מייסדי iintoo, דב קוטלר וערן רוט / צילום: תמר מצפי
חברת אינטו (iintoo), שהוקמה לפני כשלוש שנים ופועלת בתחום של מימון המונים לצורך השקעה בנדל"ן בעולם, חוזרת לבורסה. אינטו, בניהולם של ערן רוט ודב קוטלר, פרסמה היום תשקיף לגיוס של 27.3 מיליון דולר (כ-100 מיליון שקל) באמצעות שותפות בניהולה - "פינטו אפיק 1", שתשקיע בנכסים מניבים בארה"ב. מינימום ההשקעה בגיוס יעמוד על כ-20 אלף דולר (כ-74 אלף שקל) כאשר לכל השקעה תהיה הגנה על ההון, בגיבויה של חברת הביטוח האמריקאית אוורסט (Everest).
בניגוד לתשקיפים קודמים שפרסמו בת"א החברות הפועלות בתחום (הגשמה, HAP ואינטו עצמה, שביצעה גיוס אחד ב-2017) ואשר יועדו לפרויקטים מסוימים, הפעם מבקשת אינטו לגייס כסף שרובו עדיין לא "צבוע". על פי התשקיף של פינטו אפיק 1, השותפות מייעדת סכום של כ-9.2 מיליון דולר להשקעה בשני פרויקטים בעיר אוסטין בטקסס, בהיקף של 120 יחידות המיועדות לשיפוץ ולהשכרה בכל אחד, שאת שניהם תבצע השותפות עם יזם אמריקאי מקומי.
את שאר הכסף השותפות מתחייבת להשקיע בפרויקטים של נדל"ן מניב בארה"ב לתקופה שלא תעלה על 36 חודשים, כשהצפי הוא לתשואה שנתית ממוצעת של לפחות 15% ברוטו לשנה, בכל השקעה (לפני הוצאות מס, דמי הצלחה והוצאות עסקה). השותפות מתחייבת שלא להשקיע בפרויקט בודד יותר מ-5 מיליון דולר. כמו כן, התחייבה השותפות שרמת המינוף בהשקעותיה לא תעלה על 70%.
באינטו פיתחו פוליסה עם חברת הביטוח שאמורה לספק הגנה מלאה למשקיעים על כספי השותפות. כלומר משקיע שיזרים את סכום המינימום של 20 אלף דולר צפוי לקבל במקרה הגרוע את מלוא כספו בחזרה. הפוליסה מוגבלת להיקף השקעה בודדת של 5 מיליון דולר עד לסכום של 150 מיליון דולר.
על ניהול השותפות תגבה אינטו דמי ניהול בשיעור של 2% בשנה בתוספת מע"מ לתקופה של שלוש שנים מראש (כ-7% במצטבר). בנוסף יעמדו הוצאות התשקיף והפרמיה הביטוחית על כ-6% (תשלום חד פעמי). בדך כלל הוצאות הכנה ופרסום תשקיף נעות סביב 2% כך שהפרמיה עבור הביטוח עומדת על כ-1.5% לשנה (4.5% לשלוש שנים).
אינטו הוקמה ב-2015 על ידי דב קוטלר, לשעבר מנכ"ל ישראכרט ובנק איגוד, וערן רוט, שכיהן כמנהל בקרן הגשמה. הקרן פועלת כרשת חברתית ומאפשרת למשקיעים פרטיים רגילים לחבור יחד להשקעות נדל"ן. כל חבר ברשת יכול להשקיע ולקחת חלק בהשקעות בכל העולם, כשהרף המינימלי להשקעה (שלא במסגרת תשקיף) הוא 25 אלף דולר.
אינטו ביצעה גיוס אחד באמצעות תשקיף באפריל 2017 והצליחה בתוך שעות בודדות לגייס 17 מיליון שקל לטובת הון עצמי לפרויקט הקמת מעונות סטודנטים במדינת ויסקונסין.
עד היום גייסה הקרן כ-550 מיליון שקל (כ-150 מיליון דולר) וביצעה כ-50 השקעות שונות, רובן ככולן בארה"ב, בשווי כולל של כ-3 מיליארד שקל (826 מיליון דולר). עוד עולה מהתשקיף כי החברה ביצעה עד היום תשעה אקזיטים מוצלחים ששיקפו למשקיעים תשואה של כ-17% לשנה בממוצע על ההשקעה, כאשר הקרן מחזיקה בנכס עד למימוש כ-17 חודשים בממוצע.
אינטו מחזיקה כיום ב-25 נכסים מניבים, שדמי השכירות שהם מניבים משקפים תשואה של 7.8% על ההשקעה. בסך הכל, הרשת החברתית של אינטו מונה כיום כ-34 אלף משקיעים מכ-100 מדינות.