גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט של אזורים בבני ברק נתקע, השותפים דורשים פיצוי של חצי מיליארד שקל

הצרות של אזורים: זה היה אמור להיות פרויקט משרדים רחב-היקף, אלא שהתוכניות מתעכבות כבר עשור, ולשותפים נמאס ● התוצאה – דרישה לפיצוי בהיקף עצום שמתנהלת אצל הבורר עו"ד שחר בן עמי ● אזורים: אין הצדקה כלכלית לתביעת הפיצוי

המגרש המדובר של אזורים בבני ברק/ צילום: שלומי יוסף
המגרש המדובר של אזורים בבני ברק/ צילום: שלומי יוסף

לשותפים של חברת אזורים בקרקע בבני-ברק, עלייה תוכנן פרויקט משרדים משמעותי, נמאס לחכות. לאחרונה הגישה חברת גהה מבנים והשקעות תביעת בוררות נגד שותפתה על סך של 494 מיליון שקל, בשל אי התקדמות הפרויקט המשותף.

בחודש יולי 2007 התקשרה חברת אזורים, אז בשליטת שעיה בולימגרין, עם חברת "גהה מבנים והשקעות", בשליטת אריה פרידמן ושמעון ריזמן. לפי העסקה, רכשה אזורים מחצית מקרקע בצומת גהה בבעלותה של 'גהה מבנים'. באותה עת חלה על הקרקע תוכנית בתוקף להקמת מגדל משרדים ומסחר. אזורים, הייתה אמורה לפעול להקמת הפרויקט המשותף ולהוציאו אל הפועל. אלא שמלבד עבודות חפירה ודיפון, קידום הפרויקט הוקפא בשל המשבר העולמי ב-2008 והקמת הפרויקט לא מומשה עד היום.

כתוצאה מכך פתחה, כאמור, גהה מבנים הליך בוררות בסך 500 מיליון שקל נגד אזורים שמתנהל בפני הבורר עו"ד שחר בן עמי ממשרד שרקון בן עמי אשר ושות'. את גהה מבנים מייצג בהליך עו"ד יוסי שגב.

המשבר הכלכלי טרף את הקלפים

הקרקע ממוקמת מדרום מערב לצומת גהה, בתחום המוניציפאלי של העיר בני-ברק, אשר עליה אמורות השותפות להקים בחלקים שווים, מגדל משרדים ומסחר בן כ-30 קומות בהיקף של 40 אלף מ"ר. בעבור מחצית מהקרקע שילמה אזורים לשותפתה גהה מבנים 35 מיליון שקל. אזורים דיווחה אז לבורסה כי בכוונתה להתחיל בעבודות להקמת הפרויקט שיימשכו 3.5 שנים, ושיתחילו בשנת 2008. בנוסף הודיעה אזורים כי היקף ההשקעה הכולל הצפוי בפרויקט, כולל עלות הקרקע, מוערך בכ-300 מיליון שקל, ומימון הפרויקט צפוי בעיקרו להתבצע באמצעות ליווי בנקאי, כנגד שעבוד זכויות הצדדים בפרויקט, וכן באמצעות הלוואות שתעמיד אזורים לטובת ביצוע העסקה המשותפת, בתנאים שנקבעו בין הצדדים. כמו כן נקבעו בין אזורים לגהה מבנים עקרונות לניהול הפרויקט ושיווקו, לרבות תשלום דמי ניהול לאזורים, עקרונות למימון הקמת הפרויקט ולהתחשבנות בין הצדדים וכן מנגנונים לרבות זכות סירוב ראשונה בעת מכירה. על פי הערכות, אחד המנגנונים היה פנייה לבוררות במקרה שיתגלעו מחלוקות בין השותפות.

בסוף 2008, בשיאו של המשבר הכלכלי העולמי, אזורים החליטה להקפיא את קידום הפרויקט, וזאת עד שיתברר כיצד יתייצב השוק. בדוחות הכספיים לשנת 2008 ציינה אזורים כי החלה בביצוע תכנון אדריכלי לפרויקט ואף קיבלה זכויות להקמת תחנת תדלוק בפרויקט, והחלה בעבודות חפירה ודיפון. יחד עם זאת ציינה החברה כי היא בוחנת כיצד להמשיך ולקדם את הפרויקט ביחס למצב השוק.

אלא שעד היום, לא מומשו זכויות הבנייה בקרקע, ול"גלובס" כאמור נודע, כי לאחרונה הגישה גהה מבנים תביעה לבוררות בסך 494 מיליון שקל כנגד אזורים, וזאת בטענה כי אזורים לא קידמה את הפרויקט עד להקמתו, ולא הביאה למימוש זכויות הבנייה שהיו עוד בתוקף כשנכנסה כשותפה בקרקע. בנוסף לכך בשנים האחרונות נרשמה בנייה מאסיבית של שטחי משרדים במטרופולין תל-אביב, מה שצפוי להביא להיצף שטחים עם סיום הבנייה של השטחים, וייתכן גם לקושי באכלוסם.

מימון ההשקעה במיליוני שקלים

יש לציין כי מאז רכישת הקרקע, התחלפה השליטה בחברת אזורים, כאשר את השליטה בחברה רכש בשנת 2011 איש העסקים היהודי קנדי הרשי פרידמן. מאז הרכישה הצהיר פרידמן כי בכוונתו לפעול לחזק את ההשקעה בנדל"ן למגורים בישראל ולצמצם את ההשקעה בנדל"ן בחו"ל ובנדל"ן מניב בישראל. על רקע זה תמוהה החלטת החברה שלא לפעול לממש במקום בנייה למגורים, שכן תוכנית המתאר לעיר בני-ברק שאושרה בשנים האחרונות ייעדה את הקרקע המדוברת גם למגורים, בשל הראיה העירונית לרכז את שטחי המשרדים בעיר במרכז BBC, ובשל המחסור החמור ביחידות דיור בעיר. ייתכן והחלטת החברה קשורה במגבלת הגובה שחלה על בני-ברק, בשל האיסור לבצע שימוש במעלית שבת בקרב מרבית הזרמים בחרדים במתגוררים בעיר.

ההרפתקה בבני-ברק עלתה לאזורים לא מעט כסף. בדוחות הכספיים לשנים 2010-2011 הודיעה אזורים כי עד למועד הדוח השקיעה בפרויקט 43 מיליון שקל, ולצורך מימון רכישת הקרקע נטלה אזורים ושותפתה הלוואה מתאגיד בנקאי בסך של כ 59 מיליון שקל, כנגד שיעבוד הקרקע. עוד ציינה בדוחות כי בנוסף להשקעתה של אזורים בפרויקט לצורך רכישת הקרקע העמידה החברה הלוואה בסך 42 מיליון שקל לשותפתה. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 7% לשנה. ההלוואה מובטחת בשיעבוד זכויות השותפה בפרויקט לחברה. עוד ציינה אזורים בסוף 2010 כי בשל העיכוב בהקמת הפרויקט, בחנה אזורים את ערך ההלוואה לעומת שווי הבטוחה וכתוצאה מכך רשמה החברה בשנת החשבון הפרשה לירידת ערך ההלוואה בסך של כ 12 מיליון שקל. עוד צוין כי יתרת ההלוואה נכון לסוף דצמבר 2011 עומדת על סך של כ- 24 מיליון שקל.

בדוחות הכספיים של שנת 2013 ציינה אזורים בדוחות הכספיים כי שווי הקרקע הוערך על ידי השמאית עדינה גרינברג סביב 53-56 מיליון שקל, נכון לדצמבר 2013.

על תביעת הבוררות, דיווחה אזורים בעמוד 25 בדוח הכספי לרבעון השני של 2018, בו ציינה כי שותפתה גהה מבנים דורשת פיצוי כספי של 494 מיליון שקל כולל מע"מ,

וכי להערכתה, היא מחזיקה בטענות הגנה טובות מאוד, לאור התנהלות הצדדים, וכי היא מעריכה כי סיכויי התביעה להתקבל נמוכים מ-50%. לאור זאת, לא נכללה הפרשה של הסכום בדוחותיה הכספיים. בנוסף ציינו בחברה בדוחות כי מבדיקה של מומחה כלכלי מטעמה לתובעת לא נגרם נזק כלכלי בגין דחיית הפרויקט ואין הצדקה לתביעת הפיצוי. כמו כן ציינה כי סכום הפיצוי מבוסס על נתונים מופרכים, וכי בכוונתה של אזורים להגיש תביעה שכנגד, פיצוי על נזקים, והיפרדות.

על תביעת הבוררות, דיווחה אזורים בעמוד 25 בדוח הכספי לרבעון השני של 2018, בו ציינה כי שותפתה גהה מבנים דורשת פיצוי כספי של 494 מיליון שקל כולל מע"מ,

וכי להערכתה, היא מחזיקה בטענות הגנה טובות מאוד, לאור התנהלות הצדדים, וכי היא מעריכה כי סיכויי התביעה להתקבל נמוכים מ-50%. לאור זאת, לא נכללה הפרשה של הסכום בדוחותיה הכספיים. בנוסף ציינו בחברה בדוחות כי מבדיקה של מומחה כלכלי מטעמה לתובעת לא נגרם נזק כלכלי בגין דחיית הפרויקט ואין הצדקה לתביעת הפיצוי. כמו כן ציינה כי סכום הפיצוי מבוסס על נתונים מופרכים, וכי בכוונתה של אזורים להגיש תביעה שכנגד, פיצוי על נזקים, ולהיפרדות.

מאזורים נמסר בתגובה: "הנושא נדון במסגרת הליכי בוררות. לא נוכל להתייחס לטענות פרטניות כאלה ואחרות".

עוד כתבות

חדד־עורקבי / צילום: יונתן בלום, גלובס

"הורדת מסים? הגירעון לא יאפשר. מישהו צריך לממן את כל ההוצאות"

רו"ח ורד חדד-עורקבי, סמנכ"לית בכירה-מס הכנסה ברשות המסים, בראיון אישי ● על הילדות ברחובות עם אב כדורגלן, על נטל המס בישראל, ועל התמודדות הרשות עם הכלכלה הדיגיטלית: "אנחנו משנים את כל התפיסה ובוחנים גם הכנסות של בלוגרים ויוטיוברים"

טניה כהן עוזיאלי והיצירה 'נעליים ליציאה לדרך, 2017–1991', מרינה אברמוביץ׳ / אינפוגרפיק: יונתן בלום, גלובס

"אנחנו מאבדים את הזהות שלנו כמוזיאון, דברים יצאו מפרופורציות"

בעידן שבו הדימוי הוויזואלי הפך לכל כך נפוץ וכולנו מתקשרים דרך תמונות ברשת, האתגר הגדול של המוזיאונים הוא להיות רלוונטיים ● אז איך עושה את זה עכשיו מוזיאון תל אביב, שאליו הגיעו השנה 1.3 מיליון מבקרים? בראיון ל'ליידי גלובס' מודה המנכ"לית טניה כהן עוזיאלי: "נחוצה לנו הגדרה מחדש"

מתקני אנרגיית רוח של אנרג'יקס, בתי הזיקוק של בזן בחיפה, פרויקט סולארי של אנלייט / צילום: יח"צ, איל יצהר ומצגות החברות

אנרגיות מתפרצות: מה פשר ההייפ במניות האנרגיה המתחדשת?

למרות שחלקן במשק האנרגיה עדיין זעום, ורובן עדיין רושמות הפסדים - מניותיהן של החברות הפועלות בתחומי האנרגיה המתחדשת נסקו לשוויים המשקפים להן מכפילים הלקוחים מעולמות ההייטק, כשהן מותירות מאחור את ענקיות האנרגיה המסורתיות ● האם ההייפ מוצדק?

סנט פטרסבורג/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

ישראל קנדה ואלקטרה מוכרות מגרשים בפרויקט בסנט פטרסבורג תמורת כ-40 מיליון דולר

הרוכשת היא חברת Setlcity, חברת נדל"ן ברוסיה, שהתקשרה עם החברות בעבר בהסכם תמורות לרכישת חלקים בקרקע וכעת משלימה את העסקה השנייה

בנימין נתניהו, הליכוד / צילום: אמיל סלמן-הארץ

נתניהו מגזים עם הצמיחה הישראלית - אבל לא בהרבה

ישראל באמת צמחה בשיעורים נאים בעשור האחרון ● אבל כשראש הממשלה אומר שאנחנו מתקרבים למדינות כמו יפן בתוצר לנפש - הוא מתעלם ממושג חשוב בשם "כוח קנייה", שמחזיר אותנו לרמות נמוכות יותר ● המשרוקית של גלובס

תצפית מלמעלה - נווה אילן ירושלים / יח"צ

האם הסכסוך בין ועד החדשות 13 להנהלת הערוץ בדרך להסלמה?

ועד החדשות 13 הודיע כי כניסת של נציגי רשת למשא ומתן הביאה להגדלת הפערים בין הצדדים ● עוד אמר הוועד כי אם לא תהיה התקדמות בשיחות, יורה הוועד כבר ביום שני הקרוב על נקיטת צעדים ארגוניים

חיילים אמריקאיים באפגניסטן / AP   Massoud-Hossaini

פרשנות: כשלפיד החירות כבה באפגניסטן

מלחמת 18 השנה וטריליון הדולר מסתיימת והולכת ממש כפי שהסתיימה מלחמת וייטנאם כמעט לפני 50 שנה: בכישלון צבאי, פוליטי ומוסרי ● האם אמריקה תיסוג מן העולם?

דרור פלנבאום / צילום: איל יצהר, גלובס

"המעבר לגמלה בכסף יהרוג את חוק הסיעוד, כי אנשים ירצו כסף במקום טיפול שהם זקוקים לו"

פורטפוליו עם דרור פלנבאום, מנכ"ל דנאל סיעוד, על ההחלטה ללמוד בתיכון בבית ספר לקציני ים בעכו, על הבעייתיות בשימוש במילה סיעוד ועל הרפורמה בתחום

ברני סנדרס, לאחר שהוכרז כמנצח בבחירות המקדימות בנבאדה / צילום: מייק סגר, רויטרס

סנדרס מנצח בגדול בנבאדה, והממסד הדמוקרטי מרים ידיים

ממסד המפלגה הדמוקרטית משלים עם האפשרות שלא ניתן עוד לבלום את סנדרס ומשתדל למנוע פילוג במפלגה ● תרחיש סביר: אף מועמד לא יצבור רוב צירים לוועידה הארצית – ואז יתבטלו כל תוצאות הבחירות המקדימות, והכאוס ישתלט: האם מישל אובמה תיבחר?

מונית גט טקסי / צילום: : רונן בוידק

בקשה לתביעה ייצוגית של 150 מיליון שקל נגד גט ישראל: "לא רוצים ערבים"

לטענת התובעים, האפליקציה נותנת ללקוחות אפשרות להבטיח שהם לא יקבלו נהג ערבי ● "הם נותנים לזה משמעות דתית. אבל למעשה, מדובר בתוקף לשירות גזעני" ● מגט נמסר: "החברה מתנגדת באופן נחרץ לכל סוג של אפליה"

סריקה תרמית במלזיה / צילום: שאטרסטוק

כך התפתח כנס מכירות אחד בסינגפור למצוד כלל-עולמי אחר וירוס הקורונה

כנס שבו השתתפו בחודש שעבר 109 אנשי מכירות שלח זרועות לעיירת סקי צרפתית ולפאב בריטי ועורר בהלה של ממש גם במלזיה, בסינגפור ובדרום קוריאה ● כך נראה המצוד המדהים אחר הנדבקים הפוטנציאליים, שהסתיים בבשורה אופטימית

ניר צוק, מנכ"ל פאלו אלטו  / צילום: תמר מצפי

ניר צוק לא מפסיק להשמיץ ומי צריך שר חדשנות: מה קרה השבוע בהייטק

למה פוליטיקאים ומשרדי ממשלה מקדמים הקמת משרד הייטק, מיהי החברה החדשה במועדון חדי הקרן, מה חושב ניר צוק חושב על המתחרה המרה צ'ק פוינט ומי המציא את ההעתק-הדבק ● מה קרה השבוע בהייטק

מתוך הסרט "היום שאחרי לכתי" / צילום: באדיבות יונייטד קינג

דאבל קליק: שני סרטים ישראליים חדשים בביקורת אחת

"אנג'ליקה" ו"היום שאחרי לכתי" - שני סרטים ישראליים חדשים ומרגשים, שבכל אחד מהם אב דומיננטי לבת רגישה

פרויקט בריכת עין כרם של לסיכו / צילום: אתר החברה

מניית לסיכו: תשתית טובה להשקעה קטנה

חברות התשתיות הגדולות בישראל הציגו ויציגו תוצאות כספיות מעולות, אבל רמת התמחור הנוכחית שלהן מעוררת רתיעה ● במגזר התשתיות כדאי למשקיעים לחפש מניות מעניינות בשורה השנייה

משרדי עלי אקספרס / צילום: רויטרס, ALY SONG

להתאים את החוק למציאות העסקית: דילמת המע"מ בעידן האינטרנט

עפ"י חקיקת מע"מ, היכן שמבוצעת העסקה - שם ישולם המס ● בדומה לכללים במדינות רבות בעולם, גם בישראל חקיקת המע"מ אינה נותנת מענה הולם לסוגיות הקשורות במסחר אלקטרוני

נרנדרה מודי/ צילום: רויטרס, Soe Zeya Tun

מלחמת הסחר הבאה? אחרי ההתקררות בגזרה הסינית הודו עולה על המוקד

הודו נמצאת על מסלול התנגשות עם טראמפ, שנחוש בדעתו להעניש כל מדינה שלדעתו פוגעת ביתרון האמריקאי ● טראמפ טוען שהוא מחבב אישית את מודי. זה לא יציל את הודו ממלחמת סחר עם ארה"ב יותר מאשר החיבה המוצהרת שלו לשי ג'ינפינג

ג'יימס פאקר / צילום: דינוקה ליאנאווטה, רויטרס

בתי קזינו של ג'יימס פאקר חשודים בקשרים לכנופיות סמים, סחר בנשים והלבנת הון

מחר ייפתח בסידני שימוע שבו יעיד בהמשך גם המיליארדר האוסטרלי

חגיגה במדבר/ צילום :  יותם יעקבסון

צבעים על ים המוות: מהרו לראות פריחה נדירה סביב ים המלח

זה נדיר, וקורה רק בשנים שבהן מקבל המדבר שפע של גשם: גל פריחה צבעונית סביב ים המלח ● השנה זה קרה, וצריך למהר כי היא לא תאריך ימים

הגירה של מיליונרים / צילום: Shutterstock

תרופה לקורונה? האותיות הקטנות מאחורי גל המבצעים של חברות התעופה

רוצים לטוס בפסח או בקיץ אבל חוששים מווירוס הקורונה? חברות התעופה הישראליות יצאו במבצעים שיאפשרו לנוסעים להזמין טיסות או חופשות ולבטלן רגע לפני היציאה ● בדקנו מה אומרות האותיות הקטנות בכל אחת מהחברות

שחקן מנצ'סטר סיטי, קון אגוארו/ צילום : רויטרס

עונש ההשעיה של מנצ'סטר סיטי עוד רחוק מלהתממש

אלופת הפרמייר ליג מבטיחה להילחם באופ"א בכל כוחה וכספה - ויש לה הרבה מזה ● גם אופ"א מבינים שהם לא יכולים לוותר וכל תקנות ה"פייר פליי" עומדות למשפט ● אנחנו רק בצעד הראשון של מלחמה משפטית שעשויה לשנות את עולם הכדורגל