המלון בנתניה / צילום: איל יצהר
בשלהי 2015, הגיעה ראשת עיריית נתניה, מרים פיירברג, למלון הדירות "איילנד" שניצב על הצוק הנתנייתי. "עם כניסתי הוכיתי בתדהמה", היא כתבה זמן קצר לאחר מכן ליזמים, חברת בר-זן נדל"ן ותיירות. "הזדעזעתי לראות את העזובה וההזנחה שניבטו אלי מכל פינה. הריהוט שהוצב בעבר בלובי, כסאות ושולחנות, נעלמו מהמקום", לשון מכתבה של פיירברג שבידינו.
עיון במכתב מעלה ממצא אחר, מדאיג יותר, לפיו המלון שאמור לספק צורך צורך תיירותי, הפך למשהו שונה. "הסתבר, שבשונה מהייעוד המקורי, שהינו מלון בו יכולים המתארחים להתגורר תקופה מוגבלת בשנה, מתגוררות במלון משפחות דרך קבע. עיריית נתניה עושה ותעשה את המירב כדי לאפשר למלון למלא את ייעודו בכל מה שקשור להיתרים הנדרשים. אנו דורשים להחזיר מייד את המלון לייעודו המקורי, ולהפוך אותו לפנינה תיירותית, כיאה לפוטנציאל האדיר הגלום בו".
הטון אולי חריף. אבל בפועל, כך חושף תחקיר 'גלובס', בעיריית נתניה, כמו גם בגופים אחרים שאחראים לאכוף את החוקים והתקנות, מכירים את ההתנהלות הקלוקלת, אך לא עשו הרבה כדי לוודא שאיילנד יתמלא בתיירים ולא בדיירים.
את פרויקט איילנד קשה לפספס. מדובר ברב קומות עצום מידות בצבע לבן בוהק, שנראה היטב למרחקים. הוא מתנשא לגובה 30 קומות, וכולל 135 יחידות דיור בנות 2-3 חדרים וכמה סוויטות גדולות יותר. לפרויקט אחראים שני יזמים בולטים בעיר, יו"ר ארגון קבלני נתניה, רפי זנזורי ושותפו לחברת בר-זן נדל"ן יקי בריגה, ולהם שותפים נוספים. המגרש עליו מצוי המבנה נמצא בתחום ה-300 מטר מקו המים, והתב"ע שחלה על המגרש מ־1995 קובעת שהוא ישמש כ"מלון דירות, יחידות נופש".
הפרויקט שווק כמקלט השקעה בעיקר עבור יהודים צרפתים, במסגרת הרומן בין יהודי צרפת לנתניה. הרוכשים, ברובם צרפתים וחלקם רוסים, שילמו בעבר כ-200 אלף דולר עבור יחידה של 2 חדרים ו-225 אלף דולר עבור יחידה של 3 חדרים. חלק מהרוכשים נטלו משכנתאות גבוהות בעת ביצוע העסקאות. עיקרון מנחה בפרויקטים כאלה הוא, שהיזמים ישמרו בבעלותם נתח משמעותי מהיח"ד, דבר שיהווה תמריץ עבורם להקפיד על ניהול תקין. באיילנד נמכרו כמעט כל היח"ד.
במשרד התיירות לא התנגדו למתווה, אך בקרב רוכשי היחידות, הועלתה ביקורת לפיה הדבר תרם להידרדרות, כפי שתיארה פיירברג במכתבה. לדברי כמה מהרוכשים, הם קיבלו בעבר תחזית להכנסה של כ-1,000 דולר לחודש, עת זו תעמוד כיחידה מלונאית. לפי הכללים ביחידה ניתן להתגורר עד שלושה חודשים בשנה, ובשאר הזמן היא עומדת לרשות המאגר המלונאי. בפועל, כפי שנבהיר מיד, את הכלל הבסיסי הזה הפרו רבים, גם מול העיניים הפקוחות של הרגולטורים.
מי ייקח חדר ללילה ב-15 אלף דולר
אכלוס המלון החל ב־2011, אלא שמאז ידעו הרוכשים וחברת הניהול של המלון עליות ובעיקר מורדות. כחלק מההתנהלות נקלעה בעבר חברת הניהול לקושי תזרימי, ובמסגרת הליך משפטי הגיעה להסדר נושים. הליכים אלה, 'סיפקו' הצצה לאופיו של המקום. כחלק מההליך טען עו"ד ליפא מאיר בבית המשפט, בשנת 2016, בשם 22 רוכשי יחידות מצרפת, כי "כבר במעמד החתימה על הסכמי הרכישה של היחידות במלון הוצג לדיירים מצג שווא לפיו הם יוכלו להתגורר ביחידותיהם במשך שנה שלמה". לדבריו, לחלק מהרוכשים נאמר בהליך השיווק, ש"דיירים אשר אינם מעוניינים להצטרף לפול המלונאי לא יהיו מחויבים לעשות כן".
עדות נוספת לעובדה שאיילנד משמש למגורים, מצויה במכתב משנת 2010 של גורם בכיר בפרויקט, לעו"ד יצחק קסל, שייצג רוכש יחידת דיור בשם אלכסנדר קפלן. עיון במכתב מעורר את הרושם, שמטרתו לאפשר לרוכש להתגורר ביחידה בכל חודשי השנה. במכתב נאמר כי על מנת לא להעמיד את הרוכש במצב שבו הוא פועל בניגוד לדין, "תועמד יחידתו מבחינה פורמלית לשימוש לקוחות המלון ובכך פוטר עצמו הרוכש מכל אחריות לניהול היחידה. עם זאת נהיר לכל המעורבים, כי הלכה למעשה, אופי היחידה ומאפייניה הייחודיים יצדיקו את ריהוטה הייחודי ויעמידו את מחיר השכרתה ללילה על מחיר גבוה מאוד ובתיאום של זמן רב מראש, דבר אשר יקשה על השכרתה לציבור הרחב, כיוון שמטבע הדברים קהל היעד הוא מצומצם מאוד. רק כדי לסבר את האוזן, חברת הניהול מעריכה את שכירת הסוויטה ללילה בסך של כ-15,000 דולר".
הלאה. רוכש אחר בשם דימיטרי זורבלב שרכש שתי יחידות בפרויקט, הגיע אף הוא לתביעה משפטית סביב הפרויקט. בהליך המשפטי הוא טען, כי במקרה שלו נעשה "הסדר" דומה. לפיו על מנת למנוע את הכנסת יחידות הדיור שלו למאגר המלונאי, נקבע מחיר בלתי מתקבל על הדעת של 5,000 דולר ללילה בכל אחת משתי יחידות הדיור שרכש.
וזה לא הכל, בהסכם שהגיע לידינו של היזמים עם קבוצה של 70 רוכשים, יותר מנרמז שהם יהיו רשאים שלא להעמיד את היחידות למאגר הדירות המלונאי, בכפוף לתוספת פיקדון.
ויש עוד משהו. ב־2015 הודיע משרד התיירות לעיריית נתניה, כי בידיו מידע, לפיו ב-24 מהיחידות נעשה שימוש בלתי חוקי של מגורי קבע, בניגוד מוחלט להיתר של שלושה חודשים בלבד. אלא שכאן, פחות או יותר, נגמר טיפול המשרד בנושא. בתשובה לפנייתנו אליהם כיום הם טוענים שאין זה תפקידו לפקח על מוסדות התכנון שאחראים לאכיפה.
חדר האוכל והספא נמכרו ב-10 מיליון
חריגה נוספת מתנאי השימוש, שיכולה ללמד על האופי הלא מלונאי של איילנד, קשורה למכירת חדר האוכל והספא. על פי התב"ע וכללי משרד התיירות, חל איסור למכור את השטחים הציבוריים ויש לשמר אותם כרכוש משותף, בבעלות היזמים או חברת הניהול. אולם ב־2013, בר-זן מכרה את חדר האוכל והספא בכ-10 מיליון שקל. בהמשך הנכס התגלגל לאחרים וחלקו הפך לאולם אירועים.
כמה שנים לאחר מכן, התלוננה קבוצת רוכשים, מרביתם צרפתים, על מכירת השטחים הציבוריים בפני עיריית נתניה, היועץ המשפטי לממשלה, יחידת האכיפה בוועדה המחוזית מרכז, ובמשרד התיירות.
גם במקרה הזה, לא אובחנה זריזות בטיפול. "למען היעילות, ראינו לנכון להעביר את התלונה לתביעה של הוועדה המקומית, שמסרה לנו כי התלונה הועברה למחלקת הפיקוח", נמסר למתלוננים כעבור שנה מהגשת התלונה על ידי משרד המשפטים. מי ששימשה כמנהלת תחום הבנייה בשירות המשפטי של עיריית נתניה, עו"ד עידית פלד, הודיעה לפני כשנה כי: "הנושא מצוי בבדיקה וחקירה של מחלקת הפיקוח על הבנייה. רק לאחר שנקבל את חומר החקירה נוכל לשקול נקיטת הליכים משפטיים על פי הדין בנסיבות העניין, ונעדכן בהתאם". אלא שבאופן תמוה, כשפנינו בימים האחרונים לעירייה, נראה כי גישתם לעניין השתנתה: "בהתאם לתשריט שהוגש לרישום במרשם המקרקעין, מעבר לחדר האוכל והספא שנמכרו, נשמרו לדיירים שטחים ציבוריים חלופיים העומדים במידות הקבועות בתקנים הפיזיים של משרד התיירות. בנסיבות אלו לא רואה הוועדה והעירייה מקום להתערב בסכסוך הקנייני שבין רוכשי הדירות והיזם".
ואיך טיפל בעניין משרד התיירות? לפני כשנה הוא הודיע למתלוננים, כי "אכן לא ניתן מעולם אישור משרד התיירות למכירת השטחים הציבוריים, אשר אמורים לשרת את אורחי המלון. הובהר לחברת בר-זן כי השטחים הציבוריים לא יימכרו ולא יוצמדו ליחידות אירוח, אלא יישארו בבעלות היזם, זאת למעט שטחים שאינם בייעוד מלונאי (מסחריים חיצוניים למלון). היות והדבר נוגד את התב"ע ואת היתר הבנייה, הרי שהאכיפה איננה בסמכות משרד התיירות, אלא היא בהיבט של חוק התכנון והבנייה על ידי הרשות המקומית, ונערכה פגישה בעניין זה עם עיריית נתניה".
כיום מוסרים במשרד התיירות בתגובה ל'גלובס' כי: "באשר לשטחים הציבוריים המלון, בכללם המסעדה והספא, המשרד נקט בכל הפעולות הנחוצות שבתחום סמכויותיו, על מנת להבטיח כי הם יישארו בבעלות היזם או חברת הניהול, כחלק בלתי נפרד מהמלון. בשלבים התכנוניים בהם המשרד היה מעורב, הוא פנה ודרש לא אחת, הן מהיזם והן מהרשות המקומית, את רישום הערת האזהרה התכנונית, בנוסח שיבטיח את השימושים במבנה בהתאם לייעוד המלונאי".
תגובות: "השטחים שנמכרו הם עודפים"
בר-זן מסרה בתגובה: "הטענות כי בר-זן אפשרה בדרך כלשהי דיירות קבע במלון, או הציגה מצגים בנדון - הן טענות כוזבות וחסרות יסוד. נדגיש כי עם כל אחד ואחד מרוכשי היחידות במלון, חתמה בר-זן הסכמים כתובים ומפורשים, המפרטים את הוראות הדין, אוסרים על דיירות קבע, ומחייבים את מסירת היחידות לחברת הניהול המלונאית במשך 9 חודשים בשנה. הסכמים אלה אף אושרו על ידי משרד התיירות. אין חולק כי בדיעבד, ולאחר שבר-זן מכרה את היחידות, התפתחה במלון תופעה פסולה של דיירות קבע על ידי חלק מן הדיירים, ובניגוד לאמור בהסכמים עם בר-זן. לתופעה זו אחראים אותם דיירים שהחליטו להפוך את יחידות הנופש שנמכרו להם ליחידות מגורים, בהתעלם מחובותיהם החוזיות ומחובותיהם על פי דין.
"לחברה אין שליטה ואין אחריות על הנעשה במלון לאחר מכירת היחידות. לאחר שהחברה ראתה את ההתנהלות הקלוקלת במלון, היא פעלה ככל יכולתה, לפנים משורת הדין, לרבות באמצעות הליכים משפטיים, על מנת להביא לכניסתה של חברת ניהול חלופית ומקצועית שתשליט סדר במלון, תפסיק את דיירות הקבע ותשפר את מצבו. אלא שניסיונות בר-זן סוכלו שוב ושוב על ידי קבוצת דיירים שהתאגדה, תפסה לעצמה את השליטה במלון ובחברת הניהול המלונאית, והביאה להמשך ההתנהלות העגומה ולהמשך תופעת דיירות הקבע במשך מספר שנים.
"רק לאחר שמונה נאמן לחברת הניהול במסגרת הליך משפטי ובזכות תמיכתה של בר-זן, אושר הסדר נושים אשר הביא לכניסתה של חברת ניהול חדשה למלון והחלה פעילות של ממש כנגד תופעת דיירות הקבע. כל הטענות שמופנות כעת כנגד בר-זן, באות מטעמם של אותם גורמים שהביאו במו ידיהם לתופעת דיירות הקבע, במטרה לעוות את המציאות".
לגבי מכירת חדר האוכל והספא מסרו פרקליטי 'בר־זן': "בתב"ע קיימות זכויות למלונאות ומסחר. החלקים שנמכרו הם שטחים עודפים, מעבר לשטח הנדרש לשם חדר אוכל וספא, על פי התקנים שקבע משרד התיירות. מכיוון שכך, מכירתם מותרת".
פרקליטות המדינה מסרה בתגובה: "הנושא נמצא בחקירת מחלקת הפיקוח של הוועדה המקומית בנתניה. כפי שנמסר לנו, הנושא נמצא בטיפול הפיקוח ולא הוזנח".
משרד התיירות מסר: "כיום כבר לא קיימת במשרד התיירות מדיניות של אכסון מלונאי מיוחד, שהייתה נהוגה בעבר. המשרד כיום לא מקדם ולא מאשר תכניות חדשות, שכוללות אכסון מלונאי מסוג זה. במקביל לכך, בשלוש השנים האחרונות המשרד הוביל שורה של פעולות, שנועדו לעודד יזמים להקמת חדרי מלון. ובהמשך לכך, יש תנופה חסרת תקדים, שבאה לידי ביטוי כבר ב-2018 כאשר משרד התיירות סייע במענקים להקמת 3,900 חדרי לינה חדשים ברמות שונות".
מחברת 'תור קלאב ש.ס בע"מ' שמנהלת בפועל את מלון הסוויטות נמסר :"אנו מוחים על הנאמר בכתבה המרמזת כי המלון אינו מתנהל כמלון ומשמש את רוכשי יחידות הנופש לדיור קבוע. חברתנו מבקשת להבהיר כי חברת תור קלאב ש.ס בע"מ זכתה במכרז לניהול מלון הסוויטות איילנד החל ממרץ 2017 כמלון לכל דבר ועניין. נכון להיום אין דיירי קבע במלון. המלון מארח באופן שוטף קבוצות תיירים ,ישראלים ואנשי עסקים וממלא באופן מלא את ייעודו כמלון תיירותי. האורחים נהנים מחדר אוכל מרווח ומספא יוקרתי, בית קפה, טרקלין עסקים ,חדרי ישיבות ,חדר כושר מחלקת קבלה 24/7 המנוהלת על ידי חברת הניהול. המידע שהופץ בכתבה ייתכן והיה נכון לשנת 2015 או 2016 אך בהחלט לא נכון ולא מבטא את מה שנעשה במלון החל ממרץ 2017".
התקדים: המרינה בהרצליה
בסיפור של מלון איילנד יש מאפיינים דומים לפרשת המרינה בהרצליה, שפרטיה נודעו באמצע שנות ה-90, וזכתה לפרק חריף בדוח מבקר המדינה ב-1998. בהרצליה היה המקרה הראשון הבולט, שבו יזמים עקפו ודרסו את החוק ואת תמ"א 13 לחופים, המתירה רק בניית מלונות ואוסרת בנייה למגורים ברצועת החוף, במרחק של 100 מטר מהמים (או בתיקון המאוחר יותר והמחמיר של 300 מטר מהמים). זאת במסווה של שמות והגדרות, כמו "מלון דירות" או "דירות נופש", היזמים בהרצליה למעשה מכרו יחידות מלונאיות לשימוש קבוע למגורים - בניגוד לחוק ובניגוד למגבלות תמ"א 13.
פסק הדין המנחה שניתן על ידי השופט אורי גורן, קיבל חיזוק בבית המשפט העליון ובחוזרי מנכ"ל משרד התיירות, שנועדו למנוע עסקאות פיקטיביות של מכירת דירות למגורי קבע בקו הראשון לים במסווה של מלונאות.
מאז נקבעו כמה עקרונות בסיסיים: כל הדירות ייכנסו למאגר לשיווק מלונאי ברוב חודשי השנה; ניתן למכור למשקיעים חלק מהדירות, ורצוי להשאיר חלק מהן בבעלות היזמים, על מנת שיהפכו בעלי עניין בניהול תקין, היזמים מחויבים להפעיל את הפרויקט כמלון לכל דבר, באמצעות חברת ניהול, ולשלם לבעלי היחידות תקבולים על פי הסכמים בין הצדדים; היזמים ו/או חברת הניהול צריכים להחזיק בשטחים הציבוריים, למשל חדר אוכל תקני, כרכוש קבוע, וזאת כדי ליצור עניין בהצלחת הניהול של המלון; רוכשי היחידות יכולים להשתמש בהן רק תקופה מוגבלת בשנה, בדרך כלל שלושה חודשים.
זה המקום להביא פיסקה מהכרעת הדין של ביהמ"ש העליון בפרשת מרינה הרצליה: "גילויי גישה מקלה ביחס לדיני התכנון, הננקטים לא אחת על ידי רשויות תכנון מקומיות, תוך שיתוף פעולה עם יזמים וקבלנים, ראויים לתגובה נחרצת של רשויות שלטון החוק. עליהן להילחם מלחמה חסרת פשרות בתופעות של ניגוד עניינים בתחומי הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון המקומיים, לבל ייגרע אינטרס הציבור על חשבון אינטרסים כלכליים של יזמים פרטיים, המבקשים להפיק רווח פרטי מעקיפת החוק והתשתית התכנונית, שנועדו לשמר את זכויותיו של הכלל".