.
למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים (אם כי, בכל מקרה צפוי מרכיב לא קטן של אי וודאות).
כאשר מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך היא הופכת לנשלטת יותר, במובן שההחזרים לא קופצים, היקף המשכנתא לא מזגזג.
החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל לוקחי המשכנתא. מקובל שהחזר המשכנתא מהווה 25-33% מההכנסה של הלווים.
המטרה: פיזור סיכונים
אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים: תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.
לדוגמה - נניח מצב סביר בהחלט בו מתברר שמסלול המשכנתא הנבחר אינו אטרקטיבי בנקודת זמן מסוימת. למשל מסלול המוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה. במקרה הזה, השינוי במדד צפוי להשפיע על תשלומי המשכנתא, שיעלו להם כלפי מעלה ויהפכו את הנטל לכבד אפילו יותר. אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה "רק" אחוז מסוים מתמהיל המשכנתא, הרי שייגרם נזק אבל הוא יהיה "מנוטרל" ומינימלי יותר.
תמהילי משכנתא פופולריים
תמהיל משכנתא מוצלח הוא תלוי זמן וקונטקסט. במילים אחרות: תמהיל שהוא מוצלח ומשתלם עבור קבוצה גדולה של אנשים בנקודת זמן מסוימת, עלול להיות אטרקטיבי הרבה פחות בנקודה אחרת.
כדי ללמוד עד כמה התמהיל מוצלח צריך לבחון את המשתנים האחרים במשוואה הכלכלית, דוגמת גובה מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים וכיוצא בזה. אתם אף פעם לא תוכלו למצוא מסלול שיהיה רלוונטי תמיד, כי שינויים לכאן או לכאן מתרחשים באופן תדיר, כך שחשוב להתייחס גם לנקודה הזו ובמידה מסוימת "לנטרל אותה". כאן בדיוק חוזר הנושא של פיזור סיכונים אליו התייחסנו קודם לכן.
בכל זאת, אם אנחנו מתייחסים למגמות הנוכחיות, אפשר להבחין במספר דברים. ריבית הפריים צפויה לעלות (עדכונים על ריבית הפריים), אך היא עדיין נמוכה ומסלולים המבוססים עליה עדיין נפוצים, מבוקשים ומשתלמים כל עוד הריבית במשק נותרת נמוכה.
ריבית פריים - המסלול הפופולארי
לכן ברוב התמהילים בוחרים מסלול משכנתא בריבית הפריים (כאפשרות ראשונה כשהמקסימום הוא שליש - על פי הרגולטור). ריבית הפריים נמצאת ברמה הנמוכה ביותר בהיסטוריה של מדינת ישראל (1.6%) והיא מאד אטרקטיבית. משכנתא בריבית פריים מציעה מספר יתרונות נוספים: חוסר רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן או ריביות המשכנתא הממוצעות, אפשרות הפירעון הפשוטה יחסית מבלי שנדרש תשלום עמלות גבוהות, אופציה למחזור נוח יחסית של המשכנתא ועוד. החיסרון הוא ששינויים בריבית כן עלולים להתרחש לאורך זמן, כך שהיא עלולה לגדול ולייקר את התשלומים בצורה ישירה.
בתמהיל המועדף צריכה להיות משכנתא בפריים בשליש מהיקף המשכנתא (זה הגודל המותר).
מסלול משתנה צמודה
מסלול משתנה נוסף שכדאי שיהיה לכם במשכנתא - מסלול משתנה כל חמש שנים; מסלול צמוד מדד. כאן לוקחים רוב הלווים בין 15% ל-25%. המסלול מספק אפשרות יציאה כל 5 שנים וריבית יחסית נמוכה.
המסלול הזה כדאי מכיוון שהריבית בו נמוכה מאוד; הוא לא צמוד למדד; ניתן לפרוע אותו ולמחזר אותו, בכל נקודת זמן, ללא קנסות. מנגד, הוא תלוי בריבית והריבית צפויה לעלות, ואיתה גם החזרי המשכנתא.
עד כאן המסלולים המשתנים, עכשיו למסלולים בריבית קבועה.
מסלול קל"צ
מסלול בריבית קבועה שכדאי לצרף לתמהיל - מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה). כאן נהוג לקחת בין 25% ל-40%. היתרון של המסלול - ההחזר קבוע גם כשהריביות תעלה, וגם כשהמדד יעלה. החיסרון הוא כשלוקחים את המסלול הזה משלמים בגין היתרונות שלו "קנס" - ריבית גבוהה, ואם נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו נצטרך לשלם קנס משכנתא.
מסלול ריבית קבועה צמודה למדד
מסלול אחר שעשוי להיות מתאים למשכנתא שלכם הוא מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. המסלול הזה מהווה אצל הלווים 10%-15%, והיתרונות שלו ריבית קבועה וזולה לעומת הריבית הקבועה במסלולים לא צמודים. אך מנגד - החיסרון שלו הוא בהצמדה למדד.
מה הריבית שנקבל בכל מסלול?