הזוכים במודיעין. "היו כאלה שכבר ויתרו על הזכייה" / צילום: שלומי יוסף
"אנחנו כבר שלוש שנים בהגרלות של זכאים מסדרה א', וזכינו לפני יותר משנה בפרויקט של חברת אלמוגים בנתניה", מספר ש', אחד הזוכים בפרויקט. "פעמיים החברה הגישה בקשה להיתר בנייה וסורבה, בגלל שביקשה הקלות וציפוף של הבנייה. בינתיים חודשים רבים חולפים והיתר הבנייה לא נראה באופק".
שש שנים לפחות יחלפו, כך נראה, בין ההגרלה הראשונה שבה השתתף ש' לבין היום שבו ייכנס לדירתו החדשה.
תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, מחיר למשתכן, יצאה לדרך ביוני 2015, אז אישר קבינט הדיור בראשות כחלון כי כל קרקעות המדינה ישווקו במסלול מחיר למשתכן. אבל לא מעט פרויקטים שבהם זכו הקבלנים והזכאים לפני שנה, שנתיים ויותר, מתקדמים בעצלתיים. לעיכובים אלו יש השלכות כלכליות והם מטילים צל לא קטן על ההנחות שקיבלו הזכאים, שבינתיים משלמים דמי שכירות במקום אחר ומחויבים למדד תשומות הבנייה שמצוי בעקומת עלייה.
הדוח שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר בשבוע שעבר סיפק לכך גם הוכחה מספרית: בחודש ספטמבר, זוגות צעירים רכשו יותר דירות חדשות בשוק החופשי, מאשר דירות חדשות במסלול מחיר למשתכן. הכלכלן הראשי ציין במפורש כי חסרי הדירה העדיפו לרכוש דירה חדשה בשוק החופשי ולא במסגרת מחיר למשתכן, בשל אי הוודאות הכרוכה בהשתתפות בהגרלות, והעיכובים הממושכים מרגע הזכייה בהגרלה ועד לבניית הפרויקטים ולאכלוסם.
המתיחות בין צלעות המשולש זכאים-יזם-מדינה כבר הספיקה להגיע בכמה מקרים עד לבית המשפט. בקרית גת, למשל, שם זכתה חברת בוני התיכון ביולי 2016 במכרז ל-264 דירות, 229 מהן במסלול מחיר למשתכן, עתרה החברה באמצעות משרד עו"ד שוב ושות' לביטול המכרז, על רקע העיכובים בעבודות הפיתוח בשכונת כרמי גת, והמחלוקת בין המדינה לעיריית קרית גת בכל הקשור למימוש הסכם הגג. העתירה, שעדיין מתנהלת, הותירה את הזכאים באפלה.
בנוסף, בפרויקט הענק ל-1,400 דירות, 80% מהן במסלול מחיר למשתכן, שבו זכתה גינדי החזקות באור יהודה, עתרו הזכאים באמצעות עו"ד ליאור לוי, גם נגד המדינה וגם נגד גינדי, על רקע הארכת מועדי מסירת הקרקע ליזמים בפרק זמן כפול מזה שצוין בעת פרסום המכרז.
בני ישראלי זכה בפרויקט מחיר למשתכן באור יהודה של גנדי החזקות. הזכאים מנהלים מזה תקופה מחאה כנגד הארכת מועד המסירה הצפוי של הדירות מ-22 חושים כפי שנקבע בהסכם בין המדינה לגינדי, לתקופה של חמש שנים בהסכמים עליהם נדרשו הזכאים לחתום.
"במכרז צוין שהיזם ימסור את הדירות בתוך 22 חודשים. ובסוף המועד הוארך לחמש שנים. אחרי מחאה קבינט הדיור אישר ש-10 בניינים מתוך 27 בניינים יקבלו דירות בתוך ארבע שנים. הגשנו עתירה ופנינו לבית משפט, אנחנו דורשים שהמדינה וגינדי יעמדו בהתחייבות שלהם לתת לנו דירות בתוך 22 חודשים, ואם לא - שנפוצה בסכום שיקבע בי המשפט. בינתיים, כמחצית מהרוכשים כבר ביטלו את הרכישה.
"אני גר במושב ושוכר דירה ב-5,000 שקל לחודש. ידעתי שייקח שנתיים ואפילו שלוש עד שנקבל דירות ובינתיים אני צריך לשאת גם שכירות וגם ריביות של משכנתא וגם מדד תשומות בנייה שזה הרבה מאוד כסף. אבל חמש שנים זה כבר זמן לא סביר. גם בארבע שנים, חצי מההנחה שהמדינה לכאורה נתנה לי, נבלעה בגלל שכירות ומדד תשומות בנייה. יוצא מצב שהמחיר למשתכן נהיה טוב למי שהוא עשיר, או למי שמשפר דיור ורושם דירה על הילד שלו, או למי שבאמת מסכן וגר אצל ההורים.
"בפועל אני בטווח בין העני לבין העשיר. שוב מעמד הביניים נדפק. וכן - המדינה חייבת לי כי המדינה אשמה ביוקר המחיה ויוקר הדיור. אם התוכנית של לפיד מע"מ אפס, הייתה עוברת אז עוד לפני 3 שנים הייתי יכול לקנות דירה ב-30% הנחה במרכז הארץ".
מעבר למצוקה ולאי הוודאות שבהן שרויים הרוכשים, לעיכובים בבנייה יש משמעות ציבורית - במשרדי האוצר והשיכון מתהדרים במספר השיווקים - אולם דירות ששווקו אינן דירות שנבנו בפועל. רחוק מכך.
עו"ד אהוד שפק, המייצג זוכים במכרז מחיר למטרה במודיעין, אומר שקיימים פערים משמעותיים בין ההצהרות של משרד השיכון על עלייה משמעותית בהתחלות בנייה או בהיקף הנרחב של דירות מחיר למשתכן לבין היישום בפועל: "כפי שהמקרה של פרויקט מחיר מטרה במודיעין מעיד, 118 יחידות דיור כביכול יצאו לשוק במכרז משנת 2015, אבל כיום, שלוש וחצי שנים לאחר מכן, בנייתן טרם החלה ואף לא הוצא היתר בנייה לפרויקט. עשרות רבות של משפחות מתוסכלות, ובצדק".
הנה כמה דוגמאות נוספות.
נתניה: "תוכניות שנויות במחלוקת"
בפרויקט הראשון של מחיר למשתכן בעיר נתניה, המיועד ל-110 דירות בשני בניינים בשכונת אגם 3, זכתה חברת פרץ לוזון בדצמבר 2016. נכון להיום אין לפרויקט היתר בנייה.
הזכאים, שקיבלו הודעת זכייה ביולי 2017, מודאגים: "הקבלן הגיש תוכניות שנויות במחלוקת שלא תואמות את סטנדרט הבנייה בנתניה, כמו צפיפות גדולה של דירות בקומה, תמהיל של דירות קטנות וגדולות, ללא דירות 4 חדרים, מעט מעליות, והוועדה דחתה את התוכניות שלו", הם מספרים.
"כבר שנה וחצי עברו מיום הזכייה בתוכנית דיור למשתכן", אומר אנטון שוסטק, אחד הזוכים. "את ההתרגשות, התקווה והשמחה החליפו תחושות של תסכול, אכזבה וייאוש, הקבלן רואה בנו קהל שבוי, פועל בשלבי התכנון למקסם רווחים על חשבון טיב הבנייה ואיכות דירות הזוכים, כגון דחיסת דירה חמישית לקומה, מספר מעליות מתחת למומלץ למספר הדירות, היעדר דירות שהן הכי מבוקשות בקהל יעד הזוכים - ארבע חדרים, כל זה רק תמצית הליקויים".
מבדיקה שערך "גלובס" עולה כי החברה הגישה בקשה להקלות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שנדחתה על ידי הוועדה המקומית בנימוק כי מדובר בתכנון לקוי: "לדעת הוועדה יש לתכנן 4 דירות בלבד בקומה טיפוסית, לצורך תכנון מיטבי של הדירות ואוורורן. בנושא התמהיל, הוועדה רואה צורך בתכנון דירות בתמהיל מגוון שיכלול דירות 3, 4, 5 חדרים. הוועדה סבורה כי ל-66 יחידות דיור ועל פי ההנחיות המרחביות של נתניה יש לתכנן 3 מעליות ולא 2 כפי שהוצע", נכתב בהודעה הדחייה של הוועדה.
נתניה: "עבודות הפיתוח לא הושלמו"
בפרויקט סמוך, שבו זכתה חברת אלמוגים ביוני 2017, ל-254 דירות, 191 מתוכן דירות מחיר למשתכן, המצב דומה - אבל קשה יותר לומר למה הדברים תקועים כי החברה והעירייה תולות את האשמה זו בזו.
מדובר בפרויקט של שני מגדלים בני 33 קומות, 190 דירות מחיר למשתכן ועוד 60 דירות שוק חופשי - ועדיין אין אפילו היתר בנייה. בחברה אומרים כי הסיבה לכך היא שפיתוח המגרשים הוא באחריות העירייה, ועדיין לא בוצע, וכי העירייה שינתה את מדיניותה בענייני תכנון. בעירייה טוענים מנגד (ראו תיבה) כי אין לפיתוח קשר לעיכוב בהוצאת היתר הבנייה.
מה שבטוח הוא שהזוכים תקועים באמצע. ש': "כשפנינו לחברה היא טענה שעד היום לא נמסרה לה הקרקע. כשפנינו לחברה לפיתוח נתניה אמרו לנו שהקרקע כבר הייתה מוכנה למסירה בפברואר והיזם סירב לקבל אותה. נכון להיום אין אפילו תוכנית בעירייה. בינתיים מצמידים לנו את המחיר למדד תשומות הבנייה מהתאריך שבו זכה הקבלן בקרקע, בחודש אוגוסט. המצב הזה יוצר מתחים בתוך המשפחה ולהרבה בעיות".
מודיעין: "התוכניות כמעט הושלמו"
עוד לפני השקת תוכנית מחיר למשתכן, המדינה שיווקה פרויקטים במסלול "מחיר מטרה" שיזם בעבר משרד השיכון. אלא שמסתבר שגם בפרויקטים אלה, שכבר אמורים היו להיות מאוכלסים, חלים עיכובים שמתמשכים ומתמשכים, וחלקם עוד טרם החלו להיבנות.
"לפני למעלה משנה הודיעו לנו שזכינו בזכות לקנות דירה בהנחה, אבל מאז לא קורה כלום", מספרת ריקי רז אזולאי, אחת הזוכות במכרז. "בינתיים אנחנו משלמים שכר דירה, וגם נשלם הצמדה למדד תשומות בנייה על שלוש שנים שבהן לא הייתה בכלל בנייה בשטח. הקבלן כל הזמן אומר לנו שבעוד חודשיים תהיה התקדמות, אבל זה לא קורה בפועל".
מדובר בפרויקט של חברת מ. אביב, שכולל 118 דירות, 89 מהן לזכאי מסלול "מחיר מטרה". 89 המשפחות קיבלו בחודש יוני 2017 הודעה ממשרד השיכון כי זכו בדירה מוזלת בפרויקט, כאשר מחיר למ"ר בפרויקט עמד על 11.1 אלף שקל למ"ר, צמוד למדד תשומות הבנייה.
"אני לא מוותרת על הזכייה כי התחושה היא כל הזמן שאוטוטו זה יקרה, אבל זה לא קורה, והיו כאלה שכן ויתרו על הזכייה. כבר 3.5 שנים חוץ מחפירה לא קרה שום דבר. אנחנו גם עד היום לא יודעים איזה דירה נקנה, לא גודל, לא קומה, רק מה מיקום הפרויקט".
בשבוע שעבר פנו 50 משפחות שזכו בפרויקט מחיר מטרה במודיעין, למשרד השיכון ודרשו להפעיל סנקציות נגד חברת מ. אביב, בטענה שבניגוד להתחייבותה, החברה לא החלה בבניית הפרויקט, למרות שזכתה בקרקע עוד במאי 2015.
במכתב ששיגר עו"ד אוהד שפק, המייצג 50 מתוך 89 משפחות זכאיות בפרויקט, למשרד השיכון, רמ"י ושר האוצר, "חברת מרדכי אביב התחייבה לבנות ולאכלס את הדירות תוך 36 חודשים, כאשר בפועל חלפו כ-40 חודשים והבנייה בפרויקט כלל לא החלה. לא רק שהיא לא החלה, הרי שחברת מרדכי אביב אף לא הגישה בקשה להיתר בנייה".
במכתב ציין עו"ד שפק כי עשרות זוכים בפרויקט מצויים במצב של עלטה מוחלטת. "אף גורם אינו טורח לעדכן להסביר את מהות העיכובים המשמעותיים בפרויקט". ציין שפק, "הזוכים הסתמכו על הודעת הזכייה שקיבלו ממשרד השיכון אך רואים בעיניים כלות כיצד התחייבותה של המדינה כי יהיו זכאים לרכוש דירה מוזלת וחדשה בעיר מודיעין הולכת ומתפוגגת כאשר הקבלן שזכה במכרז אינו עומד במחויבויות החוזיות שלו מול רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון".
בנוסף, מבקשים הזוכים מהמדינה לבטל את זכיית החברה במכרז, "על משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל לשקול בכובד רב לבטל את ההסכמים שנחתמו עם חברת מרדכי אביב ולערוך מכרז חדש ביחס לפרויקט".
אחד מאלה שוויתרו על זכייתם בפרויקט הוא אריאל כהן: "נרשמתי לכמה פרויקטים, וכשקיבלתי הודעה שזכיתי בפרויקט במודיעין, הייתי מאושר עד הגג. אמרתי לעצמי שגם אם לא אגור שם, ההפרש בין המחיר של מחיר מטרה לבין המחיר שאמכור את הדירה בעתיד, יאפשר לי לקנות דירה בעתיד איפה שארצה לגור. חיכינו וחיכינו, בינתיים המדדים של תשומות הבנייה עולים, וזה משפיע על המחיר ועל הכדאיות הכלכלית.
"בכל פעם שפנינו לחברה אמרו לנו לחכות בסבלנות, ואפילו כנס לזוכים לא עשו כדי לעדכן אותנו. בינתיים אנחנו גם משלמים שכירות. בעצם יוצא מצב שאת ההצמדה למדד הזוכים ימשיכו לשלם עד שהפרויקט יסתיים, במשך 5-6 שנים מהיום שהקבלן זכה במכרז, וזה כבר פוגע קשות במחיר של הדירה. בלב כבד החלטתי לוותר על הפרויקט, אבל אני רוצה ללכת לפרויקט אחר בראש מורם ולא להרגיש יום יום שדופקים אותי".
"אינטרס משותף לקידום הליכי הבנייה"
תגובת משרד האוצר: תכנית מחיר למשתכן היא תכנית ראשונית ודינמית ולכן הינה קשובה לרחשי הזוכים והקבלנים ונמצאת כל הזמן במגמת שיפור. עם הזמן חלו בה מספר שינויים על מנת לשפר ולתקן נקודות שהועלו על ידי הגורמים השונים.
אחת מהנקודות היא ההצמדה מחודש מרץ האחרון, ע"פ הוראת שר האוצר, להוצאת ההיתר במקום לתאריך הזכייה במכרז.
בנוסף, מטה הדיור ומשרד הבינוי והשיכון מקיימים פגישות סדורות להסרת חסמים במסגרת התכנית ואף מפעילים צוות המסייע לקבלנים להסיר חסמים בהוצאת ההיתר במקרה הצורך. במקרים רבים נראת הקדמה משמעותית בלוחות הזמנים כתוצאה מכך.
תגובת עו"ד איל ד. מאמו ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', המייצג את חברת פרץ לוזון: "לבקשה להיתר הוגשה התנגדות קנטרנית על ידי מספר קטן של זוכים מתוך כלל הזוכים בפרויקט. הצוות המקצועי בוועדה המקומית אף המליץ לדחות את התנגדות הזוכים שכן אין להם כל מעמד להגיש את ההתנגדות. על אף קביעה זו, וברוח תקופת הבחירות, קיבלו חברי הועדה המקומית החלטה שמנוגדת לתיאומים שנעשו ולתכנון המושקע שערכה חברת פרץ לוזון לפרויקט הנ"ל.
"חברת פרץ לוזון עשתה ועושה הכל בכדי שהפרויקט שיוקם יהיה איכותי ובסטנדרטיים הגבוהים ביותר. החברה לוזון הגישה ערר ודיון בו עתיד להתקיים בדצמבר 2018. מיותר לציין כי תיקון התוכניות בהתאם לנטען עלול להחזיר את הפרויקט חודשים רבים אחורה".
מחברת אלמוגים נמסר בתגובה: "חברת אלמוגים השקיעה סכום אדיר (קרוב ל-100 מיליון שקל) לפני כשנה וחצי ברכישת מגרש במכרז רמ"י כך שאנו באינטרס משותף לקידום הליכי הבנייה עם הזכאים בהקדם האפשרי ופועלים ללא לאות על מנת לעשות כן.
"לצערנו, לפנינו דוגמא לאופן מעורר הביקורת בו רמ"י פועל באופן מתמשך - שיווק מאולץ של מגרשים קודם לבשלות אמיתית שלהם, ללא תיאום עם הרשות המקומית, בעיקר כדי שיהיה אפשר לרוץ לתקשורת לדווח על 'הצלחה נוספת' בתוכנית מחיר למשתכן כדי לגזור קופונים כאלו או אחרים, כשאת הבעיות בשטח ואת האחריות למצב שנוצר, מנסים לגלגל לפתח היזמים.
"לעניין הטענות שהועלו: במסגרת מכרז רמ"י התחייבו הגופים הרלבנטיים לבצע ולהשלים את עבודות הפיתוח הסביבתי ולמסור את המגרש המפותח לחברה עד חודש פברואר. כפי הנראה, במועד הוצאת המכרז, הערכת רמ"י לסיום העבודות היתה שגויה ונכון להיום יש עיכוב בהשלמתן. נציין כי במכרזים המאוחרים של רמ"י לגבי מגרשים אחרים באותו מתחם, צוין כי מועד השלמת פיתוח המתחם יהיה בעוד כשנה.
"גם הטענות בנושא התכנון אינן נכונות ומקוממות. חברתנו השלימה את התכנון זה מכבר לפי כל הכללים התכנוניים הנדרשים ועברה בקרת תכנון בעירייה אולם בתאריך 16.8.18 (טרם הבחירות לרשויות המקומיות) קיבלנו הודעה כתובה ממשרד מהנדס העיר לפיה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קיבלה החלטה חדשה לשנות מן היסוד את התוכנית שתואמה איתה, והעלתה דרישות חדשות שכלל אינן מעוגנות בתב"ע (לאחר דיון בוועדה בתכנית של היזם פרץ לוזון שזכה חצי שנה לפנינו), דרישות המתבררות היום בוועדת ערר (הערר הוגש ע"י פרץ לוזון), כך שנושא התכנון העקרוני ממתין לבירור בוועדת ערר.
מעיריית נתניה נמסר: "ח.לת. (החברה לפיתוח נתניה) מבצעת עבודות מתקדמות בפיתוח המתחם, ומכל מקום לקצב ביצוע עבודות הפיתוח אין ולא היה כל קשר לאפשרות החברה להוציא היתר בנייה.
"לעניין היתר הבנייה: חברת אלמוגים לא הסתפקה בזכויות המוקנות לה בתכנית וביקשה לקבל הקלות ובכללן אישור לתוספת יחידות דיור. התכנון המקורי שקידמה והציגה החברה כלל 5 דירות בקומה. תכנון דומה יזמה והציגה חברה קבלנית אחרת באותו מתחם שזכתה אף היא במכרז של דיור למשתכן.
"עניינה של החברה הקבלנית האחרת נדון בוועדה המקומית ובקשתה נדחתה. הוועדה גילתה דעתה שלא תאשר תכנון המציג 5 דירות בקומה ככל שיוגש לה גם מטעם חברה קבלנית אחרת. בעקבות עדכון שקיבלה חברת אלמוגים ממינהל ההנדסה בדבר עמדת הוועדה המקומית הנ"ל, שינתה החברה את הגשת הבקשה לארבע דירות בקומה ורק לפני כשבועיים הגישה בקשה מעודכנת.
"מכאן יודגש כי עיריית נתניה והוועדה המקומית אינן מעכבות את היתר הבנייה לחברת אלמוגים וכל עיכוב שנוצר מקורו ברצון החברה לקבל אישור לשינויים מהתוכנית שבתוקף".
מחברת מ. אביב נמסר בתגובה: "בהמשך לטענות הדיירים בפרויקט מחיר מטרה במודיעין, בימים אלה השלימה החברה את ביצוע החפירות והחציבות וכן את הדיפון הנדרש והיסודות. כמו כן, החברה עומדת להשלים בימים אלו תוכניות שנדרשו ממנה בידי חברת הפיתוח העירונית של מודיעין לצורך אישור תוכנית, ועם אישורה תיסלל הדרך להגשת הבקשה להיתר. החברה עשתה ועושה כל שביכולתה על מנת לקדם את הפרויקט ובין היתר פעלה להוצאת היתרי חפירה על מנת לצמצם ככל הניתן את לוחות הזמנים ולאפשר בנייה מיידית לכשיתקבל ההיתר.
"היות ומ.אביב הינה חברה יזמית ומבצעת, להבדיל מחברה קבלנית, הרי שהיא עצמה הניזוקה העיקרית מהעיכובים בקבלת ההיתרים לפרויקט שנכפו עליה שלא בטובתה".
תגובת משרד הבינוי והשיכון: "אנו נמצאים במעקב שוטף כל העת אחר הליכי הוצאת האישורים שבין הקבלן לרשות המקומית. עדכון נוסף יישלח לזוכים כבר בימים הקרובים".