גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

להניע ההתחדשות העירונית בפריפריה

חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה מתרחש בעיקר באזורי ביקוש, אבל אפשר לעודד בנייה גם מחוץ למרכז

התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי
התחדשות עירונית / צילום: תמר מצפי

דו"ח מבקר המדינה שפורסם לאחרונה חשף כי 28 אלף בניינים בישראל עתידים להיהרס במקרה של רעידת אדמה קשה בישראל. מספר רעידות אדמה בהיקפים קטנים נרשמו מאז תחילת 2018 ומומחים מזהירים שרעידת אדמה קשה היא רק עניין של זמן. למרות התרעות המתקבלות חדשות לבקרים בדבר הצורך בחיזוק מבנים, כוחות השוק הביאו לכך שכמעט כל תוכניות ההתחדשות העירונית מתקיימות באזור המרכז.

ההתחדשות העירונית לא מתקדמת בפריפריה מאחר שיזמים וקבלנים לא ייכנסו לפרויקטים אם הם אינם רווחיים בשיעור של לפחות 15%-20%, תלוי בסוג וברמת סיכון הפרויקט. רווחיות מינימלית בפרויקט היא תנאי סף שדורש כל גוף מימון כדי שיוכל ללוות את הפרויקט.

חידוש השכונות הוותיקות הוא צורך חברתי, לעיתים קרובות דווקא בפריפריה. החידוש מייצר תמריץ לזוגות צעירים להישאר בשכונה ומסייע ביצירת מרקם עירוני מגוון. הדבר הוא בגדר אינטרס של הרשויות המקומיות להבטיח איזון באופי האוכלוסייה ובנראות העירונית. עם זאת, הפרויקטים לא יוצאים אל הפועל ולא ניתן לאלץ תושבים, שלרוב אינם בעלי הון, להשקיע מכיסם בחיזוק מבנים. התוצאה היא שכונות של בניינים ישנים רבים, שנבנו לפני עשרות שנים, וככל שעובר הזמן אותם בניינים מתיישנים וחייבים לעבור חיזוק ועיבוי או פינוי-ובינוי. 

לנושא חיזוק המבנים יש מספר פתרונות מעשיים, שגם ישפרו את ביטחון הדיירים באופן משמעותי, גם יאפשרו שיפור של מראה השכונות בפריפריה וגם יאפשרו כדאיות כלכלית סבירה ומספקת עבור היזמים לפרויקטים של עיבוי-בינוי או פינוי-בינוי.

אחד הפתרונות שאפשר לשקול על מנת להגדיל את הכדאיות להתחדשות עירונית בפריפריה הוא ניוד של זכויות בנייה. היזמים יחזקו מבנים באזורים בעלי עדיפות לאומית ויקבלו זכויות בנייה מוגדלות או הטבות בפרויקטים שהם בונים באזורי ביקוש, שבהם הכדאיות גבוהה יותר. כך יראה הקבלן את הפרויקטים השונים  כמקשה אחת ועם הבטחת רווחיות לפרויקט הכולל. וכך הוא גם יוכל לקבל את המימון הבנקאי לליווי הפרויקט.

פתרון נוסף שכדאי לשקול הוא הנחה במיסוי, שתהיה תלויה בהיקף יחידות הדיור שיחזק היזם מפני רעידות אדמה בפריפריה. על כל יחידה שתחוזק, יוכל הקבלן להזדכות במס ובמקביל לקבל זכויות להגדלת מספר יחידות הדיור בבניין שעובר תהליכי חיזוק.

קיימים פתרונות נוספים שניתנים לגיבוש ויישום על ידי משרדי הממשלה הרלוונטיים. עם זאת, רמת היישום וההצלחה של כל פתרון אפשרי תהיה תלויה בכלל מנחה עיקרי אחד - גודל ההטבות שתציע המדינה. ככל שהמדינה תציע הטבות משמעותיות יותר ומספקות עבור היזמים והקבלנים, כך יהיה גודל ההיענות של היזמים.

יטענו רבים כי הטבות מיסוי הן הוצאה עבור המדינה שיש להביאן בחשבון, אך יש לזכור שהתחדשות עירונית של שכונות ותיקות יוצרת עידוד להגירה חיובית של תושבים, שיפור בשביעות הרצון שלהם מהעיר וכמובן, הערך המוסף הגבוה ביותר - חיזוק המבנים ויצירת ביטחון עבור הדיירים מפני רעידות אדמה. ביטחון האזרחים הינו ערך עליון שהמדינה צריכה להגן עליו.

הגיעה העת "להרים את הכפפה" ולקדם ברצינות רבה יוזמה לעידוד פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הפריפריה, בדגש על האזורים הנמצאים ברמת סיכון גבוהה מפני רעידת אדמה. באמצעות עידוד והרחבת ההתחדשות העירונית כאמור, תקבל המדינה ערך מוסף משמעותי נוסף - הגדלת היצע הדירות הן באזורי הביקוש והן באזורי הפריפריה. בכך, באופן הדרגתי ולאורך זמן, ניתן יהיה לצמצם את הפער המובנה הקיים בשוק בין הביקוש לדירות לבין ההיצע ודרך כך גם למתן ואף להפחית, באופן טבעי ועל ידי כוחות השוק, את מחירי הדיור.

■ הכותב הוא מנהל תחום הנדל"ן וליווי פרויקטים לבנייה בבנק ירושלים

עוד כתבות

איציק בנבנישתי, מנכ"ל פרטנר / צילום: תמר מצפי

הפעילות הקווית של פרטנר מפצה במעט על השחיקה בסלולר

הכנסות פרטנר ברבעון הראשון הסתכמו ב-807 מיליון שקל, עלייה של 2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד אך ירידה משמעותית לעומת הרבעון הקודם ● הקורונה השפיעה על ההכנסות משירותי סלולר, שנשחקו ב-4% והסתכמו ב-423 מיליון שקל

הפרויקט בנאות אפקה בתל אביב / הדמיה: קבוצת גבאי, יח"צ

קבוצת גבאי תקים פרויקט פינוי-בינוי של 378 יח"ד ומסחר בנאות אפקה א' בתל אביב

היקף המכירות בפרויקט, שיכלול דירות בנות 3-5 חדרים ודירות פנטהאוז, מוערך בכ-850 מיליון שקל

הרשי פרידמן / צילום: יונתן בלום, גלובס

הרווח התפעולי של אזורים עלה ב-17% ברבעון הראשון של 2020 ל-48 מיליון שקל

אזורים הפסידה 23 מיליון שקל כתוצאה מהנפקת קרן הריט אזורים ה.פ ליווינג ● אזורים מכרה 153 יחידות דיור ברבעון הראשון בכ-269 מיליון שקל, לעומת 113 יחידות דיור שנמכרו בתקופה המקבילה בהיקף של 222 מיליון שקל

חללית השיגור של נאס"א וספייסX / צילום: ביל אינגלס, AP

בעקבות מזג האוויר: נדחה שיגור האסטרונאוטים האמריקאים על גבי חללית SpaceX

18 דקות לפני השיגור הודיעה בקרת השיגור לשני האסטרונאוטים כי "בשל תנאי הבטיחות והעובדה שכמה פרמטרים בנוגע למזג האוויר אינם עומדים בהם, אנחנו נאלצים לבטל את השיגור" ● ניסיונות שיגור נוספים נקבעו מראש ל-30 במאי ול-31 במאי

יפתח רון טל / צילום: יוסי וייס חברת החשמל

יו"ר חברת החשמל: "נדרוש מתמר להוזיל את הגז ב-35% לפחות"

לאחר הבהרת פומפאו כי ארה"ב לא רואה בעין יפה פעילות סינית בישראל, יו"ר חברת החשמל יפתח רון-טל מצהיר כי החברה לא תמנע מרוכשים סיניים להשתתף בקבוצה שתרכוש תחנת כוח

מימין: מפעל ספאנטק בארה"ב, עובד במפעל של אבגול ומפעל של עלבד / צילום: איל יצהר, עינת לברון ורון שטיינבלט

המניות מזנקות: כך הפיחה הקורונה חיים ביצרניות המגבונים הלחים

אף שהן עוד רחוקות עשרות אחוזים מרמות השיא של 2017, בחודשיים האחרונים נהנו המניות של חברות הבדים הלא-ארוגים מעליות מרשימות, בעיקר בזכות הביקושים הגוברים למגבונים

בדיקות קורונה במעבדה בסין  / צילום: Thomas Peter, רויטרס

מדענים סינים דוחים את ההאשמות: אין סיכוי שהקורונה הגיעה ממעבדה או משוק החיות

בצל המתקפה האמריקאית על סין כאחראית להתפרצות הקורונה, אומר מנהל המכון הווירולוגי בווהאן כי הנגיף החדש שונה מכל ווירוס שנחקר במעבדות ● מומחה מגפות בכיר טוען כי השוק הוא "אחד מקורבנות המגפה"

טראמפ ונתניהו/ צילום: רויטרס Gripas-Yuri-ABACA

כך משרד החוץ מאתר את כוכבי העתיד של הפוליטיקה האמריקאית

דוד רוט, סמנכ"ל צפון אמריקה במשרד החוץ מתארח בפודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' ומספר על ההשקעה של נציגי ישראל באיתור המנהיגים הפוליטיים של המחר, הדיפלומטיה בעידן הטוויטר, ולמה כדאי להשקיע בקשרים דווקא עם הצד שלא נמצא בשלטון ● האזינו

קובי הבר, מנכ"ל ביטוח ישיר / צילום: כפיר סיון

משבר הקורונה ונזקי מזג אוויר סוחפים מטה את תוצאות ענף הביטוח: "ביטוח ישיר" עברה להפסד

החברה רשמה ברבעון קיטון בפרמיות שגבתה מלקוחותיה, שקטנו בכ-2.3%, כשבשורה התחתונה היא מציגה הפסד רבעוני של 9.4 מיליון שקל לעומת רווח של 51.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד

ישיבת הממשלה הראשונה של ממשלת האחדות / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

קואליציה רחבה היא עסק יקר: שרי הממשלה אישרו קיצוץ רוחבי בתקציבי המשרדים

בהצעת הקיצוץ הרוחבי מפורטים יעדי הכסף שייחסך וכן קבלת אישור להקצאת התקנים הדרושים ללשכות שרים והמנכ"לים במשרדים החדשים ● הקיצוץ הכבד ביותר הוא במשרד הביטחון, עם קיצוץ של 27 משרות בהיקף כספי של יותר מ14 מילון שקל במונחים שנתיים

חיים כצמן, בקניון פרומנדה של אטריום בוורשה 
 / צילום: יח"צ

חיים כצמן על הצניחה במניית גזית גלוב: "יש סנטימנט שלילי לנדל"ן המסחרי - הוא מוטעה"

משבר הקורונה הוביל את ענקית הנדל"ן להפסד של 618 מיליון שקל ברבעון הראשון ● חיים כצמן, המנכ"ל ובעל השליטה: "עברתי כבר משבר אחד או שניים, ואני חושב שנצא מהמשבר הזה הרבה יותר מחוזקים"

אביב כוכבי / צילום: Oded Balilty, Associated Press

דעה: על דוגמה אישית ושכר הרמטכ"ל; האם זה באמת הזמן לתת תוספת לביטחון?

שכרו החודשי של הרמטכ"ל הוא כסף קטן בתקציב הביטחון, אבל הוא ששיבח את הדוגמה האישית בתפוצת נאט"ו, איך זה מתיישב עם הבקשה להוסיף לתקציב הביטחון? • וגם, ארה"ב התערבה כדי למנוע מחברה סינית להקים את מתקן ההתפלה בשורק 2, איך זה שונה מהמתקן הקיים?

מריוס נכט - תמר מצפי

אחרי הבנק הדיגיטלי; מריוס נכט פורש גם מתפקיד יו״ר צ׳ק פוינט

במקומו ימונה לתפקיד היו"ר ג'רי אונגרמן המשמש היום כסגן היו"ר ● לאחרונה הודיע נכט גם על פרישה מהבנק הדיגיטלי וזאת 8 חודשים מקבלת האישור להקמתו מבנק ישראל

ניר שטרן, רן גוראון, גיל שרון, איציק בנבנישתי / צילומים: תמר מצפי, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנו

דוח פניות הציבור של משרד התקשורת לשנת 2019: פלאפון בולטת לטובה

פלאפון סיימה את 2019 עם הכי הרבה פחות תלונות מוצדקות ביחס למספר הלקוחות שלה ● פרטנר אחריה במקום השני, ואחריהן גולן טלקום, סלקום והוט מובייל

יאיר לוינשטיין, מנכ"ל ובעלי אלטשולר שחם גמל ופנסיה  / צילום: איל יצהר, גלובס

למרות הקורונה: גידול ברווח של אלטשולר שחם גמל ופנסיה

תחלק דיבידנד בהיקף 19 מיליון שקל ● דיווחה על גידול של כ-34% ברווח, לסך של כ-25.4 מיליון שקל ברבעון הראשון

מימין: איציק שנידובסקי, מנכ"ל אנליסט, ונועם רוקח, סמנכ"ל ההשקעות אנליסט / צילום: איל יצהר, גלובס

הקורונה הביאה להפסדי נוסטרו של 22 מיליון שקל באנליסט שעבר להפסד רבעוני

הרווח התפעולי הרבעוני הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל ● השפעת הקורונה על אנליסט באה לידי ביטוי בהשפעה ישירה על שווי הנכסים הפיננסים המנוהלים, ובעיקר על תיק הנוסטרו, שרשם הפסד של כ-22 מיליון שקל

איריס שטרק,/ צילום: כדיה לוי

שטרק לכ"ץ: להאריך את מועדי הגשת הבקשות למענקים עד סוף השנה

נשיאת לשכת רואי החשבון, איריס שטרק, פנתה לשר האוצר ישראל כ"ץ בבקשה להאריך לעצמאים ועסקים את מועדי הגשת הבקשות למענקים באמצעות חקיקה מהירה או תקנות חירום נוספות ● לטענתה, אם לא יוארכו מועדי הגשת הבקשות, עצמאים רבים לא יעמדו בתנאי הסף שנקבעו

קפה ביאליק בת"א. מתלבטים אם לפתוח / צילום: איל יצהר, גלובס

תחת ערפל, הנחיות מבלבלות וגל קריסות: המסעדות חוזרות היום, בקושי

רק אתמול בלילה אישרה הממשלה את ההנחיות החדשות באופן רשמי • רונן נמני, בעלי קבוצת "קפה קפה": "אחרי כל ההתנהלות ההזויה עד כה, גם הפעם אנחנו לא יודעים עד הרגע האחרון מה קורה"

נמרוד שפר / תמונה: יחצ

התעשייה האווירית: הרווח הנקי ברבעון הראשון גדל ב-134%

הרווח הנקי ברבעון הראשון גדל ל-34 מיליון דולר, לעומת 14 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד ● הרווח התפעולי שילש את עצמו והגיע לכ-61 מיליון דולר ● המנכ"ל נמרוד שפר: "לחברה לא ידוע על ביטולי חוזים או עיכובים משמעותיים בעקבות מגפת הקורונה"

מני מזוז/ צילום: רפי קוץ

"המציאות בה נאשם בפלילים מקים ממשלה משקפת משבר חברתי וכשל מוסרי של החברה"

11 שופטי בג"ץ פרסמו את נימוקיהם  בעניין הטלת המנדט על בנימין נתניהו  ● השופטים מבקרים את המצב בו נאשם בפלילים מקבל את הרכבת הממשלה, אך טוענים שהתערבות בהחלטה המכוננת את הרשות המבצעת "כמוה כהתנגשות חזיתית עם רצון הבוחר כפי שבא לידי ביטוי בהצבעת נציגיו בכנסת"