פינוי-בינוי בפתח-תקווה / צילום: איל יצהר
זה כבר לא סוד שהרווחיות של יזמים במיזמי נדל"ן ירדה בעשור האחרון, בראש ובראשונה בשל עליית מחירי הקרקעות. על רקע זה פנו חברות נדל"ן רבות אל אפיק ההתחדשות העירונית, והגדולות שבחברות גם לפרויקטי פינוי-בינוי רחבי-היקף.
בשל העובדה שמדובר בפרויקטים מורכבים וממושכים, הכרוכים גם בסיכונים ובהוצאות בלתי צפויות, הרווחיות הצפויה מראש לפרויקטים מסוג זה אמורה להיות גבוהה יותר מפרויקטים יזמיים רגילים.
התקן השמאי 21, שאומץ על-ידי הוועדות המחוזיות, קובע כי הרווח היזמי בפרויקטים של פינוי-בינוי צריך לעמוד על 25%-30% בפרויקט בתחילת דרכו ועל 20%-25% בפרויקט שנמצא בשלבים מאוחרים יותר, לעומת רווח של 15% בפרויקטים יזמיים רגילים. גם משרד השיכון התייחס לסוגיה כתנאי להכרזה על מתחם המיועד לפינוי-בינוי, ובאוגדן שהפיץ לרשויות המקומיות ביוני 2017 צוין כי "מתחמים שיוגשו למיון הראשון יידרשו להציג שיעור רווח של 20% לפחות".
בשנת 2011 יצא לדרך פרויקט הפינוי-בינוי שיזמה חברת נוה מקבוצת נכסים ובניין ברחוב יוספסברג 12-16 בפתח-תקווה. מדובר במתחם שהוכרז על-ידי הממשלה כמיועד לפינוי-בינוי עוד בשנת 2000, ובספטמבר 2009 בחרו הדיירים בנוה כיזמית הפרויקט. ביולי 2010 הסתיים שלב החתמת הדיירים שבוצע באמצעות חברת NSA, ובאוקטובר 2011 הודיעה נוה כי תחל בהריסת הבניינים שכוללים 90 דירות ישנות, ותבנה במקומם ארבעה מגדלים בני 25 קומות ו-360 דירות.
נכון להיום שניים מהמגדלים כבר אוכלסו, ושניים צפויים להתאכלס בקרוב. אולם מהדוחות הכספים של קבוצת נכסים ובניין ניתן ללמוד כי הרווחיות של הפרויקט נמוכה במיוחד, וספק אם היא מצדיקה את ההשקעה הרבה בפרויקט ממושך וסבוך.
בדוחות הכספיים ל-2017 צוין כי הרווח הגולמי הצפוי משלב ב' של הפרויקט - בניינים 3-4 - עומד על 2% בלבד. בדוחות הכספיים ל-2014 עמד הרווח הגולמי הצפוי לפרויקט כולו על 5%. ובדוחות הכספיים ל-2015 עמד הרווח הגולמי הצפוי לפרויקט כולו על 3%.
כזכור, רווח גולמי צפוי בסופו של פרויקט אף לרדת לאחר שקלול של הוצאות סופיות. ייתכנו גם מקרים שבהם ננקטה מדיניות חשבונאית שמרנית, ואז שיעור הרווח הגולמי יכול גם לטפס. לכך יש להוסיף את השינוי בשיטת הדיווח על רווחים בשנה האחרונה, המחייבת את החברות לדווח על רווחיהן על-פי קצב התקדמות הבנייה. עם זאת, כפי שתואר, בפרויקט המדובר שיעור הרווחיות הגולמית החזוי נמוך ונע בסביבות 2%-5% לאורך כמה שנים. זאת ועוד, מהדוחות עולה כי הרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים אחרים של החברה גבוה משמעותית.
בשוק הנדל"ן, שיעורי רווח שוליים כל כך, על אחת כמה וכמה בפרויקט מורכב כמו פינוי-בינוי, משקפים פרויקט הפסדי. בסביבת החברה אומרים כי הנתונים אינם סופיים, בשל מלאי של דירות לא מכורות (לרבות פנטהאוזים), והצפי כי מכירת המלאי הסופי תשפר את המספרים לרווחיות גולמית של כ-10%.
אחת הסיבות לגידול בעלויות בפרויקט הוא העובדה שהחברה עצרה את הפרויקט בתחילת הבנייה כדי לשנות את התכנון. בתחילת הדרך תוכננו בפרויקט דירות גדולות, ולאחר פינוי כל הדיירים והריסת הבניינים, החלה החברה לבנות את הפרויקט על-פי היתר הבנייה שהוציאה.
זה היה בסוף שנת 2011, שיאה של המחאה החברתית, והביקוש לדירות שתוכננו בפרויקט היה נמוך. כתוצאה מכך עצרה החברה את הבנייה, והגישה בקשה לשינויים בהיתר הבנייה כך שהדירות תהיינה קטנות יותר.
בכל אותה תקופה, עד שהתקבל היתר הבנייה החדש, שילמה החברה שכר דירה לדיירים המפונים, מה שהגדיל את העלויות שצפתה מראש, וגם להקפאת הבנייה עצמה היו השלכות על עלויות הפרויקט.
"אחד הפרויקטים הראשונים בארץ"
אבי רוזן, מנהל נכסים ובניין מגורים ומשנה למנכ"ל נוה, מסר כי "הפרויקט בפתח-תקווה הוא אחד הראשונים שנעשו בארץ בתחום הפינוי-בינוי וכלל 360 יחידות דיור. השלב הראשון אוכלס ובחודשים הקרובים יתרת הדיירים ייכנסו לדירות בשלב ב'. קיימת שביעות רצון גבוהה מאוד של כל בעלי הדירות שכבר אוכלסו ואלה שעתידים להיכנס בחודשים הקרובים.
"פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים ביותר, שנעשים לטווח ארוך מאוד, ולכן פרויקטים אלה מבוצעים על-ידי חברות גדולות שיודעות להתמודד עם אירועים בלתי צפויים ועושות זאת בצורה אחראית ונכונה. כמו כן, לחברות אלה מיומנות ואיתנות פיננסית".