גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בגלל העלייה במינוף: דירוג הכשרת הישוב של עופר נמרודי יורד מקבוצת ה-A

ב-S&P מעלות, שהפחיתה את דירוג חברת הנדל"ן ל-BBB פלוס, מצביעים על עלייה במינוף לכ-70% מהמאזן בסוף 2018 ● סמנכ"ל הכספים של הכשרת הישוב: "נקטין את המינוף בעתיד, יש לנו גמישות ומקורות מימון רבים גם מחוץ לשוק ההון"

עופר נמרודי, מנכל הכשרת היישוב / צלם: ורדי כהנא יחצ
עופר נמרודי, מנכל הכשרת היישוב / צלם: ורדי כהנא יחצ

בחברת הדירוג S&P מעלות החליטו להוריד את דירוג האשראי של חברת הנדל"ן הכשרת הישוב, הנמצאת בשליטת עופר נמרודי, בדרגה אחת, מרמה של A מינוס ל-BBB פלוס, עם תחזית יציבה. בחברת הדירוג מסבירים זאת "בעיקר בעלייה במינוף המאזני לכ-70% מהמאזן בסוף 2018, והערכתנו כי המינוף בשנתיים הקרובות יישאר ברמה של 65%-70%, לאור השקעות צפויות גדולות בתחומי הליבה של החברה ועלייה בחוב בגינן". החוב הכולל של הכשרה למחזיקי האג"ח מסתכם בכ-1.6 מיליארד שקל. שווי השוק של החברה עומד היום על כ-680 מיליון שקל, לאחר ירידה של כ-30% במנייתה בשנה האחרונה.

העלייה במינוף של הכשרת הישוב, כותבים כלכלני מעלות, נבעה בעיקר מהשקעות בהיקף של כ-530 מיליון שקל ברכישת נכסים מניבים חדשים ובנכסים מניבים בפיתוח אשר לוו בעלייה בחוב. במקביל, בשנים 2017-2018 היו לחברה הוצאות מס גבוהות יחסית והשקעות בפרויקטים לייזום של דירות למכירה בפולין, אשר הובילו לתזרימי מזומנים שליליים. מנגד, מכירות של נכסים וקרקעות בישראל בהיקף כולל של כ-165 מיליון שקל מיתנו חלקית את העלייה במינוף.

ב-S&P מעלות מעריכים כי בשנתיים הקרובות צפויה החברה להמשיך ולבצע השקעות משמעותיות בתחומי הליבה שלה, "כך שלמרות מכירות בפועל ומכירות מתוכננות של נכסים, רמת המינוף תישאר גבוהה. להערכתנו, העלייה בחוב כתוצאה מהשקעות אלו עלולה אף להביא להיחלשות ביחס כיסוי הריבית, למרות הירידה המשמעותית בעלות המימון הממוצעת של החברה בשנים האחרונות".

בצד החיובי, אומרים במעלות, פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך על-ידי תיק נכסים מניבים יציב, המושכר למאות שוכרים שונים, בשיעורי תפוסה יציבים וגבוהים ובנראות תזרימית גבוהה יחסית לאורך זמן. כמו כן, "הדירוג מושפע לחיוב מגידול מתמשך בהכנסה התפעולית הנקייה (NOI) מנכסים קיימים, מהיקף התזרימים בפעילות היזמית בפולין לאור שיעורי הרווחיות הנאים ומהיקף גדול של קרקעות בישראל, הטומן בחובו שווי כלכלי שלהערכתנו אינו בא לידי ביטוי מלא בהון העצמי, ואשר החברה מממשת מעת לעת, יחד עם פעילות עסקית הכוללת תוספת זכויות ושינוי ייעוד בנכסי נדל"ן שונים".

בעקבות הורדת הדירוג העלתה הכשרת הישוב את שיעור הריבית שהיא משלמת על אג"ח מסדרות 20 ו-22 ב-0.25% (שתיהן צמודות למדד) לרמה שנתית של 3.5% ו-2.5% בהתאמה. בשתי הסדרות נרשמו היום ירידות של 2%-3%. לחברה יש בסך הכל שמונה סדרות (15 עד 22) במח"מים שונים, הנסחרות כיום בתשואות של עד 4.5% (סדרה 22).

תומר כץ, סמנכ"ל השקעות ופיתוח עסקי בהכשרת הישוב, אומר בשיחה עם "גלובס" כי "הורדת הדירוג התרחשה לאחר שביצענו בשנה האחרונה השקעות אסטרטגיות משמעותיות בנדל"ן מניב, בעיקר ב-MLP, החברת הבת הפועלת בתחום הפארקים הלוגיסטיים בפולין ובגרמניה. הבנייה של מבנים לוגיסטיים שם מהירה יחסית, פחות משנה, ולאחר מכן אפשר לראות את העלייה בהכנסה ובתזרימי המזומנים. נוסף על כך, קנינו קרקעות ובנינו עוד כאלף יחידות דיור בוורשה.

"בישראל אנחנו בונים את קמפוס הכשרת הישוב בבני ברק. זה פרויקט משרדים, מסחר ובניין רפואי, שצפוי להגדיל את ההכנסות משכר דירה בכ-90 מיליון שקל לשנה לאחר שיושלם. בפרויקט יש גם בניין שאנחנו נמכור בכ-140 מיליון שקל. כך שהמדיניות של החברה היא להגדלת נכסי הנדל"ן המניב שלה בפולין, בגרמניה ובישראל, ואנחנו עושים את זה בצורה מסודרת ושיטתית במטרה להקטין את המינוף בעתיד, למשל באמצעות מימושי נכסים כמו החברה הבת מלונות הכשרת הישוב". 

במעלות מעריכים שהמינוף יישאר גבוה בשנתיים הקרובות.

כץ: "הם לא לקחו בחשבון מכירות פוטנציאליות, של חברת המלונות למשל, או נכסים אחרים שמיועדים למימוש, כמו קרקע בהרצליה פיתוח. נוסף על כך, יש לחברה כמובן גם נכסים משמעותיים, שרשומים בספרים בשווי נמוך בהרבה מהשווי הכלכלי שלהם".

יש לכם כוונות לבצע עוד גיוסי אג"ח בשנה-שנתיים הקרובות?

"יכול להיות. יש לנו גמישות ומקורות מימון רבים גם מחוץ לשוק ההון, כמו למשל מסגרות אשראי בהיקף של כ-100 מיליון שקל. יש לנו גם אפשרות להרחיב את ההלוואות כנגד נכסי נדל"ן שלנו. אנחנו לא חייבים להגיע לשוק האג"ח השנה וגם לא בשנה הבאה". 

עוד כתבות

מאיר אלמלם, צלם אירועים מקריית מוצקין / צילום: תמונה פרטית

"אני במצב של שיתוק. וגם כשאני מסתכל קדימה, אני לא אופטימי"

מאיר אלמלם הוא צלם אירועים והבעלים של חברת "קליק צלמים" ● "למה הממשלה לא מפצה את בעלי העסקים על הנזקים במאי וביוני?"● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

ניהול חדשנות בהייטק הישראלי / אילוסטרציה: שאטרסטוק

מחקר: ישראל במקום השלישי בדירוג האקוסיסטמים הטכנולוגיים המובילים

סקר של חברת היעוץ הישראלית-שוויצרית StartupBlink מצביע על התחזקות של ישראל בדירוג האקוסיסטמים הטכנולוגיים העולמי מהמקום הרביעי למקום השלישי ● בדירוג הערים: תל אביב יורדת בדירוג מהמקום השישי לשביעי ● בייג'ינג ושנחאי מזנקות

לן בלווטניק, בעלי כלל תעשיות / צילום: יח"צ

הכול בגלל מכתב? בלווטניק עצר הזרמת כסף ל"רשת 13"

בעל השליטה בערוץ היה אמור להזרים 15 מיליון שקל, שהיו מיועדים, בין השאר, לתשלום משכורות לעובדים ● ועד עובדי "חדשות 13" שלח השבוע מכתב לרשות השנייה, שבו התריע כי "רשת 13" משלב בניגוד לחוק תכנים המקדמים את תוכניות הערוץ בשידורי החדשות

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

במרווח שבין הנסתר לנגלה בהצהרות של נתניהו וגנץ השבוע

העטיפות הנוצצות שהקיפו את כל הדברים נושרות כמחווה לכריסטו שמת וחושפות סדקים וחורים

בנק מזרחי-טפחות,?בנק הפועלים, בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק איגוד ובנק מרכנתיל / צילומים: איל יצהר, אייל הצפון, בר-אל

ביהמ"ש: הבנק אינו צריך להתערב כאשר משקיע פועל באובססיביות

המחוזי קבע כי התמכרות לביצוע עסקאות באופן אובססיבי בחדר העסקאות של הבנק אינה מעידה על אי-כשירות נפשית של המשקיע, וכי הבנק אינו צריך להודיע על כך לבני משפחתו

זוג סיני מצטלם לתמונות חתונה בפארק העולמי בבייג'ינג / צילום: Ng Han Guan, Associated Press

גירושין בהקפאה: כך מתמודדים בסין עם משברי הזוגיות פוסט קורונה

לפי התקנה החדשה של הקונגרס הלאומי העממי בסין, שתיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2021, יישלחו זוגות הנרשמים לגירושים לתקופת צינון כדי לאפשר להם לשקול מחדש את הבקשה ולהתחרט

רוברט לבנדובסקי עם תומאס מולר, באיירן מינכן, בונדסליגה / צלם: רויטרס

הקורונה חיסלה את הספורט? יש ליגות שעוד ירוויחו ממנה

הליגה הגרמנית חזרה מוקדם לפעילות ונהנית מבלעדיות טלוויזיונית וחשיפה שעשויה להיות שווה לה הון ● בכדורגל הישראלי מקווים שהמשבר יאיץ שילוב של הימורים על משחקים בזמן אמת, דבר שנחשב לפוטנציאל הכנסה אדיר

סוחרים בוול סטריט / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות; מדד נאסד"ק נשק לשיא

המדדים דאו ג'ונס, ו-S&P 500 קפצו ב-3.15% ובכ-2.6%, בהתאמה ● כ-2.5 מיליון אמריקאים חזרו לשוק העבודה בחודש מאי ● ראלי בענף התעופה: מניית אמריקן איירלינס זינקה בכ-7% בואינג הוביל את העליות בדאו ג'ונס עם תוספת של 10% ● מחיר הנפט מתקרב ל-40 דולר ● הזהב יורד בכ-2.3%

מחאת המסעדנים שנפגעו ממגפת הקורונה מול הבונדסטג בברלין / צילום: DPA, Associated Press

השיטה הגרמנית להשתקמות מהקורונה: לשפוך כסף ומהר

גרמניה החליטה על חבילת תמריצים נוספת במסגרתה היא תוציא 130 מיליארד אירו שיתווספו ל־50 מיליארד אירו לעצמאים ובעלי עסקים – פי ארבעה משיעור ההוצאה כחלק מהתמ"ג בישראל ● זאת בנוסף להלוואות וערבויות בשווי 1.5 טריליון אירו לחברות גרמניות

איור: חן ליבמן

עולם בהפרעה: ה"אסים" של המנהיגות העסקית החדשה

תשכחו ממה שהכרתם לפני הקורונה ● העולם הארגוני החדש ייראה אחרת לגמרי, והעשייה הניהולית תושפע בהתאם ● חשוב שתשחקו נכון עם הקלפים שבידיכם

האחים רפי וג'ו נקש  / צילום: רוני שיצר

ביהמ"ש: האחים נקש לא רשאים להקים מלון בוטיק בבית אגאבאבא בת"א

האחים וואליד ועבד אבולעפיה פנו לבית המשפט בבקשה למנוע מחברה בבעלות האחים נקש לבצע עבודות שיפוץ במבנה, בדרך להופכו למלון בוטיק ● החברה שבבעלות האחים נקש הינה דיירת מוגנת במבנה ● אחרי קרב משפטי ארוך קיבל בימ"ש את הבקשה

קנצלרית גרמניה והזוג הנשיאותי האמריקני בטקס לציון 100 שנים למלחה"ע הראשונה / צילום: רויטרס

הידרדרות ביחסי גרמניה-ארה"ב: טראמפ הורה להוציא אלפי חיילים אמריקאים מהמדינה

אחת מהסברות לתזמון הנוכחי הוא כעס בבית הלבן על קנצלרית גרמניה, שסירבה להגיע באופן אישי לפסגת ה-G7 שתתקיים באמצע החודש בארה"ב● טראמפ איים לעשות זאת כבר בעבר, במהלך העימותים הכלכליים עם גרמניה ואירופה ועל רקע מלחמת הסחר וכן אי-נכונותה של גרמניה להגדיל את תקציב הביטחון שלה כחלק מנאט"ו

מיכה אבני/ צילום: שלומי יוסף

בדרך למיזוג אגוד במזרחי טפחות: פנינסולה במו"מ מתקדם לרכישת תיק האשראי ליהלומנים

אגוד ומזרחי טפחות חייבים למכור את התיק על מנת לקבל את אישור רשות התחרות למיזוג ● עם השלמת מיזוג אגוד בבנק מזרחי טפחות יהיו בישראל רק 6 קבוצות בנקאות מסחריות נפרדות

שרית פירון / צילום: איל יצהר

עם אקזיטים של למעלה מ-4 מיליארד דולר, שרית פירון מחפשת לקחת את הסיכון הבא

הילדות במשפחה דלת אמצעים, ההתגלגלות המקרית לתחום הטכנולוגי, והאקזיט המרשים בסטארט־אפ דאטורמה ● שרית פירון, מנשות ההייטק הבולטות בישראל, עומדת בראש קרן ההשקעות Team8 Capital שהושקה השבוע, ומשוכנעת ש"חברות עם טכנולוגיה אמיתית" יוכלו לצלוח גם את משבר הקורונה

הפגנה בקליפורניה בשבוע שעבר, במחאה על הסגר  / צילום: Ronen Tivony, רויטרס

מצאו פרצה: כך סידרה הקורונה לבעלי בניינים במנהטן סיוע חלומי

עשרות חברות נדל"ן בארה"ב הצליחו לקבל סיוע בהיקף עשרות מיליוני דולרים באמצעות חברות ניהול, בגלל "חור" בתוכניות הסיוע

בית עסק שנסגר במרכז תל אביב. יותר עסקים ייסגרו ב־2020 מאשר עסקים שיפתחו  / צילום: איל יצהר, גלובס

60 אלף עסקים בסכנת סגירה. עד לאן תוביל אותנו הקורונה הכלכלית?

ההערכות האחרונות שפורסמו על ידי ארגון להב מדברות על 60 אלף עסקים שייסגרו בעקבות משבר הקורונה, אבל החשש הוא שהנתונים יהיו גבוהים יותר • "גלובס" בעקבות הרשימה ההולכת ומתארכת של עסקים שהודיעו על סגירה, והדאגה מתגובת שרשרת שתשפיע על שוק התעסוקה

תיבות דואר בבנין / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

פס"ד: הזכות הבלתי רשומה גברה פעם נוספת על הנושה המעקל

דירה שהוענקה במתנה לא נרשמה על שם המקבל, ובכל זאת נקבע כי יש לו זכות בה ● הפסיקה עלולה להביא לפיחות נוסף במעמדו של מרשם המקרקעין

חשבון הטוויטר של דונלד טראמפ / צילום: שאטרסטוק

ציוץ גורלי: הכירו את האיש שהחליט לסכן מיליארדים ולצאת למלחמה בטראמפ

מה גרם לג'ק דורסי, מייסד ומנכ"ל טוויטר, לצאת השבוע למלחמה חזיתית וקשה נגד נשיא ארה"ב? ● ולמה הנמסיס שלו, מארק צוקרברג, בחר להתייצב דווקא לצידו של הנשיא? ● הקרב על דמוקרטיה, עתיד האינטרנט ובעיקר על הרבה מאוד כסף ● האזינו לפודקסאט "הצוללת"

האלגוריתם של Skyline AI / הדמיה: יח"צ

הסטארט-אפ Skyline AI רואה בקורונה הזדמנות צמיחה

עד היום גייסה החברה 25 מיליון דולר בשני סבבי ההשקעה ● "התקופה הזו יצרה עבורנו הזדמנות צמיחה אדירה והוכחת היתרון הבולט של הטכנולוגיה, בתקופה שבה שוק הנדל"ן בארה"ב קפא והשתנה בפרק זמן קצר מאוד"

איגרא רמא, ת"א / צילום: מתוך עמוד הפייסבוק של איגרא רמא

60 אלף עסקים עשויים להיסגר בחודשים הקרובים. אלו סיפוריהם של 40 שכבר נסגרו

עסקים קטנים ובינוניים בכל המדינה, מחיפה ועד אילת, ספגו מכה קשה עם פרוץ משבר הקורונה ● עשרות אלפים מהם עוד עשויים להיסגר בקרוב ● הנה אלה שכבר לא הצליחו להיאבק במצב הכלכלי ● סגרתם? פנו אלינו: i-can-help@globes.co.il