גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמהיל משכנתא – איך לבחור את המסלולים ומה הריבית בכל מסלול?

כיצד יושפע ההחזר החודשי של המשכנתא מבחירת תמהיל מסלולי ריבית שונה? ● מהן המגבלות בבחירת מסלולי ריבית משתנה? ● מהם הסיכונים בכל מסלול ריבית? ● לריבית משכנתא מעודכנת

משכנתא / צילום: שאטרסטוק
משכנתא / צילום: שאטרסטוק

פעם לקחו משכנתא במסלול אחד, אבל היום ובצדק - לוקחים משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים. ככה המשכנתא תהיה מפוזרת יותר, מסוכנת פחות; מתאימה ומתוכננת לצרכים שלכם.

תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת. כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. שילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת.

למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים (אם כי, בכל מקרה צפוי מרכיב לא קטן של אי וודאות).

כאשר מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך היא הופכת לנשלטת יותר, במובן שההחזרים לא קופצים, היקף המשכנתא לא מזגזג.

החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל לוקחי המשכנתא. מקובל שהחזר המשכנתא מהווה 25-33% מההכנסה של הלווים.

המטרה: פיזור סיכונים

אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים: תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.

לדוגמה - נניח מצב סביר בהחלט בו מתברר שמסלול המשכנתא הנבחר אינו אטרקטיבי בנקודת זמן מסוימת. למשל מסלול המוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה. במקרה הזה, השינוי במדד צפוי להשפיע על תשלומי המשכנתא, שיעלו להם כלפי מעלה ויהפכו את הנטל לכבד אפילו יותר. אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה "רק" אחוז מסוים מתמהיל המשכנתא, הרי שייגרם נזק אבל הוא יהיה "מנוטרל" ומינימלי יותר.

תמהילי משכנתא פופולריים

תמהיל משכנתא מוצלח הוא תלוי זמן וקונטקסט. במילים אחרות: תמהיל שהוא מוצלח ומשתלם עבור קבוצה גדולה של אנשים בנקודת זמן מסוימת, עלול להיות אטרקטיבי הרבה פחות בנקודה אחרת.

כדי ללמוד עד כמה התמהיל מוצלח צריך לבחון את המשתנים האחרים במשוואה הכלכלית, דוגמת גובה מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים וכיוצא בזה. אתם אף פעם לא תוכלו למצוא מסלול שיהיה רלוונטי תמיד, כי שינויים לכאן או לכאן מתרחשים באופן תדיר, כך שחשוב להתייחס גם לנקודה הזו ובמידה מסוימת "לנטרל אותה". כאן בדיוק חוזר הנושא של פיזור סיכונים אליו התייחסנו קודם לכן.

בכל זאת, אם אנחנו מתייחסים למגמות הנוכחיות, אפשר להבחין במספר דברים. ריבית הפריים צפויה לעלות (עדכונים על ריבית הפריים), אך היא עדיין נמוכה ומסלולים המבוססים עליה עדיין נפוצים, מבוקשים ומשתלמים כל עוד הריבית במשק נותרת נמוכה.

ריבית פריים - המסלול הפופולארי

לכן ברוב התמהילים בוחרים מסלול משכנתא בריבית הפריים (כאפשרות ראשונה כשהמקסימום הוא שליש - על פי הרגולטור). משכנתא בריבית פריים מציעה מספר יתרונות נוספים: חוסר רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן או ריביות המשכנתא הממוצעות, אפשרות הפירעון הפשוטה יחסית מבלי שנדרש תשלום עמלות גבוהות, אופציה למחזור נוח יחסית של המשכנתא ועוד. החיסרון הוא ששינויים בריבית כן עלולים להתרחש לאורך זמן, כך שהיא עלולה לגדול ולייקר את התשלומים בצורה ישירה.

בתמהיל המועדף צריכה להיות משכנתא בפריים בשליש מהיקף המשכנתא (זה הגודל המותר).

מסלול משתנה צמודה

מסלול משתנה נוסף שכדאי שיהיה לכם במשכנתא - מסלול משתנה כל חמש שנים; מסלול צמוד מדד. כאן לוקחים רוב הלווים בין 15% ל-25%. המסלול מספק אפשרות יציאה כל 5 שנים וריבית יחסית נמוכה.

המסלול הזה כדאי מכיוון שהריבית בו נמוכה מאוד; הוא לא צמוד למדד; ניתן לפרוע אותו ולמחזר אותו, בכל נקודת זמן, ללא קנסות. מנגד, הוא תלוי בריבית והריבית צפויה לעלות, ואיתה גם החזרי המשכנתא.

עד כאן המסלולים המשתנים, עכשיו למסלולים בריבית קבועה.

מסלול קל"צ

מסלול בריבית קבועה שכדאי לצרף לתמהיל - מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה). כאן נהוג לקחת בין 25% ל-40%. היתרון של המסלול - ההחזר קבוע גם כשהריביות תעלה, וגם כשהמדד יעלה. הבעיה שאנחנו כבר הים כשלוקחים את המסלול הזה משלמים בגין היתרונות שלו "קנס" - ריבית גבוהה.

מסלול אחר שעשוי להיות מתאים למשכנתא שלכם הוא מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. המסלול הזה מהווה אצל הלווים 10%-15%, והיתרונות שלו ריבית קבועה וזולה לעומת הריבית הקבועה במסלולים לא צמודים. אך מנגד - החיסרון שלו הוא בהצמדה למדד.

ריבית משכנתא - נתונים מעודכנים

אוקיי, אז אתם יודעים איזה מסלולים כדאייים ופופולאריים. עכשיו אתם - לבד או בעזרת יועץ משכנתא (ראו כאן הרחבה - האם כדאי לקחת יועץ משכנתא?) צריכים לבחור את המסלולים ואת הריביות. אז כדי שיהיה לכם מושג על טווח הריביות תוכלו להיעזר בנתונים המעודכנים - ריבית משכנתא צמודה למדד, ריבית משכנתא שקלית; וכאן תקבלו טבלה עם הריביות במסלולים הרלוונטיים בכתבה.

 

* המדריך נכתב על ידי כותבי מערכת האתר הון, מדריכים פיננסיים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

עוד כתבות

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 18 בפברואר

אתמול באיכילוב: 9 נפגעים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ביטוח לאומי / צילום: תמר מצפי

בשורה לאזרחים הוותיקים: בני 80 ומעלה לא יצטרכו להתייבש בתור

הביטוח הלאומי ינפיק 277,684 כרטיסי "פטור מתור" לאזרחים בני 80+ שזכאים לקבל שירות ללא המתנה בתור ● הכרטיס תקף בכל המשרדים הממשלתיים, בשירותי עיריות, ביטוח לאומי, רכבת ישראל, סניפי דואר, בנקים, גנים לאומיים ואפילו בסופרמרקט

קתאי פסיפיק  / צילום: יחצ

קתאי פסיפיק עוצרת את הטיסות בקו ת"א-הונג קונג

עם האיסור על כניסת תושבים זרים ששהו בסין, בהונג קונג, בתאילנד, במקאו ובסינגפור לישראל, חברת התעופה הלאומית של הונג קונג הודיעה על השהיית טיסותיה בקו לת"א מ-24 לפברואר ועד 31 במרץ

לשכת תעסוקה / צילום: אריאל ירוזלימסקי

בנק ישראל: מענק העבודה מדרבן בעלי הכנסות נמוכות לצאת לעבוד

המחקר של בנק ישראל מצא כי הגדלת היקף מענק העבודה מפחיתה את ההסתברות להפסיק לעבוד ● ההשפעה החיובית הגדולה ביותר של המענק נמצאה אצל גברים חרדים ונשים מעל גיל 55

רביב צולר, מנכ"ל כיל / צילום: נטלי כהן קדוש

כיל מרחיבה את פעילות הפתרונות לחקלאים: רוכשת חברה אמריקאית בכ-30-25 מיליון דולר

חברת Growers פועלת בתחום של עיבוד וניתוח נתונים חקלאיים ● מנכ"ל כיל, רביב צולר: "שילוב הפלטפורמה הייחודית של Growers עם הידע האגרונומי הנרחב של כיל יאיץ את תהליך הפיתוח והחדירה לשוק"

מפעל יונדאי בדרום קוריאה / צילום: Kim Hong-Ji, רויטרס

השיבושים חזרו לתעשיית הרכב הקוריאנית, וזה ישפיע גם על ישראל

בשל שיבוש אספקת חלפים מסין, יונדאי וקיה ישביתו שוב למספר ימים מפעלי ייצור בדרום קוריאה, שנפתחו מחדש רק בימים האחרונים ● צפויה השפעה על מועדי האספקה לישראל של מספר דגמים

אילאיל שחר / צילום: מתוך יוטיוב

עוזבת אל גל"צ: אילאיל שחר עוברת לחטיבת החדשות בתאגיד השידור

שחר, ראש מחלקת החדשות והפרשנית המדינית בגלי צה"ל, תמונה לסגנית מנהל חטיבת החדשות בתאגיד השידור הציבורי "כאן" ● תחליף בתפקיד את צ'יקו מנשה שהודיע לפני מספר שבועות על פרישתו

נעמה יששכר עם אמא שלה יפה ישככר, שרה ובנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון, לע"מ

דעה: על לשון הרע ופילים לבנים - מי קובע עבורכם את עולם התודעה שלכם

כשמספרים לנו משהו על מישהו, גם אם לא נאמין, תמיד נשאל את עצמנו אולי בכל זאת יש חלק קטן של אמת במה שסיפרו לנו ● ואם כולם מדברים על נערה שנמצאת בכלא הרוסי, ולא על נערה אחרת שכמעט נרצחה מסלע שזרקו פלסטינים - אז הנה מישהו קבע עבורכם את עולם התודעה שלכם

בית המשפט העליון האמריקאי / צילום: ג'ושוואה רוברטס, רויטרס

"בית המשפט העליון בארצות הברית יותר פוליטי משלנו"

חודשים ספורים לפני שהאמריקאים ילכו לקלפיות תיפתח עונת הדיונים בבית המשפט העליון האמריקאי, כשהשופטים ידונו בדוחות המס האישיים של טראמפ, במימון החומה עם מקסיקו ובגישה להפלות ● האם הפוליטיקה במערכת המשפט האמריקאית תעמוד במרכז מערכת הבחירות? ● האזינו

אלון מאסק / צילום: Aly Song, רויטרס

יצרניות הרכב הוותיקות שוברות את הראש: "איך להיות יותר כמו טסלה?"

בכירים בפולקסווגן, אאודי, פורשה וג'נרל מוטורס מאיצים את המאמצים להעלות על הכביש דגמים "הורגי טסלה" ● אנליסט במורגן סטנלי: "אם טסלה תוכיח שהיא רווחית, זה יבטל את אחת הסיבות הגדולות ביותר לכך שהיצרניות המסורתיות היססו 'ללכת על כל הקופה' עם המכוניות החשמליות"

פרויקט הקמת תחנת כוח הידרו־אלקטרית על־ידי AES. הגדול ביותר בצ’ילה / צילום: IVAN ALVARADO, רויטרס

במרכז אמריקה עדיין נותר ערך בשוק האג"ח

למשקיעים שמחפשים היכן עדיין ניתן למצוא ערך בשוק האג"ח, מומלץ לשים לב לחברות במרכז אמריקה, למשל AES Gener, חברת האנרגיה הצ'יליאנית, שמשקיעה מאמץ רב להפוך לירוקה יותר ונהנית מפיזור גיאוגרפי ומינוף נמוך

משרדי פייבר בישראל/ צילום: חברת פייבר

פייבר הישראלית מזנקת בוול סטריט לאחר הדוחות; מספקת תחזית הכנסות גבוהה מהשוק

לשנת 2020 פייבר צופה הכנסות גבוהות יותר מתחזיות השוק, ומצפה לסיים את השנה עם צמיחה של 30%-32% לרמת הכנסות של 139-141 מיליון דולר

תומר וינגרטן  / צילום: סנטינל וואן

חד-קרן חדש: חברת הסייבר סנטינל וואן גייסה 200 מיליון דולר בהובלת אינסייט

סבב שני בתוך 9 חודשים הקפיץ את היקף הגיוסים של סנטינל וואן ל-430 מיליון דולר ● החברה פועלת בתחום של אבטחת נקודות קצה

תיקונים במסילה שבין תחנת תל אביב השלום להגנה, רכבת ישראל / צילום: כדיה לוי

פרשנות: שורת טעויות בפרויקט שמלכתחילה היה גדול על רכבת ישראל

אז למה פרויקט החשמול נהפך לכישלון ● כי בסופו של דבר הפרויקט נשאר בידי הרכבת וזו בחרה קבלן אחד לביצוע כל עבודות החשמול ● בנוסף, ההצעה הזוכה הייתה לא ריאלית. לא רק המחיר היה זול באופן חשוד, גם ההסכם שהטיל על הקבלן את האחריות בצורה לא הוגנת – היה טוב מדי

המבנה שברחוב יהודה הלוי ברעננה שבמקומו ביקשו לבנות בניין בגובה 6 קומות / צילום: איל יצהר, גלובס

פרדוקס? עיריית רעננה התנגדה לאשר בניין שתוכנן ברוח תוכנית המתאר העירונית

תוכנית המתאר העירונית מבקשת לצופף את מרכז העיר, אלא שהוועדה המקומית דחתה תוכנית להקמת בניין בן שש קומות באותו האזור ● ועדת הערר המחוזית אליה פנו היזמים, הפכה את ההחלטה כשקיבלה את עמדתם, כך שהבניין ייבנה

עמדת הטענה של רכב  חשמלי בגרמניה /  צילום: רויטרס, Ralph Orlowski

העולם דוהר לכיוון הרכב החשמלי, אז למה ישראל מתעקשת להישאר מאחור?

רוכשי רכב חשמלי בגרמניה יקבלו בונוס מוגדל, בדרום קוריאה מקצים מאות מיליוני אירו לפריסת עמדות טעינה ובאנגליה טוענים ש"המכוניות החשמליות צריכות להיות הנורמה החדשה" ● הטרנד העולמי הזה פוסח על הרגולטור הישראלי שדווקא מכביד את המס על רכבים ירוקים

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

מנכ"ל סלקום: "גולן טלקום היא חברה מצוינת, ויש לנו מה ללמוד ממנה"

במכתב לעובדי סלקום כתב המנכ"ל אבי גבאי כי צריך לבוא לרכישה עם הרבה כבוד ובלי התנשאות וזלזול

פרופ' רות גביזון / צילום: שלומי יוסף, גלובס

על פסילת רשימות פוליטיות, בג"ץ ואמון הציבור במערכת המשפט

בפסק הדין בנושא היבא יזבק יש איתות של חלק משופטי העליון על כך שהם סבורים כי היה משהו מוטה בתוצאות הפסיקה של ביהמ"ש בעבר, כי ההטיה תרמה לפגיעה באמון הציבור בביהמ"ש, וכי נכון לבחון את גישת הפסיקה מחדש • אני מברכת על המגמה הזאת ● כלת פרס ישראל למשפט בטור מיוחד 

ויליאם בר, התובע הכללי של ארה”ב, בנאומו בשבוע שעבר / צילום: Associated Press

דיווחים בארה"ב: שר המשפטים שוקל להתפטר בגלל הציוצים של טראמפ

השר וויליאם באר קרא לנשיא ארה"ב להפסיק לצייץ חוות-דעת על החלטות של משרד המשפטים ● ברקע: מאבק על עצמאות מערכת אכיפת החוק בארה"ב ● טראמפ: "אני עומד בראש מערכת האכיפה"

אל על נחיתה  787 / צילום: סיון פרג'

אל על: רכשו כרטיס טיסה לאירופה ותוכלו לבטל חינם עד 6 שעות לפני ההמראה

על רקע משבר הקורונה, אל על מציעה לרוכשים עד סוף החודש להזמין כרטיס "Classic" לאירופה ולבטל או לשנות, ללא עלות, עד יום ההמראה ● הרכישה לכל היעדים של אל על באירופה אפשרית לכל השנה הקרובה, כלומר גם לפסח וגם לקיץ