רוצים דירה מוזלת בפריפריה, אולי אפילו דירת יוקרה? בימים אלה הוציא משרד השיכון למכירה יותר מ-1,000 דירות שיועדו במקורן למחיר למשתכן למכירה לציבור מחוסרי הדירות ומשפרי הדיור, ללא כל הגרלה. כל מה שתצטרכו לעשות זה להגיע למשרדי הקבלן, לבחור את הדירה, ולחתום על ההסכם. אם אתם משפרי דיור, תצטרכו להצהיר כי בכוונתכם למכור את דירתכם הנוכחית.
האם הדירות המוזלות הן אכן מציאה - זו כבר שאלה אחרת.
הדירות מצויות ב-17 פרויקטים וממוקמות באזורי פריפריה, בצפון ובדרום, והן הוצעו למכירה במשך תקופה ארוכה - הצעירות שבהן מוצעות כבר חצי שנה; המבוגרות מלוות את מחיר למשתכן משנתו הראשונה. חלקן כבר בשלבי בנייה מתקדמים ולקראת איכלוס. ולמרות זאת, עשרות אלפי זכאים שהשתתפו בהגרלות וזכו בזכות לרכוש דירה - פסחו עליהן.
בדרום מוצעות למכירה 176 דירות: 7 בשדרות, 41 בבאר שבע, 103 בדימונה ו-25 בירוחם.
לחברת רייסדור שבשליטת יקי רייסנר 41 דירות בבאר שבע, שמוצעות למכירה לפי 7,950 שקל למ"ר, החל מיולי 2016. הפרויקט במקורו כלל 360 דירות. "בין הדירות יש דירות פנטהאוז ודירות גן במחירים של 1.4-1.8 מיליון שקל", אומר רייסנר. הדירות היקרות ביותר הן דירות פנטהאוז של כ-150 מ"ר, עם 100 מ"ר מרפסת. מועד האכלוס של הפרויקט צפוי לעוד כשנתיים.
הסיבה שהדירות הללו לא נמכרו נעוצה לדבריו במחיר הגבוה. זכאי מחיר למשתכן רכשו את הדירות הרגילות, שהיו זולות בהרבה, ולאחר שלוש הגרלות שבהן הזוכים לא הביעו עניין בדירות היוקרה, הן הוצאו למכירה לכלל האוכלוסיה, למעט משקיעים.
סיפור דומה אירע בירוחם, שם יש לחברת שתית 25 דירות לא מכורות, מתוך פרויקט בן 60 דירות. מדובר בבנייה רוויה נמוכה בת 3-4 קומות בלבד, מה שגרם לכך שדירות רבות יהיו דירות גן ודירות פנטהאוז. גם כאן, הפרשי המחירים בין הדירות הרגילות לדירות היקרות, היו ניכרים: בעוד שדירות 4 חדרים רגילות נמכרו בכ-650 אלף שקל ו-5 חדרים ב-780 אלף שקל, דירות היוקרה הן בנות 5-6 חדרים, בהן פנטהאוזים של 160 מ"ר עם מרפסות של כ-70 מ"ר, והן מגיעות לרמות מחיר של 1-1.1 מיליון שקל. "ידעתי מראש שאגיע למצב, שבו הדירות הללו לא יימכרו לזכאים", אומר בעל השליטה בחברה, שלום שטרית.
שתית מקימה בירוחם 160 דירות בסך הכל, ושטרית מספר על תושבי המקום שניסו לרכוש דירות יקרות, ואולם לא יכלו לקבל את הליווי הבנקאי המשלים להון העצמי שהביאו מהבית, ועל כן נאלצו להתפשר על דירות זולות יותר.
הפציצו את הקריות בדירות
בצפון מוצעות למכירה 836 דירות, ואולם שם המצב שונה, ולא ניתן להסתפק בהסבר שרק דירות היוקרה אינן מצליחות להימכר. בקרית ביאליק מוצעות למכירה 483 דירות, מהן 315 בשלושה פרויקטים של חברת גיא ודורון לוי, בקרית מוצקין מוצעות 128 דירות ואילו בכרמיאל - 225 דירות.
עצם העובדה שבעלי חברות שהדירות שלהם משווקות לכל דורש אינם נלהבים לשוחח על הסיבות לכך שלא הצליחו לשווק את הדירות בהגרלות הרגילות של המבצע, מדברת בעד עצמה.
אנשי נדל"ן צפוניים מספרים זה זמן רב כי מערכת התכנון הפציצה את הקריות בדירות במספר לא פרופורציונלי לביקושים לדיור באזור זה, וכי הסיבה העיקרית לכך שקבלנים נתקעו עם מלאי כה גדול של דירות היא שיש יותר מדי יחידות דיור שאף אחד לא צריך.
בקרית ביאליק נחתם ב-2014 הסכם גג להקמת 7,250 יחידות דיור, כ-4,300 מהן מתוכננות בשכונת אפק שנמצאת בצפון-מזרח העיר. רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הצליחה לשווק קרקעות לכ-1,500 יחידות דיור במתחם, רובן לחברות אפריקה ישראל וגיא ודורון לוי; מכרזים על קרקעות לכ-350 דירות נענו על ידי קבלנים בשכונת גבעת הרקפות, שנמצאת דרומית לאפק. המכרזים הללו נערכו בין 2014 ל-2016 ומכרזים נוספים שנערכו לאחר מכן - לא נענו עוד על ידי יזמים. ייתכן שהם הבינו שתוספת של יותר מ-1,800 דירות על עיר שכולה כוללת כ-16 אלף דירות - היא מהירה מדי, ואינה מידתית להתפתחות הטבעית של העיר.
בקרית מוצקין שווקו בסוף 2015 מגרשים ליותר מ-1,000 יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, לאחר שבתחילת אותה שנה שווקו מגרשים למאות יחידות דיור נוספות. גם כאן מדובר בתוספת של כ-10% למספר הדירות בעיר.
שיווקי הקרקעות המואצים באו לידי ביטוי מוחשי בהתחלות הבנייה שנרשמו בערים הללו: בעוד שבימים רגילים יזמים החלו בהקמת עשרות בודדות של יחידות דיור עד ל-200 דירות בשנה, בכל אחת מהקריות הללו, בקרית ביאליק הם הגיעו לרמות של 300-400 ב-2016 ו-2017, ואילו בקרית מוצקין הם זינקו לרמה של 1,460 בשנה שעברה. מדובר בהתחלות בנייה של עשור.
איש מקצוע שמלווה את מחיר למשתכן מקרוב סיפר כי הנושא הטריד גם את אנשי הממשלה שמפקחים על המבצע. "הדילמה שעומדת בפני מארגני המבצע בעניין זה היא, האם הסתיימו במקומות הללו הביקושים? אין לזה פתרון בית ספר ואתה יכול לקבל אותו רק לאחר שקבלנים מפסיקים לגשת למכרזים".
הבעיה היא שגם הם מתקשים לענות על השאלה, ופעמים רבות הם טועים, ורוכשים עתודות קרקע למאות דירות שלאחר מכן הם מתקשים מאוד למכור אותן.
האם זה באמת המצב בקריות? כאמור, קבלנים שדירותיהם כלולות ברשימת הדירות שהוצאו מההגרלה, אינם נלהבים לדבר. אחד מהם הסביר, כי 115 הדירות של חברת אשדר בקרית מוצקין שכלולות במבצע, לא נמכרו עד כה משום שהתב"ע (תכנית בניין עיר) של הפרויקט דיברה על דירות בשטח ממוצע של 120 מ"ר. החברה תכננה דירות קטנות יותר ודירות גדולות של 140-150 מ"ר. הזכאים התנפלו על הדירות הקטנות, ואילו הגדולות ממתינות למשפרי דיור שיגיעו ויהיו מוכנים לשלם עליהן 1.4-1.5 מיליון שקל.
"אני לא יודע, אם הקריות הוצפו בדירות, אבל אם הביקוש לדירות היה עולה במידה משמעותית על ההיצע, אני מעריך שקצב המכירות היה גבוה יותר", הוא הגיב לעניין השיווק האינטנסיבי בקריות.
לעניין זה יש להוסיף, כי הקריות אינן לבד וכי ברדיוס של עשרות בודדות של קילומטרים, מטירת הכרמל בדרום ועד לנהריה בצפון וכרמיאל במזרח, שווקו מאות רבות של יחידות דיור נוספות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כך שייתכן מאוד שמדובר בבעיה אזורית.
בנוסף, אנשי נדל"ן מקומיים מצביעים על בעיות ספציפיות של שכונת אפק, שמרתיעות רוכשים: הראשונה הוא מיקומה - היא סמוכה לבית העלמין של צור שלום. השנייה - המחיר. מחירי הדירות הבסיסיים בפרויקטים שם היו גבוהים בכ-10% ממחירי הדירות בקריית מוצקין, ללא שום תמורה ניכרת לעין.
"בדיקה שערכנו העלתה, כי זכאי מחיר למשתכן יכולים לעמוד במחירים של 1.1-1.2 מיליון שקל לדירה, ובמקומות שבהם המחיר גבוה יותר, נרשם מיעוט של רוכשים", אומר איש המקצוע. בימים אלה דנים קבלנים שונים עם אנשי משרד הבינוי והשיכון, לגבי אפשרות להוריד את מחירי הדירות במקומות שמסומנים יקרים מדי.
עניין אחר בחלק מהפרויקטים בקריות היה סיפורי הקומות. מכיוון שבתחילת המבצע, מחירי הדירות היו אחידים, ללא כל שינויי מחירים בין הקומות השונות, העדיפו הזוכים הראשונים לבחור לעצמם את הדירות הגבוהות במגדלי המגורים, והותירו לאלה שאחריהם את הקומות הנמוכות יותר. מאוחר יותר תוקן הנושא, ומארגני מחיר למשתכן יצרו מצב דומה לזה שקיים בשוק החופשי, כלומר שהדירות הגבוהות יותר יתומחרו במחירים גבוהים יותר.
האם מבחינה כלכלית העסקות הללו יכולות להיחשב למציאות? כשמדובר בדירות יוקרה חדשות בקומות גבוהות בבאר שבע, כבר נרשמו בחודשים האחרונים מספר עסקות ב-1.9 מיליון שקל ויותר; מחירי דירות 4 חדרים חדשות בקרית מוצקין נעים בסביבות 14 אלף שקל למ"ר, כך שעל הנייר מחירי הדירות נמוכים באופן משמעותי ממחירי השוק החופשי.
ואולם כידוע, הנייר אינו חזות הכל בנדל"ן בכלל וב"מחיר למשתכן" בפרט, ובדרך להגשמת הדיל האטרקטיבי צריך לבדוק הרבה דברים, במיוחד לאור העובדה שאלפי זכאים יכלו לרכוש אותן כבר לפני זמן, אולם העדיפו לוותר עליהן. חלקן, כנראה בגלל המחיר שעלה על יכולותיהם הכלכליות, אולם חלקן בגלל סיבות אחרות, שצריך להתחקות אחריהן.
האם תכנון הדירות אכן טוב? האם המפרטים הטכניים שלהן ברמה סבירה? האם הזמן עד לאכלוסן מתאים לצרכים שלכם? האם הסביבה מפותחת יחסית, או שלא רואים עדיין רחובות, מדרכות, פארקים ומוסדות ציבור? עכשיו השאלות הללו פשוטות יותר לתשובות מבעבר, כי הפרויקטים נמצאים בשלבים מתקדמים יחסית, וניתן לסייר בהם ובסביבתם. זו פריבילגיה שלא הייתה למגרילי מחיר למשתכן בשנים שעברו.
וכשמדובר במשפרי דיור צריך במיוחד בימים אלה לבדוק את הסיכוי למכור את דירתכם במהירות ובמחיר הרצוי, כי השוק של 2018 אינו דומה לזה של 2017 ורחוק מאוד ממה שהיה ב-2015.