פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים / צילום:רפי קוץ
תוכנית מחיר למשתכן נועדה לתת למי שאין לו דירה אפשרות לרכוש דירה. שר האוצר משה כחלון הניח את כל כובד משקלו הפוליטי על התוכנית, והצהיר: "לזוגות הצעירים מגיע הכל ואנחנו נמשיך לפעול למענם".
כדי לפשט את הגישה לדירה מוזלת, נקבעו מעט קריטריונים לזכאות: כל זוג נשוי (או רווק מעל גיל 35) שלא הייתה לו דירה בשש השנים האחרונות, יכול להירשם להגרלה לדירה - בלי קריטריון של הכנסה מקסימלית או שירות צבאי או לאומי. לאחרונה אף אישר מטה הדיור את הרחבת הקריטריונים של מחיר למשתכן, כך שיכללו הורים גרושים עם ילדים שאינם בחזקתם וכן מי שלא הייתה לו דירה במשך שלוש שנים, ולא שש.
אבל תוכנית מחיר למשתכן גרמה למשק אובדן הכנסות של יותר מ-5.2 מיליארד שקל עד מרס השנה, וכיוון שמדובר באובדן הכנסות ולא בהוצאה מהתקציב, לא נערך בכנסת דיון מעמיק על הקריטריונים.
כעת מתבהר יותר ויותר שאת ההטבה היקרה הזאת מקבלים ומנצלים גם בעלי הכנסות גבוהות, ולא בטוח שלכך התכוון שר האוצר. באחת הסקירות האחרונות שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, התחבא למשל נתון כזה: בפרויקט מחיר למשתכן ביבנה, עשרות דירות נרכשו על ידי משקי בית עם הכנסה חודשית הגבוהה מ-30 אלף שקל לחודש, ובאחד המקרים הגיעה ההכנסה החודשית למשק בית עד ל-60 אלף שקל.
את הנתונים על הכנסות משקי הבית קיבלו באוצר ממס הכנסה. הסקירה בדקה את המתאם בין מחיר הדירות להכנסה של משק בית בתוכנית מחיר למשתכן בשני מקומות: יבנה, ושכונת רמת שלמה בירושלים. אולם הם מאפשרים הצצה שלא קיבלנו עד כה למאפייני רוכשי הדירות במחיר למשתכן.
בפרויקט מחיר למשתכן ביבנה רוב העסקאות לרכישת דירות מוזלות בעיר התרכזו ברמות השכר של בין 10,000 שקל לחודש לכ-25 אלף שקל ואפילו 30 אלף שקל לחודש למשק בית.
אפשר היה להניח שמי שהכנסתו גבוהה יותר יקנה דירה יקרה יותר, אולם במחיר למשתכן הדברים שונים מעט. רוב הרכישות של בעלי השכר הגבוה היו של דירה במחיר גבוה יותר, אולם היו גם מקרים שבהם משק בית עם שכר של למעלה מ-50 אלף שקל בחודש רכש דירה בפחות מ-1.4 מיליון שקל. כך, שוב, משקי בית עם הכנסה גבוהה יותר מתחרים על הדירות הזולות עם משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר.
הנתונים ביבנה ובירושלים מלמדים גם על מקרים הפוכים, שבהם למרות שכר חודשי נמוך למשק בית (פחות מ-10,000 שקל לחודש) זכאים רכשו דירות במחירים גבוהים סביב 1.8 מיליון שקל. לא מן הנמנע שמדובר באנשים שנעזרים בהורים או בהלוואות, אבל שוב עולה השאלה האם נכון למשק בית עם הכנסה כה נמוכה להתחייב למשכנתא על דירה כה גדולה.
בירושלים, חלק לא מבוטל מהרוכשים משתכרים פחות מ-5,000 שקל, אולם נתוני האוצר מעידים כי יש משקי בית שרכשו דירה בפרויקט והכנסותיהם עולות על 30 אלף שקל.
ירושלים: "לחרדים מקורות הון אחרים"
מה שמעניין עוד במקרה של ירושלים הוא שנראה שגם בעלי ההכנסה הגבוהה רכשו דווקא דירות זולות יותר, בעוד הדירות היקרות יותר (1.9 מיליון שקל ועד 2.5 מיליון שקל) נרכשו דווקא על ידי זכאים שעל פי הנתונים משתכרים בין 5,000 שקל לכ-17 אלף שקל בקירוב.
כשמדובר במשפחות עם שכר חודשי של כ-5,000 שקל למשק בית ומטה, גם דירות מוזלות הן יקרות ועשויות להיות מעבר להישג ידן. כיוון שמדובר בשכונת רמת שלמה, שכונה חרדית, ייתכן שהרכישה נעשית ולפתרונות המימון הייחודיים לקהילה זו כמו הגמ"חים שמעניקים הלוואות.
עניין זה לא נעלם מעיני אנשי הכלכלן הראשי באוצר, שכתבו: "ברמת שלמה התקבלו תוצאות אחרות, המרמזות על מקורות הון אחרים זולת ההכנסה של בני הזוג".
"לא צריך את הנתון של הכנסות משק הבית, כדי לראות שחלק מהדירות הולכות לאנשים הלא נכונים. תסתכל על תמהיל הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן ותבין שאת חלקם לא אמורים לרכוש זוגות צעירים", אמר לנו השבוע מנכ"ל של חברת בנייה שמעדיף להישאר בעילום שם, לאור העובדה שהחברה שאותה הוא מנהל ניגשת גם למכרזים של רמ"י.
"הביקורת שלי בעניין הזה היא לאו דווקא כמנכ"ל חברה קבלנית, אלא כאזרח שמודאג מהמקום שאליו הולך הכסף הציבורי. הכוונה לסייע לזוגות צעירים היא טובה, אבל בפועל יש פרויקטים שבהם קבלנים זכו בקרקע במחירים שנעים סביב 14 אלף שקל למ"ר. באותם פרויקטים משווקות גם דירות גדולות של 5 ואפילו 6 חדרים, מה שמעמיד את המחיר הסופי לאותו 'זוג צעיר' שעליו מדבר השר כחלון באזור ה-2 מיליון שקל.
"למצוא דרך לתת עדיפות לעניים"
"צריכה להישאל כאן השאלה מדוע אנחנו צריכים לסייע למחוסרי דיור לרכוש דירת חמישה חדרים ובסכומים שכאלה", הוא אומר ומוסיף: "המצב כיום הוא שאין ממש קריטריונים למי זכאי וגם לא לדירות שהם יקנו. המצב שבו כמעט אין קריטריונים סייע לתוכנית לצאת מהר לדרך, אבל המצב שנוצר באמת מעוות לעתים כיוון שברור שהציבור לא אמור לסייע ברכישה של דירות שכאלה".
"העובדה שהקריטריון המרכזי לזכאות במחיר למשתכן הוא היעדר דירה גורמת למצבים שבהם בעלי הכנסה גבוהה, ואף גבוהה מאוד, מתחרים עם בעלי הכנסה נמוכה על אותן הדירות", אומרים במרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, העוסק במחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי. "למשל, על מלאי של דירות קטנות, שברוב הפרויקטים הוא מצומצם, יכולה להתחרות משפחה שבה שני המפרנסים מרוויחים שכר מינימום עם הייטקיסט חסר דירה שמעוניין לרכוש דירה קטנה כהשקעה כלכלית.
בפועל במחיר למשתכן התעדוף היחיד נקבע על ידי מזל", אומרת עו"ד אורי אטינגר ממרכז הגר באוניברסיטת תל אביב. "המיקום של הזוכה בהגרלה קובע את סיכוייו לבחור דירה שמתאימה לצרכיו, ללא כל קשר למאפיינים חברתיים-כלכליים של הזוכים. ההשקעה הציבורית בתוכנית היא גדולה, וצריך לוודא שהיא באמת מכוונת למימוש המטרות של התוכנית, באמצעות שילוב של קריטריונים שמתעדפים את מי שזקוק להטבה ציבורית בדיור".
"למה להעניש אוכלוסיה שמשלמת מסים?"
גורמים במשרד האוצר טוענים כי חשוב לראות את התמונה המלאה: "נכון שיש אפשרות גם לבעלי משכורות גבוהות לרכוש דירות מוזלות, אבל לא מדובר בתופעה גורפת, בדרך כלל מקרים שבשוליים וגם בפרויקטים יקרים יותר, עם מחיר דירה גבוה, כמו למשל בגליל ים בהרצליה. וצריך לשאול עוד שאלה חשובה: האם נכון להעניש את האוכלוסיה שמרוויחה יותר? גם הם משלמים מסים, גם הם עושים מילואים ולא פעם גם הם זוג צעיר שצריך דירה, אבל הם למדו משהו מסוים והגיעו למצב שהשכר שלהם גבוה. לא בטוח שצריך לשלול מהם את הזכאות בגלל זה".
באשר לטענה כי בעלי ההכנסות הגבוהות מתחרים עם בעלי ההכנסות הנמוכות אמרו אותם גורמים כי: "זה לא תמיד נכון. וגם צריך להביא בחשבון שמי שהכנסתו נמוכה יחסית לא בטוח צריך לקנות דירה מלכתחילה. בסיטואציה של ריבית נמוכה זה אולי אפשרי, אבל עם עליית ריבית זה יהפוך למצב בעייתי בעבורם. לא מן הנמנע שמי שרוכש דירה מוזלת במחיר למשתכן נעזר בהורים או במקורות מימון שונים".
ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי: "שיעור משקי הבית בהם שני בני הזוג עובדים בקרב זכאי מחיר למשתכן עומד על כ-90%, גבוה משמעותית מהממוצע בקרב סך משקי הבית בישראל. דהיינו, ההטבה ניתנת בעיקרה לאוכלוסיה עובדת. היעדר קריטריון של מבחן הכנסה הינו אחד הכללים הראשונים בתוכנית מחיר למשתכן ובשלב זה אין כוונה להוסיפו. הנתונים מראים כי הזוכים משתייכים לאוכלוסייה איכותית ועובדת, שכל עיר בישראל תשמח להתברך בהם".
מחיר למשתכן: עשירונים 1-3 מחוץ לתמונה
היעדר קריטריון הכנסה או כל קריטריון אחר שמעניק עדיפות למעוטי יכולת מוביל לכך שתוכנית מחיר למשתכן רחוקה מלעמוד בסטנדרטים של דיור בר השגה.
במרכז הגר בחנו את הנושא לעומק, ובדקו מספר רחב של פרויקטים והתאמתם להגדרות של דיור בר השגה, בין היתר גם בתוכנית מחיר למשתכן.
במסגרת המדד ניתחו את פעילות הממשלה והרשויות המקומיות בתחום של דיור בר השגה לפי ארבעה קריטריונים מקובלים בעולם.
הקריטריונים שנבחנו היו: א. רלוונטיות לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה - האם הדירות מוצעות במחיר סביר ביחס ליכולת הכלכלית של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה ובינונית בישראל; ב. מידת ההנחה אל מול מחיר השוק - מהו הפער בין המחיר המוצע כדיור בר השגה למחיר השוק באזור; ג. קריטריונים לזכאות - האם יש קריטריונים ברורים המבטיחים שההטבה הציבורית תגיע לקהל היעד שהוגדר; ד. היכולת לייצר מלאי של דיור בר השגה זמין לאורך זמן - האם מדובר בהטבה חד פעמית או בדירות שישמשו כמלאי של דיור בר השגה לאורך זמן? מהי תקופת הגדרת הפרויקט כדיור בר השגה?
לפי תוצאות המדד של מרכז הגר, 60% מהדירות ששווקו בעת הכנת המדד (לפני כשנה) בתוכנית מחיר למשתכן מוצעות במחירים שאינם בהישג ידם של בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.
עוד קובע המדד כי תוכנית מחיר למשתכן מציעה דירות בנות השגה עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה רק בפריפריה, ביישובים בדירוג 1-3 ברמת הפריפריאליות לפי הלמ"ס, כגון אילת, אשקלון, דימונה, חצור הגלילית, חריש, ירוחם, מצפה רמון, נצרת עילית ועפולה.
חריגים בהקשר זה הם מתחמי מחיר למשתכן בלוד ופרדסיה. במקביל, המדד העלה כי אשקלון היא העיר היחידה מבין 14 הערים הגדולות בישראל (המונות מעל 100,000 תושבים) שבה רוב המתחמים של מחיר למשתכן מציעים מחירים סבירים עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.
אטינגר מציינת כי ביוזמות אחרות בעולם של דיור בהישג יד, הקריטריונים המתייחסים למבחני הכנסה הם חלק בלתי נפרד מהמהלך: "ביוזמות דומות לדיור בהישג יד בעולם נהוג לקבוע קריטריונים לזכאות כמו מבחן הכנסה ותקרת הון עצמי, כמו גם תעדוף של אוכלוסיות כגון בעלי מוגבלות או משקי בית חד הוריים או קשישים בעלי הכנסה נמוכה. כך מיישמות מדינות את האחריות שלהן לספק דיור לאלו שקשה להם להשיג אותו במחיר שוק, באמצעות הכוונה של הטבות ציבוריות לאוכלוסיה ייעודית, וחלוקה מחודשת של משאבים שנועדה לגשר על פערים חברתיים ולצמצם אי שוויון.