גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דורשת מס כפול: רשות המסים מונעת קידום של אלפי דירות בהתחדשות עירונית

יזמים שמבקשים לקנות פרויקטים של התחדשות עירונית צריכים לשלם מס רכישה כפול: בזמן קניית החתימות, ובזמן קניית הדירות מהדיירים בפועל ● רשות המיסים עצרה את התיקון לחוק שנועד לפתור את הבעיה ועורכת חשיבה מחדש

ירון גינדי / צילום : תמר מצפי
ירון גינדי / צילום : תמר מצפי

לפני זמן לא רב הגיעה לחברת שפיר מגורים הצעה עסקית מעניינת: יזמי פרויקט התחדשות עירונית של כ-400 יחידות דיור באזור חיפה, חיפשו יזם בעל יכולות וכיסים עמוקים שיוכל להיכנס לנעליהם ולקדם אותו. היזמים המקוריים דרשו 4 מיליון שקל על הוצאותיהם בקידום הפרויקט עד כה בתוספת רווח מסוים.

"מגיעים אליי שני יזמים" מספר סמנכ"ל שפיר מגורים, גד גרשון, "עם פרויקט שהם העבירו לו כבר תב"ע והחתימו 80% מהדיירים, אבל הסתכסכו ביניהם הלכו לבוררות וקיבלו פסק דין שאומר שהם צריכים לממש את הזכויות שלהם בפרויקט להתחלק בתמורה וללכת כל אחד לדרכו.

"אמרתי להם שזה פרויקט יפה אבל יש לי בעיה לקחת אותו - רשות המסים תגבה ממני פעמיים מס רכישה, פעם אחת בעסקה איתם ופעם שנייה בתחילת הפרויקט כנגד הדירות שאני קונה מהדיירים. רשות היסים מחשבת את המס הזה לפי שווי הזכויות העתידי. כלומר, אם נניח על 400 דירות ייקחו תמורה של 200 מיליון שקל אני אצטרך לשלם על זה פעמיים מס. 24 מיליון שקל מס מורידים את התשואה בפרויקט כזה לרווחיות אפסית".

מדיניות רשות המסים להטיל מס רכישה כפול על יזמים המבקשים לרכוש פרויקטים של התחדשות עירונית מונעת קידום של פרויקטים בהיקף אלפי יחידות דיור, טוענים יזמים קבלנים ואנשי מקצוע אחרים המעורבים בענף. גרשון מספר כי רק אצלו בחברה ישנם פרויקטים בהיקף 1,100 דירות שתקועים בגלל הבעיה הנקודתית של המיסוי הכפול. "כל מי שאתה מדבר איתו יגיד לך שזו תקלת מס שבטח יבטלו אותה עוד כמה חודשים, אבל אם שילמת היום אף אחד לא יחזיר לך את המס ששילמת".

אלא שבינתיים שום ביטול לא נראה באופק. להיפך. לאחרונה התברר כי רשות המסים חזרה בה מהצעת חוק שיזמה בעצמה במטרה לפתור את בעיית כפל המס. "אכן בהצעת חוק ההסדרים שצורפה לתקציב 2019" נמסר מרשות המסים בתגובה לשאלת "גלובס" "הופיע תיקון חקיקה הקובע כי הזכות הנמכרת תמוסה לפי התשלום ששולם בפועל ולא לפי שווי המקרקעין המלא. ואולם, ההצעה הופרדה מחוק ההסדרים ולכן לא קודמה.

"כעיקרון, הנושא האמור מעלה שאלות רבות הנוגעות למדיניות הגופים הממשלתיים האמונים על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית (הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, מטה הדיור במשרד האוצר) וכיצד יש להתייחס לגופים העוסקים בהחתמת הדיירים המתגוררים במתחמים בהם קיים צפי להתחדשות עירונית. לאור זאת, רשות המסים בוחנת את עמדתה בנושא בשיתוף הגופים האמורים והאם יש מקום לקדם את החקיקה האמורה".

בענף מסבירים כי הסיבה הלא פורמלית לרגליים הקרות שקיבלה רשות המסים היא חשש שעלה שביטול המיסוי הכפול יעודד מאכערים ליזום פרויקטים ולהחתים דיירים רק כדי למכור את הפרויקט ברווח ליזמים ולעשות סיבוב.

החשש הזה מרתיח את עו"ד ורד אולפינר, בכירה לשעבר ברשות המסים וכיום מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן ב-EY.

"מה הקשר בין הסיפור הזה לבין מאכערים?" אומרת אולפינר. "קודם כל, ב-2017 המדינה כבר הסדירה את כל הפעילות של קבלני החתימות באמצעות 'חוק המאכערים' בפרויקטים של התחדשות עירונית. שנית, חשוב שבמדינה יבינו שקבלני החתימות הם גורם רלבנטי בשרשרת המזון של מיזמי התחדשות עירונית. חברות גדולות ורציניות לא מחזיקות מנגנונים שמטפלים בהחתמות של דיירים. הן מעדיפות להיכנס בשלב מאוחר יותר ולהוציא את הפרויקט לפועל".

אולפינר מספרת על עסקה למכירת חמישה מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית באזור מרכז הארץ, תמורת 2 מיליון שקל. רשות המסים קבעה לחמשת הפרויקטים האלה ביחד שווי של 106 מיליון שקלים לצורך מס רכישה - כלומר הקונה יצטרך לשלם מס של 6 מיליון שקלים על עסקה של 2 מיליון שקלים. "ברור שאף אחד לא מסכים לשלם את זה. עוברים תהליך שלם עם השומות האלה ברשות המסים ואחר כך מגישים עררים לבית משפט מחוזי - תראה כמה התעסקות ומשאבים של זמן זה גוזל".

ורד אולפינר / צילום: תמר מצפי

אז מה אפשר לעשות?

"בתקופה שהייתי ברשות המסים ראינו בפרויקטים שנמצאים בשלב כזה סוג של אופציה, כי אי הוודאות עדיין גדולה מאוד. זו לא עסקת קומבינציה. כדי שעסקת התחדשות תצא לדרך צריך את כל הדיירים ואת ועדות התכנון - כל מה שהיזם רוכש זה סוג של אופציה לעשות עסקה והמס צריך להיות על מחיר האופציה. מעבר לכך אני לא מבינה את כחלון. מצד אחד הוא מחפש להגדיל היצע ומצד שני הוא כל הזמן משית עוד מסים".

"משרד האוצר פועל כאן בשני קולות מנוגדים", טוען ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס וממובילי המאבק לביטול כפל מס הרכישה "מצד אחד מבינים שם שכל עוד לא נפתור את בעיית הביקוש במרכזי הערים לא נצליח להוריד את מחירי הדיור ושההתחדשות העירונית היא הדרך המרכזית לעשות את זה. מצד שני מס הרכישה הכפול ואי-ההכרה במע"מ של תשלומים לעורכי דין ומפקחי בנייה מעלים את מחירי הדיור כי הם מורידים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים האלה, במיוחד בערים בפריפריה ששם הם גם ככה גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית.

"נדבך מרכזי נוסף זה ועדות התכנון המקומיות, שלא פועלות בהתאם למדיניות השר אלא בהתאם לאינטרסים של הרשויות המקומיות שמבחינתן התחדשות עירונית ותוספת תושבים זה הפסד כסף - התוצאה של כל זה הוא חוסר ודאות שמעלה את פרמיית הסיכון ומייקר את מחירי הדירות".

רק בתחום הנדל"ן כחלון מטיל מסים

רשות המסים שוקלת להטיל מס על דירות שבנייתן הסתיימה כדי לתמרץ את הקבלנים למוכר אותן, כך הצהיר לאחרונה בכיר ברשות המסים בכנס ארגון קבלנים שנערך לפני שבועיים באילת. הרעיון החדש מצטרף לשורה ארוכה של צעדי מיסוי שיזם האוצר בעידודו הנמרץ של שר האוצר משה כחלון. אותו כחלון שמקדם הורדות מסים בכל תחום אחר, ניהל במהלך הקדנציה מאבקים הרואיים להעלאת המיסוי בשוק הנדל"ן, והדוגמה הבולטת ביותר היא כמובן המס על הדירה השלישית, שנפסל בבג"ץ.

היוזמה החדשה הנשקלת ברשות המסים היא המשכו של רעיון שהעלתה בזמנו ועדת טרכטנברג להטיל מס על קרקעות שקבלנים זכו בהן במכרזי מינהל ולא החלו לקדם עליהן בנייה.

כששואלים את ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, מדוע המס על מלאי קרקעות שהציעה טרכטנברג לא יושם מעולם - הוא פורץ בצחוק. "הסיבה היחידה שבעלי קרקעות לא בונים היא שלא נותנים להם לבנות. ועדות התכנון תוקעות את הפרויקטים. בגלל זה גם הרעיון החדש של מס על דירות לא מכורות לא נראה לי רציני".

אבל העלאת מס הרכישה כן הצליחה להוציא מהשוק את המשקיעים.

"והודות ל'הישג' הזה אין התחלות בנייה. כחלון מדבר על זה שהמשקיעים לוקחים דירות לזוגות צעירים אבל המשקיעים הם מקור ההון הכי טוב למימון פרויקטים בענף הבנייה. הוצאת את המשקיעים מהשוק - לקחת את המנוף המימוני שלו. אפשר להתלונן שמשקיעים לקחו 10 דירות בפרויקט של 100 דירות, אבל צריך להבין שבלי ה-10 דירות האלה לא היו גם ה-100. כשנלחמים במשקיעים כולם מפסידים".

עוד כתבות

אדוארדו אלשטיין / צילום: איל יצהר

שבע השנים הרעות של אדוארדו אלשטיין: יוצא להסדר חוב באי.די.בי לאחר ששפך לתוכה כ-3 מיליארד שקל

טיוטת ההצעה של אלשטיין לחיזוק מבנה ההון של חברת אי.די.בי כוללת הזרמת הון של 300 מיליון שקל ותספורת לנושים בהיקף של 600-700 מיליון שקל - כשליש מהחוב ● מניות ישראייר יירשמו למסחר בבורסה

כרטיסי אשראי / צילום: שאטרסטוק

בנק ישראל לבנקים: אפשרו לחברות כרטיסי האשראי לסלוק במס"ב

בבנק המרכזי רוצים להביא לכך שהיכולת להתממשק למערכות הסליקה של הבנקים תיפתח מיידית לחברות כרטיסי האשראי ובעתיד ליתר חברות נותנות שירותי אשראי ופינטק

דונלד טראמפ / צילום: Gripas Yuri -ABACA, רויטרס

טראמפ צדק? חורים במחקר נגד שימוש בתרופת המלריה לקורונה

האם זה אומר טראמפ צדק כשהחליט על דעת עצמו לקחת את התרופה למניעה? לא בהכרח ● מחקרים נוספים הראו כי תרופת ההידרוקסיכלורוקווין לא יעילה בטיפול בקורונה, ובימים אלה מתפרסם מחקר נוסף המעיד כי אין לה תועלת במניעה

מחכים בתור לעלות לאוטובוס / צילום: בר לביא, גלובס

אפליקציית התשלומים החדשה של משרד התחבורה: עולים על אוטובוס או רכבת - ומגלים רק בסוף החודש כמה זה עלה

בסוף יוני יושקו אפליקציות תשלום בתחבורה הציבורית, שניתן יהיה להשתמש בהן לצד הרב-קו • החישוב על התשלום ייערך רק בסוף החודש, בהתאם לפרמטרים שונים כמו היקף השימוש ומרחק הנסיעה • מי ירוויח ומי יפסיד? הנוסעים באוטובוס או ברכבת יידעו רק בדיעבד

ברק עילם, מנכ"ל נייס / צילום: איל יצהר

נייס רוכשת חברה מתחום מניעת הפשיעה הפיננסית

החברה מארה"ב, Guardian Analytics, מספקת פתרונות מבוססי AI בענן ● היקף הרכישה לא דווח

סניף של רשת עדיקה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

גל העזיבות בעדיקה: גם סמנכ"ל הכספים יסיים את תפקידו בחברה

סמנכ"ל הכספים של קמעונאית האופנה, ישי שמע, יסיים את תפקידו "בהסכמת הצדדים", כך עולה מדיווח שמסרה החברה לבורסה ● שמע שימש כסמנכ"ל הכספים של עדיקה מאז אוקטובר 2017, והוא צפוי לסיים את כהונתו בתחילת באוגוסט

האחים רפי וג'ו נקש  / צילום: רוני שיצר

ביהמ"ש: האחים נקש לא רשאים להקים מלון בוטיק בבית אגאבאבא בת"א

האחים וואליד ועבד אבולעפיה פנו לבית המשפט בבקשה למנוע מחברה בבעלות האחים נקש לבצע עבודות שיפוץ במבנה, בדרך להופכו למלון בוטיק ● החברה שבבעלות האחים נקש הינה דיירת מוגנת במבנה ● אחרי קרב משפטי ארוך קיבל בימ"ש את הבקשה

מחאת המסעדנים שנפגעו ממגפת הקורונה מול הבונדסטג בברלין / צילום: DPA, Associated Press

המודל הגרמני לשיקום הכלכלה: לשפוך הרבה כסף על הבעיה, במהירות רבה

גרמניה החליטה על חבילת תמריצים נוספת במסגרתה היא תוציא 130 מיליארד אירו שיתווספו ל־50 מיליארד אירו לעצמאים ובעלי עסקים – פי ארבעה משיעור ההוצאה כחלק מהתמ"ג בישראל ● זאת בנוסף להלוואות וערבויות בשווי 1.5 טריליון אירו לחברות גרמניות

ביתן של VMware בתערוכה בלאס וגאס / צילום:  Shutterstock / א.ס.א.פ קרייטיב

המעבר לסביבת הענן מחזק את מעמדה של VMware

חברת הטכנולוגיה האמריקאית מתאפיינת לא רק בצמיחה עקבית וברווחיות גבוהה, אלא גם במאזן פיננסי חזק מאוד ביחס לרמה BBB שבה מדורגות האג"ח שלה

שדה נפט בקנדה / צילום: Todd Korol, רויטרס

עלייה של יותר מ-100%: זוכרים שמחיר הנפט ירד אל מתחת לאפס? התרגשתם? הפסדתם

העימות בין רוסיה לסעודיה הומר בהסכם, המלאי בארה"ב ירד, הנהגים חוזרים לכביש - ומחיר הזהב השחור רשם קאמבק מהשפל ההיסטורי • גיל בפמן, לאומי שוקי הון: "מי שבעיקר ירוויח הן יצרניות הנפט הגדולות עם יכולת יצוא ומגזר האנרגיה בארה"ב" • האם פגישת אופ"ק הקרובה תשנה את התמונה?

ברק אובמה / צילום: רויטרס

אובמה לנוער שחור בארה"ב: "זה הרגע להתעלות לאידאלים הנשגבים ביותר"

הנשיא לשעבר אמר את הדברים במפגש וירטואלי עם נוער שחור על רקע הריגתו של ג'ורג' פלויד בידי שוטרים במינאפוליס ● "הטרגדיה היא גם הזדמנות אדירה להתעורר", אמר

אנגלה מרקל / צילום: Bernd von Jutrczenka/Pool, AP

המודל הגרמני ליציאה מהמשבר: הפחתת מע"מ, הוזלת אנרגיה, מענקים לילדים ותקרת מיסוי

בתום יומיים של דיונים מרתוניים, ממשלת גרמניה הסכימה אמש על חבילת חילוץ נוספת למשק בשווי 130 מיליארד אירו ● עוד בפנים: קביעת תקרת מיסוי והכפלת הסובסידיה לכלי רכב חשמליים

ליאור ורונה, בעלי חברת השיווק “סילקרואוד” הפועלת מול השוק הסיני / צילום: איל יצהר, גלובס

מייסד סילקרואוד: "מי שחושב שהוא יגיע לשוק הסיני ויחנך אותו, נועד לכישלון"

ליאור ורונה הוא מנכ"ל ומייסד "סילקרואוד", חברת שיווק לשוק הסיני ● "בתקופה הזו הסינים חוששים לפגוש אזרחים זרים, משום שהם חושבים שהזרים לא לוקחים את הקורונה ברצינות, למשל שהם לא עוטים מסכות"

איתמר דויטשר, מנכ"ל קבוצת אלקטרה  / צילום: ישראל הדרי

אלקטרה תנהל מתקנים עבור רפאל תמורת מאות מיליוני שקלים

אלקטרה זכתה במכרז שפרסמה רפאל לניהול כל מתקניה למשך שנתיים, עם אופציה לשש שנים נוספות ● לפי הודעת אלקטרה, ההיקף הכספי הכולל לתקופה של שמונה שנים צפוי לעמוד על כ-650 מיליון שקל

ניצן אנגלנדר, יועץ תיירות ומתכנן טיולים / צילום: תמונה פרטית

"בעוד ארבעה חודשים אני מתחתן. החמצן שלנו הולך ואוזל"

ניצן אנגלנדר הוא יועץ תיירות ומתכנן טיולים בהתאמה אישית לאוסטרליה וניו זילנד ● "ההפסד הכספי המיידי הוא עשרות ואולי אף מאות אלפי שקלים" ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז

ד"ר טליה כהן סולל (ג'נטיקה +) יונית סירקין, מנכ"ל מסצ'אלנג, שרון ברק (סולוטום)

נתוני מאסצ'לנג': חברות המאיץ שהתבססו בירושלים גייסו 80 מיליון דולר

50% מהחברות הללו מנוהלות על ידי נשים והן מעסיקות באופן ישיר או עקיף 3,000 עובדים בירושלים

סניף של יינות ביתן / צילום: איל יצהר, גלובס

הסכם קיבוצי בין הנהלת יינות ביתן לוועד עובדי מגה

בנוסף להסכם הקיבוצי הגיעו הצדדים להסכמות לגבי צעדי ההתייעלות בחברה ● בין צעדי ההתייעלות: סגירת המרלו"ג בקיבוץ אייל, כפי שנחשף לראשונה ב״גלובס״

מיזוגים ורכישות / צילום: שאטרסטוק

קרנות גידור מהמרות נגד מניות היעד לרכישה בעסקות מיזוג

הקרנות שינו אסטרטגיה בעקבות משבר הקורונה, וכעת מהמרות על כך שיותר ויותר עסקות מיזוג ורכישה לא יושלמו ● ההסתברות לאי מימוש של עסקה מסוג זה עומדת כיום על 20%

איירין טריפלט – האדם האחרון שקיבל פנסיה ממלחמת האזרחים האמריקאית / צילום: צילום מסך מפייסבוק

הלכה לעולמה איירין טריפלט – האדם האחרון שקיבל פנסיה ממלחמת האזרחים האמריקאית

אביה של איירין, מוס טריפלט, נלחם במלחמה בין השנים 1862 ל-1865 ● כבת נכה של ותיק מלחמה, זכתה טריפלט לפנסיה בגובה 73.13 דולר בחודש מהממשל האמריקאי

פולי ברונשטיין / צילום: אלעד גוטמן

המינוי שבוטל ועורר סערה: בכירים בליכוד אספו חומרים על מנכ"לית קרן היסוד המיועדת לפני שנפסלה

פולי ברונשטיין כבר נבחרה לתפקיד מנכ"לית קרן היסוד והתחילה חפיפה, כשפתאום קיבלה הודעה על ביטול המינוי ● הנימוק הרשמי: קיצוצים בעקבות משבר הקורונה ● בכיר בליכוד ל"גלובס": "היא, שפעלה להפיל את נתניהו, באמת חשבה שתוכל להתמנות לתפקיד במוסד לאומי חשוב?"