קבוצת הרכישה באחיסמך שנתקעה והכסף קבור 7 שנים / צילום: שלומית צור
ביום רביעי לפני שבוע עמד דב שטראוך, חבר בקבוצת רכישה באחיסמך, עם אשתו וארבעת ילדיו הקטנים באולם בית משפט השלום בפתח תקווה. בדמעות סיפר שטראוך לשופטת עדנה יוסף קוזין, כי מאז הצטרף לקבוצה ב-2011 כדי לרכוש דירה לגור בה, ושילם כ-350 אלף שקל על הקרקע, הוא נותר ללא דירה, עם פרויקט תקוע, שכל כספו מושקע בו. "שמונה שנים מאז שהתחתנתי ושילמתי את הכסף", אמר שטראוך, "שמונה שנים שאני משלם שכר דירה של 3,000 שקל בחודש - כבר כמעט 290 אלף שקל במצטבר. יש לי כבר ארבעה ילדים, הצדדים רבים ולא יעזור שום דבר. אני מתחנן שבית המשפט ייתן החלטה סופית בעניין".
משפחת שטראוך היא אחת מתוך 200 משפחות חרדיות, שהצטרפו לקבוצת רכישה בשם "דיור למעשה" שהתאגדה בסוף 2010 לרכישת קרקע במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשכונת אחיסמך בלוד. הקבוצה, שנתמכה ברבנים מהמגזר הליטאי, זכתה במכרז ורכשה את הקרקע, אך מאז הפרויקט תקוע וחברי הקבוצה מיואשים.
קבוצת הרכישה הזו היא בהחלט לא היחידה שנתקעה. רק לאחרונה הבאנו כאן את סיפורה של קבוצה אחרת, לא חרדית, שנתקעה בחריש. הנסיבות דומות ברוב המקרים: מארגני הקבוצה לא מצליחים לקדם את הבנייה מסיבות שונות, והחברים ששמו את כל כספם, נאלצים לגור בשכירות שנים ארוכות.
שטראוך וחבריו לקבוצה, שהיו אמורים להיות הראשונים לבנות את דירותיהם, אפילו לא יודעים היכן ממוקמת בדיוק הקרקע שרכשו - שעדיין לא רשומה על שמם - ומביעים כיום חרטה גדולה שהצטרפו לקבוצת הרכישה.
"למנות לקבוצה כונס נכסים"
באפריל 2011 זכתה קבוצת הרכישה במכרז, באמצעות הנאמן עו"ד אריאל יונגר, להקמת פרויקט בן 360 יחידות דיור, חלקן בבנייה רוויה וחלקן בבנייה צמודת קרקע, תמורת 131 מיליון שקל. לטענת התובעים, שילם כל אחד מהם 350 אלף שקל בגין חלקו בקרקע.
ב-2012 הקפיאה הוועדה המחוזית את הבנייה בשכונה, לאחר שהתברר כי הזוכים במכרזים היו חרדים, ובמטרה לשנות את תוכנית בניין העיר שחלה על השכונה באופן שיתאים לצורכי האוכלוסייה החרדית בדגש על מבני ציבור מתאימים.
ב-2015 אושרה התוכנית החדשה, שהגדילה את מספר הדירות בכלל השכונה ובפרט בפרויקט ל-501 יח"ד.
כאן מתחיל הסיפור להסתבך. כתוצאה משינוי התוכנית, טוענים חלק מחברי הקבוצה, השתנו גם זכויות הבנייה של חברי הקבוצה, אך הנאמן נמנע מלשתף אותם במצב זכויותיהם. כתוצאה מכך פנו התובעים ב-2016 לבית המשפט בבקשה לגילוי מסמכים, שבסופה הוצגה להם טבלת זכויות שערך הנאמן.
בתביעה נוספת שהגישו חלק מחברי הקבוצה ביוני 2017 לבית המשפט המחוזי מרכז באמצעות עו"ד יצחק אדלר, נטען כי שני משקיעים שצורפו לקבוצה - אברהם פלוק ושוקי שרון, שהם אנשי עסקים מוכרים במגזר החרדי - במטרה לרכוש את הזכויות לצמודי הקרקע ולחלק מהדירות בבנייה הרוויה, נהנו רק הם מתוספת זכויות הבנייה והדירות בפרויקט, באופן לא שוויוני לעומת יתר חברי הקבוצה. בנוסף התברר כי 200 המשפחות אמורות לקבל את דירותיהם במגרש המיועד ל-192 דירות בלבד.
לפני כשנתיים פרסם "גלובס" כי חלק מחברי הקבוצה הגישו לבית המשפט המחוזי מרכז בקשה למינוי כונס נכסים לקבוצה, שישלים את הבנייה, אך בית המשפט לא נעתר לבקשה והפרויקט נותר תקוע.
כעת פנו 96 מחברי הקבוצה לבית משפט השלום בפתח תקווה, בבקשה לפרק את השותפות ביניהם. "למרות ניסיונות חוזרים ונשנים של התובעים לקדם את ענייני השותפות באופן משותף, יחסי השיתוף נחלו כישלון ולתובעים לא נותרה ברירה אלא לתבוע את פירוק השיתוף ובאופן שבו כל אחד מהשותפים יוכל ללכת לדרכו, תוך מזעור נזקיהם", נטען בתביעה.
בשומת מקרקעין שערך השמאי ערן לס מטעם התובעים וצורף לאחרונה לתביעה, ניתח לס את העסקה ביחס למחיר ששולם במכרז ולתוספת זכויות הבנייה שקיבלו חברי הקבוצה, לעומת התוספת שקיבלו פלוק ושרון, ומצא כי חברי הקבוצה שילמו על הקרקע סך של 221 אלף שקל ביתר. עוד נטען כי הנאמן עו"ד יונגר, מצוי בניגוד עניינים בשל קשרים עסקיים עם פלוק ושרון.
בתביעה שהוגשה נגד הנאמן, מארגני הקבוצה ואנשי העסקים פלוק ושרון, מבקשים התובעים כי זכויות הבנייה בפרויקט יתחלקו בין חברי הקבוצה, לפי חלקו היחסי של כל אחד מהחברים ובהתאם לסכום ששילם, וכן הם מבקשים להחליף את הנאמן של הקבוצה. במקביל הגישו התובעים בקשה לסעדים זמניים שכוללים רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים וביטול ייפוי הכוח שניתן לנאמן, אך שופטת בית המשפט המחוזי הדס עובדיה דחתה את הבקשה, והציעה לצדדים לפתור את המחלוקות בגזרת הרבנים.
כאמור לגבי אחד המגרשים המיועד ל-192 דירות בבנייה רווייה, מבקשים 96 חברים, המהווים מחצית מחברי הקבוצה, לפרק את השותפות ביניהם, כך שיוכלו להקים את הבניינים בנפרד וללא תלות ביתר חברי הקבוצה. לחילופין, הם מבקשים כי בית המשפט יורה על מכירת הקרקע, באופן שהתמורה הכספית בגינה תחולק בין חברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי
תגובה: "קומץ פרוע שאינו בוחל באמצעים"
מארגני הקבוצה, הנציגות והנאמן דוחים את הטענות: "נציגות חברי הקבוצה נבחרה בבחירות חופשיות בהתאם להסכם השיתוף ומתפקדת יחד עם מארגני הקבוצה, הנאמן ויתר הגורמים המקצועיים על מנת להביא את הפרויקט למימוש.
"בדרך זו הצליחו המארגנים לאחר עמל רב לקבל היתרי בנייה לכל הפרויקט, זאת לאחר תשלום אגרות הבנייה והיטלי השבחה. מאידך התובעים פועלים בכל דרך שהיא לתקוע את הפרויקט, מסרבים לשלם את ההוצאות הדרושות לקידומו, ומסכלים כל אפשרות לקבל מימון לפרויקט.
"מתוך אחריות לכלל המשפחות פעלה נציגות הקבוצה בכל דרך שהיא להגיע להבנות על מנת לקדם את הפרויקט, הציעה למנות אנשי עסקים בלתי תלויים שינהלו את הפרויקט, הציעה לפנות להליכי גישור או בוררות, אך כל ההצעות נדחו על ידי התובעים.
"אפשרות נוספת שנבחנה על ידי הנציגות, וסורבה על ידי התובעים ללא סיבה, הייתה להתקשר בעסקה עם חברה קבלנית רצינית שתרכוש את הזכויות לחברי הקבוצה או שתעניק להם שירותי בנייה להקמת הפרויקט.
"מתוך אחריות לאחר בחינת חלופות שונות - נטילת הלוואות מקרנות מימון חוץ בנקאיות תמורת שיעבוד הקרקע וריבית רצחנית - התגבשה הצעה בה שני משקיעים ירכשו בהון עצמי, וללא שיעבוד הקרקע, את הזכויות לבתים צמודי הקרקע ולכל הדירות בבנייה רוויה מעל קומה 7, ובמילים אחרות, פלוק ושרון נטלו אל מלוא הסיכונים על עצמם, כל זאת בהון עצמי ללא שיעבוד הקרקע, ותוך התחייבות להעמדת כספים, למקרה שבו לא ניתן יהיה לגייס את מלוא הסכום הדרוש לתשלום לרמ"י, מה שאכן קרה בפועל.
"מעולם לא הוצג לאיש מחברי הקבוצה מצג כי הוא קונה זכות להיות שותף בפרויקט, מלבד זכות לרכוש דירה בפרויקט. כל רוכש אף חתם על טופס הצטרפות שבו התבקש לציין את הדירה שהוא מבקש ומספר החדרים שבה. בהתחשב במכלול הסיכונים שנטלו המשקיעים, התמורה שניתנה להם סבירה ביותר".
בהתייחס לתביעה לפירוק השיתוף טוענים הנתבעים כי "התובעים מתעלמים מתנאי המכרז של רמ"י המחייבים בנייה של הפרויקט כולו ומתנאי היתר הבנייה המחייב הקמה של חניון משותף".