פרויקט הסדנה באזור התעשייה חולון/הדמיה: איוולב מדיה
הכתבה בשיתוף הסדנה
בשנים האחרונות החלה זירת ה"הייטק" הנדל"נית להתפרש בכל שטחי התעשייה והמסחר בגוש דן. מגדלי מגורים, משרדים ומסחר החלו לצוץ בכל פינה, ולהעלים אט אט את אזורי התעשייה המסורתיים. על רקע זה, מצאו את עצמם בעלי מלאכה שונים, כגון נגרים, מסגרים, מוסכניקים ועוד - בבעיה. מצד אחד, אזורי התעשייה שבהם הם פועלים הולכים ונעלמים והם נדרשו לפנות אותם לטובת מגדלים. מה גם שבתוכניות בניין עיר של הערים השונות, לא מאושרים עוד הקמת שטחי מסחר לבעלי מלאכה. מצד שני, הם אינם יכולים להשתלב במגדלים הקיימים. גם בגלל שמחירי הרכישה והשכירות שלהם גבוהים מאוד ביחס להכנסה של עסקי המלאכה וגם כי תנאי העבודה הנדרשים - כגון מחסני ענק, גישה למשאיות, פריקה וטעינה ועוד - לא מתקיימים בשטחי המסחר המודרניים.
המצב החדש יצר, גם אם לא במתכוון, עלייה בביקושים לאזורי "לואו-טק", אזורי תעשייה שעלות הרכישה וההשכרה בהם אינה גבוהה. כזו שתתאים גם לעסקים תעשייתיים, שתזרים המזומנים שלהם נמוך יותר ומאפשרים את תנאי העבודה לבעלי המלאכה.
זאת ועוד, אחד מתתי הענפים הצומחים בתוך ענף המסחר הוא המרכזים הלוגיסטיים. בין היתר, תרמו לכך חברות המסחר האלקטרוני שנדרשו לבנות מחסני ענק על מנת לאחסן את הסחורה שנשלחת אל הצרכנים. כך, קמים להם בשנים האחרונות מרכזים לוגיסטיים שונים, בסמוך לעורקי תחבורה מרכזיים כמו כביש 6, נתיבי איילון, כביש 4 וכביש החוף. המרכזים הללו נמצאים מצד אחד מחוץ לערים עצמם, אך מצד שני, קרובים, כאמור, לעורקי התנועה, מה שמקל על תהליך השינוע של הסחורה וההגעה אליהם.
פרויקט הסדנה: חללים יעודיים לבעלי מלאכה בלב גוש דן. לפרטים הקליקו כאן
אזור התעשייה המודרני של חולון
על רקע המגמה הנוכחית ועליית הדרישה לאזורים תעשייתיים "לואו טקים", החל לאחרונה שיווק מרכז המסחר והמלאכה של חולון, או בשמו הקצר יותר - פרויקט "הסדנה" (על שם הרחוב שבו הוא שוכן). מטרתו של מתחם התעשייה הקלה הזה היא להציע שטחי מסחר, מלאכה ולוגיסטיקה מודרניים, במחירי קרקע נמוכים יותר מאשר בלב גוש דן, אך עדיין נגישים ובסמוך מאוד ללב סביבת העסקים.
למרות הפריחה של ענף המרכזים הלוגיסטיים, פרויקט הסדנה הוא ייחודי ומהווה סנונית ראשונה, בכך שהוא, כאמור, משלב בתוכו גם מסחר, גם מלאכה וגם לוגיסטיקה. כל זאת בבנייה לגובה, ובסגנון מודרני. הפרויקט ממוקם סמוך לכניסה הראשית הצפונית של אזור התעשייה בחולון ומשתרע על מגרש של כ-16 דונם, כ-42 אלף מ"ר בנויים בארבע קומות, עם 120 יחידות למכירה בגודל של 250 מ"ר, ואף למעלה מכך.
המרכז תוכנן באופן שיענה בצורה מיטבית על צרכי בעלי המלאכה המשתמשים בו. בכל קומה קיימת גישה ישירה למשאיות לצורך פריקה וטעינה, היחידות עצמן מתוכננות עם תקרה גבוהה (כשישה מטרים) על מנת להתאים לאופי העבודה, רוחב הנתיבים כפול, מה שמאפשר נסיעה גם כשמכוניות חונות בצד וכל המקום עומד בעומס מקסימלי של עד טון וחצי למ"ר, גם מעבר לקומת הקרקע.
על פי התכנון, הקומות העליונות במבנה מיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה. בקומת הקרקע, מתאפשר שילוב של מסחר קמעונאי. אכלוס הפרויקט טרם החל, אבל שיווק היחידות נמצא בשלב מתקדם. "יש לנו מגוון רחב של לקוחות שכבר הביעו התעניינות - קמעונאיים שרוצים להקים גם מרכזים לוגיסטיים לסחורות שלהם, משווקי צמיגים, לקוחות מתעשיית הברזל ועוד", אומר רו"ח רוני זוהר, יו"ר קרן ההשקעות בנדל"ן Capital Platinum, השותפה בפרויקט יחד עם חברת GF נדל"ן.
בנוסף, הפרויקט ממוקם באזור התעשייה של חולון, הנחשב לאחד מאזורי התעשייה והעסקים הגדולים ביותר בישראל. רק בשנים האחרונות הושקעו בו למעלה מ-2.5 מיליארד שקל כדי לשדרג את התשתיות הקיימות ולחבר אותו לעורקי התחבורה המרכזיים. כ-150 חברות שונות הביעו עניין או נכנסו לפעול בעיר בשנים האחרונות כתוצאה מכך.
לא רק מענה לבעלי מלאכה, אלא גם למשקיעים
הפריחה של אזורי התעשייה החדשים והמרכזים הלוגיסטיים היא לא רק בשורה לאנשי המסחר, הלוגיסטיקה והמלאכה, אלא גם למשקיעים קטנים בינוניים. "מדובר בנכסים שאין להם עלות המרה משוכר לשוכר. כלומר, לא צריך להשקיע הרבה כסף בכל פעם שמתחלף שוכר, מבחינת תחזוקה ושיפוץ, עלות התחזוקה של בעלי הנכס לא גבוהה", מסביר זוהר.
לדבריו, "כשבעל מקצוע נכנס לנכס הוא מקבל קירות חשופים, אבל זה בעצם מה שהוא זקוק לו. לכל היותר הוא צריך לצבוע אותם בלבן. זאת בשונה ממשרד או דירות מגורים, שדורשים מהבעלים השקעה בתשתית". זוהר אף מציג חישוב לפיו ברכישת כל נכס מתחום אחר, נחוצה השקעה של עוד כ-2000 שקל לכל מ"ר רבוע, על מנת להגיע למצב שבו ניתן להשתמש בנכס באופן מלא. נדרשת, למשל, השקעה בריהוט (כמו שולחנות וכיסאות משרדיים), פיתוח של תשתיות (כגון תשתית אינטרנט וטלפוניה ומטבחון) ועוד - בעלי שטחי מלאכה ולוגיסטיקה לא נדרשים לרוב להשקיע בכל אלה.
עדות נוספת ליתרון ההשקעה בנכסים של אזורי תעשייה ולוגיסטיקה היא האמון שענף זה מקבל מקרנות השקעה בנדל"ן. כך, למשל, קרן הנדל"ן המניב ריט 1, שמשקיעה בענף הלוגיסטיקה מאז שנת 2011, העלתה את סל הנכסים הלוגיסטיים של הקרן בהדרגה מ-7% ל-11%, במקביל להורדת את סל האחזקה במשרדים מ-61% ל-51%. בעולם, ההשקעה במבני תעשייה, מסחר, מלאכה ולוגיסטיקה כבר הפכה מזמן למגמה חזקה. כאשר השווקים החמים נמצאים בבריטניה, גרמניה וצרפת, שם בוצעו 57% מעסקאות המרכזים הלוגיסטיים באירופה, עם תשואה ממוצעת של כ-7.5% (על פי דוח של חברת המחקר קושמן וויקפילד). בישראל, הקמת המרכזים הלוגיסטיים של חברות מסחר גלובליות כמו אמאזון, עלי באבא, דקטלון ועוד רק אמורה להזניק את העניין בתחום. "התשואה צפויה להיות כזאת שתייתר את הצורך של הישראלים לחפש הזדמנויות במקומות בחו"ל", אומר זוהר.
בינתיים, אם כן, שטחי המלאכה, המסחר והלוגיסטיקה החדשים שקמים סמוך לעורקי תנועה מרכזיים, מוכיחים שגם עם פריחת "הייטק", עדיין לא נעלם הביקוש ל"לואו-טק", ששומר על יציבות, הן עבור בעלי המלאכה והן עבור המשקיעים. פרויקט הסדנה בחולון, כך נראה, הוא בינתיים סנונית ראשונה וחדשנית בתחום, אשר הולך צובר תאוצה.
פרויקט הסדנה בחולון: השקעה בשטחי מסחר ולוגיסטיקה. לפרטים הקליקו כאן