גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ועדת ערר: גם הבעלים צריכים להיות שותפים לרווח בפרויקט תמ"א 38

בפרויקטי תמ"א 38 אין הצדקה לבחון רק את הרווחיות של היזם ● הבחינה הכלכלית הרלוונטית היא זו הבוחנת את הרווח הכלכלי ליזם ולבעלי הדירות יחדיו

מבנה המיועד לשיפוץ לפי תמ"א 38/ צילום: איל יצהר
מבנה המיועד לשיפוץ לפי תמ"א 38/ צילום: איל יצהר

כידוע, אחת הבעיות המשמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית נובעת מהעובדה שבמועד חתימת בעלי הדירות על הסכם התמ"א, התמורה החוזית שהובטחה להם תלויה באישור הרשות המקומית, אשר צפוי להתקבל רק בשלב מאוחר יותר ולאחר השלב הטרום חוזי וחתימת ההסכם.

בעיה זאת מתעצמת כאשר יזמים, לעתים חסרי ניסיון ולעתים "תאבי זכויות בנייה", מתבססים בתכנון הכספי שלהם על הקלות משמעותיות ביחס לתוכנית קיימות, הקלות אשר נמצאות אך ורק בשיקול דעת הוועדה.

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר תל אביב מלמדנו, בין היתר, על גישתה של ועדת הערר ביחס לטענת היזם, כי סירוב לאישור הקלות תכנוניות על ידי הוועדה לתכנון ובנייה יביא את הפרויקט להיעדר כלכליות ולביטולו.

בעלי דירות ברח' אבטליון 4 בהרצליה חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 במסגרתו התחייב היזם לבנות בניין חדש, שבו כל בעל דירה עתיד לקבל דירה גדולה יותר, וחניה. אך כפי שהתברר בהמשך, הבטחות לחוד ומציאות לחוד.

היזם הגיש בקשה להיתר במסגרתה הוא ביקש הקלות משמעותיות, לרבות הגדלת מספר יחידות הדיור והגדלת נפח הבנייה בקומת הגג על ידי ביטול הנסיגה החלקית. בקשות אלו נדחו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר קבעה כי זכויות הבנייה שניתנו מכוח התב"ע והתמ"א מאפשרות ביצוע של פרויקטים דומים ברחבי העיר הרצליה, והדבר מעיד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט גם ללא ההקלות.

היזם הגיש ערר על החלטת הוועדה ובו טען כי סירוב למתן ההקלות יגרום לביטול הפרויקט מחמת אי כדאיות כלכלית ליזם. במילים אחרות, לטענת היזם, כתוצאה מהקטנת נפח הבנייה ומספר דירות היזם, תפגע ברווחיות של הפרויקט עבור היזם באופן שהפרויקט יהפוך לבלתי כדאי, וכתוצאה מכך הפרויקט לא יבוצע.

ועדת הערר קבעה כי השיקול הכלכלי הוא שיקול לגיטימי אשר על הוועדה להביא בחשבון בעת דחייה או אישור ההקלות המבוקשות. עם זאת, הוועדה קבעה בצורה ברורה כי הרווח הכלכלי אינו יכול להיבחן אך ורק "בצד" של היזם אלא יש לבחון אותו ביחס לפרויקט בכללותו, קרי רווח כלכלי הן ליזם והן לבעלים. ככל שהפרויקט רווחי בצד הבעלים ופחות רווחי בצד היזם, הרי שטענה לחוסר כדאיות כלכלית ליזם לא תתקבל ויש לבצע "איזון" ברווחים, אשר יאפשר את ביצוע הפרויקט, קרי, יש לבצע חלוקת רווח חדשה בין היזם לבעלים באופן שיאפשר את ביצוע הפרויקט ללא אישור הקלות תכנוניות.

האם ניתן היה למנוע את התוצאה הקשה עבור בעלי הדירות שבזבזו שנים רבות ויידרשו עתה, ככל הנראה, לשאת ולתת עם היזם על תמורות נמוכות יותר כדי שהפרויקט יצא אל הפועל? לטעמי, ניתן היה לבחון את כלל הפרמטרים של הפרויקט, לרבות היקף זכויות הבנייה שסביר כי יאושר, ואת חלוקת אחוזי הבנייה, במסגרת ניהול מכרז יזמים. בחינה מקצועית וקפדנית באמצעות יועצים מטעם הבעלים של ציפיות היזם ביחס להיקפי הבנייה שיאושרו במסגרת ההיתר, יכולה לסייע לבעלים להימנע מהתקשרות שבמסגרתה מובטחות לבעלים תמורות על בסיס הנחות יסוד שגויות, ובמילים אחרות להימנע מהתקשרות בלתי ישימה.

לסיכום, נמליץ שלא לבסס הסכם על קבלת הקלות תקדימיות שנמצאות בשיקול דעת הוועדה. יש לקבוע רף מינימלי של קבלת זכויות התואם לתוכניות הרלבנטיות כתנאי לקיום ההסכם, וככל שתינתן הקלה נוספת ישתתפו היזם והבעלים "ברווחים" הנובעים מהקלה זאת

■ הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית

ערר (ת"א) 6134/17

עוד כתבות

יוסי פרשקובסקי / צילום: יוני מרדכי

הראל רכשה מניות חברת פרשקובסקי ב-57 מיליון שקל

חברת הביטוח רכשה 4.5% מהמניות ממשפחת פרשקובסקי, בעלת השליטה בחברה ● העסקה בוצעה במחיר של 68 שקל למניה

ברני סנדרס בבולטימור בבחירות 2016 / צילום:    Patrick Semansky  AP

פרשנות - קמפיינים על קו הזינוק: המאבק על אמריקה הלא-לבנה

לאחר שבועיים של לבנים, מגיע סופסוף תורם של האפרו-אמריקאים והלטינים לערבב את הקלפים במירוץ הדמוקרטי עתיר המשתתפים לנשיאות ● נבאדה, המדינה הראשונה בארה"ב שבה הלבנים עומדים להפוך למיעוט בתוך כשנתיים, תצביע בשבת

מנהל רשות המסים ערן יעקב./ צילום:  כדיה לוי

רשות המסים מקשיחה עמדות: כל חשבונית מעל 5,000 שקל תחויב בדיווח בזמן ביצוע העסקה

במסגרת הוועדה של רשות המסים למלחמה בחשבוניות הפיקטיביות, הוחלט להמליץ על הורדה משמעותית של הסכום שממנו יידרשו עסקים לדווח מיידית לרשות • חברות תוכנה להנהלת חשבונות כבר קיבלו הודעה להיערך לשינוי הנדרש • רואי חשבון ויועצי מס מתנגדים: "המודל לא ישים"

תיירים ברחובות סין / צילום: Mark Schiefelbein, Associated Press

השבוע בשווקים: "אפילו אם הווירוס ייבלם תוך חודשיים-שלושה הפגיעה בכלכלה העולמית היא משמעותית"

"השווקים הפיננסיים סבורים שהקורונה היא תופעה חולפת, והפחתות ריבית יפצו על הפגיעה קצרת הטווח בפעילות הכלכלית בעולם", כך כותבים כלכלני בנק פועלים ● השבוע יתפרסמו שלל נתוני מאקרו, בהם: שיעור הצמיחה ביפן ומדד המחירים לצרכן בגוש האירו ● התחזית השבועית של "גלובס"

אדם נוימן/ צילום:רויטרס

אדם נוימן מנסה להיפטר מנדל"ן: מוכר פנטהאוז במנהטן ב-2 מיליון דולר מעל מחיר הרכישה

אדם נוימן מבקש 37.5 מיליון דולר על דירת היוקרה שלו במנהטן, 2 מיליון דולר יותר ממה ששילם עבורה ב-2017 ● הדירה ממוקמת ברחוב אירווינג פלייס 78 במנהטן, בין השדרה השלישית לפארק אבניו, ובמרחק קצר מיוניון סטייט פארק

קנאביס / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מייסד בטר קנאביס יוחאי גילד נעצר בתאילנד בחשד לסחר בסמים

גילד, מחלוצי סצנת הקנאביס הישראלית, שוחרר בערבות ● בטר קנאביס: "יוחאי הוא אדם פרטי המתגורר כשנתיים בתאילנד ומזה שנים אינו נמצא בתפקיד פעיל או ניהולי בחברה" ● אתר חדשות תאילנדי: "הישראלים התנהגו כמו מאפיה, סחרו במגוון סמים וניסו לשחד את השוטר"

גני־גונן / צילום: איל יצהר, גלובס

תוכנית המתאר חדשה למועצה אזורית דרום השרון תצמצם אולי את דריסת המרחב הכפרי

הוועדה המחוזית מרכז החליטה להפקיד תוכנית מתאר כוללנית למועצה אזורית דרום השרון התוכנית כוללת תוספת של 3,000 יחידות דיור שייתנו מענה ליעד אוכלוסייה של 45,000 תושבים עד שנת 2040

קניון של סטרווד ווסט / צילום: מצגת החברה

לאחר שהאג"ח קרסה ביותר מ-50%: בקשה לתביעה ייצוגית נגד חברת הנדל"ן הזרה סטרווד ווסט

הבקשה הוגשה ע"י בית ההשקעות פרוקסימה שבבעלות חיים ונציה ואורי רענן ● סטרווד ווסט דיווחה כי עילות התביעה נוגעות לקיומם לכאורה של פרטים מטעים ואי-גילוי הולם בתשקיף ההנפקה של אג"ח מסדרה א' וכן הטעיה וחוסר בפרטים בדוחות מיידיים

קלפיות במרכז לוגיסטי של ועדת הבחירות/  צילום: רויטרס, Ammar Awad

פנייה ליו"ר ועדת הבחירות: לאסור שימוש המפלגות באפליקציות לניהול בחירות

על רקע פרצת האבטחה באפליקציית אלקטור, בה משתמשות חלק מהמפלגות, המכון הישראלי לדמוקרטיה הגיש חוות דעת לוועדת הבחירות ● "איסוף המידע והצלבתו פוגע בחוק הגנת הפרטיות, מאיים על הזכות לבחור ולהיבחר ופותח כר נרחב לזיופים ולדליפות מידע"

קלפי בחירות /  צילום: איל יצהר

מפלגת צומת לא תתמודד בבחירות; מכריזה על תמיכה בליכוד

זאת תמורה להקפאת חוק קמיניץ (תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה) שגרם נזק למגזר החקלאי ● מדובר בכ-14.8 אלף קולות מבחירות 2019 מועד ב' ● שי דיין, יו"ר ארגון הנהגים ומס' 2 במפלגת צומת: "פרישת מפלגת צומת - לא על דעתי"; קורא לכל נהגי המוניות לא להצביע לנתניהו

סונדאר פיצ'אי מנכ"ל גוגל וסמנכ"ל גוגל באזור אירופה /  צילום: רויטרס, HANNIBAL HANSCHKE

על רקע התחרות העזה: גוגל מבצעת ארגון מחדש של פעילות הענן

בגוגל מתקשים לסגור את הפער בתחום הענן עם אמזון ומיקרוסופט, שמובילות את השוק ● בגוגל ציינו כי "מספר קטן של עובדים" קיבל הודעה על ביטול משרותיהם

יו"ר כחול לבן, בני גנץ / צילום: דוברות כחול לבן, יח"צ

כחול לבן נקנסו ב-4,000 שקל; בלוק הימין חתם על התחייבות אישית לנתניהו

יו"ר ועדת הבחירות קיבל את עתירת התנועה לאיכות השלטון והורה לבני גנץ להסיר פוסט שהציג תעמולה מנוגדת לחוק ● אריה דרעי הוביל את מהלך התמיכה בנתניהו

טראמפ במפגש עם עובדי בואינג, 2017/ צילום :  \   Mic Smith AP

מלחמת הסחר הקטנה: ארה"ב מעלה מכסים על מטוסים מאירופה

המניע להעלאת המכסים נובע מאי-שביעות רצון מהסובסידיות מהן נהנית חברת המטוסים האירופית איירבוס

אייל דרור  / צילום: סיוון פרג'

שטראוס נכנסת למעדניות ולקצביות עם מותג בוטיק חדש

שטראוס מסמנת את שוק החנויות המתמחות, כמו מאפיות שכונתיות, קצביות ומעדניות • השלב הראשון: השקת מותג סלטים פרימיום בתמחור גבוה יותר תחת השם "דליקטס"

הסרטון שהצית את המשבר עם כאן/ צילום : צילום: מסך

המשבריסט: מסר של הסתרה, רדיפה וחוסר הוגנות - בפרשת סג"ל התאגיד ירה לעצמו ברגל. פעמיים

צונאמי של שיימינג הופנה בסוף השבוע נגד התאגיד בעקבות השעיית אראל סג"ל ● התגובה הצינית שהוציא בוודאי לא הועילה ● אבל כדי לבדוק האם יש כאן משבר ומה עומקו, צריך לנסות ולהבין מי עשוי או עלול להיות מושפע ממנו ואיך ● "המשבריסט" חונך טור ראשון ב"גלובס" עם מסקנה מטרידה

שמואל סייד מנכ"ל ריט 1 / צילום: תמר מצפי, גלובס

הירידה הצפויה בשיעורי ההיוון הובילה לרווחי שערוך של 150 מיליון שקל בדוחות ריט 1

קרן ההשקעות בנדל"ן מצטרפת בהודעתה לחברת אמות, שעדכנה לאחרונה על צפי לרישום "רווחים מהותיים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, בהיקף העולה על 500 מיליון שקל" בדוחות לסיכום 2019 ● ריט 1 נסחרת בשווי של כ-4.1 מיליארד שקל אחרי טיפוס שנתי במנייתה של כ-55%

בני דרייפוס, מנכ"ל משרד השיכון / צילום: כדיה לוי

זכה בפיס: התפקיד החדש של מנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס

הצעד המפתיע של דרייפוס מקורו, ככל הנראה, ברצונו לחזור ולעבוד עם אביגדור יצחקי, שעזב את מטה הדיור לפני כשנתיים ● האם לעובדה כי תוכנית למשתכן מצטמקת יש קשר להחלטה?

נוסע נצור בספינת השיט "נסיכת דיאמונד"  / צילום: Eugene Hoshiko, AP

משרד הבריאות: ישראלית נוספת בספינה ביפן נדבקה בקורונה

עד כה אובחנו 3 חולים ישראלים על הספינה "דיימונד פרינס" ● לגבי יתר הישראלים על הספינה, ככל שלא יימצאו חיוביים לנגיף, הם יחזרו לישראל עד סוף השבוע הבא בטיסה מיוחדת

מסכה על הפנים ברחובות בייג'ין בנובמבר 2018  בגלל הזיהום / צילום : AP \ Andy Wong

נזקי זיהום האוויר בעולם עולים לנו מיליארדים מדי יום

דו"ח של גרינפיס מעריך את עלות זיהום האוויר שנגרם משימוש בדלקים פוסיליים ב-8 מיליארד דולר ביום ● בישראל נמצא הנושא במקום נמוך בסדר היום הציבורי, למרות העדויות המצטברות על הנזקים של נשימת אוויר מזוהם

בנימין נתניהו / צילום: איל יצהר, גלובס

דעה: ההבטחות הממוחזרות של ראש הממשלה נתניהו

הסרטון של נתניהו עם רמי לוי נראה לכם מוכר? אולי משום שהוא כיכב בקמפיינים של הליכוד גם ב-2013 וב-2015 ● ומה עם בני הפלשמורה? הם עדיין ממתינים במחנות המעבר באדיס אבבה ובגונדר מאז ההבטחות בקמפיין 2009 ● בחזרה לעתיד, גרסת ראש הממשלה