הכתבה בשיתוף מזרחי טפחות
בשנת 2008 נכנס השוק האמריקאי בכלל ושוק הנדל"ן בפרט לסחרור כלכלי, משבר שרק השפל הגדול של שנות ה-20 וה-30 במאה העשרים היה חמור ממנו. מאז עברו כעשר שנים והשוק ברובו התאושש, אך השפעות המשבר ניכרות עד היום. מה היו הסיבות למשבר ואלו עקבות הוא הותיר?
משכנתאות, דירוג אשראי ואג"ח מגובה משכנתאות
בואו נדבר על נדל"ן. ככל שיש יותר אנשים בעולם, כך עולה גם הצורך בדיור. מרבית האנשים אינם יכולים להרשות לעצמם בית או דירה ללא לקיחת הלוואה גדולה לטווח ארוך - קרי משכנתא. הלווה מרוויח סכום כסף מיידי לרכישת דירה תמורת הבטחה של המלווה לשלם את החוב בתוספת רווח לבנק - הריבית.
מנקודת מבטו של הבנק, לפני מתן משכנתא יש לבדוק מה הסיכוי לקבל את ההלוואה בחזרה, זאת הוא בודק באמצעות רשימה סדורה של תנאים לקבלת משכנתא, המבהירה מי בעל כושר החזרה ומי לא. בארצות הברית פיתחו שיטה לפיה כל אדם מקבל דירוג אשראי בהתאם ליכולתו להחזיר את ההלוואות שלקח. מי שיש להם יכולת החזר גבוהה מדורגים כ"פריים", והם זכאים לקבל משכנתאות. אך מה לגבי כל אותם אמריקאים שמצאו את עצמם מחוץ לדירוג הפריים? צעירים שטרם התבססו, עובדים לאחר פיטורים, גירושין או חלילה מחלות?
כדי לפתור בעיה זו, או יותר נכון לעקוף אותה, נוצרו עסקאות שנקראו סאב פריים - כלומר פחות מפריים. וכך, אנשים בעלי דירוג אשראי נמוך עדיין נזקקו למשכנתא וקיבלו אותה - אך עם ריבית גבוהה במיוחד על מנת לפצות על הסיכון המוגבר. בכדי להגן על עצמם הבנקים יצרו גם מכשיר כלכלי חדש - אג"ח מגובה משכנתאות. כלומר לקחו הרבה משכנתאות, קיבצו אותן יחד והפכו אותן ל"אגרת חוב" בה ניתן לסחור בשוק ההון.
בועת הנדל"ן
בעולם אוטופי, אנשים לא היו לוקחים משכנתאות שספק אם יוכלו להחזיר אותן ונותני המשכנתאות דאז היו נמנעים מלתת להם אותן - כי פוטנציאל הסיכון גבר על פוטנציאל הרווח. בארה"ב מקובל לתת משכנתא שבה ההחזר בשנתיים הראשונות הוא נמוך במיוחד. לאחר שנתיים, סכום ההחזר קופץ והופך תלוי מדד ועם ריבית גבוהה בהרבה. בשנים שקדמו למשבר הסאב-פריים מחירי הדיור קפצו מאד בשל שיווק אגרסיבי של אותן משכנתאות סאב-פריים. הציבור מצידו, בהיעדר ההון העצמי - דבר שמאפיין בעלי דירוג אשראי נמוך, קפץ על ההזדמנות לקחת משכנתא על כל מחיר הדירה. המהלך נעשה תוך התעלמות מכך שלא יהיה ביכולתם בעתיד לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא ומתוך הנחה מוטעית כי מחירי הדיור רק ימשיכו לעלות.
הקוביות הראשונות של מסלול נפילת אבני הדומינו
הבנקים לא היו מודאגים במיוחד - מחירי הנדל"ן היו גבוהים ואם אדם לא עמד בהתחייבויותיו להחזר המשכנתא, אז הדירה הממושכנת נמכרה במכירה פומבית. אולם אט אט התגברה המגמה, יותר ויותר לווים לא הצליחו לעמוד בהחזרים. אותם בעלי בתים מוכי גורל ניסו למכור את הדירות בעצמם, או שהדירות הוחזרו לבנקים, שכאמור ניסו למכור אותן במכירות פומביות. כתוצאה מכך נוצר היצע גדול וביקוש קטן, כיוון שאותם מבקשי משכנתאות פוטנציאלים ראו לפתע שאינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. התוצאה: מחירי הדירות צנחו בכ-30%.
הבנקים בתורם לקחו הלוואות כדי להעניק את המשכנתאות. כאשר הבתים נמכרו בהפסד גדול, הבנקים מצאו את עצמם במצב מדאיג בו הם לא יכלו לעמוד בהחזרי החובות העצומים שלהם. האג"חים על המשכנתאות, שהונפקו ושווקו כאג"ח בסיכון נמוך, התגלו בדיעבד כאג"ח מסוכן מאד, כיוון שהחוב לא נפרע. חברות הביטוח, שביטחו את המשכנתאות, גילו שגם הן נמצאות פתאום בחוב ואינן יכולות לפצות את הבנקים על המשכנתאות שלא נפרעו. התסבוכת לא נגמרה בשוק הנדל"ן האמריקאי - גופים רבים, בכללם גם מוסדות אירופאים, השקיעו באותן קרנות אג"ח מגובות משכנתאות ולפתע סבלו גם הן מפגיעה כלכלית קשה, עקב ירידת הערך החדה.
מה נעשה אז ומה קורה היום
את כדור השלג שהחל להתגלגל כאשר נוצרו המשכנתאות שלא הוחזרו היה קשה מאד לעצור. בנק ההשקעות בר סטרנס והבנק הרביעי בגודלו בארה"ב, ליהמן ברדרס, פשטו את הרגל. חברת הביטוח AIG, שביטחה כ-50% ממשכנתאות הסאב פריים מפני חדלות פרעות, חולצה על ידי הממשלה בהשקעה של לא פחות מ-182 מיליארד דולר. בתקופה שבין יולי לספטמבר 2008, שבעה בנקים מסחריים בארצות הברית סגרו לנצח את דלתותיהם. בסופו של דבר משהתבררה חומרת המצב, ממשלת ארה"ב הכניסה את התערבותה להילוך גבוה ולמעשה נתנה גיבוי כספי לגופים שקרסו. בנוסף, נקבעו באיחור טרגי הקשחות ניכרות בתנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה, שהביאו לכך שמשכנתאות בסיכון גבוהה ניתנות כיום הרבה פחות מבעבר.
גם עבור הלווים חלו התפתחויות בשוק. כל מי שמתקשים להביט כל כך עמוק לתוך העתיד ולחשב את כושר ההחזרה שלהם, יכולים להשתמש בכלים דוגמת מחשבון משכנתא. אלה מאפשרים ללווים להבין בקלות יחסית את המשמעות הכספית של נטילת הלוואת המשכנתא ואת גובה ההחזר אליו הם ידרשו לאורך השנים.
ומה עכשיו? במרבית המקומות מחירי הדיור חזרו לרמה של לפני המשבר ואף מעבר לכך. כיום משכנתאות אינן ניתנות בקלות והתנאים לקבלתן קשיחים וקשוחים יותר. בארץ, למשל, הועלה אחוז ההון העצמי הנדרש ל-25% והוגבל אחוז המשכנתא אותה ניתן לקחת בהצמדה לריבית של בנק ישראל. הסיכוי להיקלע למשבר כספי חמור עקב לקיחת הלוואה שקשה לעמוד בתנאי ההחזר שלה ירד, אבל כך גם הסיכוי לקבל הלוואת משכנתא.
