קשישה / צילום: Shutterstock
בעל דירה שחותם על הסכם פינוי-בינוי נדרש להמתין כמה שנים להשלמת הליכי התכנון וביצוע הבנייה עד לקבלת דירת התמורה. תקופת המתנה זו טומנת בחובה אי ודאות רבה, חוסר נוחות ואף סיכון, מה שהביא להתנגדות מצד קשישים רבים, ומכאן לקושי לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית.
ב-1.11.2018 נכנס לתוקף תיקון מס' 6 לחוק פינוי-בינוי, שמטרתו הפחתת אי הוודאות ואי הנוחות בקרב קשישים, במטרה להסיר את החסם הנובע מהתנגדות קשישים לפרויקטים אלו. במסגרת התיקון, המחוקק הטיב לקבוע חלופות מגוונות לטובת הקשיש, אותן חייב היזם להציע לקשיש - מי שגילו 75 ביום חתימת ראשון הדיירים על ההסכם ומתגורר בדירה שנתיים לפני כן.
חלופות מחוץ לפרויקט:
הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה החדשה, לרבות הוספת תשלומי איזון בכסף. לחלופין, יוכל לבחור ברכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י היזם ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה. או לחלופין, קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י הקשיש בעצמו.
עד לקבלת היתר בנייה לפרויקט, תקופה שיכולה להימשך כמה שנים ממועד חתימת ההסכם, הקשיש נותר לגור בדירתו. בעת מימוש הפרויקט, יצא הקשיש למגורי קבע חלופיים מחוץ לפרויקט, ובכך לא יהיה חשוף עוד לאי הנוחות ולסיכון הכרוכים בהמתנה לגמר בנייתה של דירת התמורה בתוך הפרויקט.
חלופות בתוך הפרויקט:
האחת, קבלת שתי דירות חדשות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה, והשנייה, קבלת דירת תמורה חדשה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלום כספי עד לשווי דירת התמורה. שתי החלופות הללו למעשה מאפשרות לקשיש לקבל דירת תמורה חדשה בשטח המתאים לצרכיו העדכניים של הקשיש, ובנוסף לה ליהנות מהכנסה פאסיבית או מיתרה במזומן. אמנם אין בבחירה באחת מחלופות אלה כדי להפחית את אי הוודאות הטמונה בעסקה, משום שהקשיש נאלץ להמתין לסיום הפרויקט, אך יש בהן "פיצוי" הולם ביחס לסיכון אי התממשות הפרויקט או אי הנוחות שתיגרם לו בין היתר בשל המעבר למגורים בשכירות או עקב הימשכות הליכי הבנייה.
חשוב לציין, כי במקרה שהקשיש בן 75 הבחירה בין החלופות מחוץ לפרויקט לבין החלופות בתוך הפרויקט נתונה ליזם. אולם, אם גילו של הקשיש הוא 80, היזם חייב להעניק לו בחירה בין החלופות שמחוץ לפרויקט, אלה המעניקות את הוודאות הגדולה ביותר עבור הקשיש. כך או כך, אם הוצעה לקשיש החלופה שמחוץ לפרויקט, זכות הבחירה בין תתי החלופות במסגרת זו נתונה לקשיש.
על מנת לתמרץ את הקשיש להתקשר בעסקת פינוי ובינוי תוקן גם חוק מיסוי מקרקעין כך שמכירת דירת התמורה ליזם על ידי הקשיש תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, הן לגבי המכר, הן לגבי תשלומי האיזון הכספיים והן לגבי קבלת תמורה בכסף לצורך רכישת דירה חלופית. ההטבות במס יוענקו גם לדייר שהינו בן 70, שלא עונה להגדרת קשיש, אם הגיע להסכמה עם היזם לקבל את אחת החלופות, על אף שהיזם אינו מחויב על פי החוק להציען לו. בתיקון חקיקה משלים זה יש כדי למנוע חשיפת מס, דבר אשר תורם אף הוא להגברת הוודאות אצל הקשיש.
קשיש יוגדר כדייר סרבן רק אם הוצעו לו החלופות והוא סרב לקבלן. במקרה זה יהיה ביהמ"ש רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עו"ד או רואה חשבון, אשר יוסמך לחתום על ההסכם בשם בעל הדירה הסרבן.
השינוי מתייחס גם לפרויקטים של חיזוק ותוספת בניה (תמ"א 38/1) בהם היזם חייב להציע לבעל דירה קשיש דיור חלופי לתקופת ביצוע עבודות החיזוק בבניין, אחרת לא ניתן יהיה לאכוף על הקשיש חתימה על ההסכם.
במסגרת התיקון לחוק שונה גם שמו, מחוק פינוי-בינוי (פיצויים), לחוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). שינוי זה משקף מעבר מ"מלחמה" בסרבנות הדייר לתפיסה המבקשת למצוא פתרונות מעשיים להגברת האמון ושיתוף הפעולה בין יזמים לבעלי זכויות.
עו"ד אורית נמדר-אבני היא שותפה במשרד ברון ושות'. עו"ד נעמה ברון היא עורכת דין במשרד.