מתי דב, מנכ"ל מגוריט / צילום: איל יצהר
בשבוע שעבר רכשה מגוריט, הקרן הראשונה בארץ להשקעה בנדל"ן (ריט 1 ), בניין שלם הכולל 31 דירות יד שנייה בלב ירושלים, הלל פינת קינג ג'ורג', תמורת 75 מיליון שקל.
זוהי העסקה הראשונה של מגוריט שכוללת דירות יד שנייה. "הרבה זמן חיפשנו לבצע עסקה כזאת, שמניבה שכירות מיידית", אומר מנכ"ל מגוריט, מתי דב, בראיון ל"גלובס", "אבל היה קושי למצוא בניין שלם בבעלות אחת, כי הרי החוק מחייב אותנו להיות הבעלים של לפחות 20 מהדירות בבניין או במתחם, כך שאנחנו לא יכולים סתם לקנות דירות יד שנייה בכל מיני מקומות.
"בניגוד לריטים שקונים נכסים מניבים מוכנים, אצלנו אין שוק של נכסים מוכנים, לכן בנינו על מכרזי דירה להשכיר. אנחנו נמשיך לחפש עסקאות כאלה, כי מלבד התשואה שנקבל על הדירות המושכרות בבניין, אנחנו מתכוונים לשפץ אותו, ולהקים באותו שטח 50 דירות. במקביל נגיש בקשה להוספת זכויות בנייה לא מנוצלות וזכויות של תמ"א 38 כך שנוכל להוסיף שתי קומות לבניין ולהגיע ל-70 דירות. זה יקפיץ את התשואה מהנכס".
מגוריט הוקמה בשנת 2016 לאחר תיקון בחוק הריטים ובפקודת מס הכנסה, שאיפשר לקרנות ריט להשקיע במגורים עם התניות מסוימות. החברה גייסה הון ראשוני של 180 מיליון שקל מגורמים כמו אקסלנס, חברה קדישא וקק"ל, וגייסה עוד 60 מיליון שקל בבורסה. במשך שנתיים מאז נוסדה הקרן, היא ביצעה עסקאות בהיקף כספי כולל של 1.2 מיליארד שקל, הכוללות בסך-הכול 770 דירות, 500 מתוכן במכרזי דירה להשכיר ו-200 מתוכן בשוק החופשי. עד תחילת 2019 כ-200 מהדירות יהיו מאוכלסות. מניית קרן מגוריט משקפת כיום לחברה שווי שוק של 277.2 מיליון שקל, לאחר שעלתה ב-19.5% מתחילת 2018.
"עד היום אכלסנו 150 דירות ויש לנו 84 דירות ברמלה שאנחנו אמורים לקבל בתחילת שנה הבאה מאלקטרה, שרכשנו ממנה מיד לאחר שרכשו את הקרקע. בנוסף זכינו בארבעה מכרזים של דירה להשכיר יחד עם מנרב, שכוללים 500 דירות, בחולון, ראשון-לציון, באר יעקב וירושלים.
"לפי התיקון לחוק הריטים, אנחנו מחויבים להשכיר את כל הדירות במשך 20 שנה, וההטבה כנגד זה היא מס רכישה מופחת בשיעור של חצי אחוז. אנחנו לא משלמים מס בשוטף, רק על הדיבידנד. אם מדובר בדירות שרכשנו בשוק הפרטי, שכר הדירה שמשולם לנו לא מסובסד. אם מדובר במכרזים של דירה להשכיר, בדרך כלל 25% מהדירות שמוצעות להשכרה הן במחיר מפוקח שזול ב-20% ממחיר השוק, ו-75% מהדירות יושכרו במחירי השוק. רק בפרויקט מלחה בירושלים, כל הדירות מושכרות במחיר מפוקח, ובבאר יעקב 50% מהדירות יושכרו במחיר מפוקח. כמובן שהמחירים המפוקחים נלקחים בחשבון בתוכנית העסקית כי אנחנו יודעים מראש מה יהיה המחיר".
מחיר למשתכן מגדיל ביקושים לדירות, זה לא מקטין את הביקושים להשכרה?
"המשקיעים יצאו מהשוק, אז אנחנו המשקיע היחיד שקונה דירות להשכרה, ועוד מעט נרגיש את המחסור בדירות להשכרה. המכרזים של דירה להשכיר הם בעיקר בפריפריה, במקומות כמו כרמיאל, אשקלון, והם פרו אטרקטיביים. המכרז האחרון היה בבאר יעקב ואנחנו זכינו. במקומות שבהם אין מספיק ביקוש לכמות גדולה של דירות להשכרה, כמו עפולה, אנחנו לא ניגשים. במקומות שבהם המחירים נמוכים אנשים לא צריכים דירות להשכרה, לכן אנחנו יכולים להיות באזורי הביקוש. גם בעולם, רוב הדירות בבעלות קרנות הריט נמצאות במרכזי ערים".
מה המודל העסקי שלכם? על איזה תשואות מדובר?
"אנחנו מצפים בדרך כלל לתשואות של 4%. היתרון הגדול בכניסה שלנו לתחום הוא בהנחות שאנחנו מקבלים מהיזמים, או ביזמות שאנחנו עושים. אנחנו רוכשים ביזמות או מיזמים או דירות בהנחה, ולפי חשבון שעשינו יש לנו רווח מהותי משיערוך הדירות שקיבלנו בהנחה של 15% ויותר. כמובן שאם מחירי הדירות עולים אז הרווח גדל. לא מזמן קנינו 58 דירות מוכנות מבעלי קרקע בגבעת שמואל שקיבלו דירות במסגרת עסקת קומבינציה עם חברת רייסדור. בתוך פחות מחודשיים השכרנו את כל הדירות, והתשואות עומדות על שיעור של 3%-3.5% רק משכר הדירה, בלי לקחת בחשבון עליית ערך של הדירה.
"אנחנו בודקים כרגע שני פרויקטים שקבלנים מציעים בהם דירות בהנחה בפרי סייל. במקביל אנחנו רוצים להגיע גם ליזמים שנתקעו בסוף בפרויקט עם 20 דירות אחרונות ומעלה".
לפני שבועיים נחשף בכנס הקבלנים באילת כי במשרד האוצר ורשות המסים בוחנים אפשרות למסות קבלנים שמשאירים דירות לא מכורות בפרויקטים שהסתיימו. מהלך כזה אם יבשיל, ייתן תמריץ נוסף לקבלנים למכור צבר דירות שנותרו בתחום חיי הפרויקט לחברות כמו מגוריט.
אם זה כל כך משתלם, איך אין עוד שחקנים בשוק הזה?
"במכרזים של דירה להשכיר, מחיר הקרקע ליחידת דיור נמוך ב-50% ממחיר השוק. מה שמרתיע גם אותנו וגם יזמים אחרים הוא מגבלת הזמן - שחובה להחזיק בנכס ל-20 שנה, ורק אחר כך ניתן למכור את הדירות בפטור ממס. אנחנו פועלים לתקן את המגבלה, כי לדעתנו המדינה לא נתנה דעתה מספיק כשחוקקו את החוק ו-20 שנה זו תקופה ארוכה מדי שבגללה מוסדיים נרתעים מלהיכנס לתחום. המשקיעים במניות ומחזיקי האג"ח, יראו את הפירות רק עוד 20 שנה, ובינתיים הם נהנים רק מריבית ותשואה על נכס שהסיכון בו מאוד נמוך. פנינו למשרד האוצר והצענו להם לקצר את התקופה ל-10 שנים. אם המשקיעים ייפגשו עם הרווח בעוד 10 שנים, נוכל לחלק הרבה יותר רווחים, ורק ככה המוסדיים ייכנסו. עובדה שאף ריט למגורים מלבדנו לא הצליח להתרומם והיו חברות יזמיות שניסו ללכת למהלך הזה ולא הצליחו, כי הן לא הסכימו לתת הנחה בפרויקטים קיימים שלהן.
"שוק ההון מבין שתשואה באה מעליית ערך נכס ולא משכירות שנתית, ולכן מגבלה של 20 שנה מרתיעה אותו. כדי לרצות את שוק ההון צריך לשפר תשואה, להיפגש עם עליית הערך בזמן סביר. אין לנו בעיה לשלם יותר על הקרקע אם המגבלה תרד ל-10 שנים. אין סיבה שמוסדיים ישראליים ישקיעו מיליארדים במתחמי מגורים להשכרה בגרמניה".
אתם לא מציעים הנחה בדמי שכירות. למה שישכרו מכם דירות?
"אם לא מדובר מראש בדירות עם שכר דירה מפוקח, דמי השכירות זהים לשוק החופשי, אבל החוזה שאנחנו מציעים הוא אטרקטיבי כי הוא לטווח ארוך, ואין חוזים כאלה כששוכרים מאדם פרטי. אנחנו מציעים לשוכרים חוזה של 5 שנים פלוס 5 שנים אופציה. ב-5 השנים הראשונות המחיר קבוע, אחרי שנתיים הוא עולה ב-3% ואחרי שנה ב-1% בלבד כל שנה. אנחנו גם מאפשרים לשוכר לצאת מהחוזה בהתרעה של 90 יום מתום השנה הראשונה, כאשר מנגד אנחנו כן מחויבים אליו. כל המטרה היא שאנשים יגורו בדירות לטווח ארוך. אנחנו לא מגבילים את השוכרים בחוזים דרקוניים. בעצם אימצנו את כל מה שיש בחוק שכירות הוגנת, ולקחנו את החוזה שכירות של דירה להשכיר והכנסנו אותו לשוק הפרטי".