גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רוכשים דירה בתמ"א 38? מועדי התשלומים עשויים להשתנות משמעותית בקרוב

לוח התשלומים לקבלן על דירה חדשה עומד להשתנות לראשונה מאז 1975 ● לראשונה נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ותוספת קומות ● השינוי מהותי ונועד להגן על הרוכשים בחתום שעד עכשיו היה פרוץ ופתוח לפרשנויות

פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף
פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף

שינוי בחוק המכר עשוי לשנות משמעותית את מועדי התשלומים שיצטרכו לשלם רוכשי דירה מקבלן: התקנות החדשות גם קובעות לראשונה מדרג תשלומים מיוחד לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 שבהם אין ליווי בנקאי. ללוח התשלומים יש חשיבות רבה לרוכש הדירה, כי למעשה מדובר בשלבים שבהם הוא מחויב להעביר את התשלום לקבלן על פי התקדמות הבנייה.

לוח התשלומים החדש, הן לבנייה חדשה והן לתמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע עוד כמה שלבים שלא היו קיימים בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום בלבד, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, לאחר השינוי יהיו שמונה פעימות של תשלום, ועד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם רק 46% מהמחיר.

זהו השינוי ראשון של מדרג התשלומים מאז עודכן לאחרונה בשנת 1975. את השינוי הוביל משרד הבינוי והשיכון בראשות השר יואב גלנט כחלק מעבודה נרחבת לתיקון חוק המכר. 

חשוב לציין כי מדובר במדרג תשלומים המתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי בנקאי על ידי בנק או חברת ביטוח, והבטוחה לרוכש מול הקבלן היא הערת אזהרה. היקף הפרויקטים שפועלים בדרך זו של הערת אזהרה אינו נפוץ בשנים האחרונות בבנייה החדשה ואפשר למצוא אותו בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות.

בדרך הנפוצה יותר, של בטוחה בצורת ליווי בנקאי, אם הקבלן נקלע לקשיים, הבנק אחראי על עצירת התשלומים ומסייע במציאת החלופות להמשך הדרך. במקרה של הערת אזהרה - הרוכש עצמו הוא זה שצריך להמשיך את הבנייה ולכן קיימת חשיבות גדולה לשלבי התשלום כדי שכסף לא ירד לטמיון, כלומר שלא ישולם על שלבים שלא בוצעו בפועל, והרוכש במקרה של קריסת קבלן יצטרך לשלם את הכסף שוב לקבלן אחר.

מכיוון שחלק ניכר מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 כוללות התקנות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים אלה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם תמ"א 38 נולדה.

עד היום לא נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38, ולכן מדובר בשינוי מהותי שפועל לטובת הרוכשים ומגן עליהם כאשר עד היום יש מי שטוען שהרוכשים היו חשופים מדיי לבעיות. "בשוק היו פועלים על פי פרשנות הנוגעת למקרים האלה", אומר גורם בכיר שהיה מעורב בגיבוש התקנות, "אולם לא היה מעולם עוגן של תקינה. את זה היה חשוב לשנות".

התקנות, שגובשו כאמור ביוזמת שר הבינוי והשיכון, המחלקה המשפטית במשרד, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה שביצעו עבודה מקדימה לתיקון התקנות, אינן דורשות חקיקה ולאחר תום תקופת הערות הציבור על השר יהיה רק לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. על פי התקנות, מדובר בתחולה שעומדת על 30 יום מיום פרסומן ברשומות. עוד חשוב לציין כי התקנות יתייחסו רק לדירות שחוזי המכר לגביהן נחתמו ממועד זה ואיך ולא מדובר בחוק רטרואקטיבי.

"בהוראת שר הבינוי והשיכון, בדק המשרד את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים, ונמצא כי קיים צורך לעדכנו, בהתבסס על קצב התקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה כיום, על מנת להגן על כספי הרוכשים", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, "לוח התשלומים שהיה נהוג עד כה, התייחס לכלל הפרויקטים במסגרתם רוכשים דירות מקבלנים, ללא הבדל בין פרויקטי התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים לגמרי. לוח התשלומים החדש, לוקח בחשבון שני מסלולים של רכישת דירה מקבלן - פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים רגילים".

עו"ד אברהם ללום, הפועל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ומכהן גם כסגן יו"ר לשכת עו"ד, סבור שמדובר בהחלטה חשובה אך מציין אף הוא שמדובר במספר לא גדול של פרויקטים: "ללא ספק מדובר בחקיקה שמביאה ודאות וסדר לתחום. חשוב להבין שרלוונטי בעיקר לפרויקטים ללא ליווי בנקאי, כי בליווי בנקאי אין חובה לשלם על פי קצב התקדמות הבנייה. לכן, מספר הפרויקטים מצומצם. ההבחנה בין תמ"א 38 לבין פרויקטים רגילים היא הבחנה חשובה מאוד ועל זה יש לברך".

עו"ד חגי אדורם, העוסק בנדל"ן, התייחס אף הוא לנושא ואמר: "כיום המצב הוא שענף תמ"א 38 הוא למעשה ענף פרוץ ללא חסמי סף וללא בקרה אמיתית של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר או רשם הקבלנים. כל אחד יכול לעסוק בענף התמ"א ולכן טוב שמעדכנים את הבקרה במטרה להגן על בעלי הדירות הישנות ועל רוכשי דירות חדשים בבניינים שמחזקים אותם - בפרט באלה שלא מלווים בליווי בנקאי סדור. הצעד המהותי המתבקש הוא לקבוע מי רשאי ליזום פרויקטים של התחדשות במסגרת תמ"א תוך קביעת קריטריונים אובייקטיביים כפי שקובעים סיווג לקבלנים".

עוד כתבות

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס  ERIN SCOTT

צוקרברג על ההחלטה להשאיר את הפוסט של טראמפ: "זו אינה החלטה עם תשובה שנכונה ב-100%"

"למה זה חייב להיות בינארי? למה זה חייב להיות להסיר או להשאיר?", שאל צוקרברג במסגרת שיחה בת 90 דקות שקיים עם עובדי פייסבוק ● עם זאת, כשנשאל כמה אנשים שחורים ומרקעים אתניים אחרים היו מעורבים בהחלטה על הפוסט של טראמפ, הוא לא ידע לענות

סניף איקאה חדש באשתאול / צילום: שלאגר מדיה, יח"צ

המדינה עותרת נגד פתיחת איקאה אשתאול: "תוכנית שחוסר החוקיות שלה חמור"

מתכננת מחוז ירושלים טוענת לחריגות בנייה קשות, שאושרו ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ואושרו בדיעבד ע"י ועדת הערר המחוזית ● איקאה בתגובה: "איקאה היא לא הבעלים של הנכס אלא שוכרת אותו"

מחכים בתור לעלות לאוטובוס / צילום: בר לביא, גלובס

אפליקציית התשלומים החדשה של משרד התחבורה: עולים על אוטובוס או רכבת - ומגלים רק בסוף החודש כמה זה עלה

בסוף יוני יושקו אפליקציות תשלום בתחבורה הציבורית, שניתן יהיה להשתמש בהן לצד הרב-קו • החישוב על התשלום ייערך רק בסוף החודש, בהתאם לפרמטרים שונים כמו היקף השימוש ומרחק הנסיעה • מי ירוויח ומי יפסיד? הנוסעים באוטובוס או ברכבת יידעו רק בדיעבד

מיזוגים ורכישות / צילום: שאטרסטוק

קרנות גידור מהמרות נגד מניות היעד לרכישה בעסקות מיזוג

הקרנות שינו אסטרטגיה בעקבות משבר הקורונה, וכעת מהמרות על כך שיותר ויותר עסקות מיזוג ורכישה לא יושלמו ● ההסתברות לאי מימוש של עסקה מסוג זה עומדת כיום על 20%

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 3 ביוני 2020

אתמול באיכילוב: 7 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ניצן אנגלנדר, יועץ תיירות ומתכנן טיולים / צילום: תמונה פרטית

"בעוד ארבעה חודשים אני מתחתן. החמצן שלנו הולך ואוזל"

ניצן אנגלנדר הוא יועץ תיירות ומתכנן טיולים בהתאמה אישית לאוסטרליה וניו זילנד ● "ההפסד הכספי המיידי הוא עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

טיסת מטען של אל על  / צילום: יח"צ

מחזיקי אג"ח כנפיים מתנגדים להעמדת מימון לאל על

מחזיקי האג"ח דורשים מכנפיים אחזקות, בעלת השליטה באל על, להימנע מביצוע "פעולות מהותיות" ללא התראה מראש ● "החברה עלולה להיגרר להרפתקה מסוכנת אם תעמיד מימון לאל על"

ביתן של VMware בתערוכה בלאס וגאס / צילום:  Shutterstock / א.ס.א.פ קרייטיב

המעבר לסביבת הענן מחזק את מעמדה של VMware

חברת הטכנולוגיה האמריקאית מתאפיינת לא רק בצמיחה עקבית וברווחיות גבוהה, אלא גם במאזן פיננסי חזק מאוד ביחס לרמה BBB שבה מדורגות האג"ח שלה

מאי גולן, הליכוד / צילום: אבי אוחיון, לע"מ

האם בדרום ת"א לא מחלקים קנסות קורונה לעובדים זרים?

האם עיריית ת"א לא קונסת זרים שהפרו את כללי הריחוק? הנתונים רומזים הפוך ● המשרוקית של גלובס

אבישי אברהמי/ צילום: איל יצהר

חודש מאי המשיך את המגמה החיובית בקרב הישראליות בוול סטריט, ומדד גלובס-פרומתאוס קפץ ב-13.5%

מדד גלובס-פרומתאוס השאיר מאחור את מדדי הייחוס - מדד נאסד"ק שעלה ב-6.8% ומדד ת"א 125 שבכלל ירד ב-0.9% בחודש החולף ● בלט לחיוב במגמה: תת-מדד הטכנולוגיה, שבעזרת רוח גבית של חברת Wix זינק ב-18.6%

רוברט אנטקול / צילום: אפי שמח

פלייטיקה מתכוננת להנפקה בנאסד"ק לפי שווי של 10 מיליארד דולר

לפי דיווח ב"רויטרס", חברת משחקי המובייל מתכוונת לגייס סכום של כמיליארד דולר ● פלייטיקה שכרה את בנק ההשקעות מורגן סטנלי ובנקים נוספים כדי להתכונן להנפקה

נועה קירל בפרסומת של YES  / צילום: צילום מסך

נועה תנוע: הפרסומת ל-yes עם נועה קירל ממשיכה להוביל את הדירוג

גיאוקרטוגרפיה: בראש טבלת הפרסומות הזכורות ביותר מדורגת גם השבוע הפרסומת של yes+ בכיכובה של נועה קירל ● הפרסומת של מכבי שירותי בריאות עם אדיר מילר – עדיין האהודה ביותר

בורסת טוקיו / צילום: Koji Sasahara, Associated Press

בורסות אירופה עברו לעליות; הבנק האירופי מרחיב את תוכנית רכישות האג"ח ל-1.35 טריליון אירו

צפי לירידות קלות בוול סטריט ● עוד 1.87 מיליון דורשי עבודה נוספו בארה"ב בשבוע ● האירו מתחזק כעת בכ-0.3% לרמה של 1.127 דולרים לאחר שמוקדם יותר נחלש מול הדולר ● הנפט נחלש קלות - חוזה מסוג ברנט נסחר ברמה של 39.7 דולר לחבית

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

ביהמ"ש: הבנק אינו צריך להתערב כאשר משקיע פועל באובססיביות

המחוזי קבע כי התמכרות לביצוע עסקאות באופן אובססיבי בחדר העסקאות של הבנק אינה מעידה על אי-כשירות נפשית של המשקיע, וכי הבנק אינו צריך להודיע על כך לבני משפחתו

המדריך לזיהוי פייק ניוז / צילום: אפרת לוי, גלובס

איך מסמנים פוסטים כוזבים בטוויטר ובפייסבוק?

איך מסמנים פוסטים כוזבים בטוויטר ופייסבוק, האם לאנשי ציבור מגיע יחס מיוחד, ואיך בודקים עובדות? ● נעה ברק, מנהלת הפיתוח של "המשרוקית", ועמרי זרחוביץ', עורך מדור ההייטק של "גלובס", הגיעו לעשות קצת סדר

סם גרונדוורג / צילום: Qilly Sanjuan/Invision, AP

יו"ר קרן היסוד סם גרונדוורג אישר: פולי ברונשטיין לא תכהן כמנכ"לית

גרונדוורג דחה את הטענות כי מאחורי ביטול המינוי עומדים לחצים פוליטיים, וציין כי הסיבה להחלטה היא מגפת הקורונה שהביאה לצמצומים בקרן ● גרונדוורג יכהן בתפקיד מנכ"ל הקרן

סניף של רשת עדיקה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

גל העזיבות בעדיקה: גם סמנכ"ל הכספים יסיים את תפקידו בחברה

סמנכ"ל הכספים של קמעונאית האופנה, ישי שמע, יסיים את תפקידו "בהסכמת הצדדים", כך עולה מדיווח שמסרה החברה לבורסה ● שמע שימש כסמנכ"ל הכספים של עדיקה מאז אוקטובר 2017, והוא צפוי לסיים את כהונתו בתחילת באוגוסט

מימין פרויקט הפינוי בינוי, ומשמאל הבניינים שחלק מדייריהם טענו שערך דירותיהם ירד / צילום: שלומי יוסף, גלובס

פרויקט פינוי בינוי חסם את הנוף לים, השכנים צפויים לקבל פיצוי של כמיליון שקל

כך ממליצה שמאית מייעצת שמונתה ע"י ועדת הערר המחוזית דרום, שדנה בטענת דיירים שמתגוררים בסמוך לפרויקט ההתחדשות העירונית אותו מקימה קבוצת נחמיאס של היזם קלוד נחמיאס

גונן אוסישקין  / צילום: סיון פרג'

אל על בדרך לאישור ההלוואה? באב"ד זימן את ההנהלה לפגישה מכרעת באוצר ברגע האחרון

הפגישה תתקיים שעות ספורות אחרי טקס הפרידה של באב"ד מתפקידו כמנכ"ל משרד האוצר בשנים האחרונות ● מטרת הפגישה הערב היא להגיע לסיכום שיאפשר לאל על ליטול הלוואה של כ-400 מיליון דולר בערבות מדינה בשיעור של 82.5%

למידה מהבית / צילום: שאטרסטוק

עבודה מהבית מגדילה את אי השוויון

לא הכול ורוד: העבודה מהבית תפגע בעובדים החלשים ובמי שחייבים לשהות פיזית במקום העבודה