קיבוץ געש / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב
פיצויים בגין חלומות: בית המשפט המחוזי מרכז קבע לאחרונה כי קיבוץ געש וחברת סקום שבשליטת איש העסקים נתי סיידוף, שרכש את השליטה מידי שרי אריסון, יקבלו פיצוי כספי של מיליוני שקלים. זאת לאחר שעל חלק מקרקע חקלאית שבבעלותם המשותפת קודמה תוכנית לבנייה, שנגנזה לאחר אישור תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 21. תוכנית זו שינתה את ייעודן של קרקעות חקלאיות נרחבות במחוז מרכז לשמורה שהבנייה בה אסורה.
גלגולה של קרקע בישראל
מדובר בקרקע בשטח 530 דונם המצויה בין הקיבוץ לכביש החוף, שבשנות ה-90 קודמה על חלק ממנה תוכנית המשנה את ייעודם של 50 דונם מהקרקע מחקלאות לבנייה של מסחר, תעסוקה ותעשייה. התוכנית קודמה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון והופקדה ב-1998 בוועדה המחוזית של מחוז מרכז, ולא הוגשו לה התנגדויות. בהמשך קודמה התוכנית במוסדות תכנון גבוהים יותר, כאשר הולנת"ע החליטה כי על מגרש אחד מתוך הקרקע לא ראוי לקדם תוכנית לבנייה, ועל מגרש נוסף ניתן לקדם בנייה. בינתיים אושרה בשנת 2003 תמ"מ 21 המייעדת את הקרקע לשמורת טבע, כך שלבסוף בשנת 2004 דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית כולה.
לאחר אישור התוכנית המייעדת את הקרקע לשמורה, הגיש קיבוץ געש תביעה לפיצוי כספי שאותו דחתה הוועדה המקומית. הקיבוץ, כמו עשרות בעלי קרקע נוספים במחוז מרכז שתביעותיהם נדחו בוועדות המקומיות, הגיש ערר לוועדת הערר המחוזית, בטענה כי מגיע לו פיצוי כספי. ועדת הערר בראשות היו"ר דאז מיכה גדרון, דחתה את עשרות העררים שהוגשו אליה מבעלי קרקע שונים בכל מחוז מרכז, שטענו כי מגיע להם פיצוי כספי לאחר שציפו לשינוי ייעוד קרקעותיהם החקלאיות בעתיד. ההחלטה נומקה בכך שאין לפצות בעלי קרקע חקלאית על ציפיות ספקולטיביות שלא היה להן כל בסיס, אך נקבע כי יש לפצות בעלי קרקע חקלאית שציפיותיהם לשינוי ייעוד התבססו על החלטה אחת לפחות של מוסד תכנון רלוונטי לגבי קידום תוכנית. על רקע זה קיבלה ב-2013 ועדת הערר חלקית את הערר שהגיש קיבוץ געש ביחס לחלק מחטיבת קרקע המשותפת לקיבוץ ולסקום.
נגד החלטת ועדת הערר הגישה ב-2016 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון ערעור לבית המשפט המחוזי, בטענה כי התוכנית שקודמה על הקרקע אינה מצדיקה גם פיצוי חלקי לקיבוץ געש. מנגד טען קיבוץ געש כי יש לדחות את הערעור של הוועדה המקומית, וכי התוכנית שקודמה יצרה ציפייה סבירה לשינוי ייעוד של אחד המגרשים לבנייה. עוד נטען כי התוכנית שקודמה לא הייתה בשלב התחלתי אלא הרחיקה הרבה מעבר לכך בכל הקשור למגרש המדובר מבין השניים. בנוסף טען קיבוץ געש כי התנגדות הולנת"ע לתוכנית מתייחסת רק למגרש שלגביו הוחלט שלא לקדם בנייה.
לערעור הצטרף גם היועץ המשפטי לממשלה, שטען כי לא ניתן לפצות כלל על פגיעה שביטויה באובדן פוטנציאל לשינוי ייעוד, גם אם היו הליכים מוקדמים במוסדות התכנון.
"פוטנציאל תכנוני ממש שנפגע"
שופטת בית המשפט המחוזי מרכז, זהבה בוסתן, החליטה לדחות את ערעור הוועדה המקומית ואת עמדת היועמ"ש, ולהשאיר את החלטת ועדת הערר על כנה. בוסתן קיבלה את עמדת קיבוץ געש כי נגרמה פגיעה לאחד המגרשים שלגביו קודמה תוכנית, וזאת כתוצאה מתמ"מ 21.
"מדובר בתוכנית שהופקדה על-ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה", קבעה בוסתן, "תוכנית שלא הוגשו לה התנגדויות, שנדונה בולנת"ע לאחר הפקדת תמ"מ 21 ולא נדחתה אלא הועברה על-ידי הולנת"ע למועצה הארצית. נסיבות אלה הן נסיבות המצביעות על מידת ודאות שהיא קרובה לוודאי".
בוסתן גם הסכימה עם החלטת ועדת הערר שלולא אישור תמ"מ 21 היה סיכוי סביר שתאושר התוכנית המשנה את ייעוד אחד המגרשים בתוכנית מחקלאות לתעשייה, וכי התנגדות הולנת"ע מתייחסת למגרש הנוסף, ולא לשני המגרשים. "בנסיבות אלה" קבעה בוסתן בהתייחס למגרש המדובר, "היה קיים פוטנציאל תכנוני ממש שנפגע עם אישור תמ"מ 21 כפי שנקבע על-ידי ועדת הערר".
במקביל קיבלה בוסתן ערעור שהגישו קיבוץ געש וסקום לגבי גובה הפיצוי המגיע להם. בוסתן קבעה כי התיק יוחזר לשמאי המכריע, על-מנת ששיעור הפגיעה במגרש המדובר יחושב מבלי להתחשב בפוטנציאל הכלכלי של הקרקע. כלומר, הפער בין המצב הקודם למצב החדש יהיה גבוה יותר.
את קיבוץ געש ייצגו עו"ד דניאל אברבנאל ועו"ד יוסי פאלוך ממשרד יגאל ארנון ושות'.