נכס של אול-יר / צילום: מצגת החברה
נמשכת הבריחה מאיגרות החוב של חברת הנדל"ן הזרה אול-יר. האג"ח, שהונפקו בשנים האחרונות לפי מחיר של 100 אגורות לאיגרת, צנחו בשלושת החודשים האחרונים בשיעורים חדים של עד 50% וחלקן (סדרות ב' ו-ד) ונסחרו היום ברמות מחיר של 46-50 אגורות שמאותתות על הסתברות גבוהה לכשל פירעון.
גם היום נמשך הלחץ השלילי על ארבע סדרות האג"ח של אול-יר, בהיקף כולל של כ-2.35 מיליארד שקל ערך נקוב, בעקבות גילויים חדשים על אי-סדרים נוספים בממשל התאגידי של החברה. בהודעה לבורסה דיווחה הבוקר (ד') אול-יר, כי במהלך סקירה ראשונית של כלל מסמכי המימון של החברה, שביצעה ההנהלה לבקשת ועדת הביקורת שלה, נמצאה הלוואה על סך של 4.85 מיליון דולר שניתנה במשותף לחברה ולבעל השליטה יואל גולדמן, וזאת ללא אישור הדירקטוריון וועדת הביקורת שלו. בעקבות הגילוי התבקש גולדמן להעמיד בתוך שבוע פיקדון של 1.15 מיליון דולר לטובת אול-יר, לטובת פירעון חלקו הפרטי בהלוואה.
אול-יר, שפועלת בשוק הנדל"ן של ברוקלין, הודתה באחרונה בקיומה של טעות מהותית בדוחותיה הכספיים לרבעון השני ולרבעון השלישי של 2018, וכן בחולשה מהותית בבקרה הפנימית שלה. בעקבות הטעות הודיעה אול-יר כי היא פועלת לפרסם מחדש את הדוחות הללו, להציג האת היתרות והגילויים הנדרשים, וכן לתיקון זרימת המידע הפנים ארגונים לצורך מניעת הישנות המקרים.
בעקבות אותה הודעה, הגישה תנועת "גילוי נאות" בקשה לביהמ"ש המחוזי בת"א, לאישור תביעה ייצוגית כנגד אול-יר בעילות של פרטים מטעים בדוחות הרבעוניים ואי פרסום דיווח מיידי מוקדם אודות הכשלים בבקרה הפנימית. לתביעה צורפה חוות דעת מומחה מטעם גילעד מנו, לפיה נאמד הנזק למחזיקי האג"ח מעניינים אלו בכ-100 מיליון שקל.
אלא שכעת מתברר כאמור כי קיימים כשלים נוספים בדיווחים הקודמים למשקיעים. הבוקר חשפה אול-יר כי ועדת הביקורת שלה, שמורכבת מהדירקטורים החיצוניים משה גדנסקי ורונן מטמון ומהדירקטורית הבלתי תלויה מיכל מרום בריקמן, ביקשה בדיקה של כלל מסמכי המימון של החברה ושל נכסים חיצוניים לחברה שבבעלות בעל השליטה גולדמן.
את הבדיקה מבצעת ההנהלה ובראשה גולדמן עצמו, שמחזיק בתפקידי הנשיא והיו"ר, ולצדו סמנכ"ל הכספים הישראלי, יזהר שמעוני. מסקירה ראשונית של מסמכי המימון התברר כי בחודש פברואר 2018 נטל גולדמן הלוואה בהיקף נוכחי של 4.85 מיליון דולר כנגד שלושה נכסים מניבים למגורים בברוקלין.
נכס אחד מתוך השלושה נמצא בבעלותו המלאה של גולדמן, השני נמצא בבעלות מלאה של אול-יר ואילו בשלישי מחזיקים אול-יר וצד שלישי בחלקים שווים. לפי הדוח הנוכחי, שווי הנכס הפרטי של גולדמן עומד על 1.85 מיליון דולר בשעה שחלקו בהלוואה מסתכם ב-1.08 מיליון דולר. שני הנכסים האחרים בהם מחזיקה אול-יר, מסתכמים לשווי של 6.45 מיליון דולר, כאשר חלקם בהלוואה עומד על 3.77 מיליון דולר.
גם סמנכ"ל הכספים לא ידע
שלושת הנכסים מבטיחים את ההלוואה המשותפת, כאשר בעל השליטה והשותף ערבים להבטחת ההלוואה המשותפת בערבות לעילות ומקרים מוגבלים מסוימים ושיפוי בנושאים סביבתיים. ההלוואה המשותפת נושאת ריבית שנתית של 4.125% ומשולמת בתשלומים חודשיים של 23.5 אלף דולר (קרן וריבית) עד למועד הפירעון הסופי במארס 2028.
אלא שההלוואה המשותפת לא הובאה לאישור מוסדות החברה בעת נטילתה, ולמעשה עד כה לא ידעו עליה הדירקטורים העצמאיים הישראלים ואף לא סמנכ"ל הכספים של החברה. כמו-כן, עוד בטרם ניטלה ההלוואה המשותפת, נכללה חברת הנכס החיצונית (שמחזיקה בבניין של גולדמן) במסגרת מסמכי מימון יחד עם נכסים של אול-יר.
מאול-יר נמסר כי הנושא הובא לידיעת חברי ועדת המאזן (המהווים גם את חברי ועדת הביקורת) ואלו דרשו מגולדמן להעמיד לטובת החברה פיקדון של 1.15 מיליון דולר בתוך שבוע. "החברה תשיב לבעל השליטה את הפיקדון ו/או תסכים להעביר את הפיקדון לצד ג' וזאת לצורך פירעון ההלוואה, באופן שלא ייוותר קשר בין הנכסים המוחזקים על ידי החברות הבנות לבין הנכס המוחזק על ידי חברת הנכס החיצונית", מסרה אול-יר.
גולדמן גם התחייב לשפות את החברה בגין נזקים, הוצאות ותביעות שייגרמו לה בשל עניין זה. עקב כך אישרו בדיעבד ועדת הביקורת והדירקטוריון את ההתקשרות בין החברה לבעל השליטה בהסכם ההלוואה, על פי מתכונתו הנוכחית.