דירות להשקעה. הבנקאים כבר לא מתלהבים / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
אם צריך עוד הוכחה למגמת ההתקררות בשוק הנדל"ן ולמגמת הירידות במחירי הדיור - הנה עוד נתון משמעותי שמעיד על כך בבירור. מנתונים שאסף משרד האוצר והגיעו ל"גלובס" עולה כי נרשם שפל חדש ברכישת המשקיעים ולראשונה מאז תחילת העשור הקודם ירדו רכישות אלו אל מתחת לרף של כ-3,000 עסקאות, כ-13% מסך העסקאות בשוק כאשר בשיאן הן הגיעו להיקף של כשליש מהיקף העסקאות בשוק הדיור.
אלא שלא רק השפל ברכישות משקיעים מסמן שהם נוטשים את שוק הנדל"ן, מתוך ידיעה כנראה שהוא לא יניב להם כבר תשואות חלומיות כמו בעבר אלא אף הפסדים, אלא שיש גם שינוי בתמהיל המשקיעים, מבחינת המאפיינים התעסוקתיים שלהם. כזכור, בעבר נמצא כי משקל גבוה של מועסקים מהמגזר הציבורי, המערכת הבנקאית ומגזר ההייטק, ביחס למשקלם של מגזרים אלו בכלל השכירים במשק - הם אלו שרוכשים דירות להשקעה.
הבנקאים: יודעים יותר, קונים פחות
על פי הניתוח האחרון של הכלכלן הראשי במשרד האוצר לרבעון השלישי של 2018 נמצא כי נרשמה ירידה חדה במשקלם של עובדי המערכת הבנקאית מקרב המשקיעים, משיעור של 5% מסך המשקיעים בשנת 2015 לשיעור של 1.9%, פחות מ-2% השנה. שיעור זה גבוה אך במעט ממשקלם של עובדי המערכת הבנקאית מסך השכירים במשק (1.2%). המסקנה היא מאוד טריוויאלית: לעובדי סקטור הבנקאות יש נגישות הרבה יותר גבוהה למידע על שוק הנדל"ן (עסקאות, משכנתאות, מגמות, רמות מחירים) הרבה פעמים מידע שאיננו שקוף לחלוטין לציבור - ולכן העובדה שהם החליטו, ברובם, לנטוש את שוק הדיור כהשקעה - מעידה שהם מבינים שהשוק הזה כבר לא יתגמל אותם כבעבר.
ממצא נוסף שמחזק את המסקנות הללו הוא השינוי ברמות השכר של רוכשי הדירות להשקעה. המחקר מצא שהמשקיעים במגזר הבנקאות, למשל, מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מרמות שכרם של המשקיעים מתחום הבנקאות בשנת 2015. בעוד שבשנת 2015 עמד שכרם הממוצע של רוכשי דירות להשקעה המועסקים במערכת הבנקאית על כ-41 אלף שקל, גבוה אף מהשכר הממוצע במערכת הבנקאית, עומד שכרם של רוכשי הדירות להשקעה מסקטור זה בשנת 2018 על כ-18 אלף שקל בלבד. דהיינו, מי שהובילו את הירידה במשקלם של עובדי מערכת הבנקאות מסך רוכשי הדירות להשקעה היו בעלי השכר הגבוה בבנקים. כלומר, בכירי המערכת הבנקאים פשוט "ברחו" משוק הדירות להשקעה ובמקומם יש בשיעור הרבה יותר נמוך - עובדים יחסית זוטרים.
עובדי הישיבות והתעשייה דווקא קונים יותר
אגב, מהנתונים עוד עולה כי יש עלייה די משמעותית בשיעור רוכשי הדירות להשקעה מקרב העובדים בישיבות, בתי ספר תורניים ושירותי דת. זה קצת מפליא שברמת מחירי דיור כזו דווקא בעלי השכר הנמוך (לפחות לפי הרישומים הסטטיסטיים) הם אלה שמגדילים את שיעורי רכישות הדירות להשקעה. צריך להגיד זאת בזהירות המתבקשת: הסקטור הזה גם "נהנה" מתרבות תשלומים קלוקלת (תשלום ב"שחור", שאופייני בכלל למשק הישראלי בשיעורים גבוהים) וייתכן שזה חלק מההסבר לתופעה.
עוד עולה מהמחקר מניתוח רמות השכר של המשקיעים כי בעלי השכר הגבוה ביותר מקרב רוכשי הדירות להשקעה ב-2018 מועסקים דווקא בענף התעשייה - בניכוי חברות ההייטק. כך, בעוד שהשכר הממוצע של עובדי ההייטק שרכשו דירה להשקעה בשנת 2018 עמד על כ-26 אלף שקל (מעמד ביניים לכל עניין ודבר), הגיע שכרם הממוצע של המועסקים בתעשייה בקרב רוכשי הדירות להשקעה לכ-35 אלף שקל. שכר זה גבוה משמעותית מהשכר הממוצע לשכיר בתעשייה (בניכוי חברות הייטק). ההסבר הוא שיש ברוכשי הדירות להשקעה שיעור גבוה של בעלי מניות או מנהלים בכירים חברות בענף זה שהן בעלות כוח מונופוליסטי - כמו יבואנים בלעדיים בענף המזון - וזה אך טבעי שהם קונים, בין היתר, דירות להשקעה.