גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

להניע ההתחדשות העירונית בפריפריה

חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה מתרחש בעיקר באזורי ביקוש, אבל אפשר לעודד בנייה גם מחוץ למרכז

התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי
התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי

דו"ח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה חשף כי 28 אלף בניינים בישראל עתידים להיהרס במקרה של רעידת אדמה קשה בישראל. מספר רעידות אדמה בהיקפים קטנים נרשמו מאז תחילת 2018 ומומחים מזהירים שרעידת אדמה קשה היא רק עניין של זמן. למרות התרעות המתקבלות חדשות לבקרים בדבר הצורך בחיזוק מבנים, כוחות השוק הביאו לכך שכמעט כל תוכניות ההתחדשות העירונית מתקיימות באזור המרכז.

ההתחדשות העירונית לא מתקדמת בפריפריה מאחר שיזמים וקבלנים לא ייכנסו לפרויקטים אם הם אינם רווחיים בשיעור של לפחות 15%-20%, תלוי בסוג וברמת סיכון הפרויקט. רווחיות מינימלית בפרויקט היא תנאי סף שדורש כל גוף מימון כדי שיוכל ללוות את הפרויקט.

חידוש השכונות הוותיקות הוא צורך חברתי, לעיתים קרובות דווקא בפריפריה. החידוש מייצר תמריץ לזוגות צעירים להישאר בשכונה ומסייע ביצירת מרקם עירוני מגוון. הדבר הוא בגדר אינטרס של הרשויות המקומיות להבטיח איזון באופי האוכלוסייה ובנראות העירונית. עם זאת, הפרויקטים לא יוצאים אל הפועל ולא ניתן לאלץ תושבים, שלרוב אינם בעלי הון, להשקיע מכיסם בחיזוק מבנים. התוצאה היא שכונות של בניינים ישנים רבים, שנבנו לפני עשרות שנים, וככל שעובר הזמן אותם בניינים מתיישנים וחייבים לעבור חיזוק ועיבוי או פינוי-ובינוי. 

לנושא חיזוק המבנים יש מספר פתרונות מעשיים, שגם ישפרו את ביטחון הדיירים באופן משמעותי, גם יאפשרו שיפור של מראה השכונות בפריפריה וגם יאפשרו כדאיות כלכלית סבירה ומספקת עבור היזמים לפרויקטים של עיבוי-בינוי או פינוי-בינוי.

אחד הפתרונות שאפשר לשקול על מנת להגדיל את הכדאיות להתחדשות עירונית בפריפריה הוא ניוד של זכויות בנייה. היזמים יחזקו מבנים באזורים בעלי עדיפות לאומית ויקבלו זכויות בנייה מוגדלות או הטבות בפרויקטים שהם בונים באזורי ביקוש, שבהם הכדאיות גבוהה יותר. כך יראה הקבלן את הפרויקטים השונים  כמקשה אחת ועם הבטחת רווחיות לפרויקט הכולל. וכך הוא גם יוכל לקבל את המימון הבנקאי לליווי הפרויקט.

פתרון נוסף שכדאי לשקול הוא הנחה במיסוי, שתהיה תלויה בהיקף יחידות הדיור שיחזק היזם מפני רעידות אדמה בפריפריה. על כל יחידה שתחוזק, יוכל הקבלן להזדכות במס ובמקביל לקבל זכויות להגדלת מספר יחידות הדיור בבניין שעובר תהליכי חיזוק.

קיימים פתרונות נוספים שניתנים לגיבוש ויישום על ידי משרדי הממשלה הרלוונטיים. עם זאת, רמת היישום וההצלחה של כל פתרון אפשרי תהיה תלויה בכלל מנחה עיקרי אחד - גודל ההטבות שתציע המדינה. ככל שהמדינה תציע הטבות משמעותיות יותר ומספקות עבור היזמים והקבלנים, כך יהיה גודל ההיענות של היזמים.

יטענו רבים כי הטבות מיסוי הן הוצאה עבור המדינה שיש להביאן בחשבון, אך יש לזכור שהתחדשות עירונית של שכונות ותיקות יוצרת עידוד להגירה חיובית של תושבים, שיפור בשביעות הרצון שלהם מהעיר וכמובן, הערך המוסף הגבוה ביותר - חיזוק המבנים ויצירת ביטחון עבור הדיירים מפני רעידות אדמה. ביטחון האזרחים הינו ערך עליון שהמדינה צריכה להגן עליו.

הגיעה העת "להרים את הכפפה" ולקדם ברצינות רבה יוזמה לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, בדגש על האזורים הנמצאים ברמת סיכון גבוהה מפני רעידת אדמה. באמצעות עידוד והרחבת ההתחדשות העירונית כאמור, תקבל המדינה ערך מוסף משמעותי נוסף - הגדלת היצע הדירות הן באזורי הביקוש והן באזורי הפריפריה. בכך, באופן הדרגתי ולאורך זמן, ניתן יהיה לצמצם את הפער המובנה הקיים בשוק בין הביקוש לדירות לבין ההיצע ודרך כך גם למתן ואף להפחית, באופן טבעי ועל ידי כוחות השוק, את מחירי הדיור.

■ הכותב הוא מנהל תחום הנדל"ן וליווי פרויקטים לבנייה בבנק ירושלים

עוד כתבות

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

אין נביא בעירו: הנפקת הבורסה צפויה לעניין בעיקר משקיעים זרים, האם שווי של 700 מיליון ש' מוצדק

חוסר עניין מצד משקיעים מקומיים להשקיע בהצעת המכר של הבורסה, לפי שווי מבוקש של 700 מיליון שקל, עשוי להיות מוסבר, בין השאר, במחזורי המסחר הנמוכים, בשוק ראשוני חלש יחסית ובסכסוכי עבודה מתמשכים בין ההנהלה לעובדים ● ניתוח

מיכל הלפרין/  צילום: כדיה לוי

מהו מונופול? הכוח לקבוע תנאי אספקה פחות טובים מהתנאים שהיו נקבעים בשוק תחרותי

רשות התחרות פרסמה היום גילוי דעת, במסגרתו היא מחדדת את הגדרת "כוח שוק משמעותי" שמהווה בסיס להכרזה על חברה כמונופול במשק ● "כשגורם מסוים יכול להתנהג באופן חופשי מרסנים תחרותיים משמעותיים, אזי נתון בידיו כוח שוק משמעותי. במקרה כזה בידיו לקבוע תנאי אספקה נחותים משמעותית מתנאי האספקה בשוק תחרותי, שכן הוא אינו חושש למעבר לקוחות למתחריו"

סופרגז / צילום: יחצ באחריות יפעת

עזריאלי שוב מנהלת מגעים למכירת חברת סופרגז, הפעם לקבוצת אלקו של משפחת זלקינד

מעדכון שפרסמה עזריאלי עולה כי התמורה הצפויה בעסקה עומדת על כ-770 מיליון שקל ● עוד ציינו בעזריאלי כי כשליש מסכום העסקה "צפוי להיות משולם כתמורה נדחית" ● ב-2015 ניהלה עזריאלי מו"מ למכירת סופרגז לחברת המזגנים תדיראן תמורת כ-430 מיליון שקל, אך העסקה לא יצאה לפועל

אריק פינטו/  צילום:  איל יצהר

פינטו עשוי לפרוש מבנק הפועלים עוד לפני סוף השנה

אריק פינטו הסתייג ממינוי קוטלר לתפקיד המנכ”ל וניסה לקדם מול הדירקטוריון מועמד שצמח בבנק ● הוא יפרוש מהבנק לאחר שקוטלר ייכנס לתפקידו וככל הנראה שלפני סוף השנה, שהיה המועד המקורי לפרישה • שינויים נוספים לקראת הגעת המנכ”ל החדש: המשנה למנכ”ל ארז יוסף, שבעצמו התמודד על תפקיד המנכ"ל, הודיע על פרישתו • קוטלר יצטרך לגייס לפחות שני מינויים בכירים להנהלה • פינטו ל"גלובס": "אשאר ככל שאדרש"

איל זילברמן / צילום: שי אוקנין

הכירו את החברה שכל מי שהשקיע בה הרוויח, ויש כאלה שהרוויחו במיוחד

חברת בדיקות התוכנה, שהשליטה בה נמכרה לאחרונה לקרן הזרה ברידג'פוינט לפי שווי שהוערך ב-420 מיליון דולר, החליפה לא מעט ידיים ב-20 השנים האחרונות, כולל שתי חברות ציבוריות וקרן השקעות מקומיות ● כולן הרוויחו יפה, אך לנוכח השווי בעסקה הנוכחית, הן לבטח הרגישו תחושה של פספוס

בניין הראל / צילום: איל יצהר

הראל נכנסת לעסקי הנפקת האג"ח להשקעה בפיקדונות: דירוג מקדמי Aaa לגיוס של עד 2 מיליארד שקל

במסגרת הגיוס מציעה הראל אג"ח בתשואה של 0.45% צמוד לריבית בנק ישראל, עם קרן שתיפרע בתשלום אחד ביולי 2024 ● אלה פיקדונות הייתה הראשונה שזיהתה את חלון ההזדמנויות לביצוע הנפקות המיועדות להשקעה בפיקדונות בנקאיים

בורסת ת"א / צילום: איל יצהר

ת"א ננעלה בנטייה לעליות: שיכון ובינוי זינקה 4.8%, דלק ב-3.7%

אדוארדו אלשטיין משך את הבקשה להיתר השליטה בכלל ביטוח ● אריק פינטו מנכ"ל בנק הפועלים ביקש להקדים את הפרישה, סגנו ארז יוסף הודיע על פרישה ● דלק עשויה להכניס משקיע לאיתקה לקראת ההנפקה בלונדון ● טבע איבדה 1.8%

מאיר שפיגלר / צילום: שלומי יוסף

ראש המוסד הכי חוצפן: החוצפה המרעננת של ראש המוסד לביטוח לאומי

השבוע הודיע מאיר שפיגלר, בפעם השנייה בתוך שנה, כי יפסיק לרכוש מהמדינה אגרות חוב בכסף הפנוי שיש לו ● אגף התקציבים בלחץ, וטוב לדעת שלא רק לרופאים ולעובדי הנמלים יש יכולת להלחיץ את האוצר, ושגם למקבלי הקצבאות - קשישים, נכים, פגועי נפש - יש יו"ר ועד קצת אלים ● פרשנות

בית חולים בישראל.  / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

במשרד הבריאות מתכננים לבטל את טופס 17 עד סוף השנה

במשרד הבריאות מתכננים להשיק עד סוף השנה פורטל זימון תורים לאומי ושיתוף מידע אדמיניסטרטיבי בין ארגוני בריאות - מטופלים יוכלו לראשונה להזמין תור אונליין למרפאות ומכונים בבתי חולים, דבר שלא קיים כיום

מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון/ צילום: איל יצהר

"לדיירים שלנו אין התחייבות על כמה שנים הם יישבו בנכס, אבל הביטחון שלנו בהם הרבה יותר גדול"

רשת בתי הדיור המוגן מגדלי הים התיכון הכפילה את שווייה בשנים האחרונות על רקע הצמיחה בפעילותה ובתוצאותיה, והיא מושכת משקיעים מוכרים כמו דוד פתאל וחן למדן ● בעל השליטה והיו"ר, מוטי קירשנבאום: "השתנתה תפיסתם של המבוגרים לגבי איך הם רוצים לבלות את שארית חייהם; להיכנס לדיור מוגן זאת עסקה פיננסית כבדה, ולכן הלקוחות עושים אותה בזהירות"

עגורן / צילום: שלומי יוסף

עגורנאי "עשה מנגל" בגובה עשרות מטרים באתר בנייה - והושעה

מינהל הבטיחות השעה עגורנאי למשך חודש בעקבות מקרה בו הוא הפעיל מנגל בתא העגורן במהלך יום עבודה ● את הסרטון הפיץ העגורנאי בעצמו ● ביקור פקחי מינהל הבטיחות באתר חשף ליקויי בטיחות אחרים באתר שהביאו לסגירתו עד לתיקון הליקויים

מודעת פרסום התואר במכללה./ צילום מסך מאתר מכללת עמק יזרעאל

מדעי העשב: גם מוסדות הלימוד קופצים על גל הקנאביס

וגם: דוד גל מונה לסמנכ"ל שיווק ותכנון אסטרטגי, חן חגי כהן מצטרפת לדירקטוריון רשת קמעונות המזון שבשליטת אביה, שלום חגי, יורם בן זאב צורף כדח"צ לדירקטוריון קרדן נדל"ן, ג'וזף סמברג הגדיל ההחזקה בחברת הטכנולוגיה סרגון ו-Wix פותחת משרד בטוקיו

סטודנטים  /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אמריקה מציגה: כך יצאו חובות העתק של הסטודנטים משליטה

הלוואות הסטודנטים, שהרקיעו שחקים, רובצים כחוב בעיקר על כתפיהם של המילניאלס, בני הדור העני ביותר בארה"ב ● האפשרות של מחיקת החובות, שנשמעת יותר ויותר, טומנת בחובה השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת ● כתבה ראשונה על אחד מסעיפי החובות הצרכניים הגדולים של האמריקאים

עמיר פרץ / צילום: תמר מצפי, גלובס

פרץ משנה את הטון: לא אשב עם נתניהו גם בטרם כתב אישום

אתמול אמרה אורלי לוי כי אינה פוסלת חבירה לממשלת בראשות הליכוד; הקווים האדומים לדבריה הם אם יוגש נגד נתניהו כתב אישום ● היום הציג פרץ עמדה נחרצת יותר ואמר: "נתניהו הפך לנטל על ישראל"

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: המאמצים של ברק לא נושאים פרי, נתניהו פותח פער על גנץ

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

תעשיית הסטארט-אפ הישראלית משגשגת/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

דוח חדש: תחום התעשייה 4.0 מתפתח, בלי התעשייה הישראלית

לפי דוח של סטארט-אפ ניישן סנטרל, פועלות כיום בישראל 230 חברות סטארט-אפ בתחום, לעומת 146 ב-2014

דירקטוריון / צילום: שאטרסטוק

חברה דואלית יכולה לוותר לחלוטין על הדח"צ

התעקשות על דח"צ בחברות אלה היא לדעתי פורמליות יתרה שאינה נדרשת, במקום שבו כבר יש בקרה מספקת על פעילות ההנהלה ● בחברות שנסחרות בארה"ב נדרש שיהיה רוב לדירקטורים שהם עצמאיים, כך שאינטרס המשקיעים מהציבור מיוצג מבלי שיהיה צורך פורמלי ● אז תנו לכוחות השוק לעשות את שלהם

איילת שקד בטקס הפרידה ממשרד המשפטים / צילום: רפי קוץ

איילת שקד תכריז הערב על עמידתה בראש מפלגת הימין החדש

שרת המשפטים לשעבר איילת שקד תודיע הערב על המשך דרכה הפוליטית, ולפי גורמים בימין החדש, היא תתייצב שוב לצד נפתלי בנט במפלגה שהקימו יחדיו, אך הפעם תעמוד בראשה במקום בנט ● המהלך צפוי להגביר את הלחץ על רפי פרץ לוותר על המקום הראשון באיחוד מפלגות הימין ● בנט: "המדינה חשובה יותר מקידום אישי"

מרכז מכירות טלפוניות / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

מיום חמישי חברות יצטרכו לתת מענה טלפוני אנושי תוך 6 דקות. מי לא נכלל בחוק?

ביום חמישי ייכנס לתוקפו תיקון לחוק מענה טלפוני לצרכנים: המענה האנושי יוגבל לטווח זמן של 6 דקות ויינתן גם בפניות במקרים של טיפול בתקלות, בירור חשבון וסיום התקשרות ● התיקון אומנם מכליל עוד חברות שעד כה לא נכללו בחוק מענה של עד 3 דקות, אך עדיין מחריג לא מעט גופים ובראשם המוסדות הציבוריים ומשרדי הממשלה

מרכז הפצה של אמזון בארה"ב / צילום: Lucas Jackson, רויטרס

תוכנית ההכשרה מחדש של אמזון: צורך אמיתי עטוף בהרבה יחסי ציבור

בסוף השבוע האחרון הכריזה אמזון על השקעה של 700 מיליון דולר בתוכנית הכשרה מחדש של שליש מכוח העבודה שלה בארה"ב ● התומכים התלהבו מכך שהשוק החופשי לא מחכה לממשלה, המבקרים דיברו על השקעה שלא עולה על זו של חברות אחרות, אבל כולם מסכימים על המגמה - יותר ויותר תאגידים מבינים שלאור המחסור בעובדים מיומנים הם צריכים לקחת את המושכות לידיהם