דיירים בפרויקט תמא 38 תקוע, רחוב עין גדי 27 ירושלים/ צילום: איל יצהר
למעלה מעשור לאחר שחתמו בעלי הדירות בבניין בשכונת ארנונה בירושלים על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ראשון בעיר, ולאחר שבניית הפרויקט נעצרה בשנת 2012 והותירה אותם מתגוררים באתר בנייה מסוכן קרוב, ניתן פסק בוררות שמורה על היפרדות בין היזמים לבעלי הדירות, כך שיוכלו לבחור יזם חדש שישלים את הבנייה.
פסק הבוררות המפורט על גבי 88 עמודים, שנכתב על ידי הבורר והמהנדס עו"ד גדעון שפיגל, מהווה גם מורה דרך לבעלי דירות המעוניינים להתקשר בעסקת תמ"א 38, והכרעתו בנקודות משבר רבות במקרה של הבניין הירושלמי, וגם נורת אזהרה לכל העוסקים בתחום: להיזהר מחוזים שמקפחים מלכתחילה את בעלי הדירות, ולהיזהר מאנשי מקצוע לא מנוסים בתחום הבנייה.
ראשית הסיפור בהסכם שנחתם ב-2008 בין בעלי הדירות ברחוב עין גדי 27 לבין דני שלום ודוד ישי, שניהלו יחד משרד עורכי דין משותף, לביצוע פרויקט תמ"א 38. שלום וישי הם שיזמו את הפרויקט, ובמסגרת ההסכם, בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, הוספת מעלית והרחבת הדירות, אמורים היו לקבל לידיהם שלוש דירות חדשות שייבנו בבניין.
ההסכם אף איפשר להם לרשום הערת אזהרה לטובתם על הזכויות המוקנות להם, בכפוף לשתי בטוחות שהיו צריכים להעמיד לטובת בעלי הדירות: ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, וערבות בנקאית בסך 100 אלף שקל שתופקד אצל בעלי הדירות לפני ביצוע העבודות. אלא שבפועל, היזמים לא העמידו אף אחת משתי הבטוחות אצל בעלי הדירות.
באוגוסט 2011 הונפק היתר בנייה לפרויקט, והעבודות החלו ונמשכו כשנה. אלא שבמהלך הבנייה נתגלע סכסוך בין שני היזמים, שהוביל בין היתר לסיום השותפות ביניהם במשרד עורכי הדין. מהר מאוד מצאו עצמם בעלי הדירות בבניין משלמים את מחיר הסכסוך העסקי בין היזמים. באוגוסט 2012, שנה לאחר תחילת העבודות ולאחר שהושלמה בניית השלד של התוספות לבניין, נעצרו העבודות ולא הושלמו עד היום. ניסיונות למנות כונס לנכסים לפרויקט שישלים את הבנייה לא צלחו, וגם ניסיונות והצהרות של היזמים כל אחד בנפרד להשלים את הבנייה, גם כן לא מומשו.
חודשיים לאחר פרוץ הסכסוך בין היזמים, ובטרם נעצרו העבודות, רשם שלום הערת אזהרה לטובתו בנכס, בשל חששותיו מכוונותיו של ישי. במהלך 2013, משהבינו בעלי הדירות כי הסכסוך אינו עומד להיפתר והעבודות אינן צפויות להתחדש בטווח הנראה לעין, הודיעו לישי ושלום על ביטול ההסכם ביניהם.
"היזמים עצמם הביאו לקריסה"
מאז התנהלו הליכים משפטיים בין הצדדים. בפסק בוררות שנתן ממש בימים אלא הבורר והמהנדס עו"ד גדעון שפיגל, הגדיר שפיגל את הפרשה "אודיסאה שטרם תמה" והביע תקווה כי פסק הבוררות יביא את הדיירים שסובלים שנים מהמצב להשלמת הבנייה.
"המסקנה העולה היא שהיזמים עורכי הדין יצרו מסגרת הסכמית ועסקית שברירית אשר הותירה את בעלי הדירות חשופים לנזק רב במקרה בו יופר ההסכם על ידי היזמים, בלי שיש בידיהם את ההגנות המקובלות והמתבקשות בנסיבות אלו", קבע שפיגל והדגיש כי שתי הבטחות היחידות על פי ההסכם, ייפוי הכוח והערבות הבנקאית לא נמסרו לבעלי הדירות, ובעצם חובת הזהירות ותום הלב המוגברות הופרו על ידי היזמים כבר במעמד חתימת ההסכם. "סביר להניח שלו היו בעלי הדירות מיוצגים על ידי עו"ד, הפרות אלו שהותירו את בעלי הדירות חשופים באופן מוחלט ללא כל בטוחה, לא היו באות לעולם".
הבורר שפיגל התייחס גם לנושא הבנייה עצמה, שהתבררה כחובבנית בשל אי ניסיונם של היזמים בתחום הביצוע. "יזמים שהם מצד אחד חסרי ניסיון בענף הבנייה, אך מאידך הם עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין... הבנייה מתבצעת באופן בלתי מקצועי בעליל ורשלני מבלי שמועסקים על ידי היזמים שורה של אנשי מקצוע הכרחיים וכן קבלן מסודר.
"היזמים עצמם הם שהביאו לפיצוץ העז ולקריסת הפרויקט כאשר פרץ ביניהם סכסוך עז שהביא לסיום השותפות ביניהם. על היזמים היה להניח בצד את האינטרסים האישיים של כל אחד מהם ולעדכן בצורה מכובדת ומסדרת את בעלי הדירות במצב. היה עליהם לפעול לאיתור יזם חלופי שיהיה מקובל על בעלי הדירות שייכנס בנעליהם".
הדיירים ישלמו 2 מיליון שקל
בעבר הגיש ישי במקביל תביעה בסך 22 מיליון שקל נגד הדיירים בטענה כי במהלך השנים נוספו בשכונה זכויות בנייה לשתי דירות נוספות, שאמורות לפי ההסכם להיות שלו - אולם הבורר שפיגל דחה טענה זו מכל וכל.
באשר להערכת הנזק והפיצוי הכספי המתבקש בפרשה, קבע שפיגל קבע כי מתוך תקופה של 6 שנים, היזמים אחראיים לעיכוב בן שנתיים וחצי (30 חודשים) בהשלמת הבנייה. זאת בשל העובדה שבחלוף פרק זמן מסוים, היה מצופה מבעלי הדירות חרף המצב הלא פשוט אליו הם נקלעו, לקחת את גורלם בידם ולבצע את הפעולות הנדרשות לצורך השלמת הבנייה.
שפיגל קבע כי בעלי הדירות זכאים לפיצוי יומי בסך 50 דולר לכל דירה עבור כל יום של עיכוב בהשלמת הפרויקט, סה"כ 1.165 מיליון שקל, זאת נוסף לפיצוי בסך 760 אלף שקל בגין בנייה רשלנית שגרמה לנזקים, ועוד פיצוי בסך 350 אלף שקל בגין בנייה עודפת הדרושה למניעת ירידת ערך הדירות, ועוד פיצוי בסך 50 אלף שקל לצורך חידוש הבנייה. בנוסף נקבע פיצוי בסך 100 אלף שקל עבור חלקו של הנזק הלא ממוני, ועוד 35 אלף שקל פיצוי בגין אובדן ימי עבודה. בסך-הכול נפסק פיצוי בגובה 2.4 מיליון שקל שאמורים לשלם היזמים לבעלי הדירות.
שפיגל קבע כי היזמים זכאים להשבת ההשקעות הכספיות שביצעו - בסך 4.5 מיליון שקל, ובקיזוז סכום הפיצוי לו זכאים בעלי הדירות לפי פסק הבוררות של שפיגל בסך 2.4 מיליון שקל, נותר סכום של 2 מיליון שקל שעל בעלי הדירות לשלם ליזמים בגין הבנייה שביצעו.
שפיגל קבע כי הערת האזהרה שנרשמה על שם היזמים תישאר עד לתשלום הכסף על ידי בעלי הדירות ותימחק לאחר מכן. אז, יוכלו בעלי הדירות לצאת לדרך חדש ולבחור יזם שישלים את ביצוע העבודות.
עורכי הדין יניב לאור ואריאל גבאי, שייצגו את הדיירים, אמרו כי "המקרה הנ"ל צריך להוות תמרור אזהרה לבעלי דירות אשר עתידים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. על הדיירים לדאוג כבר בשלבים הראשונים ועוד בטרם ההתקשרות עם יזם לכך שיהיו מיוצגים משפטית על ידי עורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים מסוג אלה. לאורך ההליך הובלנו אסטרטגיה משפטית שונה שהובילה לניצחון ולתוצאה הרצויה בה לאחר עשור של תלאות כל הזכויות בפרויקט שייכות לבעלי הדירות ולהם בלבד. כעת ניתן יהיה להשלים את הבנייה והפרויקט ולהשיב לדיירים את שגרת חייהם".