מה באמת משפיע על ערך הדירה? / צילום: איל יצהר
עבור רובנו, רכישת דירה היא ההחלטה המשמעותית ביותר מבחינה כלכלית שאנחנו מקבלים בחיינו הבוגרים - החלטה שיהיו לה השלכות כבדות משקל על ניהול התקציב שלנו בשנים הבאות.
לכל רוכש יש מערך שלם של שיקולים והעדפות: האם הרוכשים מעדיפים שכונה ותיקה ומרכזית או האם חדשה וצפופה ומרוחקת מהעיר; האם הם מחזיקים בבעלותם כלי רכב אחד או יותר וזקוקים לחניה בבניין או דווקא נטולי רכב וצריכים תחבורה ציבורית סמוכה וחנויות מתחת לבית; האם יש להם ילדים צעירים והם זקוקים למוסדות חינוך וגני משחקים בקרבת מקום או שהם לדוגמה זוג מבוגרים שדווקא בית קולנוע או אולם תיאטרון במרחק הליכה מעניין אותם.
כמו כן, ייתכן שזוג צעיר שאין לו עדיין ילדים יתפתה לרכוש דירה בקומה רביעית בלי מעלית תמורת מחיר נמוך יותר, לעומת זוג עם ילדים קטנים שיהיה מוכן להתפשר בפרמטרים אחרים כדי לקבל דירה עם מעלית, וכזו שהיא מספיק גדולה להכיל עגלת תינוק.
מערך השיקולים הזה ושיקולים נוספים הם שקובעים את מחיר השוק של הדירה עבור הרוכש. זו הסיבה שלעתים על אותה דירה כל רוכש יהיה מוכן לשלם מחיר אחר. אלא שמבחינה שמאית, כפי שמסביר מומחה הנדל"ן ויו"ר לשכת השמאים לשעבר, אהוד המאירי, לרבים מהפרמטרים האלה יש תג מחיר, שניתן לשקלל אותו לשווי הדירה. להלן השווי של פרמטרים שונים מתוך סקירה של מחלקת המחקר של משרד השמאות המאירי ושות'.
אם מתקינים מעלית, היחס מתהפך
המעלית, החניה, המרתף ושטחים ירוקים הם כבר סטנדרט בבנייה החדשה, אבל בבנייה הישנה לא תמיד הם קיימים ולכן היעדרם או קיומם יבוא לידי ביטוי במחיר. למרות מה שניתן לחשוב, לממ"ד מתייחסים כאל חדר נוסף בדירה ואין לו ערך מוסף מעבר למ"ר שהוא מוסיף לדירה, אולי משום שבבנייה החדשה הוא נחשב לסטנדרט ובבנייה ישנה יודעים שהוא לא קיים.
מי שמתגורר בבניין ישן ללא מעלית בוודאי התבקש מתישהו לתת את הסכמתו להוספת מעלית לבניין. לרוב בעלי הדירות בקומות הנמוכות מתנגדים לתוספת המעלית, אף שהיא מעלה את ערך הדירה, והם מחויבים לשלם עליה פחות מבעלי הקומות העליונות, גם משום שהם פחות זקוקים לה, אבל גם משום שהתרומה היחסית שלה בבניין ישן נמוכה בדירות בקומות הנמוכות ביחס לדירות בקומות הגבוהות.
כדי לסבר את האוזן, בבניין ללא מעלית שווי הדירות בקומה א' יהיה הגבוה ביותר: דירה בקומת הקרקע שווה 5% פחות מדירה בקומה א', ששוויה גבוה בכ-5% מדירה בקומה ב'. דירה בקומה ג' שווה שלא פחות מ-10% מדירה בקומה א' וכשעולים לקומה ד' הפער עולה ל-5%.
ומה קורה אם מתקינים מעלית? היחס מתהפך: שווי דירה בקומה ג' עולה ב-10% על שווי דירה בקומה א' ושווי דירה בקומה ד' גבוה ב-15% משווי אותה דירה.
במספרים זה אומר שאם דירה בקומה א' עולה 1.5 מיליון שקל בבניין עם מעלית, דירה זהה בקומה ד' בבניין תעלה כ-1.725 מיליון שקל. אגב, המחיר של התקנת מעלית בבניין נע בין 30,000 שקל ל-50,000 שקל לתחנה. הדיירים בקומות העליונות משלמים את מרבית הסכום.
גם חניה היא גורם מכריע בבחירת הדירה, בעיקר במקומות הסובלים ממצוקת חניה ובמציאות הנוכחית שבה רבים ממשקי הבית מחזיקים בשתי מכוניות לפחות. לפי הסקר, באזור שבו קיימת מצוקת חניה, שוויה של דירה ללא חניה צמודה נמוך ב-10% משווי אותה דירה עם חניה צמודה. אם בדירה ששווייה שני מיליון שקלים מדובר בפער של 200 אלף שקל. אם מדובר בדירה בתל-אביב, הירידה בשווי היא ללא ללא קשר לתרומת החניה עצמה לשווי הנכס. בתל-אביב קבלנים נוהגים לתמחר בנפרד מהדירה את שווי החניה, שיכול להגיע בצפון העיר ל-200-300 אלף שקל.
יש הבדל גם בין שווי של חניה עילית (במפלס הקרקע), שאינה מקורה, לשווי של חניה תת-קרקעית. שווי חניה עילית בבית משותף שאינה מקורה מהווה 70% בלבד משווי חניה תת-קרקעית. גם חניה עוקבת (חניה בטורים, זה אחר זה) שווה ב-30% פחות מחניה תת-קרקעית המקבילה לחניות אחרות.
שטחים ירוקים סמוכים לבית גם הם משאת נפשם של קונים רבים ואחד השיקולים בקניית דירה. ואכן לשטח ירוק הגובל בבניין מגורים תמורה משמעותית של 15-10 אחוזים לשווי הדירה. דירה שחדר המגורים שלה משקיף לנוף ירוק ומולה נבנה בית שחוסם את הנוף - צפויה להפחתה של 18-28 אחוז בשווי.
התחבורה הציבורית היא פרמטר נוסף (וכאוב) שמשותף לבתים ותיקים ולבניינים חדשים. באחרונה מחו תושבים בתל-אביב על הפקעת חניותיהם היקרות לטובת פרויקט הרכבת הקלה. לא בטוח שהעלייה בערך הדירות תכסה על הפגיעה בחניות, אבל לפי הערכת משרד המאירי ושות', באזורי הביקוש, מחיר דירה במרחק הליכה לתחנת הרכבת הקלה צפוי לעלות ב-10% לעומת דירה זהה שמרוחקת מהתחנה.
גם רמת הרעש מובאת בחשבון בשיקוליהם של רוכשי דירות (אלה הרגישים ואלה הרגישים פחות). אם אתם קונים דירה בשכונה חדשה הגובלת בדרך בינעירונית, דעו שבניית קיר אקוסטי מעלה את שווי הדירה ב-15% לעומת דירה בשכונה חדשה שאינה מופרדת מדרך בינעירונית בקיר אקוסטי.
פרמטר נוסף, הרלוונטי לבניית צמודת קרקע, הוא המרתף. ההשקעה בבניית מרתף היא גדולה מאוד, אך זו עשויה להשתלם בעתיד, במיוחד אם התוכנית מאפשרת שימוש במרתף למשרד/מגורים והוא עשוי לשמש בעתיד כנכס להשכרה. אבל כשבאים להעריך את שווי המקרקעין יש לזכור כי שווי מ"ר מרתף נמוך ב-30-45 אחוז משווי מ"ר בקומת הקרקע שמעליו ואין להתייחס לכל מ"ר באופן זהה לזה שבקומת הקרקע. השווי האמיתי ייקבע כמובן בהתאם לנתוני המרתף: האם יש לו כניסה חיצונית, האם החלונות פונים החוצה, מה גובהו ומהם אופני האוורור.
לעומת בנייה לעומק, דווקא בנייה לגובה שווה יותר. דירות לופט שגובהן הפנימי הוא כ-5 מ"ר מעלות את שווי הקרקע למ"ר בדירה ב-20% לעומת שווי מרכיב הקרקע למ"ר בדירה רגילה. זו הסיבה שהן יקרות כל כך.
השקעה לעתיד: מה יקרה בעוד 10 שנים
רבים מאיתנו מחפשים נכסים המתאימים לנו ל"כאן ועכשיו" ואינם שוקלים שיקולים עתידיים. כמה מאיתנו בדקו היטב את המצב התכנוני של הנכס? מה תוכניות בניין העיר מייעדות לאזור שלנו ומה יקרה בעוד עשר שנים במגרש הסמוך?
תופתעו לגלות שקיומו של מגרש ציבורי בסמיכות לנכס שלנו מפחית בלא פחות מ-10% את שווי בניין המגורים הסמוך. אם המגרש הציבורי נמצא מעבר לכביש ההפחתה תהיה בשיעור 6%. ההפחתה נובעת מכך שבמגרש עשוי לקום בית ספר, בית כנסת מתנ"ס, קופת חולים או כל מבנה אחר לתועלת הציבור, שעלול להטריד את מנוחתם של דיירי בניין המגורים.
ומה עם עירוב שימושים של מסחר ומגורים? כאשר בוחנים נכסים שסמוכים למתחמי מסחר, מוצאים כי שוויה של דירה בקומה א' מעל קומת מסחר שווה 10%-20% פחות מדירה בבית משותף רגיל על עמודים וגינה. לעומת זאת כאשר יש הפרדה בין קומת המסחר לקומות המגורים ההפחתה היא בגבולות 8%. גם בית צמוד קרקע הגובל במרכז מסחרי שכונתי נפגע מהקרבה הזו ושוויו יורד ב-10%. צריך לסייג ולומר, שאולי יהיו דווקא רוכשים שייהנו מהקרבה הזו לשטחי המסחר, בשל העדר מכונית או העדפה אישית אחרת, ודווקא הם יהיו מוכנים לשלם מחיר מלא או ליהנות מהנחה קטנה יותר על נכסים אלה.
שאלה שמעסיקה רוכשים רבים ובעיקר אלה הרוכשים דירות להשקעה היא האם כדאי להשקיע - וכמה - בדירה בבניין המיועד לפרויקט של תמ"א 38. האם עצם קיומו של הסכם בין הדיירים לפרויקט עתידי מצדיק תשלום גבוה יותר עבור הדירה, אף שהפרויקט צפוי לצאת לביצוע רק בעוד שנים רבות? לפי המחקר של המאירי ושות' - מוצדק לשלם 8% נוספים על דירה בפרויקט כזה. לעומת זאת, אלה שחושבים לרכוש דירה חדשה בפרויקט חיזוק של תמ"א 38, כדאי שיידעו ששווייה של דירה כזו נמוך בכ-12.5 אחוז משוויה של דירה חדשה. זו הסיבה שמרבית המעורבים בפרויקט מעדיפים לבצע פרויקטים של בנייה והריסה מחדש לעומת פרויקטים של חיזוק.
כשמדובר בשווי דירה, טוב לגור בקרבת כביש ראשי - אבל לא קרוב מדי
כשמדובר בשווי דירה, טוב לגור בקרבת כביש ראשי - אבל לא קרוב מדי. זה הממצא של מחקר מ-2016 בכתב העת Transportation, שהשתמש בנתוני דיור מלשכת רישום המקרקעין ההולנדית ובחן מחירי מכירה של 269,000 דירות לפני ואחרי שהושלמו ב-2004 שני כבישים ראשיים המזרח הולנד.
החוקרים גילו כי לבניית הכביש הייתה השפעה "חיובית באופן כללי" על מחירי הדיור באזור. עם זאת, השפעה זו משתנה בהתאם למיקומה המדויק של הדירה - בזכות הכביש השתפרה הגישה לדירות, דבר שהעלה את שוויין, אך בנכסים שנמצאים ממש ליד כביש חדש קוזז שיפור זה בשל צפיפות התחבורה שהתגברה.
מכיוון שההשפעות החיוביות נרשמו עשרות אלפי דירות, בעוד שההשפעות השליליות התרכזו בכמה מאות דירות, "ההשפעה נטו של הכבישים החדשים הייתה חיובית באופן מכריע", אמר אור לבקוביץ, פוסט-דוקטורנט בכלכלה מרחבית באוניברסיטת Vrije באמסטרדם. הוא והחוקרים האחרים גילו שפיתוח הכבישים העלה את מחיר הדירות בכ-5% לקראת פתיחת הכבישים לשימוש, וב-2.5%-4.3% בשנים שלאחר השלמת בניית הכבישים.
אך נתוני עליות אלה נובעים אך ורק ממחירי הדירות בקרבת אחד הכבישים, A50. הדירות בקרבת הכביש השני, A30, איבדו מערכן בתקופה שלקראת השלמת הכביש, ולא רשמו שום עליית שווי לאחר ההשלמה. ד"ר לבקוביץ ועמיתיו טוענים שזה נובע ככל הנראה מהעובדה שהדירות לאורך A30 נהנו משיפור גישה קל בלבד, מכיוון שרבות מהן כבר נמצאו בקרבת כבישים ראשיים אחרים.
תוצאות מחקר זה עולות בקנה אחד עם תוצאותיו של מחקר מ-2015 שפרסמו חוקרים באוניברסיטת חוף המפרץ בפלורידה וחברת שירותי השמאות American Valuation בכתב העת Journal of Sustainable Real Estate, ושהצביע על איזון דומה בין רעש לבין גישה.
במחקר זה השתמשו החוקרים בנסיגה מרחבית כדי לבחון 1,025 בתים בודדים ב-19 שכונות פרבריות בפלורידה בקרבת כבישים קיימים.
הם גילו שמחירי המכירה היו נמוכים ב-4% בבתים שנמצאים ישירות בקרבת הכביש, לעומת בתים שאינם נמצאים ישירות ליד הכביש. המחקר העלה גם שמחירי המכירה ירדו ב-0.8% על כל יחידת גידול ברעש התעבורה.
לעומת זאת, ירדו המחירים ב-2.5% על כל מייל נהיגה נוסף בין הבית למחלף הכביש הסמוך, ופירושו של דבר הוא שכמו במחקר ההולנדי, הקרבה לתחבורה היא מאפיין רצוי.
וול סטריט ג'ורנל