חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי / צילום: חיים ורסנו
מהדוחות הכספיים האחרונים שפרסמה חברת הנדל"ן פרשקובסקי בסוף נובמבר, עולה כי החברה מכרה שלושה הרבעונים הראשונים של השנה 747 דירות. זאת לאחר שבכל שנת 2017 מכרה החברה 349 דירות בלבד. כלומר, השנה מכרה החברה למעלה מפי 2 דירות, והסיבה לכך נעוצה כמובן בהחלטה של החברה להשתתף במכרזי מחיר למשתכן.
"שנת 2018 אצלנו זה בעיקר מחיר למשתכן כי אין סחורה אחרת", אומר מנכ"ל החברה חיים קראדי. "ב-2017 מכרנו יותר דירות בשוק החופשי, אבל היו לנו יותר דירות בשוק חופשי. בשנת 2018 הסיפור השתנה. הקרקעות שהמדינה משווקת זה רק מחיר למשתכן, וכתוצאה מכך בעלי קרקע פרטיים הבינו שיש להם סחורה מבוקשת וטיפסו שתי קומת מעל האולימפוס. אם בעל קרקע רצה מחיר מסוים לפני שנתיים, היום הוא רוצה את אותו המחיר ועוד 20%. ואם זה מדד למשהו, אז המחירים הולכים לעלות".
והשוק מצטנן.
"בענף שלנו התשובה לשאלה אם יש קונים או אין קונים, לא בהכרח נמצאת בשאלה אם יש או אין עסקאות. יכול להיות מקום שאין בו עסקאות, אבל במקום אחר יש והרבה. מהניסיון שלנו, במעגל השני של אזורי הביקוש, במקומות שהמחירים הגיוניים, יש ביקושים יציבים, כמו השכונה המערבית ברמלה שם קצב המכירות יפה".
אז אפשר להרוויח ממחיר למשתכן?
"לנו יש מחיר למשתכן רק באזורי ביקוש - ראשון-לציון, גליל ים ורמלה. אנחנו לא הולכים לפריפריה, כי ההטבה האמיתית שניתנת לזכאים באזורי ביקוש כמו ראשון-לציון, היא 500-600 אלף שקל, לעומת הטבה של 70-80 אלף שקל בשדרות. לכן סביר שהזכאים ירצו לממש את הזכייה שלהם בעיקר באזור המרכז, וזה מבטיח שלא נישאר עם סחורה לא מכורה במחיר למשתכן. סיבה נוספת שהחלטנו ללכת על מחיר למשתכן היא שיש לנו חברת ביצוע. אם היינו חברה שהיא רק יזמית ולא מבצעת, לא היינו נכנסים לתוכנית. הסיבה שאנחנו במחיר למשתכן היא כי אנחנו גם קבלן מבצע, ויש לנו יכולת לבנות בהיקפים גדולים. בסך הכל יש לנו בשלושת הפרויקטים ברמלה, ראשון-לציון וגליל ים, 1,300 יחידות דיור 20% מהן בשוק חופשי והרוב מחיר למשתכן. אנחנו לא נלך לפרויקט ש-100% ממנו מחיר למשתכן כי אנחנו פה בשביל להרוויח כסף".
מה יעלה בגורל התוכנית?
"אני מנחש שהמדינה תיאלץ להפסיק את מחיר למשתכן, כי בסוף מדובר בהעדר הכנסות ובסןף גם יצטרכו לאשר תקציב מדינה. היום קטר הנדל"ן עובד, אבל לא מייצר הכנסה כי המדינה עצרה אותו. הפתרון מצוי לדעתי בהיקפים. מחיר למשתכן צריך להיות 60% מקרקע באזורי ביקוש, ולא 20%, ואז גם המדינה תקבל הכנסו תיותר גבוהות על הקרקע, וגם יהייה מלאי גודל יותר למי שלא זכאי. האם זה הפתרון האידאלי? לא. אבל זה השר אוצר היחיד שהרים את הכפפה. התוכנית נתנה חלק מהפתרון, הבעיה נוצרה שבמקור, ההגרלות היו צריכות להיעשות רק אחרי שיש החלטת וועדה או היתר בנייה. מסיבות שלהם, הם מיהרו לבצע את ההגרלות, וזה גרם לזכאים להבין שהם יכוים להיות חלק מהתהליך ולהגיש התנגדויות וזאת אחת הטעויות שנעשו בתוכנית מחיר למשתכן. לכן כשאני זוכה במכרז אני פועל בשקיפות עם הדיירים, מזמין אליי לכנס דיירים ואומר להם הכל בפנים. גם את הדברים הרעים וגם את הטובים. הבעיה היא שדיירים במחיר למתשכן בטוחים שהקבלן רוצה לגנוב אותם. חלק מבורות וחלק מפרנויה שנוצרה בתקשורת. ולכן אני יושב ומסתכל להם בעיניים ואומר להם את כל הדברים גם הטובים וגם הרעים. יש יתרונות ויש חסרונות וחשוב לדעת אותם".
ואיך בכל זאת מפזרים סיכונים?
"תחום נוסף שנכנסו אליו בתחילת השנה זה הנדל"ן המסחרי. מלבד הפרויקט שהמשרדים שלנו יושבים בו, שאנחנו יזמנו, ומכרנו את חלקו, זכינו גם במכרז של עיריית ראשון-לציון במתחם האלף להקמת מבנה משרדים בן 54 אלף מ"ר מעל הקרקע שגם את חלקו נמכור וחלקו נשכיר. וזה יהיה במתחם חדש שיהיה המקום הבא מבחינת משרדים בארץ".
אתם לא חוששים מהצפה של שטחי משרדים?
"ראשון-לציון זה לא תל-אביב. אין בה עשרות רבות של בניינים ומיליוני מ"ר. אין הרבה בניינים בשיעור קומה בראשון-לציון. זה עיר של קרוב ל-300 אלף תושבים. ואין בה כמעט משרדים ראויים או מתחם משרדים דומיננטי כמו עזריאלי חולון למשל שעובד יפה. החלטנו ללכת על זה מתוך רצון לפזר סיכונים ולהגדיל את העוגה".
יש לכם פרויקט של התחדשות עירונית בחיפה שלקח לכם 7 שנים להתחיל בבנייה.
"הפרויקט בשכונת נווה שאנן, יצא לדרך בתחילת השנה, והוא כולל 484 דירות חדשות במקום 126 דירות ישנות שנהרסו".
1:4 זה יחסית מקדם לא גדול לחיפה.
"שכונת נוה שאנן מאוד מבוקשת, אם העסקה לא טובה אנחנו לא ניכנס. אנחנו חברה מאוד שמרנית. בשורה התחתונה אנחנו עדיין ברצפת המרתף, והאכלוס רק בעוד שנתיים וחצי, ומכרנו כבר 90 דירות. נותרו לנו 60 דירות בלבד לשלב א'. היום אנחנו מקדמים פרויקטים נוספים של פינוי-בינוי גם בתל-אביב ובראשון-לציון, ובסך הכל 3000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית".