גיורא ארדינסט / צילום: איל יצהר
פירמת עורכי-הדין ארדינסט-בן-נתן-טולידאנו סייעה לבעלי חברת "אדמה" שקרסה להציג מצגי שווא בפני רוכשים פוטנציאלים, ועל כן אחראית לנזקים שנגרמו להם עקב מעשיו של הבעלים אורן קובי במסגרת חוזי הרכישה ומימושם - כך נטען בתביעה נוספת, בהיקף כ-5.5 מיליון שקל שהגישו הבוקר (ב') 16 רוכשי קרקעות מ"אדמה" נגד המשרד שליווה את עסקאות הרכישה עבור "אדמה".
פרשת "אדמה", שזעזעה את שוק הנדל"ן במאי 2016 - עם קריסתה של חברת "אדמה", פרסום החשדות למעילה של בעליה, אורן קובי, והטענות נגד שומרי הסף (עורכי-הדין ורואי החשבון שליוו את החברה) - כמעט שירדה מהכותרות בעת האחרונה; אולם, מאחורי הקלעים הפרשה עוד מבעבעת ומאיימת להתפרץ בכל רגע. ההתפרצות הנוכחית הגיעה בדמות תביעה חדשה של רוכשי קרקעות מ"אדמה", שטוענים כי פירמת עוה"ד הנתבעת אפשרה לקובי להציג להם את מצגי השווא שהובילו לרכישת הקרקעות על ידם ולנזקים שנלוו לעסקאות הללו.
בתביעה - שהוגשה באמצעות עוה"ד אבי סלומון, נוי יוספזון-בוסני ובנימין לוי - נטען כי עניינה של התביעה אינו במעילה בכספים ששילמו התובעים לרכישת המקרקעין, אלא "בנזקים שנגרמו לתובעים עקב מצגים לא נכונים שהוצגו להם ע"י החברה, תוך שפירמת ארדינסט-בן-נתן-טולידאנו פרסה חסותה על מצגים אלו, בהתנהגות, בשתיקה, ובניסוח מסמכים התומכים במצגים אלו".
התובעים מציינים כי למזלם כספי הרכישה שלהם הועברו למוכרי הקרקעות ולא נלקחו ע"י קובי לצרכיו האישיים - כפי שקרה לכאורה לחלק מלקוחותיו - כך שלכאורה העסקאות הושלמו. אולם בלב התביעה עומדת טענת התובעים, כי עקב מעשים או מחדלים רשלניים מצד פירמת ארדינסט-בן נתן-טולדאנו והפרת חובת הזהירות והנאמנות שהפירמה חבה כלפי התובעים - התאפשר לחברה ולקובי להוציא אל הפועל מצג שווא או תרמית כלפי כל אחד מהם.
"המשרד אישר מצגי שווא"
חברת אדמה עסקה בשיווק קרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה לציבור הרחב, תוך הצגתן כ"זכות לדירה" בעתיד. החברה נקלעה להליכי פירוק על רקע מעילה לכאורה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, שביצע לפי החשד בעל השליטה, קובי, בכספי הלקוחות. עשרות מלקוחות החברה שילמו מאות אלפי שקלים ואף מעל מיליון שקל לעתים (כל אחד) עבור קרקעות ("זכות לדירה"). אולם לפי החשד, במקום שהכספים יופקדו בחשבונות הנאמנות לצורך השלמת העסקאות - כספם של הלקוחות נמשך על-ידי קובי ושימש למימון צרכיו הפרטיים (לרבות רכישת הדירות). זאת, מבלי שנמסרה ללקוחות קרקע לבסוף. מאות לקוחות נוספים שילמו עבור עסקאות שאכן הסתיימו במסירת קרקע חקלאית, אך יש מתוכם כאלה שטענו טענות במישור החוזי-צרכני. זאת, בין היתר לגבי הטעיה הנוגעת למצב התכנוני של הקרקע.
לפני כשנה וחצי ניתן צו פירוק זמני לחברות וצו כינוס נכסים אישי נגד קובי, שבמסגרתו מונה עו"ד חגי אולמן למנהל מיוחד, והוקנו לו הסמכויות לתפוס את נכסיו של קובי ושל החברות בבעלותו. קובי עצמו טען לכל אורך הדרך, כי מעולם לא מעל בכספי הלקוחות וכי החקירה נגדו (כך לטענתו) תסתיים בלא כלום. הוא אף הצליח להציל את עצמו מפשיטת רגל לאחרונה, באמצעות הצעה להסדר נושים שאישר ביהמ"ש. אולם ברקע, כך נראה, התביעות נגד עורכי-הדין שליוו אותו ממשיכות להצטבר (ראו מסגרת) .
בתביעה שהוגשה היום נטען, כי העסקה שהוצגה לתובעים היא לרכישת חלקים במקרקעין בתוכנית 3700, שמקנים זכות לדירה לכל אחד מהתובעים. "תוכנית 3700 הוצגה כתכנית אשר תאושר ותקבל תוקף תוך שנים ספורות בלבד, וכי עקב כך יאמיר שווי הקרקעות עשרות מונים בשל הפיכתן לקרקעות זמינות לבנייה", נכתב בתביעה.
אולם בפועל, נטען, בניגוד למצגים שהוצגו, התברר כי תוכנית 3700 אושרה סופית ופורסמה למתן תוקף לפני החתימה על ההסכמים מול התובעים, וכי החלקים שנרכשו אינם מקנים זכות ליחידת דיור (13 במספר) כפי שהוצג לרוכשים אלא זכויות ל-0.935 יחידות דיור. לטענת התובעים, "ארדינסט-בן נתן-טולידאנו אישר את המצגים הללו מעמד החתמת כל אחד מיחידי התובעים על המסמכים שניסח המשרד לצורך הוצאתה אל הפועל של עסקת הרכישה".
התובעים מבהירים כי הם אינם יכולים לפרוע את נזקיהם מהחברה או מקובי, אך לא רק בשל כך הם תובעים את משרד עוה"ד. לטענתם, "מסכת המעשים ו/או המחדלים הרשלניים מצד המשרד היוותה חלק ממערך כולל של טיפול רשלני מאין כמותו מצדו בעסקאות הקשורות בחברה - טיפול במסגרתו אף לא דאג משרד עוה"ד לקיים את חובותיו כנאמן על כספי הרכישה של קבוצות הרוכשים השונות - ובאופן שאפשר מצב בו הכספים שולמו ישירות לחברה, וכפועל יוצא מכך ירדו לטמיון במקרים רבים".
חתימה ותשלום מיידיים
עוד לטענת התובעים, לכל אחד מהם, הוצג מצג לפני רכישת חלקיו במקרקעין, כי בעת הרכישה לא קיים חיוב בהיטל השבחה, משום שהתוכנית טרם אושרה סופית; כי התובעים רוכשים קרקע לפני שינוי ייעודה; וכי שינוי הייעוד יהיה תוך שנים ספורות, וכאשר בכל מקרה היטל ההשבחה ככל ויחול לאחר אישור התוכנית - אינו חל כלל על התובעים.
"לפני חתימת ההסכם בנוגע לרכישת חלקם במקרקעין, הוצג והוסבר לכל אחד מהתובעים, ע"י המשרד הנתבע וקובי והחברה, כי הם רוכשים קרקע במחיר 'מציאה', אשר אינו מגלם את עליית השווי הצפויה להתרחש לגבי המקרקעין לאחר שתאושר התוכנית שנמצאת בהפקדה", נכתב בתביעה. עוד נטען, כי הוסבר לתובעים כי פרט לתשלום התמורה, לא יחויבו התובעים במסים כלשהם, למעט מס רכישה, או היטל השבחה ככל ויחול לגבי תוכניות קודמות לתוכנית - תוכניות שאושרו זה מכבד.
כל המצגים הללו, נטען, הועלו על הכתב על-ידי המשרד הנתבע, קובי והחברה, וזאת במסגרת הסכמי השיווק והנאמנות שניסח משרד ארדינסט-בן נתן-טולידאנו עבור הצדדים כולם.
בקשר לנסיבות החתימה של כל אחד מהתובעים על הסכמי השיווק והנאמנות, התובעים טוענים, כי "החברה וקובי ומשרד ארדינסט יצרו מנגנון משומן שתכליתו להביא את התובעים לכדי חתימה מהירה כבזק על ההסכמים בו ביום שנפגשו לראשונה עם נציגי החברה". זאת, מבלי שהם יספיקו להתייעץ, לבחון את טיבם של הדברים.
לדבריהם, החברה וקובי "יצרו מערך כוח אדם שבאמצעותו הם איתרו את הקורבנות, קבעו עמם פגישה מידית במשרדי החברה, לחצו עליהם כי מדובר בהזדמנות חד-פעמית שיש לנצלה לאלתר, וגרמו להם לעלות מיידית ובאותו יום למשרדי ארדינסט המצויים באותו בניין, שם דאגו העובדים מטעם הנתבעת לגרום לכך שייחתם בו במקום הסכם השיווק והנאמנות יחד עם יתר המסמכים". התובעים מציינים כי גם התשלומים בוצעו בו במקום במשרדי ארדינסט.
לטענת התובעים, המערך המתואר יצר מסגרת ומצג כלפי התובעים, שלפיו משרד ארדינסט-בן נתן-טולידאנו שהוא בעל מוניטין רב פורס את חסותו תחת ההתקשרות בין הצדדים ודואג לאינטרסים של כל אחד מ התובעים ואף מייצגת אותם בפועל.
תגובה: "תביעה מופרכת"
ממשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו נמסר: "מדובר בתביעה מופרכת שהוגשה על ידי תובעים אשר מעולם לא היו לקוחות המשרד או יוצגו על ידו. טענות התובעים, שעל שמם נרשמו הערות אזהרה בקרקע שנרכשה על ידם, מופרכות על פניהן ונסתרות מתוכן ומעצמן. התביעה שהוגשה היא מבישה ושרבוב המשרד אליה הינו חיפוש נואש וחסר לב אחר כיס עמוק. בכוונת המשרד להגיש בקשה לסילוק התובענה על הסף ולחיוב התובעים בהוצאות לדוגמה".
שלל הליכים משפטיים וטענות נגד שומרי הסף
התביעה שהוגשה היום מצטרפת לשלל הליכים משפטיים וטענות שעלו כנגד שומרי הסף - עורכי הדין ורואי החשבון - מאז התפוצצה פרשת "אדמה". בתקופות שונות היו אלה משרדים מהמוכרים בישראל, ובהם משרדי עורכי הדין שרקון-בן-עמי-אשר, ארדינסט-בן-נתן, גולדפרב-זליגמן, ועמר-רייטר-ז'אן. נגד משרד עורכי הדין ארדינסט-בן נתן-טולידאנו ומשרד עורכי הדין גולדפרב-זליגמן הוגשה לפני כשנה תביעה דומה לזו שהוגשה היום, אשר גם במסגרתה נטען כי עורכי הדין התרשלו בשמירה על כספם של לקוחות חברת "אדמה" שקרסה, ואפשרו למעשה את גזילת הכספים על-ידי הבעלים אורן קובי . כן, הוגשו בעבר תביעות נגד משרד עורכי הדין עמר-רייטר-ז'אן, ועלו טענות כנגד משרד רואי החשבון שליווה את החברה - משרד רואי החשבון שטיינמץ עימנח (שהיה גם המשרד שליווה את חברת אור סיטי נדל"ן, של ענבל אור).
השאלה שעומדת במרכז כל התביעות והטענות הנה מה הייתה מידת מודעותם של עורכי הדין ורואי החשבון - אם בכלל הייתה - למעשיו של אורן קובי, למצגי השווא שהציג לכאורה בפני הלקוחות ובשורה התחתונה: למעילה בכספי הלקוחות, אשר נחקרת בפרשה.
ל"גלובס" נודע כי חלק מהמשרדים מציעים פיצוי לרוכשים התובעים אותם וגם כאלה שאינם תובעים, ובין היתר מנסה משרד עמר-רייטר-ז'אן לסגור הסדרים מול רוכשים בלי שיוגשו נגדו תביעות נוספות. אחד הרוכשים מסר ל"גלובס" כי המשרד הציע לו פחות מ-25% מהחוב הנטען על ידו - מתוך נזקים נטענים על ידו של מעל מיליון שקלים הוצע לו פיצוי בהיקף של פחות מ-300 אלף שקל.
משרד עמר רייטר ז'אן בחר שלא להגיב לידיעה.
חזקת החפות:
אורן קובי לא הורשע בכל עבירה, ועל כן הוא חף מפשע. החקירה בעניינו הסתיימה לאחרונה, אך הפרקליטות טרם הכריעה בשאלה האם יש להגיש כתב אישום בפרשה. חשוד הנו חף מפשע כל עוד לא הורשע בדין.