משכנתא / צילום: שאטרסטוק
בנק ישראל מקדם מספר תיקונים המתייחסים לתחום המשכנתאות. שני תיקונים ראשונים עוסקים בשאלת השמאות שנעשית בעבור הבנק ותיקונים אחרים עוסקים בסוגיית פירעון מוקדם של משכנתא. בנק ישראל פרסם היום (ג') טיוטה להערות הציבור ובעוד מספר חודשים ההוראות החדשות צפויות להיכנס לתוקף.
כאמור, החלק הראשון בשינויים המקודמים כעת על ידי הבנק המרכזי עוסקים בסוגיית השמאות. "בעת נטילת משכנתא, לקוח נדרש להציג לבנק הערכת שמאות לשווי הנכס, שעל פיה נקבע בין השאר יחס המימון של ההלוואה (LTV)", כך מסבירים היום בבנק ישראל. "העובדה שהבנק דורש את השמאות בשלב יחסית מתקדם בתהליך, לאחר שהלקוח כבר בחר את הבנק ממנו ייטול את ההלוואה ובסמוך למועד העברת הכספים בפועל, יצרה במצבים מסוימים קושי ללקוחות, ובפרט במידה והלקוחות ביקשו ליטול הלוואה ביחס המימון המקסימלי המותר, היות ובמצב זה גובה ההלוואה נגזר באופן ישיר מהערכת השמאי. לאור זאת מפרסם הפיקוח טיוטה של שני תיקונים בהוראה בנושא הלוואות לדיור".
התיקון הראשון מתייחס להפניית לקוח לביצוע שמאות עוד בשלב האישור העקרוני של הבנק. נזכיר כי מדובר בשלב מקדמי של נטילת משכנתא שעד היום לא כלל הפנייה שכזו לשמאי. על פי התיקון המוצע - במסמך האישור העקרוני, שבנק מוסר ללקוח בשלב מוקדם של התהליך, לפני חתימת הסכם ההלוואה מול הבנק הספציפי, יכלול הבנק הפניה לביצוע שמאות תוך פירוט רשימת השמאים המועסקים על ידו והמתמחים באזור הגאוגרפי בו מצוי הנכס.
התיקון השני מתייחס לשינוי במדיניות לגבי רשימות השמאים של הבנקים. אם עד כה בנק היה עובד עם רשימת שמאים שרק דרכם ניתן להעריך את הנכס לטובת המשכנתא, כעת התיקון משנה את המציאות הזו ופותח אותה גם לשמאים שעובדים בעבור בנקים אחרים. על פי ההוראה - בנק יהיה חייב לאפשר ללווה לעשות שימוש בהערכת נכס שניתנה על ידי שמאי שאליו הופנה הלקוח על ידי בנק אחר, ובלבד שלא חלפו 90 ימים ממועד הערכת הנכס (למעט במצבים מיוחדים שיוגדרו כעילה לסירוב סביר). בכך, השמאות לא תהווה גורם שמגביל את הלקוח מלנהל מו"מ על תנאי ההלוואה עם מספר בנקים בו זמנית, והוא יוכל לבצע בסופו של דבר את ההלוואה גם בבנק שאינו הבנק ממנו קיבל את האישור העקרוני הראשון ואת ההפניה לשמאות.
במקביל, עוד שני שינויים שמקדם הבנק מתייחסים לתחום הפירעון המוקדם של המשכנתא. השינוי הראשון קובע כי בנק יידרש להציג באתר האינטרנט שלו או באפליקציה, מידע מעודכן הנדרש ללווה על מנת לבחון את הכדאיות של פירעון מוקדם של המשכנתא. מבנק ישראל נמסר כי: "המידע, שהוא ספציפי ללווה, יקל על הלווה לקבל החלטה מושכלת בדבר הפירעון".
השינוי השני קובע כי בנק יידרש למסור ללווה אישור עבור חברת הביטוח שבו הוא מאשר להקטין את סכום השעבוד לטובת הבנק בהתאם לפירעון ההלוואה, או לבטל את השעבוד כליל במקרה של פירעון מלא. מבנק ישראל נמסר בהקשר זה כי: "אישור זה יקל על הלקוחות לעדכן את פוליסות הביטוח לאחר פירעון ההלוואה".
המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר אמרה היום כי: "הלוואת משכנתא הנה אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמורכבות שלקוח מבצע בחייו, ונקודת ממשק מרכזית של הציבור עם המערכת הבנקאית. מטרת התיקונים שאנו עורכים הנה לפשט את התהליך החשוב הזה ולהקל על הלווה לקבל החלטות אופטימליות בעת ההחלטה ליטול משכנתא או לפרוע אותה. אני מודה לח"כ רועי פולקמן שסייע לנו לאפיין את הקשיים שהיו בתהליך בתחום השמאות על המשכנתא, ולעצב את הפתרון שאותו אנו מקדמים היום".
ח"כ רועי פולקמן (כולנו) אמר היום כי: "יחד עם בנק ישראל ובשיתוף חברי, ח"כ עמיר פרץ, אנחנו מביאים עוד בשורה לרוכשי הדירות בישראל. הליכי השמאות ללווים יהיו קלים יותר- הבנקים יהיו חייבים לכבד בדיקת שמאי גם אם נעשתה עבור בנק אחר, ומי שירצה לבחון מספר הצעות למשכנתא לא יידרש לעבור בכל בנק מחדש את הליכי השמאות״.
ח"כ עמיר פרץ מסר כי: "אני מברך את בנק ישראל שקיבל את עמדתי כי להערכת השמאי בעת נטילת משכנתא יש השלכות משמעותיות על יכולת הזוגות הצעירים לרכוש דירה. הטיוטא שפורמה היום על ידי בנק ישראל היא בשורה שתקל על ישראלים רבים בעסקה הגדולה והחשובה ביותר בחייהם".
זה המקום להזכיר כי חברי הכנסת פולקמן ועמיר פרץ קידמו הצעת חוק פרטית באותו הנושא. אולם עוד לפני שהצעת החוק התקדמה במישור החקיקה, הגיעו חבר הכנסת ובנק ישראל להסכמות הנוגעות לרשימת השמאים והנושאים הנוספים מה שמייתר כעת את המשך קידומה של הצעת החוק לאור השינויים שמקדם הבנק וייכנסו לתוקף בחודשים הקרובים.