אתר בנייה. / Pedro Nunes , צילום: רויטרס
בעוד הפוליטיקאים והתקשורת עסוקים בניתוח כל תנודה של פרומיל האחוז במחירי הדירות, כל מי שעוסק בענף הבנייה בארץ הולך ומאבד אמון במערכת, ושוק הבנייה היזמית והפרטית גוסס באין-מפריע. בנוסף ליתר הקשיים, מסתבר שהליך הוצאת היתרי הבנייה, שאמור היה להיות טכני ופשוט, הפך לאורך השנים למפלצת מטורללת, שמקורה בחוסר ראייה כוללת של התחום, בחוסר וודאות ובניגודי אינטרסים.
חוק התכנון והתב"עות מנותקים לחלוטין מצרכי הדיור, ושיפור התנאים מתאפשר, אם בכלל, באמצעות הקלות בנייה, שאישורן כרוך בפרסומים, בהתנגדויות, בעררים, בסחיטות ובסכסוכי שכנים. ההקלות, שנועדו במקור לאפשר גמישות במקרים חריגים, הפכו לאורך השנים לחלק בלתי נפרד מתרבות התכנון בארץ, ולגורם מרכזי לחוסר הוודאות, אך לרשויות אין אינטרס להפוך את הזכויות למוקנות, מכיוון שהשיטה מייצרת היטלי השבחה מופקעים, ללא תעריפים רשמיים וללא פיקוח.
גם המדינה עושה שימוש בהקלות בניסיונה הכושל לעודד בנייה בניגוד לאינטרסים של הרשויות המקומיות. במקום להציב לרשויות יעדים, המדינה מפתה את היזמים באמצעות זכויות וירטואליות (הקלות מתוקף תכניות ארציות והוראות שעה), שמימושן כרוך באישור הוועדות המקומיות. הוועדות אינן מחויבות לאשר אותן או להציג מדיניות קבועה, כך שהיזם חשוף לסיכון עצום ברכישת הקרקע ובהשקעה בתכנון עוד לפני השגת וודאות בנוגע לזכויות.
התיקון לחוק, שנכנס לתוקף ב-2016, ניסה לייצר וודאות, אך יצר יותר נזק מתועלת. קבלת המידע כיום כרוכה באופן פרדוקסלי בתכנון מוקדם ובחודשים של המתנה, כך שלא ניתן להיעזר בו לצורך ביצוע עסקאות נדל"ניות, והוא עדיין אינו מספק ודאות.
החוק החדש שאף לייצר הליך רישוי פשוט, מובנה ויעיל, אך המפגש עם המציאות העצים את הסרבול ואת הפערים בין הרשויות, וההליך אף זכה לכינוי "סולמות וחבלים".
הקושי של הוועדות לעמוד בלוחות הזמנים נובע, בין היתר, מהאחריות הנזיקית שהוטלה עליהן על-ידי בתי המשפט בעקבות כשלים שהתגלו בתכנון. הרשויות הפכו לאורך השנים מרגולטור ל"אחראי-על לביקורת", למרות שכוח האדם בהן חסר את הידע והניסיון הרלוונטיים, כשהעיסוק הבלתי פוסק בחוות דעת משפטיות מעצים את העיכובים והטרטורים.
גם הגופים המאשרים, אשר מספרם גדל, משתתפים במשחק, כשהחוק מאפשר לכל אחד מהם לנהוג כעריץ, ולבוא בדרישות ובגחמות ככל העולה על רוחו, ללא כל בקרה או פיקוח. הגופים אינם כפופים לרשות המקומית, מתנהלים מולה באמצעות המבקש, ובכל מקרה של סתירה בין הדרישות או האינטרסים, המבקש הופך למעשה לשבוי בידיהם.
כמות הנחיות התכנון גדלה גם היא בשנים האחרונות, והן מתחלקות לאין ספור מסמכים, לרבות תקנות, תקנים, מסמכי דרישות ומסמכי מדיניות שונים, ללא כל ראיה כוללת או מנגנון שייבצע תיעדוף, וימנע סתירות או בזבוז זמן ומשאבים.
לאחרונה נוספו לדרישות גם ההנחיות המרחביות, שנועדו לייצר ודאות בנוגע למפגש של הבניין עם המרחב הציבורי והתשתיות הקיימות, אך אלה הפכו ע"י רבות מהרשויות לרובד נוסף של דרישות שרירותיות, הזויות ומופרכות, העומדות לא אחת בסתירה לחוק, מנטרלות את שיקול הדעת של האדריכלים ויוצרות חזיון מבעית של ערים מהונדסות ועצובות.
החוק לכשעצמו מעודד עיסוק בטפל. תקנות חישוב השטחים למשל, היוצרות הפרדה דמיונית בין שטחים עקריים לשטחי שירות, גורמות להשקעת עבודה סיזיפית במרדף אחר מיקסום הזכויות. הנחיות התכנון המיושנות, שאינן מותאמות למציאות הפיזית והתרבותית, מעכבות את התפתחות העשייה האדריכלית בארץ, ואף גורמות לאזרחים נורמטיביים להפוך לעבריינים בעל-כורחם.
סעיפים שנחקקו בעבר לטובת הציבור, פועלים כיום נגדו. הסעיף שנועד לוודא אספקת תשתיות למבנה, למשל, הוצא לאורך השנים מהקשרו וגורם לאיסור מכירת דירות ברמת מעטפת. פרשנות זו היא הבסיס לסאגת הסטנדרט-שינויים-שדרוגים, אשר פוגעת בתחרות החופשית, והופכת את רוכשי הדירות לשבויים, כאילו הייתה זו גזירת שמיים.
כך נראה תחום הרישוי הבנייה, ישראל 2018. ועוד לא דיברנו על המערכת המקוונת הפרימיטיבית או על כך שפרצה בחוק מאפשרת קבלת היתר ללא בדיקת פרטי האדריכל, וגורמת לפעילותם של מתחזים רבים בתחום, ומצעד האיוולת עוד ארוך.
קבוצת "רישוי שפוי", שהתגבשה לטובת יצירת בהירות, וודאות, שקיפות ויעילות בענף, הציגה בפני הרגולטור פתרונות ראשוניים, במטרה לסייע בין היתר בפתרון משבר הדיור, אולם השינוי המהותי מצריך תמיכה של הציבור ועבודה אינטנסיבית של המחוקק, בשילוב גורמים מקצועיים הפועלים מתוך היכרות מעמיקה עם הענף.
■ הכותבת היא אדריכלית, יוזמת ומובילת קבוצת "רישוי שפוי".