נכס של אול יר בברוקלין / צילום: מתוך מצגת החברה
ספנסר ואול-יר, שתי חברות נדל"ן זרות שהוקמו בידי חסידי סאטמר בברוקלין ושגייסו בבורסה סכום עתק של 3.6 מיליארד שקל, נמצאות בימים האחרונים בעין הסערה בבורסה, על רקע חששות בקרב משקיעים מאיכות המידע שהן מנפקות למשקיעים. היום נסחרו אג"ח ספנסר ואול-יר בתשואות של עד 24% ו-38% בהתאמה, לאחר שקרסו ב-33% וב-46% בהתאמה בשלושת החודשים האחרונים.
בתגובה לפרסומים בתקשורת הוציאו היום שתי החברות הבהרות, אולם המגמה השלילית באג"ח שלהן נמשכה גם לאחר ההודעה. כך למשל הבהירה ספנסר כי היא פועלת להארכת הלוואה שניטלה למימון הנכס נורת' פלאטס (North Flats), וכי היא אינה צופה קושי בביצוע ההארכה. מדובר בהלוואה שמועד הפירעון הוא ה-30 בינואר ושיתרתה הנוכחית מסתכמת לכ-53 מיליון דולר.
בנוסף, עדכנה החברה כי בשבועות הקרובות ייחתמו הסכמי מימון מעודכנים בקשר עם הארכת ההלוואות לנכסי פולטון 625 ופולטון 635, שמועדי פירעונן חל היום. מדובר על הלוואות בהיקפים של 80 מיליון דולר ושל 40 מיליון דולר בהתאמה, ולדברי ספנסר היא אינה צופה קושי בביצוע הארכת ההלוואה כאמור.
"הפרסום מטעה, רוב הנכס כבר מושכר"
אול-יר מצידה הודיעה בתגובה לכתבה שפורסמה הבוקר בכלכליסט, כי "מדובר בכתבה מגמתית, המבוססת על חלקי מידע, חלקם לא מבוססים, אשר חיבורם מציג תמונה מעוותת של הדברים". בין השאר ציינה אול-יר בהודעה כי האמור בכתבה ביחס לנכס מסחרי הממוקם ברחוב וולוורת' 100 (100 Walworth) שבברוקלין הוא מטעה, מאחר ש"רק חלק מזערי מהנכס (קרקע בשטח של כ-2,500 רגל רבוע) הינו בבנייה", בשעה שהמבנה בשטח מסחרי של כ-25 אלף רגל רבוע כבר מושכר. בכך חזרה אול-יר על טענה לפיה אין כל פגם בכך בדיווחיה על כך שהנכס הניב דמי שכירות של 2.1 מיליון דולר ב-2017 (הנתון ל-2018 טרם פורסם).
בנוגע לנכס הצמוד לו שנמצא ברחוב וולוורת' 94 בברוקלין, כותבת החברה כי האמור בכתבה מטעה, "שכן מדובר בעסקת חכירה המקובלת במקרים בהם החוכר מעונין לבנות על המקרקעין בנכס. כאמור בדיווח המיידי של החברה מיום 1 בינואר 2017, דמי החכירה הנובעים מהנכס הינם בהתאם להסכם חכירה שנחתם ביום דצמבר 2016 בין חברת הנכס לבין צד שלישי שאינו קשור לחברה או לבעל השליטה, לתקופה של 20 שנה עם אופציית הארכה לחמש שנים נוספות, כאשר השוכר מתעתד לבנות על המקרקעין". בכך חוזרת אול-יר על טענתה כי אין סתירה בין העובדה שמדובר בקרקע לבין הדיווח שלה על כך שהיא זכתה ב-2017 לדמי שכירות של 1.25 מיליון דולר בגין הקרקע.
אלא שבשוק ההון איבדו בחודשים האחרונים אמון בשתי החברות המדוברות, וייקח עוד זמן רב אם בכלל, לפני שהשתיים יוכלו למחזר את חובותיהן בת"א. לאור זאת, עולה השאלה האם הן יצליחו לפרוע את חובות העתק למחזיקים, או שכבר בשנים הבאות יובילו חברות אלו הסדרי חוב מפלצתיים, בהיקפים דומים לאלו שנרשמו בעשור האחרון אצל חברות כגון אי.די.בי אחזקות, אלביט הדמיה ודלק נדל"ן.
איפה התזרים מהשכרה ואיפה החוב
לוח הסילוקין של ספנסר לשני הקרובות מגלה כי בארבע השנים שבין אוקטובר 2018 לספטמבר 2022, נדרשת החברה לפרוע מדי שנה תשלומי קרן וריבית של 180-200 מיליון שקל. לשם השוואה, ה-FFO (תזרים מפעילות השכרה) שייצרה החברה ברבעון השלישי הסתכם בכ-3.826 מיליון דולר המשקף קצב שנתי של 15.3 מיליון דולר (56 מיליון שקל) בלבד.
אפילו ה-NOI (רווח גולמי מהשכרה) שמייצרת ספנסר לא יספיק לבדו לתשלומי האג"ח מאחר והוא עמד ברבעון השלישי על 12.256 מיליון דולר המשקף קצב שנתי של 49 מיליון דולר (180 מיליון דולר). כמו-כן, יש לציין כי תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, כפי שהוא מחושב על פי כללי החשבונאות, הסתכם ברבעון השלישי של 2018 ב-9.9 מיליון דולר וב-19.2 מיליון דולר בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה.
אצל אול-יר המצב מורכב לא פחות. ה-FFO שייצרה החברה ברבעון השלישי הסתכם ב-2.171 מיליון דולר בלבד, המשקף קצב שנתי של 8.7 מיליון דולר (32 מיליון שקל), אולם במונחי NOI מדובר על קצב רבעוני של 18.036 מיליון דולר וקצב שנתי של 72.144 מיליון דולר (265 מיליון שקל), נכון לרבעון השלישי. מנגד תזרים המזומנים החשבונאי מפעילות שוטפת מציג גירעון של 12.21 מיליון דולר ברבעון השלישי וגירעון של 3.776 מיליון דולר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2018.
אול-יר אמורה לפרוע למחזיקי האג"ח סכום שנתי של 210-220 מיליון שקל בין אוקטובר 2018 לספטמבר 2020, כאשר בשנתיים שלאחר מכן עולה קצב הפירעונות לטווח של 270-280 מיליון שקל בשנה. כך שכדי לראות את החברה עומדת בתשלומים, היא תידרש לשפר מהותית את תזרימי המזומנים שלה או למצוא מקורות זמינים אחרים בארה"ב למחזור חובותיה התאגידיים.
ספנסר ואול-יר הוקמו כאמור בידי היזמים הצעירים ג'ואל גלאק ויואל גולדמן, חברי חסידות סאטמר בברוקלין. הקשרים שבין שני החסידים הביאו אותם להקים יחדיו (באמצעות ספנסר ואול-יר) ובחלקים שווים את פרויקט אלבי סקוור (Albee) בברוקלין הכולל מגדל של 150 דירות להשכרה ומתחתיו ארבע קומות מסחר בשטח כולל של 31 אלף ר"ר (2,880 מ"ר).
בדוחות לסיכום 2017 של ספנסר נכתב כי הקמתו של הנכס (מגורים ומסחרי) הושלמה במהלך הרבעון הרביעי של 2017 וכי נכון לסוף השנה התפוסה בו עומדת על 100% ושוויו עומד על 154.4 מיליון דולר. לפי הדוח, הנכס מניב הכנסה שנתית של 8.8 מיליון דולר ו-NOI שנתי של 7.6 מיליון דולר, כאשר עיקר הסכום בסך של 6.1 מיליון דולר מגיע מהשכרת הדירות והיתרה בסך של 2.7 מיליון דולר מהשטח המסחרי.
ממידע שהגיע לאחרונה ל"גלובס" עולה כי השטח המסחרי עדיין ריק (לפחות בחלקו) אולם מקורבים לשתי החברות הסבירו כי אז הוא הושכר לשוכר ראשי (מאסטר ליס), בסכום מופחת וזה אמור להשכיר את השטח בסכום גבוה יותר. היום הבהירה אול-יר באופן רשמי בהודעה לבורסה כי "חלק מהשטח מושכר על ידי השוכר הראשי לשוכר משנה", וזאת בניגוד לכאורה לאמור בכתבה היום בכלכליסט. משום כך טוענת אול-יר שהמידע שפרסם העיתון הוא "שגוי ומטעה", למרות שבפועל נאמר בכתבה שחלק מהשטח מושכר.