למרות צפי להמשך חולשה בפעילות הנדל"ן המסחרי בישראל, המתמודד עם שלל אתגרים כבר תקופה לא קצרה, באקסלנס ברוקראז' ממליצים במבט על שנת 2019 "על חשיפה סלקטיבית לסקטור משיקולי תמחור".
בהתאם, בבית ההשקעות מעניקים המלצות "קנייה" למניותיהן של ארבע מהשחקניות הבולטות בענף - עזריאלי, מליסרון, ביג וגזית גלוב, במחירי יעד המשקפים פרמיה של 12%-25% על מחירי השוק.
במבט קדימה, הצפי של אקסלנס הוא ל"המשך חולשה בנדל"ן המסחרי על רקע המסחר באונליין וקניות בחו"ל". כן הם צופים כי "הכוח העולה של שוכרים מצד אחד, יחד עם החולשה בענף האופנה כולו מצד שני, יביאו להמשך לחץ כלפי מטה בשכר הדירה בעת חידוש חוזים".
עוד צופים באקסלנס כי הרווח התפעולי הנקי (NOI) של החברות מנכסים זהים "יצמח בקצב מינורי בלבד ב-2019, וזאת כתוצאה מהתייעלות, קרי חיסכון בהוצאות שמירה, ניקיון וחשמל".
עוד בעניין ענף האופנה, מעריכים באקסלנס כי הוא "ימשיך להעיב על הפידיונות בקניונים, כתוצאה משינוי דפוסי הצריכה בישראל", אולם מוסיפים כי "רוב רשתות האופנה הן שוכרים קטנים מאוד, אשר מהווים נתח שוק זעיר של פחות מ-1% כל אחד משטחי המסחר. לכן, ככל שלא מדובר בשוכרים מובילים (פוקס עם כ-7% או קסטרו וגולף עם כ-2%, א' ל'), חברות הקניונים תדענה לנהל את השטח ולהביא שוכרים חלופיים בלי לפגוע בשכר דירה".
בין חברות הענף, באקסלנס סבורים כי "עזריאלי ומליסרון יצליחו ליהנות מצמיחה חיובית של בין 1%-2% בפידיון שוכרים בשנת 2019, בעיקר בזכות איכות ומיקום הקניונים שלהן, לעומת צפי לכ-1%-2% שחיקה בכלל הקניונים".
באקסלנס צופים בסקירתם גם המשך צמיחה במכירות אונליין, אולם לא צופים קפיצת מדרגה בפעילות זו "כתוצאה מהעמקת פעילות אמזון בישראל". כן הם סבורים כי "המשך המודל הקיים ימנע את הגדרת אמזון כיבואן ויאפשר המשך הפטור ממכס ומע"מ, השומר על יתרון המחיר לעומת הסוחרים המקומיים".
"השוק ימשיך לתת פרמיה לאג"ח של חברות לא ממונפות"
לגבי פעילות המימון של החברות, ההערכה באקסלנס היא כי "הקפיצה בתשואות האג"ח שנצפו לקראת סוף השנה מאותתת על שינוי כיוון, ולהערכתנו פנינו למגמת עלייה. אנו מעריכים שהשוק ימשיך לתת פרמיה לסדרות אג"ח של חברות לא ממונפות כמו עזריאלי ואיירפורט סיטי בשלב זה של מחזור הריבית, או לחלופין לחברות תפעוליות ממונפות בעלות כרית ביטחון עבה יחסית, כמו אמות ומליסרון שימשיכו ליהנות מחיסכון בהוצאות מימון".
בין חברות הסקטור, המועדפת על האנליסט דוד גבאי היא זו שבשליטת היו"ר דנה עזריאלי, וזאת "לאור פעילות הייזום הענפה בתחום המשרדים ודיור מוגן, המקטינים את חשיפתה לתחום המסחרי (כ-54% ובמגמת ירידה)", וזאת למרות שמחיר היעד שהעניק למניה משקף פרמיה נמוכה יחסית למתחרות. כן מוסיף גבאי בעניינה של עזריאלי, כי היא "חשופה במידה פחותה לעליות ריבית כתוצאה מהמינוף הנמוך", כך שלפיו "המניה צריכה להיות עוגן בחשיפת התיק לנדל"ן המניב".
לגבי מליסרון, ההערכה של גבאי היא כי החברה "תצליח להציג צמיחה של כ-3% ב-NOI בשנת 2019 כתוצאה מייזום וצמיחה מינורית מנכסים זהים". כן הוא סבור כי החברה שבשליטת ליאורה עופר מוגנת יחסית מפני עליות ריבית.
בעניינה של ביג, שבשליטת יהודה נפתלי, מציין גבאי כי פעילות המרכזים המסחריים הפתוחים שלה (פאוור סנטרים) "ממשיכה לגלות עמידות גבוהה בפני לחץ שוכרים, וזאת לעומת חולשה בפעילות בארה"ב", שמהווה לראייתו גורם סיכון "הן ברמת השחיקה ב-NOI והן בצפי לעלייה בהוצאות מימון בעת מיחזור החוב".
לגבי גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, המקבלת את מחיר היעד עם הפרמיה הגדולה ביותר ביחס למחיר השוק, מציין גבאי כי "ברמה האסטרטגית, אנו רואים בחיוב את הגידול ברכיב הנדל"ן הפרטי בתיק לצד הורדת המינוף". הוא מסביר את האפסייד הגדול במחיר היעד ב"ירידה חדה במניה, ללא שינוי תפעולי בחברות המוחזקות".