גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דמי ניהול של 280 מיליון שקל לחברות הניהול של ריט 1 וסלע קפיטל בעשור האחרון

במסגרת הסכמי הניהול של צמד קרנות הריט מול חברות הניהול שלהן נגזרים התגמולים בעיקר משווי הנכסים שבידי הקרנות, שתפח למיליארדי שקלים לכל אחת ● ריט 1: דמי הניהול כמקובל בענף, מי שהשקיע בריט 1 לפני עשר שנים 10 מליון שקלים הרוויח 50 מיליון שקל מעליית ערך המניה והדיבידנדים שחולקו

שמואל סלבין / צילום: איל יצהר
שמואל סלבין / צילום: איל יצהר

זימון אסיפת בעלי מניות של קרן הריט סלע קפיטל, שפורסם בימים האחרונים, חושף כי חברת הניהול שלה צפויה לוותר על תגמולים של כמה מיליוני שקלים בשנה, וזאת כחלק מהסכם פשרה שגובש בקשר עם בקשה לתביעה נגזרת שהגיש אחד מבעלי המניות בחברה.

ריט 1: תעודת זהותסלע קפיטל נדל"ן: תעודת זהות

מהעדכונים של סלע קפיטל בנושא עולה, כי בהתאם לפשרה, מדיניות התגמול המעודכנת של החברה תכלול, בין היתר, "הפחתה בשיעורי דמי הניהול ושינוי ברכיבי התגמול של חברת הניהול". הצפי הוא כי עדכונים אלה יצמצמו את התשלומים לחברת הניהול של סלע קפיטל ב-11 מיליון שקל לפחות עד תום תקופת הסכם הניהול הנוכחי, בחודש מארס 2022.

הסכם הפשרה שגובש בסלע קפיטל

מנתוני החברה, העוסקת בהשקעות בנדל"ן מניב, עולה כי במקרה שמדיניות התגמול המעודכנת הייתה כבר בתוקף ב-2016, היא הייתה חוסכת לה תוך שלוש שנים - מאז ועד סוף השנה הנוכחית - כ-9 מיליון שקל בתשלומים לחברת הניהול. בעלי חברת הניהול הם יזמי קרן הריט: שמואל סלבין (המשמש כיו"ר סלע קפיטל), ושותפיו אלי בן חמו ויצחק סלע, וכן בתי ההשקעות מיטב דש ואי.בי.אי.

העדכון שפרסמה סלע קפיטל מאפשר הצצה לסכומי הכסף הגדולים שזרמו בעשור האחרון מקופת החברה הציבורית לחברת הניהול של יזמיה. סכומים גדולים אף יותר קיבלו בתקופה זאת יזמי החברה המתחרה ריט 1, וזאת במקביל להתרחבות הפעילות והיקף הנכסים שבידי השתיים, שממנו נגזרים עיקר התגמולים לחברות הניהול.

במספרים, שתי חברות הניהול של קרנות הריט הבורסאיות הוותיקות צברו דמי ניהול בהיקף אדיר של יותר מ-280 מיליון שקל מאז 2008 ועד סוף השנה שעברה. מדובר ב-177 מיליון שקל לחברת הניהול של ריט 1, שבה מחזיקים בית ההשקעות אקסלנס (52%) וצמד מנהלי החברה דרור גד היו"ר ושמואל סייד; ו-105 מיליון שקל לחברת הניהול של סלע קפיטל.

תמורת סכומים נאים אלה, מספקות חברות הניהול לקרנות הריט שלל שירותים, ובהם איתור השקעות, ניהול מו"מ, ייעוץ כלכלי, ליווי, פיקוח וניהול השקעות, טיפול בהסכמים, גיוסי הון, העמדת שירותי הנהלה ושירותים שונים בנוגע להחזקת נכסי הקרן.

עשור של תגמולים מפנקים לחברות הניהול

הסכמי הניהול של צמד קרנות הריט מול חברות הניהול שלהן גוזרים, כאמור, את היקף עיקר התגמולים משווי הנכסים שבידיהן. כך, בריט 1 נקבע תשלום דמי ניהול שנתי בשיעור של 0.61% כל זמן ששווי נכסי החברה לא יחצה רף של 2 מיליארד שקל, ולאחר מכן יעמוד על 0.48% עד רף שווי נכסים של 3 מיליארד שקל, וממשיך לרדת בהדרגה ביחס לשווי הנכסים. הסכם הניהול של סלע קפיטל קובע דמי ניהול שנתיים בשיעור של 1% עד שווי נכסים של 850 מיליון שקל, שיורד ל-0.85% ממדרגה זו ועד רף שווי נכסים של 1.5 מיליארד שקל וממשיך בכיוון דומה.

מחזיקות יחד נכסים ב-7.1 מיליארד שקל

קרן ריט (REIT) הינה קרן השקעות בנדל"ן המאפשרת למשקיעים, גם כאלה שאינם מתמחים בתחום, להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים על-ידי חשיפה לפעילות באמצעות הקרן. קרנות הריט פועלות בשוק ההון הישראלי, ומטרתן העיקרית היא לאפשר למשקיעים להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. זאת בעוד שהקרנות זכאיות להטבות מיסוי ייחודיות במקרה שבו הן עומדות בתנאים הרלוונטיים בחוק. השקעה במניות ריט נהנית מיתרון של סחירות ונזילות ביחס להחזקה ישירה בנדל"ן מניב, ובשל כך מניותיהן של סלע קפיטל וריט 1 מוחזקות בידי שורה ארוכה של גופים מוסדיים.

יותר מעשור מאז הקמתן, מחזיקות כיום שתי הקרנות צבר משמעותי של נכסים מניבים (כ-30-40 כל אחת) ובדוחותיהן הכספיים האחרונים, לרבעון השלישי של השנה, הציגה ריט 1 נכסים מניבים בשווי של כ-4.3 מיליארד שקל. שווי נכסי סלע קפיטל עמד על כ-2.8 מיליארד שקל. השתיים מחזיקות ומנהלות נדל"ן מניב מסוגים שונים בישראל, בהם בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה, לוגיסטיקה, דירות מגורים להשכרה ועוד.

מניותיהן של השתיים נכללות במדד ת"א 125; בחמש השנים האחרונות זו של סלע קפיטל טיפסה בכ-40% ומשקפת לקרן שווי של 1.2 מיליארד שקל, וזו של ריט 1 קפצה בכ-120% ומשקפת לקרן שווי של 2.6 מיליארד שקל.

כמגמה, בתמיכת הרחבת מצבת הנכסים, מציגות החברות צמיחה בפעילות, ובסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018 צמחו הכנסותיה של סלע קפיטל ב-16% ל-157 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה עלה ב-5% ל-68 מיליון שקל. הכנסותיה של ריט 1 לתקופה זו טיפסו ב-11% ל-232 מיליון שקל, והרווח הנקי שלה צנח ב-20% ל-161 מיליון שקל, אחרי ירידה בהיקף שערוכי נכסים ועלייה בהוצאות מימון.

כפי שמציינות השתיים בדוחותיהן הכספיים ובמצגות לשוק ההון, הן פועלת בישראל בלבד, בשים לב לפיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי של נכסיהן, מתאפיינות במינוף ברמה נמוכה יחסית לחברות נדל"ן, מחזיקות בשיעור נמוך של פעילות ייזום מסך פעילותן, וכאמור מאפשרות למשקיעים בהן ליהנות מחלוקת דיבידנד של עיקר הרווח וממיסוי חד-שלבי.

ריט 1 היא קרן הריט הראשונה שהוקמה בישראל, בשנת 2006, ביוזמת בית ההשקעות אקסלנס (שאז היה בידי רוני בירם וגיל דויטש), והונפקה בבורסה כבר באותה שנה. זמן לא רב אחריה, ב-2007, הוקמה סלע קפיטל, שמניותיה הונפקו בבורסה ב-2008.

הסכם הניהול של סלע קפיטל נחתם ב-2007, לאחר הקמת הקרן, והוארך במהלך שנת 2014 לתקופה של שבע שנים. הסכם הניהול של ריט 1, שנחתם גם הוא עם הקמתה ב-2006, הוארך לאחרונה במהלך שנת 2013, גם לשבע שנים, עד 2020.

בשנתיים האחרונות הצטרפו למסחר בבורסה שתי קרנות ריט נוספות - מגוריט, המתמקדת ברכישת דירות ובהשכרתן, שהונפקה בספטמבר 2016 על רקע תיקון לחוק קרנות הריט, ומניבים, המתרכזת בנכסי נדל"ן מניב בתחומי המשרדים, תעשייה ומסחר, ואשר הונפקה באפריל 2017.

מאז הנפקתן צברו השתיים נכסים, אולם עדיין לא בהיקפים משמעותיים כמו צמד קרנות הריט הוותיקות.

מריט 1 נמסר: "ריט 1 מנהלת נכסים בכ-4.5 מיליארד שקל. דמי הניהול המשמשים לניהול החברה עומדים על כ-0.5 אחוז בשנה מהנכסים - גובה דמי ניהול מקובל לגבי חברות נדלן אחרות. בנוסף, יש להדגיש את התשואה הגבוהה במיוחד למשקיעים: מי שהשקיע בריט 1 לפני עשר שנים 10 מליון שקלים הרוויח 50 מיליון שקל מעליית ערך המניה והדיבידנדים שחולקו במהלך השנים (רווח של כ-590 אחוז)".

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"