האם בניין שלם שנבנה בשנת 1976 ללא היתר בנייה יהיה זכאי לתמריצים מכוח תמ"א 38? הייתכן כי בעלי הדירות שלא עשו דבר "להכשרת" הבניין במשך כ-40 שנה, יגייסו את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה כדי להכשיר את "עבריינות הבנייה", ואף לקבל דירות חדשות מורחבות בבניין חדש? זו הסוגיה שעמדה לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בת"א.
בשנת 1975 החלה בנייתו של הבניין ברחוב בראשית 2 ברמת השרון, וזאת בלי שניתן היתר בנייה כדין למרות ששולמו כל האגרות וההיטלים הנדרשים על-ידי הרשות. אמנם באותה שנה הוגשה בקשה להיתר בנייה, אך לא ניתנה החלטה בבקשה נוכח שורה של מחדלים בבקשה. בשנת 1976 הוגש כתב אישום נגד הקבלן בגין בנייה ללא היתר, ואף ניתן צו הריסה ביחס לשלד הבניין, אולם הצו לא נאכף והבניין לא נהרס.
לימים, הבניין בן שלוש הקומות הושלם, חובר למערכת החשמל ואף נרשם בלשכת רישום המקרקעין - כל זה ללא היתר בנייה.
בשנת 2000, לבקשת אחד מבעלי הדירות לתוספת בנייה על הגג, ניתנה החלטה המאפשרת הוצאת היתר בנייה לבניין ולתוספת, אך הבעלים לא עשו דבר כדי לפעול להוצאת היתר לבניין.
לפני כמה שנים פנו דיירי הבניין ליזם במטרה לפעול לחיזוקו של הבניין במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א 38. הוועדה המקומית ואחריה גם ועדת הערר סירבו לתת היתר בנייה לפי תמ"א 38 ובעקבות כך עתר היזם לבית המשפט.
היזם טען כמה טענות, בין היתר כי היתר הבנייה ניתן כדין אך ככל הנראה אבד; העירייה אפשרה את חיבור הבניין לחשמל, את רישום הבית המשותף והקבלן שילם את כל האגרות וההיטלים, ולכן העירייה עצמה ראתה את הבניין כאילו נבנה על-פי היתר בנייה; מעבר לשיקול התכנוני היה על הוועדות לשקול את מצב הביש שאליו נקלעו הבעלים על לא עוול בכפם והם משלמים על מחדלי הקבלן.
בית המשפט סבר אחרת, וקבע כי תנאי ואין בלתו לקבלת תמריצי התמ"א הוא שניתן היתר בנייה לבניית הבניין קודם ליום 1.1.1980. לשונה של התמ"א אינה מאפשרת פרשנות אחרת. בנסיבות אלה בחן ובדק בית המשפט האם שגתה ועדת הערר עת קבעה כי לא ניתן היתר בנייה לבניין. בית המשפט פסק, על סמך אסמכתאות רבות שהוצגו בפניו, כי ראשית לא ניתן היתר בנייה, שנית, בעלי הדירות ידעו גם ידעו כי מעולם לא ניתן היתר בנייה לבניין, ואף לא עשו דבר כדי להכשיר את חריגות הבנייה. היעדר האכיפה של צו ההריסה לשלד, סלחנותה של העירייה אשר אפשרה את חיבור החשמל, אכלוס הבניין ורישומו כבית משותף, כאשר אין מחלוקת כי אין לבניין היתר בנייה, אין בהם, לדידו של בית המשפט, כדי לאפשר את תמריצי התמ"א מקום בו לא הוצא לבניין היתר בנייה. בית המשפט הבהיר כי המטרה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אינה מקדשת את האמצעים להשגתה. מתן תמריצים בנסיבות האלה תהווה פגיעה בשלטון החוק.
פסק הדין משדר מסר נכון, ברור וחד לבעלי הדירות וליזמים, לפיו לא ניתן יהיה "להלבין" בנייה ולהכשיר עוולות בחסות התמ"א. חשוב ככל שיהיה הצורך לחזק מבנה מפני רעידות אדמה הוא נסוג מפניי פגיעה ברורה בשלטון החוק שמבוצעת על-ידי עברייני בנייה (עת"מ 44784-01-18).
■ הכותב הוא שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בהתחדשות עירונית.
