בחברת הדירוג S&P מעלות החליטו להוריד את דירוג האשראי של חברת הנדל"ן הכשרת הישוב, הנמצאת בשליטת עופר נמרודי, בדרגה אחת, מרמה של A מינוס ל-BBB פלוס, עם תחזית יציבה. בחברת הדירוג מסבירים זאת "בעיקר בעלייה במינוף המאזני לכ-70% מהמאזן בסוף 2018, והערכתנו כי המינוף בשנתיים הקרובות יישאר ברמה של 65%-70%, לאור השקעות צפויות גדולות בתחומי הליבה של החברה ועלייה בחוב בגינן". החוב הכולל של הכשרה למחזיקי האג"ח מסתכם בכ-1.6 מיליארד שקל. שווי השוק של החברה עומד היום על כ-680 מיליון שקל, לאחר ירידה של כ-30% במנייתה בשנה האחרונה.
העלייה במינוף של הכשרת הישוב, כותבים כלכלני מעלות, נבעה בעיקר מהשקעות בהיקף של כ-530 מיליון שקל ברכישת נכסים מניבים חדשים ובנכסים מניבים בפיתוח אשר לוו בעלייה בחוב. במקביל, בשנים 2017-2018 היו לחברה הוצאות מס גבוהות יחסית והשקעות בפרויקטים לייזום של דירות למכירה בפולין, אשר הובילו לתזרימי מזומנים שליליים. מנגד, מכירות של נכסים וקרקעות בישראל בהיקף כולל של כ-165 מיליון שקל מיתנו חלקית את העלייה במינוף.
ב-S&P מעלות מעריכים כי בשנתיים הקרובות צפויה החברה להמשיך ולבצע השקעות משמעותיות בתחומי הליבה שלה, "כך שלמרות מכירות בפועל ומכירות מתוכננות של נכסים, רמת המינוף תישאר גבוהה. להערכתנו, העלייה בחוב כתוצאה מהשקעות אלו עלולה אף להביא להיחלשות ביחס כיסוי הריבית, למרות הירידה המשמעותית בעלות המימון הממוצעת של החברה בשנים האחרונות".
בצד החיובי, אומרים במעלות, פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך על-ידי תיק נכסים מניבים יציב, המושכר למאות שוכרים שונים, בשיעורי תפוסה יציבים וגבוהים ובנראות תזרימית גבוהה יחסית לאורך זמן. כמו כן, "הדירוג מושפע לחיוב מגידול מתמשך בהכנסה התפעולית הנקייה (NOI) מנכסים קיימים, מהיקף התזרימים בפעילות היזמית בפולין לאור שיעורי הרווחיות הנאים ומהיקף גדול של קרקעות בישראל, הטומן בחובו שווי כלכלי שלהערכתנו אינו בא לידי ביטוי מלא בהון העצמי, ואשר החברה מממשת מעת לעת, יחד עם פעילות עסקית הכוללת תוספת זכויות ושינוי ייעוד בנכסי נדל"ן שונים".
בעקבות הורדת הדירוג העלתה הכשרת הישוב את שיעור הריבית שהיא משלמת על אג"ח מסדרות 20 ו-22 ב-0.25% (שתיהן צמודות למדד) לרמה שנתית של 3.5% ו-2.5% בהתאמה. בשתי הסדרות נרשמו היום ירידות של 2%-3%. לחברה יש בסך הכל שמונה סדרות (15 עד 22) במח"מים שונים, הנסחרות כיום בתשואות של עד 4.5% (סדרה 22).
תומר כץ, סמנכ"ל השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב, אומר בשיחה עם "גלובס" כי "הורדת הדירוג התרחשה לאחר שביצענו בשנה האחרונה השקעות אסטרטגיות משמעותיות בנדל"ן מניב, בעיקר ב-MLP, החברת הבת הפועלת בתחום הפארקים הלוגיסטיים בפולין ובגרמניה. הבנייה של מבנים לוגיסטיים שם מהירה יחסית, פחות משנה, ולאחר מכן אפשר לראות את העלייה בהכנסה ובתזרימי המזומנים. נוסף על כך, קנינו קרקעות ובנינו עוד כאלף יחידות דיור בוורשה.
"בישראל אנחנו בונים את קמפוס הכשרת הישוב בבני ברק. זה פרויקט משרדים, מסחר ובניין רפואי, שצפוי להגדיל את ההכנסות משכר דירה בכ-90 מיליון שקל לשנה לאחר שיושלם. בפרויקט יש גם בניין שאנחנו נמכור בכ-140 מיליון שקל. כך שהמדיניות של החברה היא להגדלת נכסי הנדל"ן המניב שלה בפולין, בגרמניה ובישראל, ואנחנו עושים את זה בצורה מסודרת ושיטתית במטרה להקטין את המינוף בעתיד, למשל באמצעות מימושי נכסים כמו החברה הבת מלונות הכשרת הישוב".
במעלות מעריכים שהמינוף יישאר גבוה בשנתיים הקרובות.
כץ: "הם לא לקחו בחשבון מכירות פוטנציאליות, של חברת המלונות למשל, או נכסים אחרים שמיועדים למימוש, כמו קרקע בהרצליה פיתוח. נוסף על כך, יש לחברה כמובן גם נכסים משמעותיים, שרשומים בספרים בשווי נמוך בהרבה מהשווי הכלכלי שלהם".
יש לכם כוונות לבצע עוד גיוסי אג"ח בשנה-שנתיים הקרובות?
"יכול להיות. יש לנו גמישות ומקורות מימון רבים גם מחוץ לשוק ההון, כמו למשל מסגרות אשראי בהיקף של כ-100 מיליון שקל. יש לנו גם אפשרות להרחיב את ההלוואות כנגד נכסי נדל"ן שלנו. אנחנו לא חייבים להגיע לשוק האג"ח השנה וגם לא בשנה הבאה".