מבנה המיועד לשיפוץ לפי תמ"א 38/ צילום: איל יצהר
כידוע, אחת הבעיות המשמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית נובעת מהעובדה שבמועד חתימת בעלי הדירות על הסכם התמ"א, התמורה החוזית שהובטחה להם תלויה באישור הרשות המקומית, אשר צפוי להתקבל רק בשלב מאוחר יותר ולאחר השלב הטרום חוזי וחתימת ההסכם.
בעיה זאת מתעצמת כאשר יזמים, לעתים חסרי ניסיון ולעתים "תאבי זכויות בנייה", מתבססים בתכנון הכספי שלהם על הקלות משמעותיות ביחס לתוכנית קיימות, הקלות אשר נמצאות אך ורק בשיקול דעת הוועדה.
פסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר תל אביב מלמדנו, בין היתר, על גישתה של ועדת הערר ביחס לטענת היזם, כי סירוב לאישור הקלות תכנוניות על ידי הוועדה לתכנון ובנייה יביא את הפרויקט להיעדר כלכליות ולביטולו.
בעלי דירות ברח' אבטליון 4 בהרצליה חתמו על הסכם לביצוע תמ"א 38/2 במסגרתו התחייב היזם לבנות בניין חדש, שבו כל בעל דירה עתיד לקבל דירה גדולה יותר, וחניה. אך כפי שהתברר בהמשך, הבטחות לחוד ומציאות לחוד.
היזם הגיש בקשה להיתר במסגרתה הוא ביקש הקלות משמעותיות, לרבות הגדלת מספר יחידות הדיור והגדלת נפח הבנייה בקומת הגג על ידי ביטול הנסיגה החלקית. בקשות אלו נדחו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר קבעה כי זכויות הבנייה שניתנו מכוח התב"ע והתמ"א מאפשרות ביצוע של פרויקטים דומים ברחבי העיר הרצליה, והדבר מעיד על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט גם ללא ההקלות.
היזם הגיש ערר על החלטת הוועדה ובו טען כי סירוב למתן ההקלות יגרום לביטול הפרויקט מחמת אי כדאיות כלכלית ליזם. במילים אחרות, לטענת היזם, כתוצאה מהקטנת נפח הבנייה ומספר דירות היזם, תפגע ברווחיות של הפרויקט עבור היזם באופן שהפרויקט יהפוך לבלתי כדאי, וכתוצאה מכך הפרויקט לא יבוצע.
ועדת הערר קבעה כי השיקול הכלכלי הוא שיקול לגיטימי אשר על הוועדה להביא בחשבון בעת דחייה או אישור ההקלות המבוקשות. עם זאת, הוועדה קבעה בצורה ברורה כי הרווח הכלכלי אינו יכול להיבחן אך ורק "בצד" של היזם אלא יש לבחון אותו ביחס לפרויקט בכללותו, קרי רווח כלכלי הן ליזם והן לבעלים. ככל שהפרויקט רווחי בצד הבעלים ופחות רווחי בצד היזם, הרי שטענה לחוסר כדאיות כלכלית ליזם לא תתקבל ויש לבצע "איזון" ברווחים, אשר יאפשר את ביצוע הפרויקט, קרי, יש לבצע חלוקת רווח חדשה בין היזם לבעלים באופן שיאפשר את ביצוע הפרויקט ללא אישור הקלות תכנוניות.
האם ניתן היה למנוע את התוצאה הקשה עבור בעלי הדירות שבזבזו שנים רבות ויידרשו עתה, ככל הנראה, לשאת ולתת עם היזם על תמורות נמוכות יותר כדי שהפרויקט יצא אל הפועל? לטעמי, ניתן היה לבחון את כלל הפרמטרים של הפרויקט, לרבות היקף זכויות הבנייה שסביר כי יאושר, ואת חלוקת אחוזי הבנייה, במסגרת ניהול מכרז יזמים. בחינה מקצועית וקפדנית באמצעות יועצים מטעם הבעלים של ציפיות היזם ביחס להיקפי הבנייה שיאושרו במסגרת ההיתר, יכולה לסייע לבעלים להימנע מהתקשרות שבמסגרתה מובטחות לבעלים תמורות על בסיס הנחות יסוד שגויות, ובמילים אחרות להימנע מהתקשרות בלתי ישימה.
לסיכום, נמליץ שלא לבסס הסכם על קבלת הקלות תקדימיות שנמצאות בשיקול דעת הוועדה. יש לקבוע רף מינימלי של קבלת זכויות התואם לתוכניות הרלבנטיות כתנאי לקיום ההסכם, וככל שתינתן הקלה נוספת ישתתפו היזם והבעלים "ברווחים" הנובעים מהקלה זאת
■ הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית
ערר (ת"א) 6134/17