נכסים של אול-יר בברוקלין / צילום: מצגת החברה
חברת הנדל"ן הזרה אול-יר , שנמצאת בבעלות היזם החרדי יואל גולדמן, ממשיכה להסתבך. החברה, שגייסה בתל אביב אג"ח שטרם נפרעו בסכום עתק של 2.35 מיליארד שקל, דיווחה היום (ה') על טעות מהותית בדוחותיה הכספיים לסיכום הרבעון השני והרבעון השלישי של 2018, וכן על חולשה מהותית בבקרה הפנימית שלה.
גילוי הטעות הפעם נעשה, לדברי החברה, בעקבות בירור שבוצע על אירוע אחר שדווח לפני קצת יותר מחודש, ובמסגרתו התברר כי החברה העבירה שלא כדין 3.7 מיליון שקל לבעל השליטה גולדמן. סכום זה הושב לחברה בתוספת ריבית לאחר גילוי האירוע בידי סמנכ"ל הכספים של אול-יר, אבל כעת מתברר כי בחודשים האחרונים ביצעה החברה עסקת בעלי עניין לא מאושרת ולא מדווחת, שבמסגרתה העניק מלווה פיננסי בארה"ב הלוואות למימון נכסים, הן לחברה והן לחברות אחרות שבבעלות גולדמן.
על רקע גילויים אלה, דרשה רשות ני"ע מהחברה לפרסם מחדש את הדוחות הכספיים שלה לרבעונים השני והשלישי של 2018. בדוחות המעודכנים יוצגו היתרות והגילויים המעודכנים, וכן גילויים בדבר ליקויים בבקרה הפנימית, שלדעת החברה ולאור הניתוח שבוצע בדבר פערים בזרימת המידע המפורט בזמן אמת להנהלה ולדירקטוריון, "הינם ליקויי בקרה שמגיעים לכדי חולשה מהותית".
מהדיווח שפרסמה אול-יר עולה כי ב-1 ביוני 2018 היא השלימה נטילת מימון מצד ג' (שאינו קשור לחברה או לבעל השליטה) בסך 39.2 מיליון דולר לחמישה נכסים. עסקת המימון בוצעה בד בבד עם נטילת מימון בסך 29.4 מיליון דולר לחמישה נכסים אחרים שבבעלות גולדמן מאותו מלווה, כשבהלוואה טיפלו אותו משרד עורכי דין ואותה "חברת טייטל", שעורכת את אימות הנתונים על הנכסים.
איגרות החוב נסחרות בירידות
חמשת הנכסים החיצוניים לחברה מוערכים לפי שווי של 51 מיליון דולר, ולדברי אול-יר, שלושה מתוכם בשווי של 39 מיליון דולר הם נכסים שאותם התחייב גודלמן להעביר לידיה של אול-יר בהתקיימות תנאים שנקבעו לכך עוד ב-2015 ושעדיין לא התקיימו. הלוואה זו, שאותה הוביל גולדמן לנכסים שבבעלות החברה ושבבעלותו הישירה, התגלתה בידי סמנכ"ל הכספים הישראלי של החברה, יזהר שמעוני, בעת בדיקת הסכום של 3.7 שהועבר לגולדמן ושקשור להלוואה זו.
מהמסמך שפורסם הבוקר עולה כי ההלוואות לעשרת הנכסים ניתנו על סמך מכתב כוונות לא-מחייב שהתקבל מאת המלווה למימון מחדש של 15 נכסים (חלקם בבעלות החברה וחלקם בבעלותו של גולדמן), בסך 68 מיליון דולר. בסופו של דבר, ניתנה הלוואה על 10 נכסים בלבד בריבית של 10.25% ועם התחייבות ליחס LTV (היקף החוב ביחס לשווי הנכס) מקסימלי של 60%.
את הריבית הגבוהה מסבירה אול-יר בכך שמדובר בעשרה נכסים, שבמועד העמדת ההלוואות נחשבו לנכסים בעלי סיכון גבוה ושבוצע עבורם מימון מחדש בתנאי השוק. לדברי אול-יר, חמשת הנכסים שלה בהלוואה כללו במועד ההעמדה נכס מסחרי מניב אחד, נכס למגורים לקראת סיום בנייה ושלושה נכסים מניבים למגורים ללא אישור אכלוס סופי, כשכנגד ארבע מתוכם ניטלו קודם לכן הלוואות בריבית של 11.75%-14%, בעוד שכנגד הנכס החמישי שהוגדר אז בבנייה לא עמדה הלוואה כלשהי.
באול-יר גם הסבירו כי עסקת המימון נעשתה בנפרד מעסקת המימון לנכסים החיצוניים, וכי אין כל שיעבוד צולב בין נכסי החברה לנכסים החיצוניים. יותר מכך, למלווה אף הוענק שיעבוד צולב הפוך שמאפשר לו להיפרע מהנכסים החיצוניים, במקרה של כשל בעמידה בתנאי ההלוואה בגין נכסי החברה (אבל כאמור, לא להפך).
בתגובה להודעה נסחרו היום איגרות החוב של אול-יר מסדרות ב'-ה' בירידות שערים של כ-1%. סדרות ב' ו-ד' הלא-מובטחות נסחרות כיום לפי תשואות "זבל" של 23% ו-21% בהתאמה, בעוד שסדרות ג' ו-ה' המובטחות נסחרות לפי תשואות נמוכות יותר, של 8% ו-6%, בהתאמה.