גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רוכשים דירה בתמ"א 38? מועדי התשלומים עשויים להשתנות משמעותית בקרוב

לוח התשלומים לקבלן על דירה חדשה עומד להשתנות לראשונה מאז 1975 ● לראשונה נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ותוספת קומות ● השינוי מהותי ונועד להגן על הרוכשים בחתום שעד עכשיו היה פרוץ ופתוח לפרשנויות

פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף
פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף

שינוי בחוק המכר עשוי לשנות משמעותית את מועדי התשלומים שיצטרכו לשלם רוכשי דירה מקבלן: התקנות החדשות גם קובעות לראשונה מדרג תשלומים מיוחד לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 שבהם אין ליווי בנקאי. ללוח התשלומים יש חשיבות רבה לרוכש הדירה, כי למעשה מדובר בשלבים שבהם הוא מחויב להעביר את התשלום לקבלן על פי התקדמות הבנייה.

לוח התשלומים החדש, הן לבנייה חדשה והן לתמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע עוד כמה שלבים שלא היו קיימים בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום בלבד, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, לאחר השינוי יהיו שמונה פעימות של תשלום, ועד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם רק 46% מהמחיר.

זהו השינוי ראשון של מדרג התשלומים מאז עודכן לאחרונה בשנת 1975. את השינוי הוביל משרד הבינוי והשיכון בראשות השר יואב גלנט כחלק מעבודה נרחבת לתיקון חוק המכר. 

חשוב לציין כי מדובר במדרג תשלומים המתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי בנקאי על ידי בנק או חברת ביטוח, והבטוחה לרוכש מול הקבלן היא הערת אזהרה. היקף הפרויקטים שפועלים בדרך זו של הערת אזהרה אינו נפוץ בשנים האחרונות בבנייה החדשה ואפשר למצוא אותו בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות.

בדרך הנפוצה יותר, של בטוחה בצורת ליווי בנקאי, אם הקבלן נקלע לקשיים, הבנק אחראי על עצירת התשלומים ומסייע במציאת החלופות להמשך הדרך. במקרה של הערת אזהרה - הרוכש עצמו הוא זה שצריך להמשיך את הבנייה ולכן קיימת חשיבות גדולה לשלבי התשלום כדי שכסף לא ירד לטמיון, כלומר שלא ישולם על שלבים שלא בוצעו בפועל, והרוכש במקרה של קריסת קבלן יצטרך לשלם את הכסף שוב לקבלן אחר.

מכיוון שחלק ניכר מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 כוללות התקנות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים אלה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם תמ"א 38 נולדה.

עד היום לא נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38, ולכן מדובר בשינוי מהותי שפועל לטובת הרוכשים ומגן עליהם כאשר עד היום יש מי שטוען שהרוכשים היו חשופים מדיי לבעיות. "בשוק היו פועלים על פי פרשנות הנוגעת למקרים האלה", אומר גורם בכיר שהיה מעורב בגיבוש התקנות, "אולם לא היה מעולם עוגן של תקינה. את זה היה חשוב לשנות".

התקנות, שגובשו כאמור ביוזמת שר הבינוי והשיכון, המחלקה המשפטית במשרד, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה שביצעו עבודה מקדימה לתיקון התקנות, אינן דורשות חקיקה ולאחר תום תקופת הערות הציבור על השר יהיה רק לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. על פי התקנות, מדובר בתחולה שעומדת על 30 יום מיום פרסומן ברשומות. עוד חשוב לציין כי התקנות יתייחסו רק לדירות שחוזי המכר לגביהן נחתמו ממועד זה ואיך ולא מדובר בחוק רטרואקטיבי.

"בהוראת שר הבינוי והשיכון, בדק המשרד את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים, ונמצא כי קיים צורך לעדכנו, בהתבסס על קצב התקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה כיום, על מנת להגן על כספי הרוכשים", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, "לוח התשלומים שהיה נהוג עד כה, התייחס לכלל הפרויקטים במסגרתם רוכשים דירות מקבלנים, ללא הבדל בין פרויקטי התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים לגמרי. לוח התשלומים החדש, לוקח בחשבון שני מסלולים של רכישת דירה מקבלן - פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים רגילים".

עו"ד אברהם ללום, הפועל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ומכהן גם כסגן יו"ר לשכת עו"ד, סבור שמדובר בהחלטה חשובה אך מציין אף הוא שמדובר במספר לא גדול של פרויקטים: "ללא ספק מדובר בחקיקה שמביאה ודאות וסדר לתחום. חשוב להבין שרלוונטי בעיקר לפרויקטים ללא ליווי בנקאי, כי בליווי בנקאי אין חובה לשלם על פי קצב התקדמות הבנייה. לכן, מספר הפרויקטים מצומצם. ההבחנה בין תמ"א 38 לבין פרויקטים רגילים היא הבחנה חשובה מאוד ועל זה יש לברך".

עו"ד חגי אדורם, העוסק בנדל"ן, התייחס אף הוא לנושא ואמר: "כיום המצב הוא שענף תמ"א 38 הוא למעשה ענף פרוץ ללא חסמי סף וללא בקרה אמיתית של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר או רשם הקבלנים. כל אחד יכול לעסוק בענף התמ"א ולכן טוב שמעדכנים את הבקרה במטרה להגן על בעלי הדירות הישנות ועל רוכשי דירות חדשים בבניינים שמחזקים אותם - בפרט באלה שלא מלווים בליווי בנקאי סדור. הצעד המהותי המתבקש הוא לקבוע מי רשאי ליזום פרויקטים של התחדשות במסגרת תמ"א תוך קביעת קריטריונים אובייקטיביים כפי שקובעים סיווג לקבלנים".

עוד כתבות

רנדי צוקרברג / צילום: Andrew Kelly, רויטרס

רנדי צוקרברג תתחיל להשקיע בסטארט-אפים בתחום המדיה בישראל

צוקרברג מצטרפת כשותפה כללית לקרן חדשה בשם סבבה ונצ'רס ● לפי הודעת הקרן, היא מבקשת לגייס 35 מיליון דולר להשקעות

יניב גרטי אינטל ישראל / צילום: איל יצהר

ההשלכות של מלחמת הסחר, הטבות הענק מהמדינה, הפספוסים וההצלחות: המעסיק הגדול בהייטק מדבר

יניב גרטי, מנכ"ל אינטל ישראל, מספר בראיון ל"גלובס" מה היתרונות התחרותיים של אינטל בתחום הבינה המלאכותית, מתייחס לחשש מהשלכות מלחמת הסחר ומתייחס גם לפספוס מהפכת המובייל: "זה לא רודף אותנו, באותה תקופה זיהינו היטב מהפכות אחרות"

יעקב ברדוגו, ירון דקל ואלדד קובלנץ / צילומים: רפי דלויה, יונתן בלום, איל יצהר

"כל פעם שאני פותח מיקרופון אני מפחד שייפלט משהו שייתפס כשמאלני"

ככל שמתקדמות החקירות צצים עוד חומרים המציגים קשרים בעייתיים בין מנהלי גופי השידור הציבוריים לבין הפוליטיקאים ● האם התקשורת הסתאבה, או שהחידוש הוא רק באור השמש שחושף את המנגנון? ● בינתיים, במסדרונות התאגיד וגל"צ מדברים על הטיה ימינה שמגיעה מלמעלה

כיצד יתמודדו חברות עם השלכות האוטומציה שלהן? / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

BigPanda גייסה 50 מיליון דולר בהובלת Insight partners

את הגיוס הובילה קרן Insight partners, שהשקיעה גם בוויקס הישראלית ובטוויטר, והשתתפו בו גם המשקיעים הקיימים בחברה Sequoia, Battery Ventures ו- Mayfield

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו / צילום: רויטרס ואיל יצהר, גלובס

סערה בזירה הפוליטית לאחר החלטת היועמ"ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ

פוליטיקאים וחברי כנסת מגיבים להחלטת היועמ"ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ נתניהו בגין עבירות של שוחד, מרמה והפרת אמונים ● ח"כ ניצן הורוביץ: "אסור שנתניהו יכהן ולו רגע אחד נוסף. מדובר בשפל היסטורי" ● ח"כ מיקי זוהר: "עצב גדול. כואב לי על רה"מ, איזו מתנה 'נהדרת' העניקה לו המדינה על כך שנתן את מיטב שנותיו למעננו"

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, ויו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאואל / צילום: Carlos Barria, רויטרס

הגענו ל"קומה החמישית": האם נמשיך לטפס או שמא ניפול?

לפני 75 שנה פרסם נתן אלתרמן את השיר "הקומה החמישית", ובו התייחס לכך שכאשר מטפסים, הפירוד יכול להפיל מטה במהרה את כל המקטע שטיפסנו ● אמירה זו נכונה גם בהקשר של תוצאות הבחירות בישראל, ולא פחות בהקשר של הכלכלה העולמית

סגן הנשיא לשעבר, ג'ו ביידן / צילום: REUTERS/Jonathan Ernst

גמול על חקירת האימפיצ'מנט? הסנט יוזם חקירה נגד ג'ו ביידן

מנהלת ענייני רוסיה ואירופה במועצה לביטחון לאומי, בעדות בבית-הנבחרים, מוקיעה את דבקות הרפובליקאים בתיאוריות קונספירציה על מאמץ אוקראיני להכשיל את מסע הבחירות של טראמפ ב-2016 ● "מי שמפיץ את התיאוריות האלה הם שירותי הביטחון של הרוסים"

כנס חדרה לאנרגיה- שומרי הבית / צילום: ענבל בן יעקב

"התנהלות המדינה סביב אסדת לווייתן ממשיכה להיות תמוהה"

המועצות המקומית זיכרון יעקב, פרדס חנה-כרכור, עמק חפר, ג'סר א-זרקא, מגידו ועמותת "צלול" הגישו עתירה לביטול היתר הפליטה של אסדת לוויתן והן דורשות צו מניעה נגד הפעלת האסדה ● גם עמותת "שומרי הבית" פנתה לבית המשפט, ופעיליה שיבשו את נאומו של השר שטייניץ הבוקר בכנס בחדרה

אייל טריבר/צילום: יחצ

מיטרוניקס ממשיכה לצמוח בשיעור דו ספרתי והמניה דוהרת; קיבוץ יזרעאל מחזיק מניות בשווי 2 מיליארד שקל

יצרנית הרובוטים לניקוי בריכות שחייה דיווחה על הכנסות של כ-165 מיליון שקל ברבעון השלישי, צמיחה של 14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ● "העונה בחצי הכדור הצפוני התארכה לתוך הרבעון השלישי, שהתאפיין בהמשך ביקושים חזקים בארה"ב ופתיחה מרשימה של העונה באוסטרליה"

אם זה היה נגמר טוב, זה לא היה נגמר / צילום: shutterstock

"התפיסה שאין לבגידה משקל בהכרעת הדין היא שגויה"

כך אמר דיין ביה"ד הרבני הרב סיני לוי במסגרת כנס "מחיר הבגידה" בקריה האקדמית אונו ● בחלוף כשנה מאז שניתן "פסק דין הבוגדת", במסגרתו נשלל מאישה רכוש תוך מתן משקל לבגידה נטענת בבעלה, ממשיכים מומחי דיני המשפחה להתווכח על משמעויותיו של פסק הדין

בניין ה-OECD בפריז / צילום: עמירם ברקת

ה-OECD צופה ירידה בצמיחה בישראל לקצב של 2.9% בשנתיים הבאות

כמו כן צופה הארגון ירידה בצריכה, האטה בשוק העבודה ודחיפה מסוימת מהריבית הנמוכה ומיצוא הגז ● בדוח הרבעוני שלו הודיע הארגון כי הצמיחה הגלובלית האיטית תימשך, וכי הוא צופה שיפור צנוע בקצב הצמיחה העולמית רק ב-2021

נוני מוזס / צילום: יוסי כהן

ארגון העיתונאים מצטרף לקריאה לנוני מוזס: השעה את עצמך

ארגון העיתונאים: "אנחנו קוראים לכל עיתונאי שחש על בשרו לחצים פסולים או נחשף לצעדים בלתי לגיטימיים לפנות אלינו ולקבל ייעוץ משפטי ואת כל הגב שלו הוא יזדקק"

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו / צילום: רויטרס ואיל יצהר, גלובס

כך נראו הרגעים הדרמטיים מאחורי הקלעים של ההכרעות בתיקי ראש הממשלה

איך התנהל תהליך קבלת ההחלטות בתיקי 1000, 2000 ו-4000, מי הם עשרות הפרקליטים שהיו מעורבים, איפה התנהלו הדיונים, מה היו טענות ההגנה המרכזיות, ומה היו ההתלבטויות שהובילו להחלטה של היועמ"ש אביחי מנדלבליט • "גלובס" חושף את התהליך המשפטי המורכב והחשוב ביותר שהתקיים בישראל בשנים האחרונות

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

מנדלבליט מגיב לראשונה על ההחלטה להאשים את נתניהו בשוחד: "קיבלתי את ההחלטה בלב כבד אך בלב שלם"

באופן נדיר נושא הערב היועמ"ש דברים לאחרת ההחלטה להגיש כתב אישום נגד ראש הממשלה נתניהו ● "הוא ניצל את כוחו ומעמדו כדי להיטיב עימו אישית, לכן החלטתי להעמיד את ראש הממשלה לדין בעבירה של הפרת אמונים"

שרה אהרוני/ צילום: כפיר זיו

"הסיפור ההוא של אמא שלי הפך אותי לסופרת שיושבת מול אמזון הענקית"

הסופרת שרה אהרוני מאוכזבת מההתעלמות של התקשורת מההצלחה הבינלאומית שלה ומספרת על הלקח שלמדה מהעבודה מול אמזון

מבצעי בלאק פריידיי בחנות במנהטן, ניו יורק / צילום: SHANNON STAPLETON, רויטרס

טירוף הקניות של נובמבר עשוי להפוך למפגן כוח של ענקיות הקמעונות

המשקיעים במניותיהן של רשתות הקמעונות הגדולות בארה"ב לא צפויים לעשות "קופה", אבל אולי יראו שיפור קל מעל למדד S&P 500 ● מתחילת 2019 רשמו מניות המגזר זינוק פנומנלי, וכעת הן לא מתומחרות במחיר מציאה

ראש הממשלה בנימין נתניהו והיועהמ"ש אביחי מנדלבליט / צילומים: מארק ישראל סלם, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מדינת ישראל נ' רה"מ: אישום נגד נתניהו בשוחד, מרמה והפרת אמונים

בתיק 4000 (תיק וואלה-בזק) יואשם נתניהו בשוחד, בתיק 2000 (השיחות עם מו"ל ידיעות אחרונות) בקבלת טובות הנאה ובתיק 1000 (תיק המתנות) גם כן בקבלת טובות הנאה ● גם מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס יואשם בניסיון למתן שוחד ● שאול ואיריס אלוביץ׳ יואשמו במתן שוחד

משרדי WeWork במנחם בגין, ת"א / צילום:  Eyal Marilus for WeWork

WeWork החלה בפיטורי עשרות עובדים בישראל

הסערה העולמית בחברה מגיעה לישראל ● היום יצאו זימונים להליכי שימוע לפני פיטורים ל-65 עובדי המטה הטכנולוגי של החברה בישראל ● מדובר בעובדים שפועלים מבניין מידטאון בתל אביב ● במקביל נשלחים מכתבי שימוע לעובדים רבים בכל העולם

ישי דוידי / צילום: איל יצהר

קרן פימי נכנסת לביומד: רוכשת 12% ממניות חברת קמהדע תמורת כ-30 מיליון דולר

פימי רוכשת החזקות מקרן ברוש ליאון רקנאטי ויונתן האן ● העסקה נעשתה במחיר שוק המשקף לחברה שווי של כ-240 מיליון דולר

בורסת הונג קונג. / צילום: Shutterstock

וול סטריט סגרה יום שלישי ברציפות של ירידות על רקע מתיחות הסחר

שלושת המדדים המרכזיים איבדו 0.2%, והדאו ג'ונס רשם את רצף הירידות הארוך ביותר מאז אוגוסט ● מגעים למיזוג בתחום הברוקראז' הבינלאומי בין צ'ארלס שוואב לטי.די אמריטרייד ● דיווח: ארה"ב עשויה לדחות את הטלת המכסים שנקבעה ל-15 בדצמבר