הקרקעות ליד מלון מנדרין בתל-אביב / צילום: שלומי יוסף
יורשיהם של שתיים מהמשפחות העשירות והמשפיעות בישראל - משפחת קרסו ומשפחת מטלון - הפסידו בשבוע שעבר למדינה באופן סופי ומוחלט בקרב שניהלו לקבלת קרקעות בשווי מוערך של עשרות מיליוני שקלים באזור החוף בהרצליה. איך זה קרה? הסיפור הזה מתחיל כעשור לפני קום המדינה ומגולל סאגה שנמשכה מעל 70 שנה.
בשנת 1938, רכשו משה קרסו ומשה יצחק מטלון ז"ל, שלוש חלקות מקרקעין הסמוכות לחוף הים התיכון (באזור המוכר כיום כסביבת מלון מנדרין), בשטח כולל של 490 דונם. בשנת 1943 יזמו המנוחים תוכנית לביצוע פרצלציה בחלקות שבבעלותם, שבמסגרתה חולקו השטחים שנרכשו למספר רב של מגרשים וחלקות. לצורך כך, נרשמו מספר חלקות בייעוד דרכים על-שמו של הנציב העליון (הקרקעות הופקעו מבעליהן לצורך סלילת כבישים).
לאחר קום המדינה, ב-1948, נכנסה המדינה בנעלי הנציב העליון. כך, שהבעלות על המקרקעין נרשמה על-שם המדינה; ובמשך שנים לא נעשה בהם שימוש לצורכי ציבור. בשנת 1961 השתנה ייעוד המקרקעין, במסגרת תוכנית פיתוח, והייעוד הציבורי שלהם בוטל.
חלפו 71 שנה ממועד הפרצלציה, ו-53 שנה ממועד שינוי הייעוד של המקרקעין, ובשנת 2014 הגישו יורשיהם של המנוחים עתירה מינהלית שבה ביקשו מבית המשפט להורות על זכותם לרכוש את החלקות מידי המדינה, מכוח הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה. הסעיף מעניק לבעל הקרקע המקורי זכות קדימה לרכישת הקרקע שהופקעה מידיו, במקרים שבהם הקרקע נרכשה לצורכי ציבור בתמורה, ושונה ייעודה לאחר מכן תוך נטישת המטרה הציבורית.
בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את העתירה; אך המדינה ערערה לבית המשפט העליון וניצחה. היורשים לא ויתרו וביקשו מבית המשפט העליון לקיים דיון נוסף בפרשה.
בימים אלה שם בית המשפט העליון סוף לסאגה הנדל"נית והמשפטית, וסתם את הגולל על חלומם של היורשים של שתיים מהמשפחות החזקות והעשירות במשק הישראלי, לקבל בחזרה נתח מהקרקעות באזורי החוף, מגרשים שהם מהמבוקשים ומהיקרים בארץ.
"המדינה הפרה חובתה לנהוג בצדק ובהגינות"
בלב המחלוקת המשפטית בין יורשי משפחות קרסו ומטלון למדינה, עמדו שתי שאלות: הראשונה הייתה - האם היורשים התעוררו מאוחר מדי עם דרישותיהם לקבל את הקרקעות בחזרה, ולכן העתירה לוקה בשיהוי ובהתיישנות כטענת המדינה?
השאלה השנייה סבבה סביב הסוגיה - האם העברת המקרקעין לנציב העליון נעשתה מרצון או בכפייה. שאלה זו היא שהכריעה את גורלה של כל המחלוקת. תחולתו של סעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה - המאפשר ליורשים לרכוש בחזרה את החלקות שבמחלוקות מידי המדינה, אם אכן שונה הייעוד שלטובתו הופקעה - תלויה בשאלה אם המקרקעין הועברו לנציב העליון מרצון או בכפייה.
ככל שההעברה נעשתה שלא בכפייה, אין תחולה לסעיף 195(2), ורואים את בעל המקרקעין שהועברו כמי שהזיקה שלו למקרקעין נותקה; ואז גם אין חשיבות לזניחת המטרה הציבורית.
המדינה טענה כי המקרקעין הועברו לידיה בהעברה רצונית ולא כפויה, לאחר שהמנוחים יזמו את תוכנית הפרצלציה, והרוויחו ממנה. לטענת המדינה, נוכח חלוף הזמן רובץ על היורשים נטל כבד, שהולך ומתגבר עם השנים, להוכיח שהעברת המקרקעין נכפתה על המנוחים, אך בית המשפט המחוזי העביר את הנטל דווקא אל כתפי המדינה, ולבסוף קבע כי מהאינדיקציות הראייתיות שהוצגו לו עולה, שהעברת המקרקעין נכפתה על המנוחים.
אך הניצחון המתוק של היורשים לא נמשך זמן רב, היות שהמדינה ערערה על ההחלטה לבית המשפט העליון; ולא בכדי. מדובר בחלק מהקרקעות המבוקשות והיקרות במדינה המצויות על קו החוף במרכז הארץ (בגוש דן), באזור מנדרין וחוף התכלת.
בערעור טענה המדינה, בין היתר, כי נטל ההוכחה לכך שהמקרקעין הועברו בכפייה, היה צריך להיוותר על כתפי היורשים. עוד נטען בערעור כי לפסק הדין עשויות להיות השלכות רוחב בדמות תחולה נרחבת ובלתי הולמת של סעיף 195(2) לחוק, וכי היה ראוי לדחות את עתירת היורשים גם עקב שיהוי והתיישנות זכות התביעה בחלוף עשרות שנים מאז שינוי הייעוד בשנת 1961.
מנגד, טענו היורשים כי המנוחים נאלצו להעביר את המקרקעין לנציב העליון לצורך סלילת דרכים, ובהינתן שהדרכים לא נסללו, והמקרקעין עומדים ריקים - הם זכאים לקבל אותם בחזרה, ולמדינה אין זכות חוקית ומוסרית להתעשר מן המקרקעין הללו. עוד נטען כי אין מקום להתערב בקביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי כי "העברת המקרקעין לא נעשתה בהסכמה טהורה, אלא בהסכמה שכפייה בצידה, שנועדה לשרת מטרות ציבוריות ראויות כאמור כחלק מהתב"ע הקיימת".
לשיטתם של היורשים, לא חלה התיישנות משום שהמדינה לא מילאה את חובתה להודיע להם על זכותם לרכוש את המקרקעין, ואין נפקות לשיהוי משום שחלוף הזמן לא גרם למדינה נזק. בנוסף נטען כי המדינה הפרה את חובתה לנהוג בצדק ובהגינות, והיא איננה פועלת באופן עקבי כאשר היא מסרבת להשיב את המקרקעין לידיהם, משום שבמקרים הפוכים היא דורשת להשיב לידיה מקרקעין, שלא נעשה בהם שימוש שמגשים את ייעודם.
שופט העליון, יצחק עמית, בהסכמת השופטים ג'ורג' קרא ויעל וילנר, ציין כי המפתח לסיום המחלוקת הוא התשובה לשאלה - האם ההעברה נעשתה מרצון או בכפייה; אך התשובה לכך אינה פשוטה. במקרה הנוכחי, צוין, הקושי להבחין בין הסכמה לכפייה מתעצם נוכח חלוף הזמן. "מאז העברת המקרקעין ועד היום חלפו למעלה מ-70 שנה. המציאות העובדתית והמשפטית עברה תמורות רבות. ממרחק הזמן, קשה לספק תשובות ברורות לשאלות העובדתיות שמתעוררות בתיק זה:
"מה בדיוק היה מעמדן החוקי של התוכניות, מה התכליות שעמדו בבסיסן, ומה היו השלכותיהן המעשיות על הזכויות במקרקעין; מה הרוויחו המנוחים מתוכנית הפרצלציה ומהעברת המקרקעין; האם וכיצד התנהל משא-ומתן בין המנוחים לבין השלטונות בתקופת המנדט; על איזה רקע נולדה תוכנית הפרצלציה, מה הוביל אליה ומה היו השלכותיה. הערפל הכבד ממאן להתפזר גם לאחר עיון במכלול הראיות שהוגשו".
חלפו יותר מ-50 שנה עד להגשת העתירה
השופט עמית הוסיף כי השאלה שדורשת הכרעה היא - האם נפגעה זכות הקניין של המנוחים - היות שאילו העבירו את הקרקע מרצונם, כדי לקדם אינטרס שלהם, לא ניתן לזהות פגיעה כלשהי בזכות הקניין, ולכן אין לקבל את הטענה כי הפגיעה בקניין מטילה מלכתחילה את הנטל על המדינה. נקבע כי נטל ההוכחה להשיב על שאלה זו מוטל על כתפיו של הטוען לזכות מכוח סעיף 195(2) לחוק. כלומר, על היורשים; אשר נוכח עשרות השנים שחלפו במקרה, הנטל אכן כבד.
צוין כי זאת לא רק משום הכלל הבסיסי של "המוציא מחברו עליו הראיה", או בשים לב לנזק הראייתי שנגרם בחלוף הזמן, אלא גם במישור המהותי. השופט תהה ושאל - "המשיבים (היורשים, א' ל"ו) באים בטרוניה כי רשויות המנדט (!) כפו על המנוחים להוציא מתחת ידם חלקות מקרקעין, שהיו מיועדות למטרה ציבורית שלא מומשה מעולם. אם כך, מדוע הטענה נשמעה מפיהם לראשונה רק בשנת 2012, עובר להגשת העתירה?".
בית המשפט העליון הוסיף כי בבסיסו של סעיף 195 עומדת ההכרה של המחוקק בזיקה הקניינית בין המקרקעין לבין בעליהם המקוריים; ו"בנסיבות שבהן הבעלים עומדים מנגד, ויורשיהם נזעקים לדרוש את המקרקעין בחזרה רק אחרי עשרות שנים, יש קושי להכיר בזיקה הנמשכת שלהם למקרקעין".
עוד נקבע כי חלוף הזמן משמש אינדיקציה ראייתית נוספת לצורך השאלה אם העברת המקרקעין נכפתה על המנוחים, ו"בענייננו", כתב השופט עמית, "יש בכך כדי להעיד על ניתוק הזיקה הקניינית מנקודת מבטם של המשיבים". השופט ציין עוד כי גם בית המשפט המחוזי נתן דעתו לכך, אך לא זקף זאת לחובת היורשים משום שלא הוכחה ידיעתם על שינוי הייעוד בשנת 1961.
נימוק זה הוגדר על-ידי השופט עמית כ"לא משכנע", מפני שתוכנית הר/253א פורסמה ברשומות כדין, ולמרות זאת חלפו למעלה מיובל שנים - מאז פרסומה ועד להגשת העתירה של היורשים. עוד דחה השופט את טענת היורשים כי חלה על המדינה חובה להודיע להם על אודות שינוי הייעוד.
היורשים ביקשו לקיים דיון נוסף - ונדחו
בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי עצם קיומן של הוראות שמסמיכות את רשויות התכנון להקצות חלק מהקרקע לייעוד ציבורי, אינו מספיק כדי להוכיח במידה מספקת שהעברת המקרקעין נכפתה על המנוחים, וכי עשרות השנים שחלפו מקשות להבין את השתלשלות העניינים ואת מערכת היחסים בין המנוחים לבין שלטונות המנדט הבריטי.
השופט: "אני נכון להניח כי הקצאת שטחים לצורכי ציבור הייתה תנאי הכרחי לאישור תוכנית הפרצלציה, שחילקה שטחים נרחבים לחלקות ולמגרשים קטנים. עם זאת, המנוחים לא הראו שהייתה כוונה של שלטונות המנדט להפקיע את המקרקעין. כאן מתחדדת שאלת הרצון החופשי והכפייה: המנוחים רצו לקדם את תוכנית הפרצלציה, ולצורך זה 'נאלצו' להפריש שטחים לדרכים, לטובת צורכי הציבור".
על רקע כל השאלות הללו הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי היורשים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח את זכותם ב-490 הדונמים שביקשו לרכוש מהמדינה מחדש, מכוח סעיף 195(2) לחוק.
היורשים לא השלימו עם ההכרעה האמורה, וביקשו מבית המשפט העליון לקיים דיון נוסף בעניינם, כשהם טוענים כי בפסק הדין שניתן נגדם נקבעו שתי קביעות העומדות בסתירה להלכה קודמת שנפסקה בבית המשפט העליון: האחת, הקביעה כי "עצם קיומן של הוראות שמסמיכות את רשויות התכנון להקצות חלק מהקרקע לייעוד ציבורי, אינו מספיק כדי להוכיח במידה מספקת שהעברת המקרקעין נכפתה על המנוחים" ; והשנייה היא כי לא הייתה חובה על המדינה להודיע למבקשים על אודות שינוי ייעוד המקרקעין.
נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, דחתה את הבקשה לקיים דיון נוסף בפרשה. זאת, תוך שהיא קובעת כי עיון בפסק הדין מלמד כי בית המשפט לא ביקש בפסק הדין לחדש הלכה בכוונת מכוון ובמפורש, אלא יישם את ההלכה הפסוקה לעניין תחולתו של סעיף 195(2) על הנסיבות הקונקרטיות של המקרה.
בכך סתמה השופטת סופית את הגולל על חלום הקרקעות היוקרתיות של יורשי המשפחות העשירות במשק.
היורשים - שמות מוכרים ובולטים במשק הישראלי
משפחת קרסו היא מהמשפחות העשירות ביותר בישראל, בעלת השליטה בסוכנות רנו, ניסאן ודאצ'יה בישראל באמצעות קבוצת "בני משה קרסו" וכן בחברת קרסו נדל"ן. שורשי המשפחה באצולת הממון הספרדית הוותיקה של ישראל, שהגיעה לכאן בשנות ה-20 של המאה הקודמת.
גם משפחת מטלון היא מהמשפחות העשירות במדינה, והוותיקות שבהן ונחשבת לאחת ממקימות היישוב היהודי בארץ. בין היתר, הקימה המשפחה את קריית מטלון בפתח תקווה, על-שמו של משה יצחק מטלון. המשפחה ציינה לאחרונה 200 שנה לעלייתו לארץ-ישראל של אהרון מטלון, שהגיע ליפו ב-1817 בשיירת גמלים מבגדד וביסס כאן את משפחתו, שהייתה אחת המשפחות הראשונות בתל-אביב. משה מטלון, היה עורך הדין היהודי הראשון ביפו בשנת 1900, אך בהמשך עשה הסבה והפך לקבלן, הנחשב לאחד מבוני תל-אביב. הוא הקים את רחוב מטלון, שנקרא על-שמו.
את המאבק להשבת המקרקעין היוקרתיים שהופקעו מידי אבות המשפחות קרסו ומטלון, ניהלו בשנים האחרונות 20 יורשיהם, אשר חלק מהם שמות מוכרים ובולטים במשק הישראלי. בין היורשים שהובילו את המאבק נמצאים שלמה קרסו, יואל קרסו ומשה קרסו, ומצד משפחת מטלון הובילו עו"ד משה מטלון ועו"ד מוריאל מטלון, לשעבר השותף-המנהל של פירמת גורניצקי, אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים והמובילים בארץ.