עליות בבורסת ת"א / צילום: Shuttetstock
חברות הנדל"ן האמריקאיות סטרווד ווסט ואול-יר פרסמו הבוקר עדכונים בנוגע לפעילויותיהן, שהובילו לעליות נאות באג"ח שלהן, שהגיעו לכ-5%-6% במהלך המסחר, ומשכו את מדד תל-בונד גלובל החבוט לעליות של כ-1% במסחר הבוקר. השתיים הן מהנפגעות המרכזיות מגל ירידות השערים החדות התוקף את האג"ח הענפי בתל-אביב בשבועות האחרונים.
בתקופה האחרונה צללו האג"ח המוזכרות (סטרווד א', וסדרות ב' ו-ד' של אול-יר) בכ-20%-25%, כך שהעליות היומיות - שאצל סטרווד הגיעו על רקע רכישת אג"ח עצמית שעליה החליטה החברה, ובאול-יר על רקע מימון מחדש לאחד מנכסיה המרכזיים - לא שינו דרמטית את התשואות עליהן, והן עדיין ברמת 'זבל', בטווח של כ-16%-24%.
גם העליות הנאות היום במדד תל-בונד גלובל לא שינו דרמטית את מצבו העגום מתחילת השנה ובחודש דצמבר, והוא עדיין מחזיק בתואר הלא מחמיא של מדד האג"ח הגרוע ביותר בבורסה ל-2018, ואחד משלושת כלל המדדים הגרועים לשנה זו, עם צלילה של כ-10% מתחילת השנה, כמחציתה מתחילת החודש.
סטרווד ווסט החליטה לנצל את ירידת המחיר הדרמטית של האג"ח שלה, ולבצע רכישה עצמית של אג"ח בהיקף של עד 40 מיליון דולר (כ-150 מיליון שקל). סכום זה מהווה כ-16% מהיקף סדרת האג"ח שהנפיקה פה החברה, המחזיקה בשבעה קניונים ברחבי ארה"ב, בסכום כולל של 910 מיליון שקל.
"הרכישה תניב לחברה תשואה גבוהה"
דירקטוריון סטרווד הציג היום כמה נימוקים העומדים מאחורי ההחלטה לביצוע תוכנית הרכישה, וציין כי "בשים לב לתנאי השוק ולמצבה של החברה, רכישת איגרות החוב (סדרה א')... הינה לטובת החברה, שכן רכישה זו צפויה להניב לחברה תשואה גבוהה", וכי הרכישה העצמית "מהווה הזדמנות עסקית והינה לטובת החברה".
עוד הדגישו בסטרווד, כי "לחברה מקורות מזומנים המאפשרים את ביצוע תוכנית הרכישה העצמית של האג"ח של החברה, וזאת מבלי לפגוע ביעידה של החברה", וכי הרכישה "הינה חלופה ראויה לשימוש בכספים שבקופת החברה".
בסטרווד מעריכים, כי הרכישה "אינה צפויה לגרום הפרה של אמות המידה הפיננסיות שבהן התחייבה החברה כלפי מחזיקי האג"ח, או לגרוע מיכולתה של החברה לעמוד בהתחייבויותיה הקיימות והצפויות בהגיע מועד פירעונן". משך מועד התוכנית נקבע לשנה, עד דצמבר 2019.
סטרווד מובילה בצמרת התשואות
האג"ח של סטרווד ניצבת כיום בצמרת הסדרות בעלות התשואות הגבוהות ביותר מבין הסדרות האמריקאיות (ובכלל באפיק הקונצרני המקומי), ברמה נוכחית של 24%, וזאת אחרי צניחה של יותר מ-20% בשוויה מתחילת החודש, ושל כ-40% מאז החלה האג"ח להיסחר בתחילת חודש מארס השנה. היום הגיבה האג"ח להודעת החברה בעליות נאות.
סטרווד ווסט נמצאת בידי בארי שטרנליכט, המשמש כיו"ר ומנכ"ל, ומחזיק בקבוצת סטרווד (Starwood Capital) - אחת מחברות הנדל"ן והמלונאות הגדולות בארה"ב. על רקע ירידות השערים החדות באג"ח שלה, מארחת השבוע סטרווד בנכסיה שהונפקו בתל-אביב נציגים של גופים מוסדיים מקומיים, הצפויים להיפגש גם עם שטרנליכט במסגרת זו.
כפי שנחשף ב"גלובס" בשבוע שעבר, הירידות החדות באג"ח סטרווד מסבות הפסדים כואבים לחתמי ההנפקה, לאומי פרטנרס ופועלים אי.בי.אי, שלקחו פוזיציה משמעותית בחוב שגייסה החברה. שתי חברות החיתום המובילות השקיעו כ-55 מיליון שקל בהנפקת אג"ח סטרווד, בחלוקה שווה, והפסדיהן מכך מצטברים עד כל לכ-20 מיליון שקל - כמחצית הסכום לכל אחת מהחברות. הפסדים אלה מקזזים ככל הנראה את העמלות הגבוהות שגרפו בהנפקה. בעוד שלאומי פרטנרס נותרו עם מלוא ההחזקה מאז ההנפקה, כך שההפסד הנוכחי הוא "על הנייר", בפועלים אי.בי.אי כבר קיבעו חלק מההפסד כשהחליטו לממש חלק מההחזקה.
הנפקתה של סטרווד בישראל, בדירוג A מחברת S&P מעלות וללא ביטחונות, זכתה להצלחה, כך שסכום הגיוס (910 מיליון שקל) עלה על זה המקורי שתכננה לגייס (כ-700 מיליון שקל).
בדוחות שפרסמה לאחרונה לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018 הציגה סטרווד ירידה של 16% בתזרימי מזומנים מפעילות שוטפת, שעמדו על כ-67 מיליון דולר, ירידה המיוחסת לעלייה בהוצאות מימון בהשפעת שינויי ריבית. עוד הציגה החברה ירידה של 5% ברווח התפעולי הנקי, (NOI) ל-81 מיליון דולר, בשל ירידה בהכנסות דמי שכירות ועלייה בהוצאות תפעול נכסים. את הירידה בדמי שכירות מייחסים בסטרווד ל"שילוב של סגירת חנויות ושל מיצוב אסטרטגי חדש של הנכסים".
בסטרווד מסבירים, כי "המיצוב האסטרטגי עשוי להוביל לאי-אכלוסן של חנויות ולקיטון בדמי השכירות משוכרים בעלי פדיון נמוך, בטווח הקצר, בעוד שבטווח הארוך המטרה היא למצוא שוכרים חלופיים חדשים העונים על אסטרטגיית השיווק והיעדים ארוכי-הטווח של החברה".
עוד דיווחה סטרווד ווסט על "פינוי שוכרים וחידוש חוזי שכירות קצרי-טווח בדמי שכירות נמוכים יותר, עבור שוכרים בעלי יחס דמי שכירות לפדיון גבוהים", ומנגד על "כניסות חדשות (של שוכרים, א' ל') וגידול בחוזי שכירות שנתיים", כך שסך הכנסותיה מדמי שכירות בין ינואר לספטמבר השנה נשחק בשיעור מתון של כ-1%, ל-131 מיליון דולר.
צמצום ניכר בהפסד החברה משערוכי נכסים, שהסתכם בתשעת החודשים הראשונים של השנה ב-22 מיליון דולר, אחרי הפסד של 85 מיליון דולר שהציגה בסעיף זה בתקופה המקבילה ב-2017, סייע לה לעבור לרווח נקי של כ-4 מיליון דולר, וזאת למרות עלייה ניכרת בהוצאות המימון.
אול-יר: מזכר הבנות לקבלת מימון
כאמור, אג"ח נוספות שבלטו בעליות נאות היום הן של חברת אול-יר, שהבוקר עדכנה על מזכר הבנות שנחתם מול גוף פיננסי לקבלת מימון בסך של 230 מיליון דולר, המיועד לשלב השני בפרויקט דניזן-בושוויק.
באול-יר הסבירו כי "מטרת ההלוואה הינה מימון מחדש של ההלוואות הקיימות בקשר עם הנכס, בהיקף כולל של כ-165 מיליון דולר", וכי עודפי כספי המימון ישמשו לצורך השלמת הפרויקט המוערכת בכ-20 מיליון שקל, והיתרה תשמש את צורכי הנזילות של אול-יר. ההלוואה הועמדה לאול-יר לשלוש שנים, עם שתי אפשרויות הארכה לשנתייים נוספות (שנה כל פעם) בריבית משתנה על בסיס ריבית הליבור. כוונת אול-יר להשלים את העמדת ההלוואה עד לסוף חודש ינואר 2019.
מדובר באחד מהפרויקטים המרכזיים של אול-יר, הכולל כ-910 דירות ושטחי מסחר וממוקם בברוקלין, ואשר שוויו הוערך בדוחותיה הכספיים האחרונים, לרבעון השלישי של 2018, ב-563 מיליון דולר. בדוחות האחרונים עדכנה אול-יר כי היא נמצאת בשלבי סיום של הפרויקט, וצופה תחילת אכלוסו ברבעון הראשון של 2019.
אול-יר, הנמצאת בשליטת יזם הנדל"ן היהודי-אמריקאי יואל גולדמן, ועוסקת בתחום הדיור להשכרה בניו יורק, הייתה החברה ש"פתחה" את גל ירידות השערים הענפי בתחילת החודש, בעקבות גילוי מפתיע שעליו דיווחה, על אודות העברת כספים שגויה שנעשתה לבעל השליטה. העובדה כי החברה הדגישה כי הכספים הושבו לקופתה לאחר גילוי הטעות, בתוספת ריבית, לא הרשימה את המשקיעים, ושתי סדרות החוב הלא מובטחות שלה (ב' ו-ד') ספגו ירידות של כ-20%-25% מתחילת החודש, לתשואות בטווח נוכחי של כ-16%-19%. היום נהנו שתי הסדרות מעליות נאות שהגיעו במהלך המסחר לכ-5%-6%.