פרוייקט מחיר למשתכן בירושלים/ צילום:רפי קוץ
מדד מחירי הדירות סיכם שנה של ירידת מחירים כוללת של 2.3% וצפן בתוכו הפתעה לא קטנה, באשר לאחראים לאותה ירידה. כך מתברר, כי מחירי הדירות לא ירדו באופן שווה בכל המדינה, ובעוד שבירושלים הם ירדו בשיעור כמעט משולש מהממוצע הארצי, ובתל אביב בשיעור כפול, בחיפה הם דווקא רשמו עלייה מזערית.
כאמור, מחוז ירושלים מספק את ירידות המחירים החדות ביותר שנרשמו בשנה שבין נובמבר 2017 לנובמבר 2018 - 6.6%, כמעט פי שלושה מהירידה הכללית. ולכן, בעוד שמחיר דירה ממוצעת בישראל הוריד סדר גודל של 35 אלף שקל, מחיר דירה במחוז זה ירד בכ־124 אלף שקל בממוצע. לאחר מכן מגיע מחוז תל אביב שבו מחירי הדירות ירדו ב־113 אלף שקל בממוצע. באיזור הצפון מחירי הדירות ירדו בכ־19 אלף שקל בממוצע, ואילו בדרום ובמרכז הם הסתפקו בירידה ממוצעת של כ־3,000 שקל. כאמור, המחוז היחיד שנותר ברמות המחירים של תחילת המדידה, היה חיפה, שבה מחיר דירה ממוצע עלה ב־1,000 שקל בממוצע.
"מחיר למשתכן הוריד קונים מהשוק"
"מבחינים במגמה של ירידת מחירים, אבל היא מינורית", טעון אסף אפשטיין, יו"ר לשכת המתווכים בירושלים לנוכח הנתונים ומוסיף "יש פיחות בכמות העסקאות, זמן המדף של הנכסים מרגע יציאתם למכירה התארך, מחיר למשתכן בהחלט הוריד קונים פוטנציאלים מהשוק".
לדבריו, כמו גם על פי עדויות של מתווכים אחרים מרחבי הארץ, עדיין ישנם בעלי נכסים, שנמצאים מנטלית בשוק של לפני שנתיים, ולא מוכנים להפנים את השוני. "אם מסתכלים רוחבית על השוק בירושלים, הוא אינו דומה למה שהיה לפני שנתיים ואף לפני שנה וחצי. יש פחות עסקאות והרבה אי בהירות. אני וקולגות מנסים להסביר למוכרים שמתעקשים שלא להוריד מחירים, שכמו בכל מצב צריך להתאים את עצמם למצב השוק. יחד עם זה, לא מרגישים ירידות משמעותיות ואני לא שומע בין הקולגות שלי על ירידות מחירים גורפות. זה ממש לא השיח. זה יותר בא לידי ביטוי באווירה, במיוחד בדירות היוקרה במחירים של 3.5 מיליון שקל ויותר. שם זה יותר מורגש".
הציבור מחפש את הדירות זולות
המסר הזה חוזר גם מתל אביב ומחיפה. מתווכים מספרים, שבעלי דירות רבים כבר הפנימו, שאין טעם להפליג במחירים מבוקשים שאין להם אחיזה במציאות, כי אחרת לא יקבלו פניות.באופן עקרוני ניתן להעריך, כי מדדי המחירים המחוזיים פועלים לפי הכלל של "מה שיותר יקר יותר יורד". מחירי הדירות במחוזות ירושלים ותל אביב הם היקרים ביותר (בירושלים מחיר דירה ממוצעת ברבעון האחרון של שנה שעברה הגיע ל־1.88 מיליון שקל ובתל אביב ל־2.67 מיליון שקל), והתקופה הנוכחית היא תקופה של דירות זולות. אדם שמוכר דירה שמחירה גבוה מהמחיר המקובל הנהוג כיום במקום מסויים ייאלץ להמתין זמן רב עד למכירה, או להתפשר על מחירה. על רקע זה, אזור המרכז מגלה איתנות יחסית, וכמוהו מחוזות שבהם מחירי הדירות זולים בהרבה, כמו חיפה והדרום שרשמו שינויי מחירים זניחים. גם ירידות המחירים שנרשמו בצפון אינן נחשבות ליוצאות דופן, על רקע הבנייה האינטנסיבית יחסית במקומות כמו עפולה, כרמיאל, ונהריה.
מדד מחירי הדירות הארצי של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) החל להתפרסם בסוף 2017. אחרי שהורה שר האוצר משה כחלון לבטל את סקירות השמאי הממשלתי הראשי, הפך המדד לכלי הממשלתי הרשמי לגבי מחירי הדירות. בתום שנה לפעילותו אחרי ניתן לסכם, כי המדד אינו מהווה תחליף מספק לסקירות השמאי הממשלתי. מדובר במדד מחוזי, שנמדד בנקודות, בניגוד לסקירת השמאי, שכללה סקר מחירי דירות 4 חדרים ב־16 הערים הגדולות. ועם זאת, הוא מספיק חשוב, כדי לאבחן את התנהגות המחירים האזורית השונה בין המקומות השונים בארץ.
מגורים משותפים - האם זה פתרון למצוקת הדיור?