בועז גלעד /צילום: אתר החברה
איגרות החוב של חברת הנדל"ן ברוקלנד אפריל המשיכו ליפול גם היום, ולא בכדי. שיחת הוועידה, שניהלו מחזיקי האג"ח ביום חמישי עם מנהלי החברה במסגרת אסיפת התייעצות שכונסה לשם כך, הותירה אצל המחזיקים תחושה של היעדר ודאות ודאגה גוברת בנוגע למצב החברה ולאופן בו היא מנוהלת (מחיר השוק של האג"ח משקף תספורת של קרוב ל-60% על החוב).
בתום שיחת הוועידה ניתן לומר בזהירות כי גם למנהלי ברוקלנד, החייבת כ-150 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שלה, אין לפי שעה ידיעה ברורה כיצד ניתן לחלץ את העגלה מהבוץ. יש רעיונות ויש מחשבות, אבל תוכנית סדורה וביטחון בהצלחתה לא נשמעו באסיפה. עם חוסר הוודאות הזה, נדרשים כעת מחזיקי האג"ח של החברה לקבל את החלטותיהם.
האסיפה התכנסה ב-16:00 במגדלי הארבעה החדשים בת"א, בחדר הישיבות של משרד עורכי הדין שמעונוב ושות', המייצג את ברוקלנד בישראל. כמה עשרות מנהלי השקעות, משקיעים פרטיים, עורכי דין וכדומה, הצטופפו בחדר הישיבות כדי לשמוע ההסברים למצב העסקי הקשה שנוצר בחברה מפי בועז גלעד, הבעלים, היו"ר והנשיא של ברוקלנד. אלא שגלעד בחר שלא להגיע לישראל, ואת האסיפה ניהל באמצעות הטלפון, כשלצדו נועה מתתיהו פורן, סמנכ"לית הכספים של החברה.
"לא הגעתי לישראל כי המצב שלנו לא מאפשר זאת. אנחנו צריכים להיות בניו יורק כדי לטפל במצב החברה", פתח גלעד את האסיפה. הוא סיפר כי כיזמית בתחום הבנייה למגורים ברובע ברוקלין החברה עוסקת בקניית קרקעות, בנייה ומכירת דירות, במסגרת בפרויקטים קטנים ובינוניים. גלעד הוסיף כי לברוקלנד יש כעת 22 פרויקטים יזמיים בשלבי פיתוח והדגיש את הניסיון הרב של החברה. "אנחנו עושים את זה הרבה זמן בניו יורק ומבינים את השוק", אמר לנוכחים.
אלא שמכאן והלאה התקשה גלעד להסביר, כיצד הידרדרה ברוקלנד למצוקה תזרימית בתוך שבועות בודדים. מצוקה כה חמורה, שהשביתה לה את כל הפרויקטים בתוך כמה שבועות ושגרמה לה לבקש כבר כעת הסדר חוב - למרות שתשלום הקרן המהותי הבא שלה אמור להתבצע רק בדצמבר 2019. יותר מכך, מצוקה כה חמורה, שלטענת חלק ממחזיקי האג"ח אף הביאה את החברה בראשות גלעד לעשות שימוש בכרית מזומנים שהייתה משועבדת לטובתם.
גלעד, כפי שכבר נכתב ב"גלובס" בשבוע האחרון, הגיע לישראל לפגישות עם גופים מוסדיים בסוף ספטמבר ותחילת אוקטובר. באותן פגישות, כך דיווחו חלק ממי שנפגש עמם, הוא נשמע אופטימי למדי ואף חזר על הערכות החברה, לפיהן עד סוף 2018 היא תצליחו למסור עוד 133 דירות לדיירים, ולזכות בעודפים שישתחררו לטובתה מפרויקטים אלו.
אלא שכבר בשבוע שעבר התברר, כאמור, כי משהו רע קרה לחברה. מתוך 133 דירות נמסרה רק דירה אחת, והחברה נקלעה למצוקת מזומנים כה חריפה, שהפסיקה לשלם ריבית לבנקים המממנים. כדור השלג הוביל את החברה להפסיק לשלם לקבלנים ואלו מצדם נטשו את אתרי הבניה והשאירו אותם שוממים.
"הדבר המשמעותי שקרה הוא באתרי הבניה"
"יש התפתחות רעה מאוד במצב החברה ומתוך רצון הודענו במידי על המצב", ניסה גלעד להסביר. "כינסנו את הדירקטוריון כי יש לנו חשש לגבי יכולת החברה לשלם בדצמבר 2019. ולמרות שיש יותר משנה החלטנו לבוא ולהגיד שיש סיכון".
כשנשאל מה הביא את החברה למצב הזה, אמר גלעד כי "כבר בדוחות יוני דיווחנו על האטה במכירת הדירות ויש לנו נכסים שהם כמעט גמורים, אבל זה מתסכל שעדיין לא הושלמו ולכן החברה בבעיה תזרימית. הדבר המשמעותי ביותר שקרה הוא באתרי הבניה".
"החברה חיה מקרן רווחים, דמי ניהול ושחרור כספים מהבנקים עם התקדמות הפרויקטים. מה שקרה זה שיש התייקרות גורפת של מחירי הבניה בניו יורק עקב התארכות האישורים מצד העירייה. אז העיכובים מגדילים עלויות בנייה ומימון ושוחקים את רווחי הפרויקטים".
"הכוונה הייתה שהקבלנים יתנו לנו קו אשראי זמני להשלמת חמישה פרויקטים שנמצאים לקראת סיום. אבל גם אצל הקבלנים יש לחץ אשראי כי הבנקים סוגרים קווי אשראי, ואז במקום להביא 30 איש לאתר הבנייה, הקבלן מביא רק שלושה וככה נתקעת הבנייה. שם אנחנו עומדים וזה הבור שנפער מתחתינו".
"אז מסרנו רק דירה אחת מתוך 133 דירות, כי שישה בניינים נמצאים במצב של 90%-95% השלמה אבל לא ניתן למסור את הפרויקטים כי העבודות לא הושלמו. ככה שכרגע נכשלנו במסירות הנכסים בזמן וזה הוביל אותנו למשבר התזרימי המאוד קשה והמאוד מתסכל".
"אנחנו עובדים על הרבה פתרונות, אבל כרגע אין. הולכים להרבה גורמים לקבל מימון, למשל לבנקים המממנים של הפרויקטים כדי שיגדילו מימון ויאפשרו את השלמת הפרויקטים. עד עכשיו פחדנו לעשות זאת כי זה היה מעלה את המינוף ומוריד לנו את דירוג האשראי, אבל עכשיו זה כבר לא משנה כי הדירוג ירד".
"בנוסף, מחפשים להביא משקיעים שיזרימו הון ברמת הפרויקטים, או להחליף את הבנקים המממנים באחרים. יש סכנה שהבנקים ימכרו את ההלוואות ואז ניתקל במלווים שאנחנו לא מכירים. זה מצב החברה ואני מקווה שיעבוד ביחד ונדע לצאת מהמצב", הוסיף גלעד.
השאלות ללא מענה, המשקיעים חושבים על התביעות
מנקודה זו החלו מחזיקי האג"ח להקשות על גלעד ועל סמנכ"לית הכספים שלו בשאלות. בתשובה לשאלה איזה סכום יידרש להשלמת אותם שישה פרויקטים אמרה סמנכ"לית הכספים כי "כרגע קשה לדבר על מספרים כי הפרויקטים עובדים והקבלנים לא מגיעים לעבודה. אז אנחנו לא יודעים אילו עלויות נוספות יהיו לנו, כשגם להחזיר קבלן לעבודה עולה כסף".
גלעד מצדו הוסיף, כי "כרגע הפרויקטים לא עובדים ורק לאחר שהקבלנים יחזרו לעבוד נדע בדיוק את העלויות של הפרויקטים ונדע לעשות את החישובים". הוא הוסיף כי "כרגע עצרנו ולא נעשה כלום עד שנדבר עם הנציגים של מחזיקי האג"ח".
בהמשך תהו מחזיקי האג"ח מדוע מעמידה ברוקלנד רק נכס מניב אחד למכירה מיידית מתוך הארבעה שברשותה. בתגובה הסביר גלעד כי בניו יורק כולם מחפשים עכשיו נכסים בהנחה ומכירת חיסול תעשה בתנאים לא מיטביים. "הכול למכירה אבל רק במחיר הנכון", הוא הדגיש.
גלעד גם הדגיש כי "לא לקחתי דיבידנדים ואפילו הזרמתי כסף לחברה כדי לשלם משכורות". אלא שכאשר נשאל האם יסכים להזרים בעצמו את ההון הדרוש להשלמת הפרויקטים, אמר "אני לא יודע" ואפילו לא ידע להשיב לאיזה סכום זקוקה החברה. "אני לא רוצה להגיד סתם, אנחנו בודקים את זה", השיב לשואלים.
מחזיקי האג"ח גם תהו לאן נעלמו יותר מ-5 מיליון דולר מקופת המזומנים של החברה הבת A2, שמניותיה משועבדות לטובת מחזיקי אג"ח ב', אולם לא קיבלו על כך תשובה מספקת. הם מצדם יידרשו להתמודד עכשיו עם השאלה האם להיענות לבקשת הסדר החוב של גלעד או לפעול להשתלטות על נכסיה של ברוקלנד.
באסיפה ניסה גלעד להתריע כי ניסיון לתפיסת הנכסים עלול להסתיים בנפילתם לידי הבנקים הממונים. אלא שלפחות אצל חלק המשקיעים כבר נלקחות בחשבון התמורות שעשויות להתקבל מהגשת תביעות נגד ברוקלנד וגלעד, ונגד שאר נושאי המשרה בחברה ויועציה.
לטענת אותם משקיעים, החברה עשתה שימוש ללא אישור בכספים המשועבדים למחזיקי האג"ח. כך, שמתביעות שיוגשו בגין מעשים אלו יגיע לדבריהם הריקברי העיקרי למחזיקים.