קואופשופ / צילום:: בר אל
המכרז לרכישת נכסי קואופ, רשת הקמעונאות שקרסה ונקלעה להקפאת הליכים, נדחה ביום, כך שהגשת ההצעות לרכישת רשת יתקבלו עד מחר (ב') אחר-הצהריים - כך נודע ל"גלובס". הסיבה לדחייה הייתה התעניינותם של גורמים משוק הנדל"ן בנכסי קואופ, כאשר מהערכות שבוצעו מטעם נאמני הרשת בשבוע האחרון עולה כי שווי הנכסים המבוקש יסתכם ב-100 מיליון שקל. עוד נודע כי בסך-הכול 10 קבוצות רכשו את מסמכי ההתעניינות לרכישת רשת הקמעונאות, ומעל ל-50 מתעניינים בנדל"ן.
נזכיר כי מדובר במכירה של 3 פעילויות שונות: הראשונה היא הפעילות הקמעונאית, כלומר רשת הסופרמרקטים שמונה 42 סניפים; השנייה - פעילות ההפצה והסחר עבור 127 מכולות בקיבוצים ומושבים; והשלישית היא הנדל"ן שבבעלות קואופ. על-פי גורם בענף, הסכום הכולל שבו מוערכות 3 הפעילויות עומד על כ-230 מיליון שקל.
מצד אחד, הנאמנים מעוניינים לשמור על מכירה כמקשה אחת, אך עם זאת, ההעדפה תהיה להפריד בין הפעילויות במקרה הצורך על-מנת למקסם את התמורה. אם כן, יכול להיווצר מצב שרוכש אחד ירכוש את כל 3 הפעילויות, או שהפעילויות יימכרו בנפרד למספר רוכשים שונים. כך לדוגמה, רמי לוי צפוי להגיש בנוסף לפעילות הקמעונאית הצעה שכוללת גם את רכישת הנדל"ן של הרשת. לעומת זאת, רשת ויקטורי, בהובלתו של אייל רביד, מתעניינת רק בפעילות הקמעונאית. שני מציעים נוספים מתחום הקמעונאות הם רשת מחסני השוק ורשת זול ובגדול. כך או כך, מספר חברות נדל"ן צפויות להגיש הצעה נפרדת עבור הנכסים.
אילו נכסים עומדים למכירה?
הנכס ששוויו הוא הגבוה ביותר, לפי הערכת השווי שבוצעה עבור הנאמנים, הוא סניף קואופ בגבעה הצרפתית בירושלים ברחוב ההגנה. מדובר בנכס של שתי קומות, כשבקומת הקרקע פועל סניף המשתרע על שטח של כ-1,100 מ"ר ועליו קומת משרדים של כ-1,000 מ"ר. ואולם לנכס יש פוטנציאל גדול יותר מבחינת הערכות השווי שביצעו הנאמנים, שכן יש לו תוכנית בניין-עיר מאושרת של 18-21 קומות, והוא ממוקם באזור שיש בו מיעוט שטחי מסחר ומגורים להשכרה. הפוטנציאל הזה הביא, כאמור, גם חברות נדל"ן גדולות, ביניהן כאלה שלא מחזיקות נכסים מסחריים בדרך-כלל, להתעניין בהגשת הצעה. הערכת השווי שלו עומדת למעלה מ-45 מיליון שקל.
הנכס השני בשוויו נמצא במרכז מסחרי בארמון הנציב (תלפיות מזרח) ברחוב דב גרונר. הנכס מחולק לשניים: סופרמרקט בשטח של כ-1,350 מ"ר ומרכז הדרכה בשטח של 300 מ"ר. שני הנכסים יחדיו מוערכים במעל 22 מיליון שקל. בנוסף, מוצעים למכירה גם 3 נכסים נוספים שאותם צפויים לבקש הנאמנים למכור בסכום של כ-15 מיליון שקל עבור כל אחד, בהם סניף קואופ בפסגת זאב ברחוב משה דיין, סניף במרכז המסחרי של גבעת זאב, ונכס נוסף של 1,000 מ"ר בכיכר היהלום.
בנוסף, ישנם 4 נכסים אשר הליך מכירתם התרחש לפני אך בסמוך להקפאת ההליכים, והמכירה של אחד מהם אף אושרה על-ידי בית המשפט. גם לגבי שלושת הנכסים הללו צפויות להיות מוגשות הצעות, ובמקרה שהן יעלו בהרבה על מחיר העסקאות הראשונות שנחתמו, הנאמנים עשויים לבחון לפתוח מחדש גם את העסקאות הללו.
המרוץ לסניפים העירוניים
תוך כמה זמן צפויה הכרעה? בסביבת הנאמנים מקווים לסיים את מכירת הרשת כבר בשבוע הקרוב. כלומר, למצוא רוכש ולהגיש בקשה לדיון דחוף לאישור המכירה, וזאת בהנחה שיהיה רוכש מובהק. בכל אופן, אם במסגרת ההצעות על הרשת יהיה רוכש עם הצעה מובילה בצורה מובהקת, הנאמנים לא יקיימו התמחרות.
בפני רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים ברכישת הרשת ניצבות עדיין כמה מהמורות, ובראש ובראשונה - סוגיית ההגבלים העסקיים. מחר בשעות הצהריים הנאמנים יפגשו עם נציגי הממונה ויקבלו מענה לגבי המציעים הפוטנציאליים והאם ישנן מגבלות שעשויות למנוע מחלקם לרכוש את כל הסניפים של הרשת. על-פניו מסתמן כי לא צפוי איסור גורף עבור אחד המתעניינים, אך הממונה עשויה לדרוש לוותר על סניפים ספציפיים שבהם יש לרוכש סניף סמוך.
אתגר נוסף עבור הרוכש יהיה התנאים של העובדים שבראשם עומד ועד דומיננטי שעד היום נהנה מ"תנאים מפליגים", להגדרת גורף בענף, עם הטבות כמו מימון לתואר ראשון לבנים של עובדים ובונוסים ותגמולים שלא נהוגים בענף הקמעונאות. כמו כן, במסגרת המכרז הנאמנים יעדיפו מציע שיכלול הנחה קבועה ל-12 לאלף חברי אגודה בשיעור של 5% בכל רכישה. עד לאחרונה היקף ההנחה עמד על 10%, אך הוא הופחת. היקף ההנחות הסתכם בכמה מיליוני שקלים, מתוך מחזור מכירות של כ-780 מיליון שקל ב-2017.
בנוסף, הנאמנים עשויים להחליט שלא למכור חלק מהנדל"ן ולהשאירו בידי האגודה, זאת במקרה שמכירת הרשת וחלק מהנדל"ן יניבו סכום שיעלה על מצבת החובות. במקרה כזה הנכסים עשויים להישאר בידי האגודה השיתופית.