קרקע של מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר
ממשלת ישראל, ובייחוד שר האוצר, חרטו על דגלם להילחם ביוקר הדיור בישראל. פרויקט מחיר למשתכן נחשב לספינת הדגל של משרדי האוצר והבינוי והשיכון בכל הנוגע למאבק זה. בבסיס הפרויקט ניצב עיקרון פשוט מאוד - לבנות כמה שיותר דירות ולמכור אותן למשפחות צעירות שאין בבעלותן דירה, במחיר הנמוך ביותר האפשרי. לטענת "אברהם חברה לבניין בע"מ" בעתירה שהגישה אתמול (ד') לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) סטתה באופן ברור מעיקרון בסיסי זה, באמתלה של טעות טכנית פשוטה.
במסגרת מחיר למשתכן, חברות קבלניות מתחרות ביניהן באמצעות מכרז על הזכות לבנות דירות בהתאם למפרט הבנייה שהגדירה המדינה. על-פי תנאי מכרזי מחיר למשתכן, על החברות הניגשות למכרז לציין את המחיר הסופי אותו יידרש רוכש הדירה לשלם לקבלן. עוד נקבע בתנאי המכרז כי מי שתבחר כזוכה במכרז היא מי שתתחייב למכור את הדירות בפרויקט שיוקם במחיר הנמוך ביותר, ובלבד שתעמוד במפרט הבנייה ותנאי החוזה שמצורפים למסמכי המכרז. מדוע, אם כן, במכרז להקמת 84 דירות באילת, 50 מתוכן בשיטת מחיר למשתכן, זכתה דווקא החברה הקבלנית שתמחרה את הצעתה במחיר לרוכש הגבוה בכ-100 אלף שקל מזו של העותרת?
העותרת ניגשה למכרז יחד עם מספר חברות קבלניות נוספות, אך כאמור הפסידה בו. בהחלטת ועדת המכרזים נכתב כי הזוכה היא "האחים אוזן חברה לבנייה בע"מ", אשר הצעתה עמדה על 7,555 שקל למ"ר, בעוד הצעתה של העותרת עמדה על 6,814 שקל למ"ר. עוד נכתב בהחלטה כי הצעתה נפסלה מפני ש"הערבות שהוגשה אינה לפי הנוסח הנדרש".
פגם טכני
מבדיקה חוזרת שערכה העותרת במסמכים שהגישה למכרז עלה כי להצעתה צורף נוסח ערבות לא נכון: במקום לצרף להצעתה את נוסח הערבות שלפי תנאי המכרז על המשתתפת להגיש עם הצעתה, מילאה העותרת את נוסח הערבות שנדרש מהזוכה במכרז למלא, שצורף גם הוא לחוברת המכרז.
בעתירה מפרטת העותרת מדוע לטעמה בנוסח הערבות שהגישה לא נפל כל פגם מהותי. זאת, בעיקר מכיוון שסכום הערבות המופיע בו תקין, וכך גם משך תקופת הערבות, והכול כפי שנדרש במסמכי המכרז. בהקשר זה מציינת העותרת כי הפגם במילוי נוסח הערבות לא פגע בשוויון בין המתמודדות במכרז, לא נגע לתוכן הערבות עצמה או לאופן מימושה ולא הקנה לה שום יתרון על פני יתר המתמודדות במכרז.
לטענת העותרת, מדובר בטעות שנעשתה בהיסח הדעת ובתום-לב. עוד טוענת העותרת כי על-פי הוראות דיני המכרזים, לא נפל כל פגם בהצעת העותרת שהצדיק את פסילתה, שכן התקיימו בעניינה כל התנאים שנקבעו בפסיקה להכשרת פגמים טכניים שנפלו בנוסחי ערבות בנקאית.
ועדת המכרזים, על-פי הטענה בעתירה, בחרה שלא להפעיל את שיקול-דעתה, וכלל לא בדקה האם הנסיבות המצדיקות התעלמות מהפגם הטכני התקיימו בעניינה של העותרת. בכך, טוענת העותרת, פעלה ועדת המכרזים בניגוד לדין.
הפער - 100 אלף שקל לדירה
הפער בין הצעת החברה הזוכה להצעת העותרת עומד על 741 שקל למ"ר. העותרת ערכה תחשיב המתבסס על החלטת ועדת המכרזים ומסמכי המכרז, אותו צירפה לעתירתה. היות שבהתאם לתנאי המכרז גודלה של כל דירה הינו 123 מ"ר, עולה כי המשמעות של הבחירה בזוכה היא ייקור של כ-90 אלף שקל בעבור כל דירה.
בתוספת ההפרש בין תמחור הזוכה לתמחור העותרת בנוגע לרכיבים נוספים במכרז, כגון חניה, מחסן ומרפסת, יוצא כי הצעתה של הזוכה יקרה יותר בכ-100 אלף שקל לכל דירה. בתחשיב כולל, מדובר בהצעה היקרה יותר מזו של העותרת בכ-5 מיליון שקל.
המשמעות - פגיעה באינטרס הציבורי
לטענת העותרת, התנהלותה של ועדת המכרזים בעניינה פוגעת לא רק באינטרס הברור שלה לזכות במכרז, אלא גם פוגמת באופן נרחב באינטרס הציבורי בכללותו. זאת, בראש ובראשונה, בשל העובדה כי פסילת הצעה הזולה בכ-100 אלף שקל לכל דירה מחמיצה את תכליתו העיקרית של פרויקט מחיר למשתכן, הנועד להבטיח דירות זולות למי שאין בבעלותו דירה.
התנהלות זו של ועדת המכרזים, כפי שנטען בעתירה, נמצאת בניגוד גמור ליעדים הממשלתיים אותם נועד להגשים פרויקט מחיר למשתכן כפרויקט לאומי ראשון במעלה.
העותרת מיוצגת על-ידי עורכי הדין אילן בומבך ושמוליק ספיר.
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "התביעה טרם הגיעה אל רשות מקרקעי ישראל. לכשתגיע, נלמד אותה ונגבש את עמדתנו".