לירן עובדיה/ צילום: שלומי יוסף
"היום אין יותר מחנק אשראי, או ביטויים שנשמעו בעבר. הבנקים רוצים לחזק את תחום האשראי לנדל"ן וליווי הבנייה. אצלנו מתמקדים באשראי לבנייה למגורים, החל מתמ"א 38 במסלול חיזוק, מחיר למשתכן ועד לליווי פרויקט פינוי בינוי של 800 יחידות דיור", מספר לירן עובדיה, מנהל תחום הנדל"ן בבנק ירושלים.
איך הבנק מבטיח את עצמו מול כל יזם קטן של תמ"א?
"יזם שהגיע לשלב של היתר בנייה עבר כברת דרך ארוכה כדי להגיע לשלב הזה, אבל כדי להיכנס לחתונה אנחנו בודקים את הניסיון שלו ואת הסובבים אותו, כמו מי מבצע למשל. בכל מקרה מבחינתנו יש מקום גם ליזמים חדשים".
אתם לא חוששים לממן פרויקטים של מחיר למשתכן שהרווחיות בהם היא גבולית?
"המפתח מבחינתנו הוא מי היזם, כי בדרך כלל הפרויקטים של מחיר למשתכן הם פרויקטים גדולים. המדינה הבינה את בעיית הרווחיות ליזמים, והרחיבה את נתח הדירות בפרויקט שאפשר למכור בשוק החופשי, מה שהביא לרווחיות שחוצה את ה-10%. כמובן שמפתח נוסף הוא המיקום. אם זה מקום שיש בו ביקושים אנחנו מרגישים יותר בנוח לתת אשראי. לעומת זאת באזורי הפריפריה רוויי עסקאות של מחיר למשתכן עם עודף היצע עתידי אז גם אנחנו יותר סלקטיביים בליווי הבנייה. אנחנו לא שוללים מתן אשראי אבל אנחנו בודקים ביקוש והיצע באותו מקום, אם מדובר בעודף היצע וביקוש דל לא נמהר לתת אשראי".
מה מינימום פריסייל (מכירות מראש) שאתה רוצה לראות כדי לתת היום מימון?
"תמיד נעדיף פריסייל אבל זה תלוי בפרויקט. בפרויקט קטן של 10 יחידות דיור, לפעמים אני יכול לדרוש מכירה של דירה אחת או שתיים ולפעמים גם כלום. פרויקטים של תמ"א 38 הם בדרך כלל במיקומים עם ביקושים גדולים. כלומר, אנחנו יודעים לתת מימון לפרויקטים קטנים בלי פריסייל בכלל, אבל זה יבוא במקביל לדרישה של הון עצמי גדול יותר מהיזם".
מה דעתך על הצעת החוק לתת מימון של 90% משכנתא לרוכשים?
"המטרה של המדינה היא להוריד את מחירי הדירות, וזה לא מה שיוריד את המחירים אלא להפך. זה מה שיוסיף ביקושים ויתדלק את השוק, כי מי שלא היה במשחק ולא עמד במגבלות של המשכנתא עכשיו ייכנס למשחק. אבל צריך לעשות את זה באחריות, והמפתח פה הוא קהל היעד. קהל היעד שמאשרים לו לקבל 90% משכנתא צריך להיות קהל יעד מאוד איכותי עם יכולת החזר חזקה. צריך לזכור שבטווח חיים של אדם יכולות לקרות תקלות שמשפיעות על יכולת ההחזר. בעבר בנקים נתנו 90% משכנתא, אבל מחירי הדירות אז היו נמוכים בהרבה, וזה מה שעושה את ההבדל. לכן כשמחירי הדירות עלו, הפיקוח על הבנקים לדעתי עשה נכון שהגביל את שיעור המימון".
לאן הולכים מחירי הדיור לדעתך, ומה יקרה לריבית?
"אנחנו מלווים למעלה מ-200 פרויקטים ולמרות כל הצעדים שהממשלה נוקטת, כשאני מסתכל על מחירי מכירה לעומת דוחות האפס המקוריים, אני לא רואה מחירים נמוכים יותר. רואה התייצבות, אבל לא ירידת מחירים. נכון שהסיכוי הולך ועולה שהריבית תעלה, אבל בסופו של יום הריבית חשובה בעיקר למשקיעים, ומאחר ואת המשקיעים הדירו מהשוק, אז ההשפעה של עלית ריבית על השוק תהייה נמוכה. כי על זוג צעיר או משפר דיור הריבית היא לא פקטור שיכריע אם הם יקנו או לא יקנו דירה".