דוח/צילום:shutterstock
הקריסה האחרונה במחירי איגרות החוב של החברות בסיכון גבוה, לא פסחה גם על חברת הנדל"ן מירלנד . מתחילת נובמבר נפלה אג"ח ז' של מירלנד ב-9% והשלימה צניחה של 24% מתחילת השנה. הצניחה הזו שהקפיצה את התשואה לפדיון של אג"ח ז' ל-17%, תקשה מאוד על מירלנד בהנפקות חוב נוספות בשוק ההון.
מירלנד, פעם זרוע הפעילות ברוסיה של קבוצת כלכלית ירושלים בשליטתו של אליעזר פישמן, הפכה בדצמבר 2016 לחברה ללא גרעין שליטה כחלק מהסדר חוב גדול שביצעה. במסגרת אותו הסדר, הסכימו מחזיקי האג"ח של מירלנד לספוג תספורת של כ-80% על חוב של כ-1 מיליארד שקל כלפיהם, כשבתמורה הקצתה החברה למחזיקים כ-80% ממניותיה.
אותו הסדר כלל גם דחייה ארוכת שנים בפירעון הלוואות בנקאיות שקיבלה החברה מהבנק המממן ברוסיה (סברבנק), וכך יכלה מירלנד לחזור לפעול בשוק הנדל"ן הרוסי. אלא שאותו הסדר השאיר גם את מירלנד עם חוב תאגידי למחזיקי האג"ח (סדרה ז' החדשה), שרק הלך ותפח מאז בשל הרחבת הסדרה. כיום כוללת סדרה ז' אג"ח בהיקף של 280 מיליון שקל ערך נקוב, והיא מתוכננת לעמוד לפירעון בשלושה תשלומים שיתבצעו בחודשי דצמבר של השנים 2021-2023. כך, שלאג"ח מח"מ של 3.84 שנים ורק בעוד שלוש שנים היא תידרש לשלם קרן ראשונה.
אלא שמצבה של מירלנד, שפועלת בתחומי הנדל"ן המניב והייזום למגורים, תלוי מאוד במצבה הכלכלי של רוסיה ובמצב המטבע שלה. אם את הסדר החוב הראשון נאלצה מירלנד לבצע בעקבות הדרדרות במצבה, שנבעה מקריסת הרובל הרוסי, הרי שגם השנה סופגת החברה הפסדים כבדים כתוצאה מהחולשה המחודשת שמפגין הרובל.
הפלישה לקרים והמשבר
בתחילת 2014 פלשה רוסיה לחצי האי קרים האוקראיני וסיפחה אותו אליה. בתגובה, נשיא ארה"ב דאז ברק אובמה ומנהיגי אירופה הטילו סנקציות על רוסיה שפגעו בכלכלתה. לפגיעה זו התווספה בהמשך השנה פגיעה נוספת וחמורה עוד יותר, בדמות הקריסה המהדהדת במחירי הנפט הגולמי, שנפלו ביותר מ-50% בתוך שבעה חודשים ובשנה שלאחר מכן השלימו קריסה של כ-75% מהשיא.
כל אלו הובילו לפיחות של כ-55% בשער הרובל מול הדולר וגררו את הכלכלה הרוסית למשבר עמוק. חברות נדל"ן רבות נפגעו מהמצב ובהן גם מירלנד. בהמשך שב מחיר הנפט להתחזק ועד לפברואר 2018 התחזק הרובל בכ-38% מול הדולר, אלא שמאז שוב התהפכה המגמה ועד סוף ספטמבר הספיק הרובל לצלול בכ-17% מול הדולר וחזר להיסחר קרוב לרמות השפל של תחילת 2016.
הפיחות, שהזניק את שער הרובל ל-65.6 דולר בסוף ספטמבר ול-66.8 דולר היום, נבע גם כן מאירועים גיאו-פוליטיים ומסנקציות שהוטלו על רוסיה מצד מדינות מהערב. בדוחות הרבעון השלישי מתייחסת מירלנד למצב ומציינת כי "לא מן הנמנע שיוטלו סנקציות נוספות". מירלנד אף מדגישה כי "המשך הטלת הסנקציות עלול לגרום להמשך פיחות מואץ בשער הרובל, אשר לו עשויה להיות השפעה שלילית על ההון העצמי ותוצאות פעילות החברה".
הפיחות החריף השנה הוביל את מירלנד להציג הפסד של כ-40 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2018 (מתוכו 12.8 מיליון דולר ברבעון השלישי לבדן), וזאת לאחר שב-2017 כולה רשמה החברה רווח נקי של 1.6 מיליון דולר. בעקבות קריסת הרובל וההפסדים בגינו נשחק ההון העצמי של מירלנד ב-40% בתוך תשעה חודשים, מ-153.7 מיליון דולר בסוף דצמבר 2017 ל-92.1 מיליון דולר בסוף ספטמבר 2018.
פעילות על המדף
מירלנד עוסקת הן בתחום הנדל"ן המניב, באמצעות החזקה והפעלה של בנייני משרדים ומרכזים מסחריים, והן בתחום ייזום הנדל"ן למגורים. בחברה מציינים כי בתחום המסחרי גדלה התפוסה בנכסיה ל-94% בממוצע, לעומת 86% בסוף 2017, ואילו בפרויקט הדגל טריומף פארק בעיר סנט פטרסבורג נמשך שיווק הדירות למגורים.
יחד עם זאת, מירלנד מדגישה בדוחותיה כי כחלק מהתמודדותה עם השינויים בסביבה העסקית והמצב הכלכלי ברוסיה, היא בוחנת אלטרנטיבות נוספות למימוש האסטרטגיה שלה. בין השאר נבחנות התקשרות עם משקיע אסטרטגי, מכירת נכסים או מיזוג עם חברה אחרת. מירלנד אף שכרה יועצים בינלאומיים לצורך הנעת התהליך, אולם לפי שעה היא אינה מצויה במגעים או במשא ומתן קונקרטי למימוש איזה מבין אלטרנטיבות אלו.
זינוק בהכנסות ובעלויות
את תשעת החודשים הראשונים של 2018 סיימה מירלנד עם צמיחה של 76% בהכנסות ל-120 מיליון דולר. צמיחה זו מקורה ב-1,200 דירות שמסרה החברה השנה לרוכשים בשלב 4 של הפרויקט בסנט פטרסבורג, וכן מיישום ראשון של תקן החשבונאות IFRS 15, שמאפשר להכיר בהכנסות ממכירת דירות בכל השלבים הפעילים של הפרויקט בהתאם לשיעור ההשלמה.
במקביל לצמיחה בהכנסות, צמחו גם עלויות בניית הדירות ומכירתן על רקע יישום התקן ב-172% ל-96.5 מיליון דולר. כך שהרווח הגולמי לפני הפחתות צנח ב-33% ל-15.5 מיליון דולר נמכרו 99% מהדירות וכבר נמסרו לרוכשים. בשלב 5, שכולל 1,510 דירות, נמכרו כבר 648 דירות תמורת 47.7 מיליון דולר. מתוך הדירות שנמכרו, כבר הכירה החברה בהכנסות של 18.2 מיליון דולר, כאשר הרווחיות הגולמית משלב 5 אמורה לעמוד על כ-15% בלבד.
למירלנד קופת מזומנים הכוללת 14.8 מיליון דולר נכון לסוף ספטמבר. כמו כן לחברה מלאי דירות ובתים למכירה בהקמה בשווי של 56.5 מיליון דולר, וכן הכנסות של 5.1 מיליון דולר שאמורות להתקבל מלקוחות וממכירת דירות. כמו-כן, לחברה חוב של 16.1 מיליון דולר לבנקים המממנים את הקמת דירות המגורים, וכן חובות ארוכי טווח של 180.7 מיליון דולר לבנקים המממנים של הנכסים המניבים. זאת, במקביל לחוב למחזיקי האג"ח שמוערך בדוח לפי שווי של 55.8 מיליון דולר.
בגין חובות אלו רשמה מירלנד בתשעת החודשים ראשונים של 2018 הוצאות מימון של 21.4 מיליון דולר, שאף גדלו ב-25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד עקב יישום של תקן חשבונאי חדש. אלא שבנוסף לכך רשמה כאמור מירלנד השנה הוצאות הפרשי שער של 29.6 מיליון דולר, כתוצאה מפיחות של 14% שנרשם בשער הרובל מול הדולר בתשעת החודשים הראשונים של 2018.
שוב המניה צונחת
לדוחות הכספיים אף צירפה מירלנד דו"ח תזרים חזוי, אשר לפיו מעריכה החברה שתצלח את השנתיים הקרובות עם כמות מזומנים מספקת ושתסיים את תשעת החודשים הראשונים של 2020 כשבקופתה מזומנים בהיקף של 15.6 מיליון דולר. עם זאת, סכום זה אינו יספיק לבדו לתשלומי החוב לאג"ח ז', אותם תתחיל החברה לפרוע כ-15 חודשים מאוחר יותר.
בינתיים, הגיבה היום מניית מירלנד לתוצאות הכספיות בירידה של כ-20% שהשלימה נפילה של 77% מתחילת השנה. מירלנד נסחרת כיום לפי שווי של 48 מיליון שקל בלבד, כשבעלי מניותיה הגדולים הם קבוצות הביטוח הפניקס-אקסלנס (12.8%), מנורה מבטחים (9.8%) והראל (6%), ולצד בית ההשקעות אנליסט (10.2%), קרן הגידור איון (6.1%) ובעלת השליטה הקודמת, קבוצת כלכלית ירושלים (10.9%).