דירות למכירה/ צילום: איל יצהר
בחודש אוגוסט 2018 בוצעו בענף הנדל"ן למגורים כ-8,000 עסקאות בלבד, 700 מתוכן עסקאות לרכישת דירות מוזלות במסגרת התוכניות הממשלתית (מחיר למשתכן ותוכנית מחיר מטרה). מדובר ברמת עסקאות נמוכה בכ-3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה בשיעור 5% בהשוואה לחודש הקודם (יולי 2018). בניכוי הדירות המוזלות, נתוני אוגוסט מעידים כי בחודש הנסקר נרשמה ירידה חדה יותר בעסקאות למכירת דירות בשוק החופשי, 5% בהשוואה לאוגוסט אשתקד ו-8% בהשוואה לחודש הקודם. מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות בחודש אוגוסט מאז שנת 2014, שעמד בצילה של תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש אוגוסט 2018 שפרסם היום (א') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
נתוני אוגוסט ממשיכים להעיד כיצד ענף הנדל"ן ממשיך ומתקרר והיקף העסקאות של המשקיעים ושל משפרי הדיור נמצא בירידה. באגף הכלכלן הראשי מחדדים בסקירה וכותבים כי עיקר הירידה במכירת הדירות מתמקדת במכירת דירות במחירי שוק חופשי ולא במכירת דירות במסגרת מחיר למשתכן.
בכל הנוגע לדירות חדשות, הנתונים מעידים כי בחודש אוגוסט נמכרו 2,400 דירות חדשות, ירידה בשיעור 7% בהשוואה לחודש הקודם וללא שינוי בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. באגף הכלכלן הראשי סבורים שעיקר הירידה במכירות נובעת מגידול במכירות הדירות המוזלות במסגרת מחיר למשתכן: "השינוי במכירות הקבלנים ברמה החודשית עשוי להיות מושפע במידה רבה מהיקף המכירות במסגרת 'מחיר למשתכן', בפרט כאשר משווים בין שנה נוכחית לתקופה מקבילה אשתקד, שכן קצב המכירות השנתי במסגרת 'מחיר למשתכן' הולך ועולה. כך, בנטרול מכירות אלו נמצא כי נרשמה ירידה חדה, של 17%, במכירות הקבלנים 'במחירי שוק' בהשוואה לאוגוסט אשתקד. יש לציין כי מאז אוקטובר 2016 נרשמת ירידה רצופה במספר העסקאות בדירות חדשות 'במחירי שוק', כאשר שיעורי הירידה הנם דו-ספרתיים, למעט מאי ויוני האחרונים (בהם נרשמו ירידות של 1% ו-9%, בהתאמה)". עוד נכתב בסקירה כי: "שיעור הירידה באוגוסט האחרון הנו הגבוה ביותר מאז תחילת השנה".
במקביל, באוצר בחנו את מכירת הדירות החדשות על ידי קבלנים בשמונת החודשים הראשונים של השנה ומצאו כי בתקופה זו נמכרו כ-13.5 אלף דירות חדשות, 11% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד ו-40% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016. על פי האוצר: "מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות בדירות חדשות בשמונת החודשים הראשונים של השנה לפחות מאז תחילת העשור האחרון".
צניחה בשיעור 50% במכירת דירות חדשות בהשוואה ל-2015
במסגרת הסקירה, וההתייחסות למכירת דירות חדשות, מציינים באוצר כי בנטרול הדירות המוזלות של מחיר למשתכן ניתן לזהות צניחה משמעותית בשיעור 50% במכירת דירות בהשוואה של שמונת החודשים הראשונים של השנה לתקופת השיא של מכירת דירות בתקופה הדומה בשנת 2015. "משמעות הדבר היא כי קבלנים שאינם נוטלים חלק משמעותי במסגרת 'מחיר למשתכן' רושמים שיעורי ירידה חדים במכירות", כך בסקירה.
במקביל, באוצר אף טוענים כי החברות שהחזיקו בתואר שיאניות מכירת הדירות בשנים הקודמות נדחקות כעת לתחתית הטבלאות, מרוויחות פחות ואחת הסיבות לכך היא העובדה שהן פחות מוכנות להתפשר על המחירים נכון להיום: "עניין זה מוצא ביטוי בשינויים משמעותיים בצמרת החברות המובילות במכירות מקרב כלל חברות הבניה (היזמיות). מגמה זו, שהחלה לבוא לידי ביטוי כבר אשתקד, הולכת ומעצימה במהלך שנת 2018. כך, אם אשתקד, 'רק' שליש מחברות הבניה שנמנו על עשרים החברות המובילות במכירות בשנת 2015, לא 'שרדו' בין עשרים החברות המובילות ב-2017, במהלך שמונת החודשים הראשונים של 2018 מגיע מספר זה כמעט ל-50% (דהיינו, מחצית מחברות הבניה המובילות במכירות ב-2015, אינן נמנות על עשרים המובילות ב-2018). במונחים כספיים הצטמק מחזור המכירות של עשרים חברות אלו ב-47%, בהשוואה בין ינואר-אוגוסט השנה לבין התקופה המקבילה ב-2015. מנגד, כאשר בוחנים את עשרים החברות המובילות במכירות בשנת 2018 (ינואר-אוגוסט) נמצא כי רבע מתוכן כלל לא נמנו על מאה החברות הגדולות ב-2015... חברות אלו רשמו גידול של 9% במחזור המכירות שלהן בהשוואה לשנת 2015. סביר להניח, כי ממצאים אלו מוסברים במידה רבה מכך שהחברות הגדולות בענף הבניה, שנהנו משנות הגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, נוטות במידה פחותה להוריד מחירים ו/או ליטול חלק משמעותי ב'מחיר למשתכן', ולפיכך רושמות ירידה חדה יותר במכירות. יש בממצאים אלו גם כדי לרמז שחברות אלו רושמות גידול משמעותי במלאי הדירות הלא מכורות".
צניחה של 30% ברכישות משקיעים בהשוואה לאוגוסט שעבר
לצד הירידה במכירת דירות חדשות, גם היקף רכישת הדירות על ידי משקיעים ממשיך לרדת. באוגוסט נרכשו רק כאלף דירות על ידי משקיעים, ירידה בשיעור 30% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. משקל רכישות המשקיעים מסך העסקאות עודנו נמוך ועומד על 13% - רמת שפל של השנים האחרונות.
בכל הקשור למכירת דירות על ידי משקיעים, בחודש אוגוסט נמכרו 1,700 דירות על ידי קהל זה, ירידה בשיעור 6% לעומת אוגוסט אשתקד. על פי הסקירה, אזור תל-אביב הוא האזור שבו נרשמה הירידה המשמעותית ביותר בשיעור 9% במכירות בהשוואה לאוגוסט שעבר.
עוד על פי הסקירה, הירידה המתמשכת בפעילות המשקיעים בענף הנדל"ן למגורים מעמיקה את הפער שנוצר בין דירות שנרכשות על ידי משקיעים לאלו שנמכרות. "המשך הירידה החדה ברכישות המשקיעים (בהשוואה לאוגוסט אשתקד) והירידה המתונה במכירות המשקיעים הביאו להמשך הירידה ב'מלא' הדירות בידי משקיעים", כך בסקירה, "בסך-הכול נגרעו ממלאי זה בחודש אוגוסט כ-600 דירות, גבוה פי 2.6 בהשוואה לירידה במלאי זה באוגוסט אשתקד. בסך-הכול, מאז החל לרדת 'מלאי' הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד אוגוסט האחרון כ-13 אלף דירות".
מחוסרי הדיור רכשו יותר דירות - בעיקר מוזלות
מחוסרי הדיור - רוכשי דירה ראשונה - רכשו בחודש אוגוסט 4,200 דירות, כ-3,500 מהן ב"מחירי שוק" ללא דירות מוזלות במחיר למשתכן. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד גדלו רכישות פלח זה ב-13%, אולם באוצר מדגישים כי גידול זה מתרכז בעיקר בדירות המסובסדות. "כך, בעוד שבאוגוסט אשתקד הסתכמו הרכישות המסובסדות של הזוגות הצעירים ב-335 דירות בלבד, באוגוסט השנה הוכפל מספר זה. בכך מצטמצם הגידול ברכישות הזוגות הצעירים 'במחירי שוק' ל-3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד". עוד על פי הסקירה - הישוב הבולט ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוגוסט היה אור יהודה (כ-200 עסקאות). עוד נכתב בסקירה על פרויקט מחיר למשתכן באור יהודה כי ניתוח רמות השכר של משקי הבית שרכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בפרויקט זה בחודש אוגוסט מצביע על רמות שכר גבוהות יחסית, על רקע שיעור גבוה של משקי בית בהם שני בני הזוג עובדים. "עם זאת", מדגישים באוצר, "עדיין בקרב רבע מהרוכשים לא עלה השכר למשק בית על 13 אלף שקל ברוטו".
למשפרי הדיור לוקח יותר זמן למכור את הדירה
רכישות משפרי הדיור בחודש אוגוסט הסתכמו ב-2,800 דירות, ירידה בשיעור 11% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, כמו גם בהשוואה לחודש הקודם. על פי הסקירה, מדובר באחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות משפרי הדיור בשנים האחרונות, בחודש שאינו מאופיין במיעוט ימי עבודה. באוצר מסבירים כי: "סביר להניח כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים והמתנת הזוגות הצעירים ל'מחיר למשתכן' הם בין הגורמים המסבירים את הרמה הנמוכה של רכישות משפרי הדיור, בפרט של אלו המעוניינים להבטיח את מכירת דירתם קודם רכישת דירה חדשה".
עוד מציינים באוצר כי במקביל לירידה ברכישות משפרי הדיור, מכירת הדירות הישנות אורכת זמו ממושך יותר. "מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה 'הישנה', מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר. בניתוח זה נמצא כי בחודש אוגוסט נדרשו למשפרי הדיור 13.5 חודשים בממוצע כדי למכור את דירתם הישנה, זאת לעומת 8 חודשים בלבד בחודש ינואר".