גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מה קורה כשלא מוצאים את בעלי הנכס

עד לאחרונה הדעה הרווחת הייתה שהמפקחת על הבתים המשותפים אינה מוסמכת לאכוף הסכם חיזוק על בעל דירה המסרב לגריעת חלק מקניינו הפרטי, גם כשהוא מפוצה בגין השטח הנגרע מדירתו ● פס"ד של ביהמ"ש המחוזי משנה את המצב

בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
בניין בשיפוץ תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

מחסן בודד, שבעליו לא אותרו ושדינו להיהרס ולהיבנות מחדש, כמעט מנע פרויקט תמ"א 38 חרף הסכמת כלל יתר הבעלים. למרבה המזל, ביהמ"ש המחוזי נתן מזור לבעלים והפך את החלטת המפקחת על המקרקעין (להלן: "המפקחת") בפסיקה צודקת ותכליתית.

בשנת 2015 חתמו 9 מתוך 10 בעלים ברח' פייר קניג 11 בחולון על הסכם לביצוע פרויקט חיזוק מכוח תמ"א 38/1. בבניין היה מחסן בשטח כ-8 מ"ר, בבעלות חברה (כנראה החברה הקבלנית שבנתה את הבניין בשנות ה-70), אשר צריך היה להרסו לשם ביצוע הפרויקט, והוסכם כי ייבנה מחדש במקום אחר במגרש.

אולם כל הניסיונות לאתר את בעלי המניות בחברה לא צלחו, והתברר כי מנהליה כמו גם רוב הדירקטורים שלה הלכו לעולמם. לאחר שהתקבלה החלטת ועדה המאשרת את היתר הבנייה, הוגשה תביעה למפקחת על המקרקעין על מנת שתמנה כונס נכסים אשר יחתום בשם בעלי המחסן על ההסכם.

התביעה הומצאה לחברה ולדירקטור ובעל מניות בה שנותר בחיים, אך אלו לא הגישו כתב הגנה ואף לא התייצבו לדיונים שנערכו בפני המפקחת. למרות זאת, המפקחת דחתה את התביעה וזאת משני טעמים עיקריים. ראשית, המפקחת קבעה כי אין לה סמכות לדון בתביעה, נוכח הריסתו של המחסן ובנייתו מחדש. לשיטתה, סעיף 4 לחוק החיזוק מאפשר לדון אך ורק בתביעה לחיזוק הבניין ולא להריסתו, ומאידך סעיף 5א' לחוק החיזוק מקנה סמכות לדון אך ורק במקרים שבהם מדובר בהריסת הבניין כולו ולא חלק ממנו. המפקחת הוסיפה וקבעה כי גם עיקרון השוויון מופר בפרויקט, נוכח העובדה כי לכלל הדירות הוסף ממ"ד ואילו למחסן החדש הוסף שטח מצומצם יותר שאינו ממ"ד.

ביהמ"ש המחוזי בת"א ראה את הכשל שנוצר מפסה"ד של המפקחת, שלאורו מחסן אחד בודד ונעדר בעלים מונע פרויקט מיתר הבעלים, הפך את פסה"ד וקבע עקרונות חשובים שיכולים לשמש כמורה נבוכים בסיטואציות דומות.

ראשית קבע ביהמ"ש כי למפקחת יש סמכות לדון בתביעה במסגרת חוק החיזוק וזאת מכוח סעיף 72 לחוק המקרקעין המקנה לה סמכות רחבה לדון בכל סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי סמכות המפקחת חלה גם על מצבים של פרויקט מעורב: קרי, פרויקט של חיזוק הבניין הקיים והריסת חלק ממנו, ובמקרה הנדון, הריסת יחידה אחת בלבד. לפי פסה"ד, הסמכות לדון בהריסת בניין שלם כוללת בחובה את הסמכות לדון בהריסתו החלקית.

כמו כן נקבע כי עקרון השוויון לא הופר כאן אלא להפך. ביהמ"ש קבע בצורה מפורשת כי "שוויון הינו נקיטה דין שווה כלפי שווים" וכי דינו של מחסן קטן אינו כדינה של דירה שחיים בה. אילו ניתנו תוספות זהות למחסן ולדירה הרי שבכך היה מופר עיקרון השוויון.

החלטת ביהמ"ש עשויה לפתוח צוהר למצבים רבים שבהם נדרשת הריסת חלק מדירה. לדוגמה, דירת קרקע שהריסתה החלקית נדרשת לצורך ביסוס הבניין וחפירת חניון; או הריסת חלק מדירות לצורך התקנת מעלית בגרם המדרגות. עד פסה"ד הדעה הרווחת הייתה שהמפקחת אינה מוסמכת לאכוף את הסכם החיזוק על בעל דירה המסרב לגריעת חלק מקניינו הפרטי, וזאת גם כשהוא מפוצה בגין השטח הנגרע מדירתו. פסה"ד משנה את הנחת היסוד הזאת. מעבר לכך, גם הכרעת ביהמ"ש בסוגיה הנפיצה הנוגעת לשוויון התמורות בין בעלי הדירות, היא הכרעה נכונה שממנה ניתן ללמוד על כוונת ביהמ"ש בבואו לנתח את עקרון השוויון.

לא ניתן להתעלם מכך כי ביהמ"ש המחוזי הגיע להכרעה כאשר למעשה הצד "הנפגע" לא השמיע את דבריו. השאלה היא האם פסיקת ביהמ"ש ועקרונותיו יישארו זהים גם במקרים בהם בעל דין יהיה נוכח ויטען את טענותיו לפגיעה בקניינו ובחוק יסוד כבוד האדם וחירותו? ימים יגידו.

עש"א (ת"א) 48996-10-18 (כלב ואח' נ' בן אורי 1973 חברה לעבודות ציבוריות ובנין בע"מ). עו"ד איתמר כהן ועו"ד אסף לוי ממשרד איתמר כהן ושות' היו אמונים על הגשת התביעה והערעור לאחר מכן.

עו"ד עמית נסים הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים העוסק בהתחדשות עירונית

עוד כתבות

משהו לא בסדר/ צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

7 וידויים מטלטלים על החיים בצל חרדה. כמעט מכל דבר

שבעה אנשים בחרו להסיר את מסך הבושה כדי שתוכלו להכיר ולהבין מהי החרדה ● אלה סיפוריהם ● מרימים את מסך הבושה, פרויקט מיוחד

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

מדד המחירים עלה באוקטובר ב-0.4%; מחירי הדירות ממשיכים לטפס

כך דיווחה היום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ● מחירי הדירות עלו ב-0.2% ● עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפי הלבשה והנעלה (6.9%), ירקות ופירות (2%) ומזון (0.7%)

קבלנים / צילום: שאטרסטוק

האם בעל זכות מזערית בקרקע יכול לגרום ליתר הבעלים לאבד אותה?

האמנם כל שותף בקרקע זכאי לדרוש פירוק שיתוף? 

 

יואל בר אל / צילום: איל יצהר, גלובס

"זה עולם קשה, קר ואכזר": הכירו את היזם שמלמד את רשתות השיווק מה קורה בחנויות שלהן

חברת Trax מלמדת ספקים וקמעונאיות מה מתרחש בחנויות - ממלאי המוצרים ועד אופטימיזציה של המדפים ● יואל בר־אל, מייסד-שותף, מספר ל"גלובס" על העבודה מול הקמעונאיות, על האתגרים בפעילות גלובלית ועל החברה שהצליח להציל מפירוק ● האזינו לפודקאסט ההייטק "רוד שואו" 

זיהוי פנים/ צילום: שאטרסטוק

מיקרוסופט בודקת את פעילות הסטארט-אפ הישראלי AnyVision

ענקית הטכנולוגיה השקיעה בסטארט-אפ שפיתח טכנולוגיה לזיהוי פנים, אך בודקת האם הפר את כללי האתיקה שלה  ● AnyVision בתגובה: "אנחנו יזמנו את הבדיקה של מיקרוסופט. אנחנו לא מפרים את כללי האתיקה שלה"

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: אלעד מלכה, יח"צ

הפלונטר הפוליטי: הגיע הזמן שלנו לצאת לרחובות

זה הזמן שלנו להשמיע קול חזק וברור: די לבזבוז הכספים האדיר, למשיכת הרגליים והטלת ההאשמות ההדדית. לא מעניין אותנו מי אשם ולמה. בחירות שלישיות לא יהיו כאן ● דעה

הנשיא טראמפ בפלורידה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

המדינה שתכריע את גורל הבחירות המקוטבות ביותר בארה"ב

50 מדינות משתתפות בהצבעה, אבל רק מעטות מהוות לשון מאזניים שקובעת בפועל את התוצאות. אחת מהן היא פלורידה ● מה קרה בה במערכות בחירות קודמות, איזה תפקיד היא משחקת עכשיו בפריימריז הדמוקרטיים, ולמה היא עשויה לקבוע לאן הולכת אמריקה מכאן ● כתבה ראשונה בסדרה

מנחם מושקוביץ'/ / צילום:  יונתן בלום

"התחדשות עירונית? עוד נבכה על הפרויקטים האלה": יו"ר ועדת האתיקה בלשכת עוה"ד מדבר על אפי נוה ולהקת שלוה

עו"ד מנחם מושקוביץ, יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עוה"ד ובעל משרד המתמחה בחדלות פירעון ובהתחדשות עירונית, בראיון אישי ● על הילדות במשפחה חרדית, על פרויקטים של תמ"א ועל האתיקה של עוה"ד: "יש ירידה ביחס של עו"ד לשופטים ולקולגות"

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

בעיצומה של עדות השגרירה טראמפ צייץ: הרסה כל מקום שהיתה בו

מארי יובאנוביץ', שגרירת ארה"ב באוקראינה: ציוצים כאלה מפחידים מאוד ● יו"ר ועדת המודיעין של בית-הנבחרים, אדם שיף: "ניסיון לאיים על עדים" ● טראמפ הורה לפטר את יובאנוביץ' בעקבות שיחה עם לב פרנס, חתן פרס "חובבי ציון", שאמר לו, כי השגרירה אינה נאמנה לו

משתמשת בפייסבוק / צילום: שאטרסטוק

מדריך: כך "תעבדו" על פייסבוק ותשדרגו את הפיד

אם הפיד שלכם מתחיל להעיק, הפרסומות לא רלוונטיות, ואתם עוד לא בשלים לגמילה מפייסבוק – המדריך הזה בשבילכם ● כך תסלקו את כל החלודה שהצטברה בעורקים של הרשת החברתית ותלמדו אותה מחדש מה אתם אוהבים ● וגם בונוס: הפיצ'רים הכי חשובים למי שחשוב לשלוט על המידע שלו

בנימין נתניהו / צילום: דוברות הכנסת

נתניהו בשיחת ועידה בשבת עם בכירי הליכוד: מצב חירום

ראש הממשלה התריע בפני חברי הכנסת והשרים הבכירים של הליכוד מפני התקדמות ח"כ בני גנץ בהקמת הממשלה ● נתניהו אמר לבכירי הליכוד כי בכחול לבן החליטו "להתקדם עם הקמת ממשלת מיעוט עם הרשימה המשותפת. אנחנו יודעים בוודאות שהתקבלה שם החלטה כזאת"

סמבוסק /  צילום: אנטולי מיכאלו

ירכא־תל אביב: תזכרו את השם של השפית נאיפה מולא

נאיפה מולא, השפית החדשה של מסעדת L28 מצליחה לשלב בין נפלאות המטבח הדרוזי למסעדת שף ● בקרוב מסעדה משלה?

אבישי אברהמי / צילום: יונתן בלום

המשקיעים שמתעלמים מההייטק והיזם המצליח שגדל בלי טכנולוגיה: מה קרה השבוע בהייטק

מה עומד מאחורי התוכנית של רשות החדשנות לעידוד השקעה בהייטק, מהם הנתונים מאחורי Wix ומה הקשר בין מיקרוסופט, הסטארט-אפ הישראלי והפלסטינים ביהודה ושומרון ● השבוע שהיה בהייטק

דיכאון וחרדה/  איורים: חן ליבמן

יותר קל לדבר על סרטן: למה הסובלים מדיכאון ומחרדה לא מדברים על זה

כל אחד מאיתנו חווה בעצמו או מכיר מישהו קרוב שסובל מדיכאון ומחרדה, אבל כמעט אף אחד לא מדבר על זה, אף על פי שההסתרה עלולה להחמיר את המצב. למה בעצם?

נלי תגר ורועי אסף ב"בשורות טובות" / צילום: דניאל מילר

איפה הילד? כשטיפולי הפוריות מפרקים כמעט הכול

"בשורות טובות" עוסק בנושא חשוב מאוד - זוג צעיר שעובר טיפולי פוריות - אבל לפעמים מתנחמד מדי

תזונה /  צילום: Gettyimages ישראל

אלצהיימר, סוכרת, מחלות דם ולב: כמה אייג’ס אכלתם היום

חשבתם ששומן, סוכר וטיגון בעייתיים לתזונה שלנו? מתברר שגם לבישול ארוך, צלייה והשחמה יש השפעה, והם עלולים להאיץ תהליכים דלקתיים שיובילו למחלות כרוניות, כולל הזדקנות מוקדמת ● החוקרים מסבירים ל'ליידי גלובס' איך פועל מנגנון האייג'ס, למה זה מזיק לאכול מנת בשר מיד אחרי דג, ולמה חשוב לשתות קפה טורקי לפני הארוחה

בני גנץ / קרדיט צילום: שריה דיאמנט

התוכנית שהקפיצה את נתניהו: 4 ימים לתום המנדט זה מה שמתכנן בני גנץ

ערב פגישתו עם נשיא המדינה, יו"ר כחול לבן מתכנן לקיים מו"מ להרכבת ממשלה צרה שתתבסס על מיעוט בכנסת, תוך תמיכת הרשימה המשותפת מבחוץ ● על גבי הרשתות החברתיות פנה לנתניהו וכתב: "אני אעשה הכל כדי למנוע ממך לגרור את אזרחי ישראל למערכת בחירות בפעם השלישית"

יגן משה / צילום: איל יצהר

"חלמתי בכלל להיות שחקן, אבל אני לא מצטער"

פורטפוליו עם יגן משה, מנכ"ל שמיר אופטיקה, על החלום שלא הוגשם, על הכישלון ב"תפוז" ועל החיים על ציר סינגפור-ישראל

צילום: שי גולדן / עיבוד מחשב: דגנית ג'מצ'י

דמי ניהול: ייתכן שהמנהל הבכיר שלך משלם מחיר נפשי קשה. מאוד

הם בכירים, הישגיים, שאפתנים וחרוצים, ודווקא הם משלמים לא פעם את המחיר הנפשי הגבוה ביותר במקום העבודה שלהם. אנשי המקצוע כבר מודעים היטב לתופעה שזוכה לעיתים לכינוי "דיכאון מנהלים", המנהלים עצמם מודעים לה הרבה פחות

המוסד לביטוח לאומי צילום איל יצהר

בתום סבב הלחימה: המדריך לזכויות נפגעי גוף ונפש בפעולות איבה וטרור

מהי פעולת איבה, מי זכאי לפיצויים עפ"י החוק, מהן הזכויות של הנפגע, איך נקבע גובה הפיצוי, ואילו הטבות נוספות ניתן לקבל מהמוסד לביטוח לאומי? כל התשובות בפנים