גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דורשת מס כפול: רשות המסים מונעת קידום של אלפי דירות בהתחדשות עירונית

יזמים שמבקשים לקנות פרויקטים של התחדשות עירונית צריכים לשלם מס רכישה כפול: בזמן קניית החתימות, ובזמן קניית הדירות מהדיירים בפועל ● רשות המיסים עצרה את התיקון לחוק שנועד לפתור את הבעיה ועורכת חשיבה מחדש

ירון גינדי / צילום : תמר מצפי
ירון גינדי / צילום : תמר מצפי

לפני זמן לא רב הגיעה לחברת שפיר מגורים הצעה עסקית מעניינת: יזמי פרויקט התחדשות עירונית של כ-400 יחידות דיור באזור חיפה, חיפשו יזם בעל יכולות וכיסים עמוקים שיוכל להיכנס לנעליהם ולקדם אותו. היזמים המקוריים דרשו 4 מיליון שקל על הוצאותיהם בקידום הפרויקט עד כה בתוספת רווח מסוים.

"מגיעים אליי שני יזמים" מספר סמנכ"ל שפיר מגורים, גד גרשון, "עם פרויקט שהם העבירו לו כבר תב"ע והחתימו 80% מהדיירים, אבל הסתכסכו ביניהם הלכו לבוררות וקיבלו פסק דין שאומר שהם צריכים לממש את הזכויות שלהם בפרויקט להתחלק בתמורה וללכת כל אחד לדרכו.

"אמרתי להם שזה פרויקט יפה אבל יש לי בעיה לקחת אותו - רשות המסים תגבה ממני פעמיים מס רכישה, פעם אחת בעסקה איתם ופעם שנייה בתחילת הפרויקט כנגד הדירות שאני קונה מהדיירים. רשות היסים מחשבת את המס הזה לפי שווי הזכויות העתידי. כלומר, אם נניח על 400 דירות ייקחו תמורה של 200 מיליון שקל אני אצטרך לשלם על זה פעמיים מס. 24 מיליון שקל מס מורידים את התשואה בפרויקט כזה לרווחיות אפסית".

מדיניות רשות המסים להטיל מס רכישה כפול על יזמים המבקשים לרכוש פרויקטים של התחדשות עירונית מונעת קידום של פרויקטים בהיקף אלפי יחידות דיור, טוענים יזמים קבלנים ואנשי מקצוע אחרים המעורבים בענף. גרשון מספר כי רק אצלו בחברה ישנם פרויקטים בהיקף 1,100 דירות שתקועים בגלל הבעיה הנקודתית של המיסוי הכפול. "כל מי שאתה מדבר איתו יגיד לך שזו תקלת מס שבטח יבטלו אותה עוד כמה חודשים, אבל אם שילמת היום אף אחד לא יחזיר לך את המס ששילמת".

אלא שבינתיים שום ביטול לא נראה באופק. להיפך. לאחרונה התברר כי רשות המסים חזרה בה מהצעת חוק שיזמה בעצמה במטרה לפתור את בעיית כפל המס. "אכן בהצעת חוק ההסדרים שצורפה לתקציב 2019" נמסר מרשות המסים בתגובה לשאלת "גלובס" "הופיע תיקון חקיקה הקובע כי הזכות הנמכרת תמוסה לפי התשלום ששולם בפועל ולא לפי שווי המקרקעין המלא. ואולם, ההצעה הופרדה מחוק ההסדרים ולכן לא קודמה.

"כעיקרון, הנושא האמור מעלה שאלות רבות הנוגעות למדיניות הגופים הממשלתיים האמונים על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית (הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון, מטה הדיור במשרד האוצר) וכיצד יש להתייחס לגופים העוסקים בהחתמת הדיירים המתגוררים במתחמים בהם קיים צפי להתחדשות עירונית. לאור זאת, רשות המסים בוחנת את עמדתה בנושא בשיתוף הגופים האמורים והאם יש מקום לקדם את החקיקה האמורה".

בענף מסבירים כי הסיבה הלא פורמלית לרגליים הקרות שקיבלה רשות המסים היא חשש שעלה שביטול המיסוי הכפול יעודד מאכערים ליזום פרויקטים ולהחתים דיירים רק כדי למכור את הפרויקט ברווח ליזמים ולעשות סיבוב.

החשש הזה מרתיח את עו"ד ורד אולפינר, בכירה לשעבר ברשות המסים וכיום מנהלת מחלקת מיסוי נדל"ן ב-EY.

"מה הקשר בין הסיפור הזה לבין מאכערים?" אומרת אולפינר. "קודם כל, ב-2017 המדינה כבר הסדירה את כל הפעילות של קבלני החתימות באמצעות 'חוק המאכערים' בפרויקטים של התחדשות עירונית. שנית, חשוב שבמדינה יבינו שקבלני החתימות הם גורם רלבנטי בשרשרת המזון של מיזמי התחדשות עירונית. חברות גדולות ורציניות לא מחזיקות מנגנונים שמטפלים בהחתמות של דיירים. הן מעדיפות להיכנס בשלב מאוחר יותר ולהוציא את הפרויקט לפועל".

אולפינר מספרת על עסקה למכירת חמישה מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית באזור מרכז הארץ, תמורת 2 מיליון שקל. רשות המסים קבעה לחמשת הפרויקטים האלה ביחד שווי של 106 מיליון שקלים לצורך מס רכישה - כלומר הקונה יצטרך לשלם מס של 6 מיליון שקלים על עסקה של 2 מיליון שקלים. "ברור שאף אחד לא מסכים לשלם את זה. עוברים תהליך שלם עם השומות האלה ברשות המסים ואחר כך מגישים עררים לבית משפט מחוזי - תראה כמה התעסקות ומשאבים של זמן זה גוזל".

ורד אולפינר / צילום: תמר מצפי

אז מה אפשר לעשות?

"בתקופה שהייתי ברשות המסים ראינו בפרויקטים שנמצאים בשלב כזה סוג של אופציה, כי אי הוודאות עדיין גדולה מאוד. זו לא עסקת קומבינציה. כדי שעסקת התחדשות תצא לדרך צריך את כל הדיירים ואת ועדות התכנון - כל מה שהיזם רוכש זה סוג של אופציה לעשות עסקה והמס צריך להיות על מחיר האופציה. מעבר לכך אני לא מבינה את כחלון. מצד אחד הוא מחפש להגדיל היצע ומצד שני הוא כל הזמן משית עוד מסים".

"משרד האוצר פועל כאן בשני קולות מנוגדים", טוען ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס וממובילי המאבק לביטול כפל מס הרכישה "מצד אחד מבינים שם שכל עוד לא נפתור את בעיית הביקוש במרכזי הערים לא נצליח להוריד את מחירי הדיור ושההתחדשות העירונית היא הדרך המרכזית לעשות את זה. מצד שני מס הרכישה הכפול ואי-ההכרה במע"מ של תשלומים לעורכי דין ומפקחי בנייה מעלים את מחירי הדיור כי הם מורידים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים האלה, במיוחד בערים בפריפריה ששם הם גם ככה גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית.

"נדבך מרכזי נוסף זה ועדות התכנון המקומיות, שלא פועלות בהתאם למדיניות השר אלא בהתאם לאינטרסים של הרשויות המקומיות שמבחינתן התחדשות עירונית ותוספת תושבים זה הפסד כסף - התוצאה של כל זה הוא חוסר ודאות שמעלה את פרמיית הסיכון ומייקר את מחירי הדירות".

רק בתחום הנדל"ן כחלון מטיל מסים

רשות המסים שוקלת להטיל מס על דירות שבנייתן הסתיימה כדי לתמרץ את הקבלנים למוכר אותן, כך הצהיר לאחרונה בכיר ברשות המסים בכנס ארגון קבלנים שנערך לפני שבועיים באילת. הרעיון החדש מצטרף לשורה ארוכה של צעדי מיסוי שיזם האוצר בעידודו הנמרץ של שר האוצר משה כחלון. אותו כחלון שמקדם הורדות מסים בכל תחום אחר, ניהל במהלך הקדנציה מאבקים הרואיים להעלאת המיסוי בשוק הנדל"ן, והדוגמה הבולטת ביותר היא כמובן המס על הדירה השלישית, שנפסל בבג"ץ.

היוזמה החדשה הנשקלת ברשות המסים היא המשכו של רעיון שהעלתה בזמנו ועדת טרכטנברג להטיל מס על קרקעות שקבלנים זכו בהן במכרזי מינהל ולא החלו לקדם עליהן בנייה.

כששואלים את ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, מדוע המס על מלאי קרקעות שהציעה טרכטנברג לא יושם מעולם - הוא פורץ בצחוק. "הסיבה היחידה שבעלי קרקעות לא בונים היא שלא נותנים להם לבנות. ועדות התכנון תוקעות את הפרויקטים. בגלל זה גם הרעיון החדש של מס על דירות לא מכורות לא נראה לי רציני".

אבל העלאת מס הרכישה כן הצליחה להוציא מהשוק את המשקיעים.

"והודות ל'הישג' הזה אין התחלות בנייה. כחלון מדבר על זה שהמשקיעים לוקחים דירות לזוגות צעירים אבל המשקיעים הם מקור ההון הכי טוב למימון פרויקטים בענף הבנייה. הוצאת את המשקיעים מהשוק - לקחת את המנוף המימוני שלו. אפשר להתלונן שמשקיעים לקחו 10 דירות בפרויקט של 100 דירות, אבל צריך להבין שבלי ה-10 דירות האלה לא היו גם ה-100. כשנלחמים במשקיעים כולם מפסידים".

עוד כתבות

סחורה סחורות ספינה יבוא יצוא / צלם: רויטרס

מתכננים עסקאות בינלאומיות? שימו לב לחסמים ולחשיפות

יבוא שירותים לישראל מייצר סוגיות וחשיפות מס לא מבוטלות, הן לתאגיד הזר והן לתאגיד המקומי ● הנה כמה מהסוגיות והחשיפות העיקריות שיש לשים לב אליהן

ניצול שואה / צילום: רויטרס

פיצוי רטרואקטיבי: גרמניה תכיר בכ-8,000 יוצאי רומניה כניצולי שואה

הכרה זו תאפשר תביעת זכויות סוציאליות שונות, ובהן פיצוי רטרואקטיבי רנטה וקצבה חודשית קבועה ● גמליאל: "נמשיך לפעול להכרה גרמנית בזכאותם של עוד אלפי ניצולים שטרם הוכרו, בין שהם יוצאי רומניה ובין שהם יוצאי מדינות נוספות"

מיכלית נפט / צילום: רויטרס Tim Chong

משמרות המהפכה: השתלטנו על מכלית נפט בריטית במפרץ

אחרי שטהראן איימה להגיב על התקרית בגיברלטר, כוחותיה אישרו כי הם השתלטו על כלי השיט הבריטי, שלדבריהם "הפר את הכללים הבינלאומיים" ● החברה המפעילה את המכלית הודיעה כי יש עליה 23 אנשי צוות: "איננו יכולים ליצור איתם קשר" ● ממשלת בריטניה התכנסה לדיון חירום

אש עוד תבוא / באדיבות פסטיבל הקולנוע בירושלים

פסטיבל הקולנוע בירושלים: 5 סרטים שלא כדאי להחמיץ

רוב הסרטים שיוקרנו בפסטיבל לא יגיעו לבתי הקולנוע בארץ ● מי שיעלה לרגל יוכל לצפות בכמה יצירות מיוחדות

יאיר לפיד/  צילום: איל יצהר

ברק חייב לפרוש, היחסים עם בוגי תקינים ונתניהו יהיה חייב להעלות מסים: יאיר לפיד בראיון

יאיר לפיד, מס' 2 בכחול לבן, לא מאמין בתיאוריית הגושים וחושב שרק המפלגה הגדולה תנצח בבחירות ● בראיון ל"גלובס" הוא מבקר בחריפות את ההתנהלות הכלכלית של הממשלה ("יצאה מדעתה") ● מסביר שנתניהו לא יכול לטפל בגירעון כראוי ("הוא זקוק לליצמן וסמוטריץ, כדי שיגנו עליו בנושא החסינות. והוא ישלם להם הרבה יותר") ● ולא, הוא לא רוצה לחזור לתפקיד שר האוצר: "אני הולך להיות שר החוץ ואחר כך ראש ממשלה”

השור של וול סטריט / צילום: שאטרסטוק

"לפעול במהירות": הסגנים של פאואל מדברים על הורדה אגרסיבית של הריבית

נשיא הפד של ניו יורק, ג'ון וויליאמס, אמר כי יש להקדים תרופה למכה ולחתוך הריבית ● למרות שדבריו התבססו על מחקרים ולא על ישיבת הפד האחרונה, למשקיעים זה הספיק כדי לחמם מנועים לקראת שיאים חדשים ● אחרי וויליאמס, סגנו של פאואל, קלרידה, הוסיף רמז למדורה, ועלו הסיכויים להורדת ריבית כפולה

ניר גלעד, יו"ר מגדל ביטוח / צילום: איל יצהר

משה ברקת בולם את תרגיל השכר החדש של ניר גלעד שנחשף ב"גלובס"

בתחילת השבוע נחשף ב"גלובס" כי יו"ר מגדל מבקש שכר לחמש שנים, גם אם יסיים את תפקידו קודם לכן וכך גם המנכ"ל המיועד רן עוז ● אלא שהסכם כזה עשוי להיות מנוגד לחוק שכר הבכירים ● הממונה על שוק ההון לא יאשר הסכם כזה

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

אני ילד ירח: כל צעד קטן לאדם, גם הצעד הזה שלי, הוא קפיצה ענקית למין האנושי

50 שנה לנחיתה על הירח וגם בהווה יש מה לחגוג - אם אתם מהטיפוסים שדומעים מול פוטונים מתנשקים

אהוד ברק ובנימין נתניהו  / צילום: תמר מצפי

הכניסה של ברק למירוץ - מיתוג הדמוקרטיה כ"שמאלנית"

ברק משלים את המהפכה של נתניהו ושקד. ואולם הבעיה המרכזית היא הצגת הימין כלא-דמוקרטי

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מיקרוסופט היכתה את התחזיות: גם ברווח וגם בהכנסות - המניה קפצה

ההכנסות הסתכמו ב-33.72 מיליארד דולר, מעל לתחזיות להכנסות של 32.77 מיליארד דולר ● החברה רשמה רווח למניה של 1.37 דולרים - מעל לתחזיות לרווח של 1.21 דולרים

סקר הסקרים - מועד ב'

סקר הסקרים: המאמצים של ברק לא נושאים פרי, נתניהו פותח פער על גנץ

מערכת הבחירות החדשה יצאה לדרך, וסקר הסקרים חוזר ● מי מתחזק, מי נחלש, ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה? ● כל הסקרים מכל כלי התקשורת ● "גלובס" עושה סדר ומביא את המספרים העדכניים ביותר של מערכת הבחירות הלוהטת

היינן הצעיר אדריאן רוסטאן ביקב שהקים באחוזת הכרמים של סבו/ צילום: יח"צ חו"ל

העמק הוא חלום: היינות מעמק הרון שלא משחקים אותה רציניים מדי

אחד מאזורי היין הכי מגוונים בצרפת ובכלל, הוא עמק הרון ● מתברר שהם יודעים לעשות גם יינות אדומים לא כבדים שמתאימים לקיץ

אאודי E-TRON

החשמלית של אאודי היא קרוס-אובר למופת שתהפוך בשנה הבאה לקורבן מס

ה-SUV החשמלי הראשון של אאודי הוא רכב פאר מפנק, שימושי ונמרץ, שיכול להקטין משמעותית את ההוצאות השוטפות, לטפח את המצפון הסביבתי ועל הדרך לעקוף את טסלה ● רק חבל שהשינוי במדיניות המס בשנה הבאה עשוי להפוך אותו בישראל לאפיזודה חולפת

קריקטורה / איור: גיל ג'יבלי

שהאחרון יפיל את העט: לאן נעלמות הקריקטורות הפוליטיות?

מה יש בקריקטורה הפוליטית שמעצבן כל–כך הרבה אנשים? למה עורכי העיתונים ממהרים לזרוק את הקריקטוריסטים לכלבים במקום להגן על חופש הביטוי? האם הקריקטורה אכן בסכנת הכחדה? ואת מי להאשים - את טראמפ, את הדתיים, את התקינות הפוליטית או את האינטרנט? ● וגם: איך הקריקטורות של מוחמד שינו את דנמרק לעד

לחיות ולמות בתל אביב / צילום כריכת הספר

"לחיות ולמות בתל אביב" של שלמה זנד: כשהיסטוריון מנסה לכתוב מותחן

בספר “לחיות ולמות בתל אביב”, שכתב פרופ’ שלמה זנד, הגיבור הוא היסטוריון שמזכיר את המחבר ● חוץ מהיסטוריונים והיסטוריה, יש גם שוטרים, אנשי שב”כ ומוסד, אנשי שמאל רדיקלים ואף סקס לרוב

המבורגר עם חלפניו מטוגן/ צילום: איל יצהר

מפתיע, מוזר, מופרע ונהדר: להמבורגרים המעולים ב"פרוזדור" יש שמות יצירתיים ותוספות מוגזמות

ההמבורגרים ב"פרוזדור" בתל אביב יצירתיים מאוד ● גם בשמות ("עשן קדוש", "משה, השתגעת לגמרי") וגם בתוספות - מגבינות ועד סלט אבוקדו

יונדאי סנטה פה / צילום: יחצ

גרסת הבנזין של יונדאי סנטה פה החדשה עולה בסולם התמורה

גרסת הבנזין של הקרוס-אובר 7 מקומות הקוריאני מציעה קצת פחות תחכום בהרבה פחות כסף

שירי דובר / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

הורים, את הספרים האלה הילדים שלכם כבר קראו?

ז'אנר ספרי ההשראה על נשים מובילות לאורך ההיסטוריה הוא מומלץ ומבורך, רק חבל שלפעמים נשכח קהל היעד החשוב ביותר שלו

השקעות אלטרנטיביות / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

במוצרים אלטרנטיביים לא כל המנהלים שווים

התחום הצומח של השקעות בנכסים אלטרנטיביים בחו"ל מצריך מיומנות גבוהה והיכרות עמוקה עם הנכסים ● מנהלי השקעות ישראלים בעלי מומחיות עשויים להניב למשקיעים ערך מוסף ואפילו תשואות עודפות, אם ינצלו את היתרונות היחסיים שלהם ● מנגד ניצבים מנהלים שהערך המוסף העיקרי שהם מעניקים הוא עצם הגישה לנכסים אלטרנטיביים בחו"ל ● כתבה שנייה משתיים

אסף רפפורט  / צילום: יח"צ

מנכ"ל מיקרוסופט ישראל: "לא הייתי יכול להיות משקיע, כי כמעט כל רעיון מגניב אותי"

אסף רפפורט, מנכ"ל מיקרוסופט ישראל מחקר ופיתוח, מסביר בראיון ל"גלובס" מה עומד מאחורי האקטיביזם החברתי שהוא הכניס לסניף המקומי של החברה הגדולה בעולם, מספר על הבדלי הניהול בין סטארט-אפים לחברות ענק ומתאר את השינוי בשוק העבודה: "מבחינתי עובדים יכולים לעבור לגוגל אחרי שנתיים, ואז לחזור אלינו, כמו רילוקיישן" ● האזינו ל"רוד שואו" - פודקאסט ההייטק החדש של גלובס