אתר בנייה / צילום: איל יצהר
בשנים האחרונות נוספו למלאי התכנוני מאות אלפי דירות, במיוחד מאז הקמת הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור, שמקדמת תוכניות בהליכים מואצים), ואולם עודפי המלאי נמצאים ברובם באזורים בלתי מבוקשים. לאור זאת, התכנון העכשווי יגרמו להגדלת פערים בין המרכז לפריפריה, וסביר כי חלק גדול מהמלאי התכנוני הזה לא ימומש, יתיישן ויהפוך לחסר תועלת. כך עולה מעדכון של דוח שנעשה על ידי צוות אקדמי מהאוניברסיטה העברית, בראשות פרופ' ערן פייטלסון. הצוות מזהיר כי הפיצויים שהמדינה תצורך לתת לחקלאים, עקב הפשרת מאות אלפי דונם של שטחים חקלאיים, יגיעו לכ-20 מיליארד שקל.
את הדוח, הציג פייטלסון בכנס עתיד החקלאות והשטחים הפתוחים לנוכח משבר הדיור, המאורגן על ידי מרכז המועצות האזוריות, המכון לשלטון מקומי בפקולטה למדעי החברה באוניברסיטת תל-אביב והחברה להגנת הטבע.
פייטלסון הראה, כי הגידול במלאי התכנון ב-5 השנים האחרונות הגיע ליותר מ-300 אלף דירות. זה נוצר ברובו הגדול על ידי הותמ"ל, ואולם בחלקו הוא נוצר בגלל הירידה בהתחלות הבנייה. "קיים כיום מענה לכ-12 השנים הבאות מבלי לקחת בחשבון את המלאי התכנוני שנמצא כיום בקידום ע"י מינהל התכנון", נאמר בדוח המעודכן של החוקרים, ופייטלסון אף מדגיש כי מדובר בהערכת חסר.
עיקר התוספת למלאי היא במחוזות הפריפריה, ובייחוד במחוז הדרום. "יתר על כן, כאשר אנו בוחנים את היעדים שנקבעו בתכנית האסטרטגית לדיור, ואת ההתחייבויות המעוגנות בהסכמי-הגג אנו רואים שמגמות אלו צפויות להחריף", אמר פייטלסון. "הפער בין היקפי התכנון להתחלות הבנייה בפריפריה ביחס למרכז משקף את הפער בסיכויי המימוש של התוכניות בין חלקי הארץ. העדויות המצטברות כעת הן שלאור המחירים הנמוכים בפריפריה ההסתברות למימוש המלאים שם קטנה, ותפחת ככל שהיקף התוכניות שמאושרות שם גדל. כלומר, עיקר המלאי התכנוני צפוי להמשיך ולהצטבר בפריפריה. לכך תהיה השפעה כלפי מטה על מחירי הדיור בפריפריה. כלומר, במידה שירדו מחירי הדיור הדבר יתרחש בעיקר בפריפריה".
התוצאה של זה היא הגדלת הפער בין ערך הדירות של תושבי המרכז לעומת זה של הפריפריה. "כתוצאה מהפער הגדל בערכי הנכסים בין מרכז לפריפריה לתושבי הפריפריה ולילדיהם יהיה קשה יותר לעבור למרכז, ובכך עלולים להתקבע הפערים בהזדמנויות בין מרכז לפריפריה", מזהירים החוקרים.
בעיה אחרת שנוצרת על ידי עודף התכנון היא הרלוונטיות שלו, וכאן נוצר פרדוקס: הותמ"ל מתכננת מהר תוכניות, שיתממשו לאט - אם בכלל. "לכשיגיע פרקן של התוכניות ש'על המדף' הן תהיינה מיושנות, ועל כן יתכן ולא תתנה מענה לצרכים ולאפשרויות שיתפתחו במהלך השנים", סבורים חברי הצוות. "כבר היום אנו עדים לבניית שכונות שלא תואמות את התפיסות הנוכחיות בדבר חשיבות עירוניות, תנועה לא מוטורית, ערוב שימושים וכד'. כלומר, לתכנון היתר יהיה מחיר מבחינת איכות החיים של התושבים העתידיים בשכונות שמתוכננות כעת ולא יבנו במשך שנים.
כשמדובר על השכונות החדשות שמתוכננות כיום, במיוחד בותמ"ל, רובן מצויות על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, וסך הפגיעה הצפוי מתוכניות בעלות פוטנציאל ותמ"לי הוא כ-324 אלף דונם.
הדבר גורם לבעיות חמורות, כי כשקרקעות חקלאיות מופשרות למגורים. "כך, יועדו לבינוי במסגרת תוכניות ותמ"ליות שטחי חוות ניסוי וריבוי שיש להן חשיבות לכלל החקלאות בישראל, כמו גם שטחי בתי ספר חקלאיים, דבר הפוגע במהותם. בדומה, בישובים לא מעטים היקף הפגיעה בשטחים החקלאיים הוא כזה שהם לא יוכלו להמשיך כישובים חקלאיים, והם יאלצו להפסיק את הפעילות החקלאית בשל אבדן חלק מרכזי במשבצתם ובכך לשנות באופן מהותי את אופיים", מזהירים החוקרים.
להערכתם, הפיצויים הכלכליים שהמדינה תצטרך לשלם לחקלאים יגיעו ל-20 מיליארד שקל, וזאת בהערכת חסר, עקב שורה של נזקים בלתי הפיכים שייגרמו ליישובים שלמים, עקב הפשרת הקרקעות וחיסול ענפי החקלאות שבהם.