גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רוכשים דירה בתמ"א 38? מועדי התשלומים עשויים להשתנות משמעותית בקרוב

לוח התשלומים לקבלן על דירה חדשה עומד להשתנות לראשונה מאז 1975 ● לראשונה נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק בניין ותוספת קומות ● השינוי מהותי ונועד להגן על הרוכשים בחתום שעד עכשיו היה פרוץ ופתוח לפרשנויות

פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף
פרויקט תמ"א 38 בבנייה / צילום: שלומי יוסף

שינוי בחוק המכר עשוי לשנות משמעותית את מועדי התשלומים שיצטרכו לשלם רוכשי דירה מקבלן: התקנות החדשות גם קובעות לראשונה מדרג תשלומים מיוחד לפרויקטים במסגרת תמ"א 38 שבהם אין ליווי בנקאי. ללוח התשלומים יש חשיבות רבה לרוכש הדירה, כי למעשה מדובר בשלבים שבהם הוא מחויב להעביר את התשלום לקבלן על פי התקדמות הבנייה.

לוח התשלומים החדש, הן לבנייה חדשה והן לתמ"א 38, מרווח יותר מלוח התשלומים הישן, וקובע עוד כמה שלבים שלא היו קיימים בלוח הישן. לדוגמה, אם בלוח הישן היו חמש פעימות תשלום בלבד, וכבר עם גמר השלד הרוכש היה צריך לשלם 60% מהמחיר, לאחר השינוי יהיו שמונה פעימות של תשלום, ועד גמר השלד יצטרכו הרוכשים בפרויקט תמ"א 38 לשלם רק 46% מהמחיר.

זהו השינוי ראשון של מדרג התשלומים מאז עודכן לאחרונה בשנת 1975. את השינוי הוביל משרד הבינוי והשיכון בראשות השר יואב גלנט כחלק מעבודה נרחבת לתיקון חוק המכר. 

חשוב לציין כי מדובר במדרג תשלומים המתייחס רק למקרים שבהם אין לפרויקט ליווי בנקאי על ידי בנק או חברת ביטוח, והבטוחה לרוכש מול הקבלן היא הערת אזהרה. היקף הפרויקטים שפועלים בדרך זו של הערת אזהרה אינו נפוץ בשנים האחרונות בבנייה החדשה ואפשר למצוא אותו בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות.

בדרך הנפוצה יותר, של בטוחה בצורת ליווי בנקאי, אם הקבלן נקלע לקשיים, הבנק אחראי על עצירת התשלומים ומסייע במציאת החלופות להמשך הדרך. במקרה של הערת אזהרה - הרוכש עצמו הוא זה שצריך להמשיך את הבנייה ולכן קיימת חשיבות גדולה לשלבי התשלום כדי שכסף לא ירד לטמיון, כלומר שלא ישולם על שלבים שלא בוצעו בפועל, והרוכש במקרה של קריסת קבלן יצטרך לשלם את הכסף שוב לקבלן אחר.

מכיוון שחלק ניכר מהפרויקטים הפועלים במתכונת של בטוחה כהערת אזהרה הם פרויקטים של תמ"א 38 כוללות התקנות טבלה מיוחדת המתייחסת לפרויקטים אלה, ובפעם הראשונה מחשיבה גם את עבודות החיזוק, שלא נכללו בלוח התשלומים שנוצר עוד טרם תמ"א 38 נולדה.

עד היום לא נקבע לוח תשלומים ייעודי לפרויקטים של תמ"א 38, ולכן מדובר בשינוי מהותי שפועל לטובת הרוכשים ומגן עליהם כאשר עד היום יש מי שטוען שהרוכשים היו חשופים מדיי לבעיות. "בשוק היו פועלים על פי פרשנות הנוגעת למקרים האלה", אומר גורם בכיר שהיה מעורב בגיבוש התקנות, "אולם לא היה מעולם עוגן של תקינה. את זה היה חשוב לשנות".

התקנות, שגובשו כאמור ביוזמת שר הבינוי והשיכון, המחלקה המשפטית במשרד, הממונה על חוק המכר ובהתייעצות עם התאחדות בוני הארץ ופז כלכלה והנדסה שביצעו עבודה מקדימה לתיקון התקנות, אינן דורשות חקיקה ולאחר תום תקופת הערות הציבור על השר יהיה רק לחתום עליהן כדי שייכנסו לתוקף. על פי התקנות, מדובר בתחולה שעומדת על 30 יום מיום פרסומן ברשומות. עוד חשוב לציין כי התקנות יתייחסו רק לדירות שחוזי המכר לגביהן נחתמו ממועד זה ואיך ולא מדובר בחוק רטרואקטיבי.

"בהוראת שר הבינוי והשיכון, בדק המשרד את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים, ונמצא כי קיים צורך לעדכנו, בהתבסס על קצב התקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה כיום, על מנת להגן על כספי הרוכשים", כך נמסר ממשרד הבינוי והשיכון, "לוח התשלומים שהיה נהוג עד כה, התייחס לכלל הפרויקטים במסגרתם רוכשים דירות מקבלנים, ללא הבדל בין פרויקטי התחדשות עירונית לבין פרויקטים חדשים לגמרי. לוח התשלומים החדש, לוקח בחשבון שני מסלולים של רכישת דירה מקבלן - פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים רגילים".

עו"ד אברהם ללום, הפועל בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית ומכהן גם כסגן יו"ר לשכת עו"ד, סבור שמדובר בהחלטה חשובה אך מציין אף הוא שמדובר במספר לא גדול של פרויקטים: "ללא ספק מדובר בחקיקה שמביאה ודאות וסדר לתחום. חשוב להבין שרלוונטי בעיקר לפרויקטים ללא ליווי בנקאי, כי בליווי בנקאי אין חובה לשלם על פי קצב התקדמות הבנייה. לכן, מספר הפרויקטים מצומצם. ההבחנה בין תמ"א 38 לבין פרויקטים רגילים היא הבחנה חשובה מאוד ועל זה יש לברך".

עו"ד חגי אדורם, העוסק בנדל"ן, התייחס אף הוא לנושא ואמר: "כיום המצב הוא שענף תמ"א 38 הוא למעשה ענף פרוץ ללא חסמי סף וללא בקרה אמיתית של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר או רשם הקבלנים. כל אחד יכול לעסוק בענף התמ"א ולכן טוב שמעדכנים את הבקרה במטרה להגן על בעלי הדירות הישנות ועל רוכשי דירות חדשים בבניינים שמחזקים אותם - בפרט באלה שלא מלווים בליווי בנקאי סדור. הצעד המהותי המתבקש הוא לקבוע מי רשאי ליזום פרויקטים של התחדשות במסגרת תמ"א תוך קביעת קריטריונים אובייקטיביים כפי שקובעים סיווג לקבלנים".

עוד כתבות

מוצרים בסופרמרקט / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

פרשת תיאום המחירים במזון: כתב אישום נגד סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ

רשות התחרות הגישה כתב אישום נגד משה גוזלי, סמנכ"ל מכירות בשסטוביץ, בגין השמדת ראיות ושיבוש מהלכי משפט ● בחודש פברואר האחרון הגישה רשות התחרות כתב אישום ראשון בפרשה נגד רשתות הקמעונאות ויקטורי, יוחננוף, סופר ברקת ומנהליהן ● עורך דינו של גוזלי: "טוב היה לו כתב האישום הזה לא היה בא לעולם"

קרן מור בקמפיין קופת חולים לאומית / צילום: צילום מסך יוטיוב

זו קופה, לא חופה: כוכבה שולחת את קופ"ח לאומית למקום הראשון באהדה

המקום השני באהדה שייך למתחרה, קופת חולים מאוחדת, כך עולה מדירוג הפרסומות הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה ● הפרסומת הזכורה ביותר שייכת למותג המזגנים טורנדו, שגם אחראי להשקעה הגבוהה ביותר השבוע, לפי נתוני יפעת בקרת פרסום

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

קובי זריהן בשיחה עם עו''ד רונית סיטון זלקינד / צילום: שיר הלוי

הממונה על הגנת הצרכן: "יש לי רק 8 מפקחים על 650 אלף עסקים"

קובי זריהן הסביר באירוע של משרד עוה"ד פירון מדוע הרשות לא פרסמה הקלות לקמעונאיות המזון במהלך המערכה נגד איראן ● יאיר אבידן, המפקח על הבנקים לשעבר, וד"ר שלומית וגמן-רטנר, ראש רשות איסור הלבנת הון ומימון טרור לשעבר, מצטרפים למרכז הפינטק הישראלי ● אירועים ומינויים

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

הסכם ממון / אילוסטרציה: Shutterstock, Elnur

האם ניתן להגיש תביעת נזיקין נגד בן או בת זוג שבגדו?

בני זוג רשאים לערוך ביניהם הסכם ממון הכולל ענישה כלכלית על בגידה ● בדרך-כלל הסכם זה מתווסף על רקע ניסיון עגום קודם שבו נחשף חוסר הנאמנות הזוגי של מי מהם ● כמסקנה מפסקי דין בנושא מהעבר, חשוב להגדיר מה ייחשב בעיני בני הזוג "כבגידה" המצדיקה את הפעלת הסנקציה הכלכלית

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב