גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

להניע ההתחדשות העירונית בפריפריה

חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה מתרחש בעיקר באזורי ביקוש, אבל אפשר לעודד בנייה גם מחוץ למרכז

התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי
התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי

דו"ח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה חשף כי 28 אלף בניינים בישראל עתידים להיהרס במקרה של רעידת אדמה קשה בישראל. מספר רעידות אדמה בהיקפים קטנים נרשמו מאז תחילת 2018 ומומחים מזהירים שרעידת אדמה קשה היא רק עניין של זמן. למרות התרעות המתקבלות חדשות לבקרים בדבר הצורך בחיזוק מבנים, כוחות השוק הביאו לכך שכמעט כל תוכניות ההתחדשות העירונית מתקיימות באזור המרכז.

ההתחדשות העירונית לא מתקדמת בפריפריה מאחר שיזמים וקבלנים לא ייכנסו לפרויקטים אם הם אינם רווחיים בשיעור של לפחות 15%-20%, תלוי בסוג וברמת סיכון הפרויקט. רווחיות מינימלית בפרויקט היא תנאי סף שדורש כל גוף מימון כדי שיוכל ללוות את הפרויקט.

חידוש השכונות הוותיקות הוא צורך חברתי, לעיתים קרובות דווקא בפריפריה. החידוש מייצר תמריץ לזוגות צעירים להישאר בשכונה ומסייע ביצירת מרקם עירוני מגוון. הדבר הוא בגדר אינטרס של הרשויות המקומיות להבטיח איזון באופי האוכלוסייה ובנראות העירונית. עם זאת, הפרויקטים לא יוצאים אל הפועל ולא ניתן לאלץ תושבים, שלרוב אינם בעלי הון, להשקיע מכיסם בחיזוק מבנים. התוצאה היא שכונות של בניינים ישנים רבים, שנבנו לפני עשרות שנים, וככל שעובר הזמן אותם בניינים מתיישנים וחייבים לעבור חיזוק ועיבוי או פינוי-ובינוי. 

לנושא חיזוק המבנים יש מספר פתרונות מעשיים, שגם ישפרו את ביטחון הדיירים באופן משמעותי, גם יאפשרו שיפור של מראה השכונות בפריפריה וגם יאפשרו כדאיות כלכלית סבירה ומספקת עבור היזמים לפרויקטים של עיבוי-בינוי או פינוי-בינוי.

אחד הפתרונות שאפשר לשקול על מנת להגדיל את הכדאיות להתחדשות עירונית בפריפריה הוא ניוד של זכויות בנייה. היזמים יחזקו מבנים באזורים בעלי עדיפות לאומית ויקבלו זכויות בנייה מוגדלות או הטבות בפרויקטים שהם בונים באזורי ביקוש, שבהם הכדאיות גבוהה יותר. כך יראה הקבלן את הפרויקטים השונים  כמקשה אחת ועם הבטחת רווחיות לפרויקט הכולל. וכך הוא גם יוכל לקבל את המימון הבנקאי לליווי הפרויקט.

פתרון נוסף שכדאי לשקול הוא הנחה במיסוי, שתהיה תלויה בהיקף יחידות הדיור שיחזק היזם מפני רעידות אדמה בפריפריה. על כל יחידה שתחוזק, יוכל הקבלן להזדכות במס ובמקביל לקבל זכויות להגדלת מספר יחידות הדיור בבניין שעובר תהליכי חיזוק.

קיימים פתרונות נוספים שניתנים לגיבוש ויישום על ידי משרדי הממשלה הרלוונטיים. עם זאת, רמת היישום וההצלחה של כל פתרון אפשרי תהיה תלויה בכלל מנחה עיקרי אחד - גודל ההטבות שתציע המדינה. ככל שהמדינה תציע הטבות משמעותיות יותר ומספקות עבור היזמים והקבלנים, כך יהיה גודל ההיענות של היזמים.

יטענו רבים כי הטבות מיסוי הן הוצאה עבור המדינה שיש להביאן בחשבון, אך יש לזכור שהתחדשות עירונית של שכונות ותיקות יוצרת עידוד להגירה חיובית של תושבים, שיפור בשביעות הרצון שלהם מהעיר וכמובן, הערך המוסף הגבוה ביותר - חיזוק המבנים ויצירת ביטחון עבור הדיירים מפני רעידות אדמה. ביטחון האזרחים הינו ערך עליון שהמדינה צריכה להגן עליו.

הגיעה העת "להרים את הכפפה" ולקדם ברצינות רבה יוזמה לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, בדגש על האזורים הנמצאים ברמת סיכון גבוהה מפני רעידת אדמה. באמצעות עידוד והרחבת ההתחדשות העירונית כאמור, תקבל המדינה ערך מוסף משמעותי נוסף - הגדלת היצע הדירות הן באזורי הביקוש והן באזורי הפריפריה. בכך, באופן הדרגתי ולאורך זמן, ניתן יהיה לצמצם את הפער המובנה הקיים בשוק בין הביקוש לדירות לבין ההיצע ודרך כך גם למתן ואף להפחית, באופן טבעי ועל ידי כוחות השוק, את מחירי הדיור.

■ הכותב הוא מנהל תחום הנדל"ן וליווי פרויקטים לבנייה בבנק ירושלים

עוד כתבות

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

בינה מלאכותית ציבורית בסין / צילום: Shutterstock

מודל AI חדש הושק היום. מה תהיה ההשפעה שלו על התחום החם בוול סטריט?

חברת באידו הסינית הכריזה על הפיכת מודל השפה של לקוד פתוח, שניתן להשתמש בו באופן עצמאי ובחינם ● מדובר על בשורה מרעישה בתחום הבינה המלאכותית, אך יש מי שלא ממהר להתרגש: "קוד פתוח אינו בהכרח שקול לשקיפות מלאה", מסבירים אנליסטים

מכונות הדפוס של לנדא דיגיטל פרינטינג / צילום: באדיבות לנדא דיגיטל פרינטינג

הצרות בחברת הדפוס של בני לנדא מגיעות לחברת הנדל"ן המניב

חברת ויתניה דיווחה היום כי חברת לנדא דיגיטל פרינטינג שוכרת משרדים בשלב א' בפרויקט שהיא מקימה בנס ציונה ואמור להתאכלס בשנה הבאה ● דמי השכירות שאמורים היו להיות משולמים מוערכים בכ-48 מיליון שקל בשנה

חיילי צה''ל בגבול עם עזה / צילום: ap, AMIR COHEN

חריגה של 25 מיליארד שקל, לפחות: באוצר תוקפים את התנהלות צה"ל

באוצר טוענים כי משרד הביטחון קובע עובדות בשטח, והם נאלצים לאשר הוצאות בדיעבד ● אם לא יחול שינוי, הם מזהירים כי לא יהיה מנוס מהטלת גזרות חדשות על הציבור בתקציב 2026 ● מנכ"ל משרד הביטחון, אלוף (מיל') אמיר ברעם: "אני מקווה שמשרד האוצר לא שכח שאנו במלחמה"

ספי זינגר, יו''ר רשות ניירות ערך / צילום: יוסי כהן

החמרה בפיקוח על הנפקות בבורסה: מפיצים יידרשו להירשם ולדווח לרשות ני"ע

בעקבות העלייה בפעילות המפיצים בשוק ההון, רשות ניירות ערך תחייב גופים שפעלו עד כה בענף ללא פיקוח להירשם במרשם החתמים – גם אם אינם מציעים חיתום ● מרבית המפיצים כבר רשומים, אך ברשות פועלים להגביר את הפיקוח על גורמים נוספים הגוזרים קופון מהנפקות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בת"א לאחר יום מסחר תנודתי; מדד הביומד ירד בכ-2%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.4% ● החשב הכללי: "השפעת המלחמה על הגירעון מתונה" ● פרמיית הסיכון של ישראל ממשיכה לרדת ● בעקבות פרישת המנכ"לים בנופר אנרג'י, בקשה לתביעה ייצוגית נגד החברה ● במיטב מצביעים על חולשה של הכלכלה בארה"ב ● למרות שהיא בשיאה, בוול סטריט אופטימיים לגבי אנבידיה: "תגיע לשווי שוק של 6 טריליון דולר"

שלמה קרמר / צילום: Eclipse Media and Leonid Yakobov

חברת הסייבר של שלמה קרמר מגייסת 360 מיליון דולר והופכת לאחת הגדולות בישראל

סבב הגיוס הנוכחי של קייטו נטוורקס בוצע לפי שווי חברה של כ-4.8 מיליארד דולר, זאת לעומת 3 מיליארד דולר לפני פחות משנתיים ● בכך היא הופכת לאחת מחברות הסייבר הישראליות בעלות השווי הגבוה ביותר ● שיעור הצמיחה הגבוה של החברה מקרב אותה ליציאה להנפקה, אם כי טרם נודע האם היא מתקרבת לרווחיות

עסקים סגורים בקניון ערים כפר סבא בזמן מבצע ''עם כלביא'' / צילום: רמי זרנגר

"לעג לרש": ביקורת חריפה במשק על מתווה הפיצויים לעסקים

במשק טוענים כי המתווה שפורסם לא יספק מענה לנזקים האמיתיים שנגרמו לעסקים כתוצאה ממלחמת "עם כלביא" - ובמיוחד לעסקים הקטנים והזעירים ● "גם אם הפיצוי יגיע, עבור עסקים קטנים וזעירים ככל הנראה זה יהיה מעט מדי ומאוחר מדי"

נשיא ומנכ''ל חברת טבע, ריצ'רד פרנסיס / צילום: אלעד מלכה

השקעה של עשרות מיליוני דולרים: תוכנית החדשנות שמשיקה טבע

ענקית התרופות טבע משיקה תוכנית חדשנות לסטארט-אפים, במסגרתה יושקו אתגרים פעמיים בשנה, שיעסקו בשילוב חדשנות בתחומי הפעילות של החברה ● דוגמה לאתגר: טכנולוגיות משלימות או חלופיות לניסויים בבעלי חיים

פעילות קרקעית של צה''ל ברצועת עזה / צילום: ap

צה"ל: יותר מ-140 מטרות טרור הותקפו ביממה האחרונה ברצועת עזה

שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● עדכונים שוטפים

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון / צילום: עודד קרני

לידר מעריכים: הריבית עשויה לרדת כבר בשבוע הבא

לפני פריצת המערכה מול איראן, השוק בישראל העריך כי הבנק המרכזי יוריד את הריבית במשק בהחלטת הריבית בספטמבר ● כעת יש מי שמעריכים בהסתברות של 50% כי הפחתת הריבית תוקדם כבר לחודש אוגוסט

יצחק מירילשוילי, בעלי רוטשטיין וערוץ 14 / צילום: wikimedia ,RONENGOLDMAN.COM

קבלת פנים צוננת: המניה שנפלה ביומה הראשון במסחר

אנשי העיר, חברת הנדל"ן שבשליטת רוטשטיין, ירדה בחדות בבורסה בתל אביב, לאחר שהשלימה הנפקה ראשונית לפי שווי של רבע מיליארד שקל

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

דגם Aion V של המותג GAC / צילום: GAC

מי יעמוד בראש מותג הרכב הסיני שנכנס מחדש לישראל

מותג הרכב הסיני GAC יושק מחדש בספטמבר הקרוב בישראל, כאשר בשלב הראשון, יושקו בארץ ארבעה דגמים חשמליים ● קבוצת אגד חתמה על הסכם להקמת מרכז לוגיסטי חדש באזור התעשייה תימורים ● וגם: חברת ההתחדשות העירונית שמשפצת ומרהטת בהתנדבות מקלטים בבניינים ישנים ● אירועים ומינויים

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

גם הפניקס דורשת מפריון לבטל את גלולת הרעל: "רואים בחומרה את התנהלות הדירקטוריון"

הפניקס מצטרפת לדרישה של ווליו בייס לבטל את גלולת הרעל ● השתיים מבקשות לכנס אסיפת בעלי מניות ובה להצביע על ביטולה ודרישה לאישורה ברוב רגיל ● בפניקס אומרים שהתוכנית אומצה תוך התעלמות מהנזקים שייגרמו לבעלי המניות

"כיפת סייבר": הפרויקט של ישראל עם בעלת הברית הקרובה באירופה

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: קרן הפנסיה הנורבגית הודיעה כי לא תשקיע עוד בחברות טינסקרופ ואושקוש, פרטים חדשים על חיסול מדעני הגרעין האיראנים, וגרמניה מקימה עם ישראל "כיפת סייבר" ● כותרות העיתונים בעולם

סניף של רשת דולר ג'נרל, שיאנית העליות ב־S&P 500 / צילום: Reuters, Cassidy Waigand

הכי רחוק מ-AI: שיאנית העליות כיום בוול סטריט היא רשת דיסקאונט

בשיא שרשם שוק המניות האמריקאי בשבוע שעבר, בלטו מניות של עסקים "אפורים" בהובלת רשת הקמעונאות המוזלת דולר ג'נרל, שעלתה בכ-50% ● מניות שבע המופלאות ושאר מגזר הטכנולוגיה אמנם בהתאוששות, אבל לא משחזרות את השיאים של 2024 ● זה הזמן לחפש ערך

היזם בני לנדא / צילום: איל יצהר

הוא חתום על אחד האקזיטים המדהימים בתולדות ישראל אבל 4 חברות שלו כבר נקלעו לקשיים. למה זה קורה?

בני לנדא נחשב לאחד מהיזמים הבולטים בישראל, בין היתר, בזכות האקזיט המדהים של אינדיגו ואלף פטנטים שרשם ● אך לפחות ארבע חברות המקושרות אליו נקלעו לקשיים - בשל פיתוחים יקרים, קצב חדירה איטי לשוק, תלות במשקיעים אירופים והשלכות המלחמה ● האם מדובר בצירוף מקרים מצער, או בכשל מובנה במודל?