עו"ד ששי גז מחוץ למשרדו \ צילום: איל יצהר
בימים אלה מתאכלסים לא מעט בנייני משרדים חדשים בתל-אביב ובמקומות נוספים בארץ, ועוד מגדלים חדשים נמצאים בשלבים שונים של הקמה. בעוד סטנדרט הבנייה רק הולך ועולה, וגם ההשקעה בעיצוב הפנים מרקיעה שחקים, בדקנו מה מצב בנייני המשרדים הישנים, ומצאנו שעסקים רבים לא ממהרים לעזוב אותם כל כך מהר. יש גם לא מעט חברות עתירות מזומנים שלא יעזבו את הבניין הישן שהן יושבות בו לטובת שום מגדל.
אחד כזה הוא עו"ד ששי גז, המתמחה במשפט פלילי, שמשרדו ב-18 השנים האחרונות מצוי בבניין מגורים ברוב ויצמן בתל-אביב, בסמיכות לרחוב יהודה המכבי. "הרבה אנשים שמגיעים אליי מופתעים ושואלים אותי איך משרד כמו שלי נמצא בבניין מגורים ישן", מספר גז, "אבל אני לא צריך לענות כי שתי דקות אחר כך הם מרגישים בבית, ומבחינתי זה אחד הקריטריונים החשובים בבחירת משרד. אני בין האנשים הבודדים שקנו משרד עם רישיון באזור הזה שרשום בטאבו כמשרד. פעם היית צריך להוכיח שאתה גר בדירות המגורים שממנה אתה גם מפעיל משרד. לי יש משרד משלי, עם רישיון, והמשרד שלי הוא כמו בית פרטי עם ירוק מסביב, ותחושה של בית. התחושה הביתית חשובה במיוחד בתחום שבו אני עוסק".
לגז אין מחשבות לעבור למשרד יוקרתי במגדל חדש, ולא מסיבות כלכליות, אלא מבחירה. "אני אשים בצד את הקטע שמשנה מקום משנה מזל, וגם את הנושא הכלכלי שלא מהווה שום שיקול בבחירה של המשרד. אני משרד בוטיק. שלא כמו משרד עם 250 עורכי דין, אנחנו חמישה עורכי דין במשרד של 120 מ"ר. באים אליי בגלל האדם שאני, ולא בגלל המשרד שאני נמצא בו. אנחנו חיים בתקופה שבה יש חשיבות רבה לאריזה: למשרד, לרכב, אבל אליי באים לא בגלל האריזה.
"התחושה במגדלי המשרדים החדשים היא של ניכור. דקה אחרי שאתה נכנס למגדל חדש אתה מאבד את הזהות שלך. אתה אחד מעוד הרבה. אנשים שבאים אליי לא רוצים להרגיש אחד מעוד כמה, ורוצים גם פרטיות. אני אוהב את הפשטות של המשרד וגם המיקום שלו מצוין, קרוב לפארק הירקון וקרוב לבית המשפט. לא הייתי מחליף אותו בעד שום מגדל".
לא כולם רוצים חניון של כמה קומות
מלבד היתרון הכלכלי המובהק במשרדים בבניין מגורים ישן, שכרוכים בעלויות נמוכות יותר של שכר דירה, דמי ניהול וארנונה מאשר במשרדים במגדלים החדשים, ההעדפה למשרד בתוך בניין מגורים היא לא רק כלכלית. "לא כולם אוהבים להגיע למגדל משרדים, לרדת לחניון לעתים כמה קומות, לעבור דרך לובי ולחכות למעליות עם עוד עשרות אנשים", אומר אורן גלזר, בעלים ומנכ"ל משותף, מנהל החטיבה המסחרית-ארצית באנגלו סכסון. "להרבה אנשים השואו אוף לא מדבר, והם מעדיפים משרד בוטיק אינטימי גם אם הוא בבניין ישן, ולכן מדובר במוצר מבוקש. כמובן שאם מדובר בפירמות גדולות שהולכות וגדלות, משרדים ישנים ומצומצמים כבר לא מתאימים והן עוברות למגדלים".
הרגולציה שהפעילה הממשלה בנוגע למשרדים שפועלים מבנייני מגורים, הפכה את המשרדים הקיימים למוצר עוד יותר נדיר ממה שהיה. בסוף 2015 אישרה הכנסת, כחלק מחוק ההסדרים, הוראת שעה שקבעה כי במשך חמש השנים הבאות לא ניתן יהיה לקבל או להאריך שימוש חורג בדירות מגורים לשימוש שאינו למטרת מגורים. כלומר, דירות מגורים ששימשו כמשרדים, מרפאות ועוד. ההחלטה התקבלה על רקע הניסיונות להגדיל את היצע הדירות במרכזי הערים, ועל רקע אי-מתן אישור חורג, או האיסור על הארכתו, שהיה אמור להוביל להזרמת דירות נוספות לשוק, אם להשכרה למגורים או למכירה.
"כתוצאה מהוראת השעה, עיריית תל-אביב לא מאשרת יותר שימושים חורגים של משרדים בבנייני מגורים, אלא אם התב"ע מאפשרת זאת", מסבירה הילה לובנוב, רכזת תכנון בכירה ביחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל-אביב. "צריך לזכור שמגדלי התעסוקה נמצאים באזור המע"ר הצפוני, ואנחנו רוצים לראות עירוב שימושים גם באזור הוותיק של העיר, ולכן לא נמהר לשנות יעוד משרדים למגורים למשל.
"מנגד, ישנם יזמים שמעוניינים להסב בנייני משרדים ישנים לבתי מלון, וזה משהו שהעירייה וגם משרד תיירות מעודדים ותומכים בו, מאחר שמדובר בכלי מהיר להוספת חדרי מלון שחסרים בעיר. אנחנו יודעים שהיזמים מתקשים למצוא בניינים כאלה, מה שהופך אותם למבקשים במיוחד. למרות זאת, עדיין יש ביקוש גבוה למשרדים גם בבניינים ישנים מאחר ולא לכולם יכולת כלכלית לשכור משרדים במגדל חדש".
"אין לנו סיבה לנקר עיניים"
גם חברות איתנות שעברו לאחרונה למגדלי משרדים חדשים, עשו זאת לאחר שנים שבהן מטה הנהלת החברה שכן במבנה ישן וצנוע. קבוצת דלק, למשל, ישבה עד לאחרונה ברחוב גיבורי ישראל באזור התעשייה פולג נתניה, ועברה למשרדים החדשים בהרצליה פיתוח, במטרה להתמזג עם חברת האנרגיה של קבוצת דלק שכבר שכנה קודם לכן בהרצליה. בעל השליטה בחברה, יצחק תשובה, פקד גם הוא בכל בוקר במשך שנים את משרדי הנהלת החברה בבניין הישן של הקבוצה בנתניה.
משרד עורכי הדין גורניצקי ושות', הממוקם בבניין ישן בשדרות רוטשילד בתל-אביב, צפוי גם הוא לעבור למשכנו החדש, לאחר שתושלם בניית פרויקט המשרדים החדש של חברת ויתניה ברחוב לה גארדיה, בו רכשה פירמת עורכי הדין משרדים בלמעלה מ-100 מיליון שקל.
חברת טבע מתגאה באתר שלה ש"המטה הגלובלי של החברה ומקום מושבה של הנהלת טבע, נמצא בעיר פתח תקוה, אם המושבות. פתח תקוה עצמה, המושבה הראשונה בארץ ישראל, נוסדה על ידי הרב יואל משה סלומון שהיה אביו של חיים סלומון, אחד משלושת המייסדים של גרעין החברה שלימים הפכה לחברת טבע". טבע אמנם רכשה מגרש גדול ברעננה והתכוונה לבנות עליו מגדל משרדים חדש בעלות של יותר ממיליארד שקל, אולם חזרה בה מכוונתה בשנה שעברה לאור מצבה הפיננסי הקשה. חוזה השכירות על מתחם טבע בפ"ת צפוי לפוג ב-2020, ומעניין יהיה לראות לאן תעבור, אם בכלל.
חברה עתירת מזומנים שאינה מתכוונת להעתיק את משרדיה בקרוב היא חברת נצבא שבשליטת חיים צוף. משרדי הנהלת החברה ממוקמים בבניין נמוך ולא ממש חדש ברחוב גרניט באזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה. זאת, אף שהחברה היא הבעלים של מתחם האיירפורט סיטי, של מגדל נצבא ברחוב יצחק שדה פינת המסגר בתל-אביב, של בית ישראכרט, ועוד.
"המשרדים שלנו מאוד צנועים", אומר שרון תוסיה כהן, מנכ"ל משותף בנצבא. "אין לנו סיבה להוציא כספים גדולים גם כדי לא לנקר עיניים וגם כי אנחנו חברה ציבורית, ומדובר בכסף ציבורי.
"בשביל לשווק פרויקט חדש יש לנו משרדי מכירות בשטח, ואת כל העבודה השוטפת לא משנה אם נעשה ממגדל חדש בתל-אביב או ממשרד ישן בפתח תקווה. ה-DNA של החברה הוא צניעות, כולל המשכורות הנמוכות.
"הבניינים היותר חדשים מאוד מתאימים לחברות הייטק כי התכנון תואם יותר לצורת העבודה שלהם", מוסיף תוסיה כהן. "בפרספקטיבה הבינלאומית חשובה להם מאוד גם הנראות של המשרדים. והדבר האחרון הוא נושא כוח אדם, מאחר שחברות הייטק צריכות לתת ערך מוסף לעובדים שלהן כדי לגייס עובדים איכותיים.
"לעומת זאת, בתחום של נותני שירותים, כמו רואי חשבון ועורכי דין, עם הטכנולוגיה של היום עובדים הרבה באונליין ופחות באים אליהם ולכן הם לא צריכים לשלם הרבה על משרדים חדשים. אני יכול להציע להם היום במגדל נצבא בתל-אביב למשל, משרדים שזה עתה שופצו ב-65 שקל למ"ר, בנוסף לדמי ניהול בסך 20 שקל למ"ר, צמוד לתחנת הרכבת הקלה".
נצבא בהחלט לא לבד. גם חברת י.ח דימרי שבבעלות היזם יגאל דמרי, פועלת ממשרדים צנועים יחסית וישנים בנתיבות. אמנם מדובר בעיר מגוריו של בעל השליטה בחברה, אך העובדים מגיעים אליה מכל רחבי הארץ.
בבניין צנוע במיוחד בשכונת תלפיות בירושלים נמצאים המשרדים של הרשת הקמעונאית רמי לוי שיווק השקמה. "בשבילי מה שחשוב זה משרד נקי ומסודר ולא נוף לים", אומר לוי. "איך שהמשרדים נראים חיצונית זה לא משהו שמפריע לי. אני רואה משרדים של עורכי דין ורואי חשבון בתל-אביב, וזה שונה לחלוטין ממשרדים של עורכי דין ורואי חשבון בירושלים. הירושלמים הם יותר צנועים.
"אני מניח שמי ששוכר משרדים מפוארים בתל-אביב זה חלק מהצרכים שלו כי הוא עובד עם חברות בינלאומיות ויש אצלו מבקרים מחו"ל לעתים קרובות. הצרכים שלנו הם אחרים. היינו צריכים מרכז לוגיסטי ולא משרדים מפוארים בהר חוצבים, אז הקמנו עכשיו מרלוג במודיעין שאנחנו הולכים להעביר אליו חלק מהמשרדים בירושלים, וגם אני באופן אישי אשב גם במרלוג וגם במשרדים בירושלים".
"קיים ביקוש לשטחים גדולים"
"אין ספק שמאות אלפי המ"ר שהתווספו לשוק במגדלים החדשים שצמחו, עשו משהו לשוק, כשחברות גדולות כמו אמזון או פייסבוק חיפשו שטחים של כמה אלפי ועשרות אלפי מ"ר", מציין גלזר. "לכן עדיין קיים גם ביקוש לשטחים גדולים וראיה לכך שמגדל עזריאלי שרונה ומגדל TOHA ברחוב תוצרת הארץ, הוקמו עם קומות בשטח ממוצע של 3,000 מ"ר.
"הרבה פעמים מעבר של חברות כאלה למשרדים חדשים יוצר תחלופה, כי השוק נמצא בתנועה. עזיבה של שוכרים מחייבת את בעלי הנכסים להתמודד עם המצב ולייצר אטרקטיביות לשוכר חדש או למניעת עזיבה של השוכר הקיים. בעקבות צמיחת ההייטק והפריחה של חברות חללי העבודה המשותפים, וכן בגלל הצמיחה הכללית בשוק, שטחים של עשרות אלפי מ"ר במגדלים חדשים מצליחים להתאכלס".
"המשרדים הישנים הם מוצר מאוד ייחודי"
"המשרדים בתוך בנייני המגורים הישנים, לעומת המסה של מאות אלפי מ"ר שמתווספים במגדלי משרדים חדשים, זה טיפה בים", אמר אורן גלזר, בעלים ומנכ"ל משותף, מנהל החטיבה המסחרית-ארצית באנגלו סכסון. "השטחים במגדלי המשרדים החדשים הם עוד מאותו דבר, והמשרדים בתוך בנייני המגורים הישנים הם מוצר מאוד ייחודי, ויש כאלה שנמשכים רק לדבר הזה".
גלזר מעריך כי בעוד 10 שנים בנייני המשרדים הישנים בטיילת בתל-אביב יוסבו למלונאות ומגורים, וכל אזורי התעסוקה יעברו מזרחה לציר איילון ומנחם בגין. "בציר יגאל אלון יש לא מעט בניינים ישנים יחסית, וצריך גם כאלה".
"בניינים בני 50 שנה ויותר יהיו חייבים להשתנות על מנת לשמור על רלבנטיות בשוק", אומר שמאי המקרקעין גיל מעיין, מנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן. "אנו רואים את השינוי כבר מתרחש בשטח. השינוי הזה קורה לרוב באחד משלושה כיוונים: שינוי אורבני, בידול ותוספות בנייה.
"כדי להישאר רלוונטיים בתחרות מול המגדלים החדשים והתחרות הגוברת, בעלי הבניינים המיושנים מתאימים את השימושים בהם למציאות הנוכחית. שימושים מסורתיים כמו מלאכה ותעשייה זעירה נעלמים ובמקומם נולדים מלונות בוטיק, חללי עבודה משותפים ומתחמים קהילתיים. מתרחש הליך מהיר של התחדשות עירונית בהיבטים המשלבים תרבות, עניין, עסקים וקהילה.
"מבחינת בידול ייאלצו הבניינים המיושנים 'להמציא' את עצמם מחדש, למצוא קול ייחודי ולבדל את עצמם מאחרים. נראה יותר עיצובים נועזים ושונים אשר אינם יכולים להתקיים במגדלים גבוהים שמטבעם הם הומוגניים מבחינת בנייה ועיצוב, שימושים בגגות עבור גינות, פתרונות אירוח קלים בקיץ, חזיתות 'חיות' עם גינון ורטיקלי, מערכות אקו-סיסטם לניצול, יצירה ושימור אנרגטי, ובניינים למשתמש יחיד אשר יוכלו לתת ביטוי לעולם הערכים הייחודי של אותו דייר, באופן המהווה יתרון לעומת המגדלים הגבוהים.
"במובן הבסיסי ביותר מבחינת נדל"ן, נראה צורך מיידי בהגדלת הבניינים הישנים כדי לתת מענה לגידול הטבעי של דיירים קיימים ולדרישות התפעוליות של דיירים חדשים. כיום ישנן אפשרויות לתוספות בנייה משמעותיות גם לבניינים מיושנים שלא תוכננו לכך, באופן שיאפשר את הכפלת שטחם וגובהם ואף יותר מכך, כל זאת באופן שלא יצריך את פינוי הבניין או הפסקת הפעילות הנוכחית המתקיימת בו".